Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать дольщику

Застройщик банкрот, что делать дольщикам

Сегодня рынок недвижимости очень нестабилен и некоторые строительные компании порой переживают серьёзный кризис, вынуждающий их объявлять себя банкротами. Конечно, банкротство застройщика является не только его проблемой, от этого сильно страдают долевые участники строительства. Но, бываю случаи, когда недобросовестные застройщики умышленно заявляют о своей несостоятельности. В таких ситуациях права людей, которые доверили свои деньги подрядчикам, регламентируются законодательством.

Процедура банкротства застройщика

Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.

Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.

Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа. Вначале проводится наблюдение, когда в строительной компании осуществляется проверка на финансовую устойчивость. Далее, на предприятии назначается временное руководство и начинается этап конкурсного производства. По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.

Действия дольщика при банкротстве застройщика

Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.

Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.

Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Итак, для защиты своих интересов дольщик должен попасть в общий реестр и на это ему даётся 1 месяц. Таким образом, для принятия участия в процессе рассмотрения дела о признании должника банкротом долевому участнику строительства необходимо успеть в течение одного месяца направить своё ходатайство в суд. Выполнив это условие, дольщик сможет принимать участие в совещаниях кредиторов и в принятии решений по недостроенному строению.

Если дольщик не направил в течение одного месяца своё обращение в суд, он может это сделать на стадии конкурсного производства в течение двух месяцев с момента уведомления остальных кредиторов об открытии реестра. Распространение уведомлений выполняется путём публикации информации в специализированном СМИ или отправкой писем на адреса кредиторов.

Какие требования к застройщику банкроту нужно заявлять

Требования, которые дольщики могут предъявлять к строительной фирме можно разделить на несколько видов:

• признание права собственности на квартиру;
• признание права собственности на часть имущества в незавершённом строительстве;
• возмещение финансовых вложений им убытков с учётом неустойки.

В общем реестре кредиторов существует раздел для требований передачи объектов строительства. Таким образом, дольщик может стать полноправным владельцем недостроенного жилья в случае возможности окончания строительства.

Дольщики могут оформлять свои требования сразу в разных категориях, претендуя на жильё или на возврат денег в результате одно из требований может быть выполнено.

Есть обстоятельства, которые должен учитывать долевой участник, а именно:

• чтобы стать собственником квартиры дольщик должен получить соответствующее судебное решение и пройти регистрацию в Росреестре;
• как только один из дольщиков получит в собственность квартиру, она уже не будет участвовать в общих торгах для возмещения обязательств должника;
• дольщики, получившие право собственности на квартиру, могут объединиться и сформировать жилищный кооператив, чтобы закончить строительство дома или продать его.

Такие ситуации возможны лишь при законченном строительстве. Если дом находится в запущенном недостроенном состоянии и начал разрушаться, его восстановление потребует больших вложений. В таком случае кредиторам выгоднее заявить о требовании вернуть средства привлечённые для строительства многоквартирных домов. Здесь дольщиков могут ожидать следующие трудности:

• у компании-банкрота может не хватать средств для возмещения затрат;
• имеющиеся у строительной компании активы сначала направляются на погашение приоритетных выплат, например, судебные расходы;
• общая масса требований к должнику увеличивается из-за начисленных неустоек;
• квартиры, которые перешли в собственность других дольщиков уже не участвуют в торгах для возмещения финансовых требований кредиторов.

Очерёдность предъявления требований к застройщику банкроту

Настоящим законодательством установлена очерёдность, согласно которой все кредиторы ожидают свои денежные выплаты.

• Физические лица, ожидающие компенсацию за причинённый вред.
• Работники строительной компании.
• Долевые участники строительства.
• Прочие кредиторы.

В первую очередь удовлетворяются требования физлиц и работников компании, а дольщики, которые должны получить квартиру от компании-застройщика, имеют приоритетную право над кредиторами и другими лицами.

Если физическое лицо не оформляло с застройщиком договор долевого участия, но имеет другой тип договора на покупку жилья, оно может получать права дольщика в судебном порядке. Чаще всего суд удовлетворяет подобные требования граждан.

Участники одной очереди в общем реестре имеют равные права и их требования возмещаются пропорционально.

Признаки банкротства

Компании, претендующие на банкротство должны подтвердить свою неспособность расплачиваться перед кредиторами. После направления ходатайства в суд первоначальным признаком несостоятельности строительной фирмы является запуск рассмотрения дела о её банкротстве с последующим предоставлением ему статуса банкрота.Ключевые признаки банкротства строительной фирмы, которые позволяют начать судебное разбирательство следующие:

• общая сумма обязательств перед юридическими лицами должна составлять не меньше 100 000 рублей, а перед гражданскими лицами – от 10 000 рублей;
• просрочка по обязательствам должна составлять больше трёх месяцев;
• если задолженность невозможно погасить в течение одного месяца.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.

Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:

• процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
• все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
• с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
• в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
• согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
• квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

С целью отсрочки выплат по обязательствам или их полного списания строительная компания может заявить о своей несостоятельности преднамеренно. Такое решение является противозаконным и наказуемым.

