214 федеральный закон о долевом строительстве 2017г

214 ФЗ о долевом строительстве с изменениями на 2017 год

С текущего года в ФЗ № 214 «О долевом строительстве» появилось множество нововведений, существенно корректирующие права сторон при долевом строительстве. Часть, из них опираясь на современную судебную практику, защищает права дольщиков, а часть — застройщиков, максимально конкретизируя действия сторон. Эти изменения многочисленны, и пока трудно сказать насколько те или иные пункты оправдаются на практике, и насколько быстро они позволят сторонам в процессе действия ДДУ регулировать возникающие разногласия. Вы можете заочно ознакомиться с новой редакцией закона, и скачать его из таких правовых систем как «гарант» или «консультант». В данных правовых системах этот закон публикуется с комментариями специалистов.

Ниже попробуем разобрать, какие из этих изменений помогут будущим дольщикам отстаивать свои права, и от каких действий стоит предостерегаться как во время строительства, так и после его окончания.

Прозрачность порядка оплаты

С 1 января 2017 года в данный закон вступили изменения связанные с ключевыми условиями договора долевого участия. Так, в закон была внесена поправка, согласно которой данные указанные в договоре должны соответствовать данным, указанным в проектной декларации. Это означает, что если вы обнаружили в проектной документации неверную информацию, то вы имеете право расторгнуть договор, и при этом потребовать с застройщика деньги за предоставление недостоверной информации, используя для расчёта цены иска, калькулятор неустойки. Подобная неточность может быть допущена застройщиком, как по ошибке, так и намеренно (к примеру, в целях намеренного сокрытия информации о компании).

желание приобрести квартиру в ином, более удобном районе;

изменившиеся финансовые возможности, при которых дольщику становятся не по карману строительные услуги;

намерение расторгнуть договор по причине недоверия к строительной компании без конкретных обоснований.

Также права застройщика были защищены в процессе передачи квартиры после окончания строительства. К примеру, если строительная фирма выполнима свои обязательства и готова показать дольщику квартиру для подписания акта приёма-передачи, а дольщик по каким-либо причинам не является на осмотр – за период вовремя которого он отказывался смотреть квартиру, нельзя будет взыскать неустойку. Раньше многие дольщики намеренно или по неосторожности могли не являться на осмотр квартиры, а затем взыскивали через суд сумму неустойки, с застройщика мотивируя это задержками сроков. Сейчас же если в акте приёма-передачи квартиры не будет стоять ваша подпись у вас не получится доказать вину строительной компании.

Перед заключением договора долевого участия вам как дольщику необходимо знать все существенные детали заключаемого договора и современного законодательства по вопросу долевого строительства. Поскольку нынешнее законодательство обновляется постоянно, при изучении своих прав и обязанностей необходимо ознакомится только с современными нормами права, чтобы не ссылаться при возникновении споров на его устаревшие нормы. Объём данного закона небольшой, поэтому при должном внимании вам как дольщику не составит видимого труда изучить его основные положения, знания которых пригодятся вам при сотрудничестве с застройщиком.

Источник

Новый 214-ФЗ: долевое строительство в 2017 году и риски мошенничества

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…», известному как 214-ФЗ (принят в 2004 году). За время своего существования закон обрел уже 13-ю редакцию.

Привели ли полгода действия нового закона к увеличению цен на рынке нового строительства? Получили ли дольщики необходимые гарантии? Не ставят ли законодательные новшества в заведомо невыгодное положение девелоперов и их посредников?

Теперь большое значение будет иметь юридическая чистота сотрудников компаний-застройщиков. Например, главный бухгалтер и директор строительной компании, работающей по 214-ФЗ, не должны будут иметь судимостей . Другие нововведения касаются работы сайтов застройщиков: теперь участники долевого строительства смогут наблюдать, что происходит с их домом . Новые законодательные акты обяжут застройщиков выставлять на официальные сайты фотографии объектов в динамике, а также своевременно размещать информацию об изменениях в проектной декларации .

Впрочем, это косметические моменты, существенно не влияющие на работу застройщиков. Более того, при явно недостаточном уровне юридической грамотности наших граждан, желающих купить квартиру по схеме «долевки», большая часть этих изменений вовсе останется незамеченной.

Другие пункты поправок новой версии затрагивают финансовые интересы обоих сторон.

