Банки финансирующие строительство жилья

Финансирование проектов строительства жилой недвижимости

Базовые требования при кредитовании Застройщиков с использованием счетов эскроу:

Итоговое решение о финансировании принимается Банком на основании комплексного анализа рисков проекта, финансового состояния Заемщика, правового анализа проекта и участников сделки, а также договорных отношений между ними, с учетом возможности отнесения ссуды по совокупности критериев Положения Банка России от 28.06.2017 № «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее — Положение Банка России от 28.06.2017 № к 1 (первой) категории качества ссуды.

Застройщик / Заемщик	Хозяйственное общество, соответствующее требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ), без обязательств перед третьими лицами по видам деятельности, не связанным с реализацией проекта (в т.ч. по иным проектам строительства, не финансируемым Банком)*
Группа Заемщика* (включает в себя Застройщика и его основное общество, либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества Застройщика)	Опыт участия в строительстве многоквартирных домов от 5 лет* Объем введенных в эксплуатацию за последние 3 года многоквартирных домов должен превышать площадь реализуемого проекта не менее чем в два раза * Рекомендуется наличие аудированной консолидированной отчетности Группы Заемщика
Объект / Проект	Многоквартирные жилые дома / комплексная застройка Имеется подтверждение востребованности проекта на местном рынке, в т.ч. маркетинговые исследования, статистика по вводу и продаже аналогичного продукта в локации проекта Предполагается продажа на стадии строительства не менее 50% площадей проекта*
Документация по проекту	Имеется вся необходимая для строительства исходно-разрешительная (ИРД), правоустанавливающая и правоподтверждающая документация Предоставление в Банк договоров в рамках проекта (договоров участия в долевом строительстве, договор генерального подряда, договор со сбытовыми компаниями и т.д.)*
Бюджет проекта	Включает в себя, но не ограничивается затратами, согласованными с Банком, подтвержденными соответствующим отчетом, подготовленным надзорной компанией, приемлемой для Банка: СМР, подключение к сетям, содержание застройщика и т.д. Стоимость земельного участка* Операционные затраты, в том числе налоги и т.д.
Финансовая модель проекта	В целях анализа проекта в Банк предоставляется финансовая модель, включая стресс-анализ* Адекватность заложенных в модели Бюджета проекта и сроков строительства, а также достаточность ИРД подтверждается Банком с привлечением надзорной компании, приемлемой для Банка

* критерии Положения Банка России от 28.06.2017 №590-П.

Собственные средства Заемщика	Определяются индивидуально в объеме достаточном для обеспечения приемлемого для Банка уровня финансовой устойчивости проекта, с учетом поддержки Группы Заемщика, но не менее 15% от Бюджета проекта*
Кредит	Целевой кредит для финансирования Бюджета проекта с учетом ограничений, установленных в Федеральном законе № Сумма кредита определяется исходя из объема, достаточного для завершения строительства Объекта
Срок	Срок финансирования не менее срока ввода в эксплуатацию Объекта, установленного в проектной декларации по Объекту
Обеспечение	Окончательный перечень обеспечения определяется индивидуально по итогам финансового и юридического анализа, при этом в качестве базового обеспечения рассматривается: Ипотека земельного участка/права аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство Объекта Залог 100% долей в уставном капитале / акций Заемщика Поручительство залогодателей по сделке, а также бенефициаров и/или других компаний Группы Заемщика* Залог объектов недвижимости, построенных в рамках Проекта Иное обеспечение по предложению Банка
Дополнительные обязательства	Мониторинг хода реализации проекта (в частности: срока, Бюджета проекта, актуальности и достаточности ИРД) осуществляется с привлечением надзорной компании, приемлемой для Банка Исполнение бизнес-плана в части соблюдения темпов и цен продаж Иные условия, типовые для реализации сделок проектного финансирования Денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве вносятся на счета эскроу, открытые в Банке Все расчеты, связанные со строительством Объекта, осуществляются Застройщиком с использованием банковского счета, открытого в Банке

* критерии Положения Банка России от 28.06.2017 №590-П.

Указанные выше Базовые требования при кредитовании Застройщиков с использованием счетов эскроу не являются офертой, публичной офертой, предложением заключить с Банком договор, размещены исключительно в информационных целях и не создают обязательств для Банка.

Источник

Финансирование долевого строительства

Банк России принимает участие в реализации национального проекта «Жилье и городская среда», федерального проекта «Ипотека» и выполнении поручения Президента Российской Федерации по поэтапному замещению средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием. Благодаря переходу к проектному финансированию строительства жилья покупка недвижимости в строящихся объектах становится безопасней и проще для граждан — деньги дольщиков защищены на счетах эскроу.

Новые механизмы финансирования долевого жилищного строительства, минимизирующие риск для граждан, введены законодательством в 2018 году.

Важный этап реформы реализован 1 июля 2019 года: привлечение средств участников долевого строительства теперь допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после этой даты.