Спланированное умышленное банкротство строительной компании может быть организовано застройщиком с разными целями. Для создания необходимой иллюзии должник указывает на свои внушительные затраты в строительство, разоряя свою компанию в глазах других участников процесса.

В процессе фиктивного банкротства строительные фирмы часто используют подрядчиков, пользуясь их услугами без оплаты. Потом следует объяснение застройщика о невозможности оплачивать услуги подрядчиков, и рабочий процесс затягивается. После этого строительная компания инициирует своё банкротство.

Между застройщиком и подрядчиком может существовать договорённость, тогда подрядная организация подаёт ходатайство в суд раньше пайщиков. При отсутствии заговора между сторонами требования долевых участников рассматриваются в суде по установленным нормам.

В этой ситуации обманутые дольщики практически ничем не застрахованы, поэтому к выбору строительной фирмы им нужно подходить очень аккуратно.

Новые правила банкротства застройщика – 2018

С начала 2018 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

• Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
• При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:
• Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
• На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
• Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
• Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.
• Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
• Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
• Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
• Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.

Почему банкротятся застройщики

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

• компания-застройщик;
• кредиторы;
• налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

• стремительный рост цен на материалы и услуги;
• снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
• возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
• рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.

Источник

Что делать, если застройщик банкротится?

Обанкротиться может как мелкая, так и крупная строительная организация. Застройщики, работающие по ДДУ, несут ответственность перед всеми, с кем заключен договор. Основными лицами, которые выдерживают на себе последствия банкротства застройщика при долевом участии — дольщики. Что делать, если застройщик банкротится?

Что делать дольщику, если застройщик банкротится

Дольщик — это тот человек, который вложил свои денежные средства в строительство дома. Застройщик обязан честно и вовремя публиковать информацию об объекте и своем финансовом состоянии на официальном сайте, а о возможном банкротстве предупреждать лично каждого дольщика.

Но если фирма все-таки стала банкротом, следует подать в суд иск о признании права собственности. Это возможно, когда дом достроен и вы подписали с застройщиком акт приема-передачи квартиры еще до банкротства. Разбирательства такого рода проходят в арбитражном суде.

Если дом не достроен или вы не успели подписать акт о приеме, тогда в суд подается иск о включении в реестр требований по передаче жилого помещения.

В каждой из ситуации подробно разобрать получится только с помощью юриста.

Сколько длится банкротство

Выделяют несколько стадий банкротства, при которых застройщику дают возможность погасить задолжность или договориться с кредиторами и дольщиками.

1 стадия. Наблюдение. Если на застройщика подали в суд, то к нему прикрепляют арбитражного управляющего на 7 месяцев. В течение этого времени специалист будет изучать финансовое положение застройщика, договоры с кредиторами и ход выполняемых работ.

2 стадия. Финансовое оздоровление. Застройщику дают время, чтобы погасить задолженности. Кредиторы составляют график платежей, а сроки погашения не превышают 7 месяцев.

3 стадия. Внешнее управление. На этой стадии руководителем производства назначается представитель арбитражного суда сроком на полтора года. Так делают, если есть возможность повысить платежеспособность застройщика и ускорить сроки строительства. Новый руководитель может полностью поменять план стройки и распределение средств.

4 стадия. Конкурсное производство. Если застройщик окончательно обанкротился и не имеет возможности выплатить кредиты, производство по решению суда передают другой строительной компании. Вся процедура конкурсного производства длится не больше года, но при необходимости суд может добавить к этому сроку еще 6 месяцев. На этой стадии все полномочия по застройке принадлежат суду.

Права дольщиков при банкротстве

Между дольщиком и застройщиком заключается договор долевого участия. При банкротстве дольщик имеет право либо взыскать денежные средства с застройщика, либо отстоять свое право на собственность. У дольщика больше прав, чем у кредиторов, которые могут взыскать только деньги.

Дольщикам при банкротстве строительной организации предоставляются следующие права:

• можно либо вернуть деньги, либо получить другое жилье, в обмен на недостроенное;
• дольщик занимает третью очередь на погашение долга в реестре требований кредитора.

Создание ЖСК

Если застройщик — банкрот, решить проблему со строительством может помочь создание жилищно-строительного кооператива.

ЖСК создают дольщики. Для этого им нужно получить заключение о возможности передачи стройки ЖСК и документы на земельный участок. Также им нужно назначить управляющего, выбрать ревизионную комиссию, создать проект дальнейшего строительства и устав ЖСК.

Передать стройку ЖСК получится, если:

• объект принадлежит застройщику;
• требования о передаче дома включены в реестр кредиторов;
• стоимость здания не должна превышать больше чем 5% той сумму, которую требуют дольщики;
• у застройщика должно остаться имущество для выплаты иных долгов;
• незаконченная стройка не должна быть в залоге;
• количество квартир удовлетворяет потребностям дольщиков.

При наличии условий ЖСК создают большинством голосов дольщиков. В ЖСК должно быть не менее 5 учредителей старше 16 лет. ЖСК — это юридическое лицо. Его регистрируют в налоговой службе, а госпошлина за регистрацию составляет 4 000 р.