Поправки регламентируют новые требования к размеру уставного капитала застройщиков. Если раньше во многих компаниях не придавали этому значения, выставляя уставный капитал в минимально допустимом размере 10 тыс. рублей, то теперь он будет варьироваться от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей, в зависимости от площади всех объектов долевого строительства застройщика. С большой долей вероятности это приведет к существенному изменению в составе участников строительного рынка в регионах.

Нововведение, направленное на безопасность сделок, — создание компенсационного фонда долевого строительства. Его главная задача — гарантировать завершение строительства многоквартирных домов, даже если застройщик не исполнит обязательства перед дольщиками. Компенсационный фонд будет работать наравне со страхованием ответственности застройщиков. Застройщик будет обязан вносить определенный процент от стоимости строящегося объекта в фонд. Предполагается, что сумма отчислений составит 1% от стоимости сделок . При этом непонятно, как этот процент будет начисляться, кем и в какой сумме, от чего будет считаться — от сметной или рыночной стоимости объектов, и кто ее определит. Действующих механизмов пока нет.

Схожие надежды возлагались на страхование долевого строительства. Но за все время существования которого ни одному (. ) дольщику не удалось получить эту выплату.

Альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков — размещение их средств на эскроу-счетах , средства от дольщиков с которых девелоперы получают только в том случае, если выполняют свои обязательства на каждом этапе строительства.

В теории: использование эскроу-счетов означает посредника между участниками долевого строительства в лице банка, а значит, ликвидирует риски потери денег или мошеннических действий недобросовестного застройщика. Подразумевается, что это ставит прочный заслон на пути нецелевого использования денег.

С точки зрения застройщиков и здравого смысла , у этой схемы есть очевидный минус — девелоперы теряют возможность напрямую и, по сути дела, бесплатно привлекать доверенные им средства дольщиков. В чем и был смысл долевого строительства, позволяющий продавать надежду на квартиру по цене на 30 и более процентов ниже, в сравнении с ценой рыночной. Кроме того, при банкротстве банка деньги на эскроу-счетах могут зависнуть надолго, если не навсегда. Вопрос страхования денежных средств граждан, размещаемых на таких счетах, снова не регламентирован.

С 1 июля 2016 года введен и единый реестр застройщиков , который размещается на официальном сайте — его будет вести Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации. При этом не до конца ясно, по какой методике те или иные застройщики будут включаться в этот реестр и насколько он окажется объективным.

Подводя итоги, можно сказать, что 214-ФЗ направлен в первую очередь на защиту простых граждан, которым он обеспечивает благоприятные и безопасные условия участия в долевом строительстве. В отношении же застройщиков закон наоборот постоянно ужесточает требования. Но.

. тот простой факт, что это уже 13-я корректировка закона за 13 лет его существования, является объективным показателем несовершенства схемы долевого строительства в России. Более того, застройщики реализуют девелоперские проекты на протяжении нескольких лет и часто оказываются в ситуации, когда дольщики их объекта взаимодействуют с ним по совершенно разным правилам.

Парадоксально, но факт: для человека, желающего сэкономить (а часто и выгадать), приобретая квартиру через договор по 214-ФЗ, потенциально возникающие проблемы лежат в совершенно иной плоскости. Застройщики, не имеющие никакой другой возможности, кроме как следовать все новым и новым поправкам, стараясь находить при этом деньги для завершения строительства, минимизировать свои потери уже научились. А вот юридическая грамотность покупателя все еще далека от средней. Чем часто пользуются разного рода «помогалы».

Реальные примеры вопиющей неграмотности можно найти на любой стройке.

Иногда «помощники» могут обещать угрожать банкротством застройщику, чтобы подстегнуть его к выполнению обязательств. Но важно помнить, что требования участников включаются только в третью очередь кредиторов, что затрудняет возврат средств граждан. Банкротство — это огромный риск для дольщика. Но знают об этом далеко не все.

Обратите внимание: люди со стороны предлагают банкротить застройщика, не вложив в застройщика ни копейки своих денег, т.е — у них в любом случае хорошо. В то время как у дольщика в случае банкротства застройщика вариантов нет – его ждет потеря всех уже вложенных денег.

Еще нюанс: строительные компании уже давно обязаны раскрывать всю информацию о фирме (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находиться в открытом доступе на официальном сайте компании. Кроме того, застройщик по первому требованию обязан предоставить гражданам для ознакомления всю документацию, касающуюся объекта строительства.