Исключение предусмотрено только для объектов строительства, соответствующих установленным Правительством Российской Федерации критериям (в частности, заключение не менее 10% договоров долевого участия в строящемся объекте, степень готовности объекта — не менее 30%). Заключение о соответствии проекта критериям выдавали соответствующие уполномоченные государственные органы. Такие проекты будут завершены по старой схеме финансирования, а проекты, не соответствующие критериям, — с привлечением средств дольщиков на счета эскроу либо за счет иных источников финансирования.

Распределение всего портфеля проектов долевого строительства можно увидеть в Единой информационной системе жилищного строительства, оператором которой является АО «ДОМ.РФ».

Средства граждан — участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банках до завершения строительства и становятся доступны застройщику только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика.

Закон распространил действие страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные гражданами на счетах эскроу в сумме не более 10 млн рублей. Средства страхуются в период со дня их размещения на счете эскроу до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности на первый объект долевого строительства, входящего в состав этого дома, или истечения срока депонирования.

Высокая защищенность средств граждан — фактор повышения спроса на жилье на первичном рынке, которое строится по такой модели. При этом застройщики обеспечиваются стабильным источником финансирования проекта строительства в виде банковского кредита и не зависят от поступления средств участников долевого строительства.

Для защиты средств граждан, создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, привлекаемых непосредственно застройщиками, установлены требования к операциям, которые они могут проводить по счету, куда поступают средства граждан, и к банкам — по контролю за проведением ими банковских операций.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 (с изменениями) установлены требования, которым должны соответствовать уполномоченные банки и банки, не имеющие права на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. В перечень таких банков включаются банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-».

При этом для банков с кредитным рейтингом ниже чем «A-» и до «BBB-» включительно устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам в размере не более 20% величины собственных средств (капитала) банка.

Актуальный перечень банков, имеющих право открывать счета застройщикам и счета эскроу, ежемесячно публикуется на сайте Банка России.

Банк России внедрил регулирование, направленное на пересмотр подходов по формированию резервов кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам с использованием счетов эскроу. Проектный подход позволяет банкам определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства.

Банк России проводит регулярные встречи с уполномоченными банками и застройщиками с участием представителей Минстроя России, АО «ДОМ.РФ», общественных организаций по вопросам банковского сопровождения и кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу, обеспечения оптимального взаимодействия кредитных организаций и застройщиков.

Информация о наличии и характеристиках кредитных продуктов, предлагаемых застройщикам, а также документах, которые следует представлять для получения кредита, может быть получена непосредственно в уполномоченных банках (контактная информация представлена на сайтах банков).

По состоянию на 1 октября по завершенным в 55 субъектах России проектам с использованием счетов эскроу раскрыто более 20 тыс. таких счетов. Сумма средств, перечисленных с них застройщикам и банкам в погашение предоставленных кредитов, составила 46,1 млрд руб.

Источник

Азбука стройки: что нужно знать о проектном финансировании

В России разворачивается реформа долевого строительства: с 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь девелоперам придется использовать для строительства своих объектов собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию. Так власти рассчитывают решить проблему обманутых дольщиков и сделать рынок жилищного строительства более прозрачным.

Ключевые термины реформы — в подборке «РБК-Недвижимости».

Российские банки, аккредитованные государством на сопровождение сделок по долевому строительству. Контроль банков за спецсчетами застройщиков позволит кредитным организациям отклонять сомнительные операции. Так, банк вправе приостановить перевод или платеж, если возникнут сомнения, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика.

Способ финансирования строительства жилья за счет средств дольщиков. С 1 июля 2019 года эта схема перестанет использоваться в России. В конце прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, которые минимизируют риски дольщиков. С 1 июля 2019 года все сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме. Программа проектного финансирования подразумевает использование специальных эскроу-счетов в аккредитованных банках.

Гибрид заемного (банковского) финансирования и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства. Инвестор, дающий заем девелоперу, предоставляет деньги под более высокие проценты, чем в банке. Воспользоваться таким инструментом смогут компании (по оценке Минстроя, их около 30%), которые не получат проектное финансирование от банка. Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Возможность перечисления застройщику денежных средств дольщиков поэтапно, по мере завершения каждого этапа строительства многоквартирного дома, подтвержденного соответствующим актом приемки-передачи работ. Этого положения нет в законе, но на нем настаивают сами девелоперы, Минстрой, а также ряд депутатов. В конце марта в Госдуму внесен законопроект, предлагающий поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

Системообразующие строительные компании

Застройщики, которые получат послабления при переходе на эскроу-счета. Для внесения в специальный перечень Минстрой будет оценивать девелоперов по количеству регионов присутствия, объемам ввода жилья, а также публичности компаний. Системообразующими могут стать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья.

Фонд защиты прав дольщиков

Специальный фонд для участников долевого строительства, созданный по инициативе президента Владимира Путина в 2017 году. Все девелоперы, начинающие строительство жилых комплексов, обязаны делать в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В противном случае государство имеет право приостановить регистрацию ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам — участникам долевого строительства. Девелоперы должны платить взносы в фонд до июля 2019 года, когда в России будет отменено долевое строительство жилья.

Специальные счета депонирования средств, которые открываются в аккредитованных банках до завершения строительства жилого дома. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, начисляться не будут. Банк, где размещены эскроу-счета, также не получит вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).

Источник