Реестр требований кредиторов и порядок действий дольщика

Реестр требований кредиторов — это документ, в котором представлен список тех, кому застройщик должен денег. Чтобы получить свои деньги или жилье при банкротстве, дольщикам нужно включиться в этот список.

Порядок действий дольщика:

Шаг 1. Узнать о банкротстве застройщика. Сделать это можно на сайте газеты «Коммерсант» (https://bankruptcy. kommersant. ru/). В поиске сообщений о банкротстве вы указываете ОГРН, ИНН или иной номер идентификационного документа застройщика.

Шаг 2. Заявление о включении в реестр. Если на сайте указано, что застройщик признан банкротом, нужно подать заявление в арбитражный суд о включении в реестр кредиторов. В заявлении указывают: информацию о суде, заявителе и застройщике, ваши требования, основания для включения в реестр, публикацию о банкротстве застройщика, а также судебное дело о банкротстве фирмы. В заявлении нужно указать и перечень документов, доказывающих ваши требования.

Шаг 3. Сбор необходимых документов. К заявлению нужно приложить:

• решение суда о банкротстве застройщика;
• документы, подтверждающие права дольщика;
• документы, подтверждающие задолженность застройщика и оплату по ДДУ, которая внесена дольщиком;
• указать сумму долга застройщика перед вами;
• информацию о ведении исполнительного производства строительства, если оно ведется.

Все документы готовят в нескольких экземплярах — для суда, самого дольщика и застройщика. Чтобы не запутаться в бумагах, рекомендуется подавать заявление при поддержке юриста.

Шаг 4. Суд. В течение 7-10 дней суд должен рассмотреть и принять заявление. Если будет установлена правомерность требований для включения в реестр, заявление одобрят.

Шаг 5. Включение в реестр. В течение 15 дней после решения суда вас должны включить в реестр кредиторов. После этого дольщик имеет законное право требовать квартиру и деньги. Сроки включения в реестр могут быть изменены, если застройщик или кто-то из кредиторов обжалуют решение суда.

Очередность кредиторов

Очередность кредиторов строится по мере того, как суд включает кредиторов в реестр. В очередь становятся лица, получившие вред здоровью, работники стройки и все, кто оформлен у застройщика по трудовому договору, а также кредиторы.

Первую очередь занимают те граждане, которым был причинен вред жизни или здоровью.

Вторую — лица, которым застройщик должен выплаты по оплате труда и иным пособиям.

Третью очередь занимают конкурсные кредиторы, в том числе дольщики. Сначала должник должен выплатить сумму основного долга по кредиту, а потом — неустойки, пени и штрафы.

Четвертую — все остальные.

Страховые выплаты

Банкротство застройщика — это страховой случай. Дольщик имеет право на страховые выплаты.

При банкротстве застройщика страховой компании предоставляются следующие документы:

• заявление на выплату страховки;
• паспорт;
• договор долевого участия;
• документы об оплате квартиры;
• решение суда о том, что застройщик банкрот;
• выписка о том, что вы состоите в реестре кредиторов. В ней должны быть указаны требования по выплатам и очередность;
• договор страхования, страховой полис.

Страховой договор действует в течение 2 лет со дня заключения. Если страховая компания не выплачивает страховку, можно подать на нее в суд. Необходимо предоставить суду документы, которые подтверждают право на страховку.

Возможна ли смена застройщика

Если застройщик обанкротился, суд может передать объект другой строительной организации. При этом право на получение жилья остается.

Однако денежные средства с нового владельца взыскать не получится. По закону претензии по уплате долгов и прочих платежей предъявляют только той фирме, которая банкротится.

Нежилые помещения

Если дольщик вложился в нежилое помещение застройки в счет будущей аренды, при банкротстве он имеет право на денежную компенсацию. Чтобы получить помещение, он должен обладать правом собственности. Если по документам дольщик не является собственником нежилого помещения, то рассчитывать он может только на денежные выплаты.

В ситуации с нежилыми помещениями документы также подаются в суд в общем порядке.

Что будет с парковкой

Если вы имеете право собственности на гаражный бокс или машиноместо, то при банкротстве застройщика можно обратиться в суд для подтверждения своих прав.

Если суд признает право собственности, ваш участок не попадет в конкурсную массу на продажу в счет долгов. Больше вероятности признания этого права будет тогда, когда банкротство находится еще на стадии наблюдения.

Если машиноместо или гараж уже включили в конкурсную массу, то новый застройщик может возразить против удовлетворения вашего требования. В таком случае можно подать иск в суд на выплату денежных средств.

Ипотека

Банкротство застройщика не освобождает от выплат ипотеки, потому что ипотечный договор заключается с банком, а не застройщиком.

Обратите внимание!
Банк не несет ответственности за банкротство застройщика.

Можно обратиться в банк с просьбой дать отсрочку по выплате ипотеки. По его усмотрению платежи могут быть отсрочены. Если же выплачивать ипотеку возможности нет, а залоговое жилье взыскать невозможно, то все претензии по платежу направят созаемщику и поручителю.

Источник