Однако на собрании уже обманутых (. ) дольщиков ГК «Город» в 2016 году, в самом конце мероприятия, после двух лет полной остановки строительства (. ) и его возобновления уже другими строителями, встает человек и спрашивает: «А как найти комитет по строительству?» . Какую информацию получает такой покупатель ДО покупки? Сильно ли она отличается от содержания рекламного буклета? Для таких людей даже разжеванная и максимально просто поданная информация о том, как не стать обманутым дольщиком , часто слишком сложна для того, чтобы ее прочесть. Или — просто лень.

А отдать деньги кому-то — не лень. Потрясающе!

И этим психологическим феноменом пользуются те, кто продолжает пытаться выуживать деньги незадачливых покупателей. На стадии когда дома практически достроены или уже заселяются такими людьми являются представляющиеся адвокатами «помощники». Или даже настоящие адвокаты, с лицензиями.

Дело в том, что за последние 13 лет изменялся не только 214-ФЗ. Изменялась страна, качество и темп жизни. Курс доллара и евро изменялся. И тем более менялась психология покупателей квартир и участников долевого строительства.

Еще пять — семь лет назад абсолютно нормальным считалось, что после ввода достроенного дома в эксплуатацию вселение жильцов, передача ключей и доводка инженерных систем происходили в течение 9-12 месяцев (закон это позволял). И люди воспринимали это естественным образом. Искренне радуясь тому, что дом построен, вот он стоит, можно потрогать, квартира — моя, да, никакой «двойной» продажи.

Сейчас все не так: сейчас покупатель ждет передачи квартир «день в день», чтобы без недочетов и вовремя, если обмер — то чтобы до сантиметра, если отделка — то высочайшего качества. И так во всем. Что, в принципе, правильно. Только для одних застройщиков это уже стандарт или они к этому стремятся, а другие — хорошо хоть достроили. Раз уж ты стал дольщиком, то выбирать не приходится.

И вот на этом этапе часто появляется «адвокат» , предлагающий «выгодно получить компенсацию» с застройщика. Который чуть затянул с передачей ключей или еще в чем-то упустил срок. Появляется через комментарии в группе дольщиков ВКонтакте, через объявления на форумах или через спам в личных сообщениях («Я ваш сосед и я — юрист, себе компенсацию выбил и могу помочь. «), по рекомендации дольщиков-активистов или отсторонних «общественников» и представителей политических партий .

Эти люди почти никогда не представляют интересы дольщиков разных жилых комплексов — территории их «зарабатывания» поделены в точности, как у детей лейтенанта Шмидта из «Золотого теленка». У каждого из них есть «портфолио» из выигранных в суде дел у застройщика. Вашего конкретного. И выигранного совершенно недавно. И документы для суда у него все готовы и стоят услуги недорого («по-соседски»), в пределах 70 — 100 тысяч рублей. Часть из которых заплатить предлагается после выигранного у суде дела. В чем подвох?!

А подвох в том, что получить выигранные у застройщика в суде деньги, после того как дом введен в эксплуатацию — невозможно.

На практике, невозможно. И вот этого вам ни один адвокат-помощник не скажет.

Почему: традиционно, застройщик ведет один девелоперский проект одним юридическим лицом . Которое после ввода в эксплуатацию объекта продается и никаких денег на своих лицевых счетах не имеет. Даже если его «завалить» судебными решениями о денежной компенсации, то получить с него банально нечего. Хотя при разговоре не через суд, а напрямую с застройщиком (при передаче ключей и до подписания акта), договориться об условиях компенсации по каждому конкретному случаю можно всегда.

Формула «Один объект – один застройщик» порождена банками и 214-ФЗ. Таковы требования из того, что на практике сложилось в миксе законодательства, моделей безопасности и контроля банков. Поэтому то, что под конец стройки на счетах у застройщика пусто — не циничная многоходовка девелопера, а вынужденные реалии жизни .

Профессионалы рынка хорошо помнят, что как только это явление появилось, переход был весьма болезненен. И дольщики, привыкшие видеть в рекламе и в договоре одно название, прям так и говорили: «Вы мошенники — соберете денег и свалите». Часто так и стало происходить. У семи нянек что-то не то с застройкой.

Именно застройщик кровно заинтересован в «имени с историей», так как оно помогает позиционировать себя на рынке и продавать. Но — увы: реальность заставляет его корректировать свои желания. Реальность, правила которой постоянно меняются.

Источник

Изменения 214 фз от 1 января 2017 года: что ждет дольщиков?

Собираетесь покупать квартиру? Если вы планируете для этого вступить в долевое строительство, тогда должны знать последние новости этой сферы.

Прошлым летом в закон «Об участии в долевом строительстве МКД» внесли масштабные поправки. С 1 января они вступили в силу. Внесение изменений в 214 фз в 2017 году – следствие большого числа обманутых дольщиков в России. Отныне закон по-иному определяет правила поведения застройщиков.

Мы проанализировали обновленный документ и предлагаем вам обзор изменений фз 214 с 01.01.2017 г.

1. Уставный капитал застройщиков по-новому: комментарии и обзор

Важное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается требований к уставному капиталу строительной компании. Она не сможет принимать деньги от дольщиков, пока он не оплачен полностью.

Ужесточилась и политика в отношении величины капитала. Теперь она привязана к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах.

Если площадь 1,5 тыс. кв. метров, капитал должен быть не менее 2,5 млн. рублей;

Площадь 2,5 тыс. кв. метров – не менее 4 млн. рублей и т.д.

Чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона полагают, это поможет избавить рынок от ненадежных компаний.

Хотя законодатели дали шанс застройщикам с недостаточным уставным капиталом. Они могут заключить договоры поручительства.

2. Дома блокированной застройки по ДДУ

Первая новость для дольщиков, – с 01 января 2017 года фз-214 распространяется не только на многоквартирные дома, но и на возведение домов блокированной застройки.

Не всякий сразу поймет, что это такое, но вы их наверняка видели. Блокированная застройка – одно из популярных сейчас направлений в строительстве.

– По Градостроительному кодексу, это жилые дома не более трех этажей из нескольких блоков. По-простому – квартир, – разъясняет Алексей Лапшин, председатель ООЗПП «Правовой Петербург». – У них общие стены с соседними квартирами, но расположены они на своем земельном участке.

Важно! Если вы намереваетесь строить квартиру в таком доме, требуйте у строителей договор долевого участия. А если он пытается убедить в обратном, лучше поищите другую компанию.

По новой версии 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 г. вас проконсультирует юрист по долевому строительству.

3. Изменение в фз 2014 с 01.01.2017 г. по ЖСК

Ещё одно очень изменение в фз 2014 с 01.01.2017 года! Теперь под закон о дольщиках подпадают и кооперативы – жилищно-строительные и накопительные.

Это необходимо так, как сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек.

Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.

4. Что дольщик должен знать об эскроу-счетах

В обновленном законе его разработчики позаботились о дополнительной защите дольщиков. Застройщику, получившему в банке целевой кредит под возведение МКД, – часто так и бывает! – финансовое учреждение может поставить одним из условий открытие эскроу-счета.

Важно! Эскроу-счет – это целевой банковский счет для временного хранения средств. На него дольщики смогут вносить свои деньги, а строители получат их после окончания стройки.

– В 214-фз эти изменения вступили в силу с января 2017 года, но применять их можно будет с 1 июля. Пока эскроу-счета – ноу-хау на рынке банковских услуг. Оно наберет популярность в России, по оценкам Минстроя, через 5-10 лет, говорит Алексей Лапшин.

Новый закон заметно ужесточает и другие условия финансовой состоятельности застройщиков. 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 года запрещает компаниям долевое строительство, если:

деятельность приостановил арбитраж;

у руководителя или бухгалтера компании судимость за экономические преступления.

5. Проект ДДУ на сайте застройщика

Дополнительное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается уровня открытости застройщика. В новой версии закона есть ст. 3.1, посвященная документам, которые компания обязана опубликовать на своем сайте. Среди них:

разрешение на ввод домов в строй;

фото строящихся домов и др;

Важно! Теперь дольщику не нужно просить документы в офисе строительной компании, – всё должно быть в открытом доступе. И если договор не будет соответствовать проектной декларации, дольщик вправе признать его в суде недействительным.

С расторжением ДДУ поможет адвокат по долевому строительству.

6. Заключение ДДУ

Несомненно, положительное изменение 214 фз с 1 января 2017 года – это четкое определение срока, когда дольщик должен передать средства. Только после регистрации договора в Росреестре!

До появления такого новшества застройщики, случалось, принимали деньги и в момент подписания договора, заключали дополнительные соглашения о задатке или договор о беспроцентном займе на всю стоимость квартиры. Теперь эти лазейки для недобросовестных компаний закрыты.

Хотите заключить договор об уступке прав по ДДУ? Вам помогут наши юристы.

7. Теперь и у квартиры будет инструкция по эксплуатации

ФЗ 214 с изменениями на 2017 год содержит еще одну новацию. При передаче квартиры строители обязаны вручить покупателю инструкцию по её эксплуатации.

– Дольщик должен получить её при подписании акта о приемке квартиры, – уточняет Алексей Лапшин.

Из инструкции вы узнаете:

срок службы квартиры;

систем обеспечения: вода, газ, электричество.

Важно! Собственник, обнаруживший недостатки в квартире в гарантийный период, имеет право согласовать с застройщиком срок их устранения. Нарушив соглашение, застройщик заплатит дольщику неустойку по Закону о защите прав потребителей.

214 фз с последними изменениями 2017 года дает застройщику право отказаться от устранения дефектов, если:

бывший дольщик, а ныне собственник квартиры, нарушил условия инструкции по эксплуатации жилья;

недостатки возникли из-за нормального износа;

жильцы провели ремонт, а он оказался неудачным.

Купили квартиру с недостатками? Обратитесь за помощью к юристу!

8. Новое в ФЗ 214: расторжение ДДУ

В 214 фз с последними изменениями 2017 года нашлось место и правкам в части процедуры расторжения ДДУ.

При условии, что застройщик исполняет обязательства, дольщик не имеет права на одностороннее расторжение договора по внесудебной схеме.

Дольщик, решивший пойти на переуступку по ДДУ фирме или компании – то есть юридическому лицу, – имеет право перечислить деньги лишь после государственной регистрации договора об уступке.

Если дольщик отказывается подписывать акт приёма-передачи квартиры без уважительной причины, а застройщик выполнил свои обязательства, гражданин не сможет требовать неустойку за просрочку в передаче жилья.

При отклонении от запланированной площади квартиры больше, чем на 5%, дольщик может разорвать договор со строителями.

9. Как определяется цена квартиры в ДДУ

Согласно обновленному закону, цена договора – то есть цена квартиры! – должна указываться как произведение стоимости единицы площади (квадратного метра) на общую площадь жилья.

Скажем, площадь вашей квартиры 50 «квадратов», а он стоит 56 тыс. рублей. Умножаем первую цифру на вторую, получаем 2,8 млн. рублей. Эту сумма и должна быть приведена в ДДУ.

– Такой подход сделает более прозрачным определение стоимости квартиры и позволит дольщику избежать непонятных дополнительных выплат, – поясняет Алексей Лапшин. – Если в договоре указана другая цена, есть повод задать вопросы строителям.

Важно! В квартире есть веранда, балкон, терраса, квадратный метр которых стоит дешевле, чем площадь жилой части квартиры? Это тоже учитывается при определении стоимости квартиры.

10. Фонд защиты обманутых дольщиков

214 фз с последними изменениями содержит важное дополнение. Статья 23.2 предусматривает создание фонда для защиты интересов дольщиков, которые так и не дождались своих квартир и потеряли деньги.

Фонд может быть создан по решению российского правительства. «Сбрасываться» в него должны все компании, занимающиеся долевым строительством.

Важно! Размер отчислений от каждой компании должен быть не более 1% от стоимости будущего дома.

Про изменения 2017 года в фз 214 и комментарии к ним расскажут наши юристы. Консультация бесплатная!

11. Государственный контроль застройщиков

Специалисты ведомства, контролирующего деятельность строительных компаний, отныне будут следить за тем, соответствует ли они требованиям обновленного закона.

Соответствует ли сайт компании новым правилам;

Соблюдает ли застройщик график строительства дома;

Поводом для внеплановой проверки должно стать:

отклонение от графика строительства минимум на полгода;

недостоверная информация в проектной декларации, договоре поручительства;

если нарушения не устранены в течение полугода.

Отныне чиновники вправе запросить у застройщика информацию о его субподрядчиках, стройматериалах и товарах. Например, специалисты могут проверить, есть ли у партнеров застройщика нужные допуски, лицензии.

Результаты своих проверок чиновники должны опубликовать на сайте контролирующего ведомства. А если полагают, что есть повод для возбуждения уголовного дела, – направить материалы проверки в полицию.

Изменения в 214 фз, назначенные на 2017 год, – одни из самых масштабных за последние годы. Разобраться в них без помощи квалифицированного юриста будет трудно.

Сориентироваться в новинках законодательства дольщику поможет специалист!

Источник