Баня как объект капитального строительства

Баня на земельном участке: нужно ли разрешение на строительство и как ее зарегистрировать?

Тема узаконивания построек беспокоит многих землевладельцев. Ведь если государственные органы сочтут, что по нормам, строение необходимо было оформить в законном порядке, собственнику придется заплатить штраф. В частности, интересует вопрос: нужно ли регистрировать баню на земельном участке? Вот что говорят об этом законы.

Является ли баня капитальным строением?

Согласно Градостроительному кодексу и другим нормативно-правовым актам капитальный объект отличается от некапитального следующими признаками:

• имеется заглубленный фундамент, обеспечивающий привязку к земле;
• конструктивные особенности исключают перенос строения без необратимой потери им эксплуатационных качеств;
• есть постоянное подключение к инженерным коммуникациям;
• перед строительством требуются разработка проекта и проведение изыскательских работ.

Таким образом, баня на полноценном ленточном фундаменте, с помещениями для отдыха и стационарным подключением к воде и канализации считается недвижимостью (другое название объект капитального строительства или ОКС).

Небольшое модульное сооружение, которое ставят в готовом виде, и куда воду носят ведрами, относится к временным или некапитальным строениям, даже если под ней устроен мелкозаглубленный ленточный фундамент.

Также при определении статуса объекта во внимание принимают следующие критерии:

ОКС в обязательном порядке регистрируют. Кроме того, владелец направляет в органы местного самоуправления уведомление о начале возведения и о вводе в эксплуатацию, на что те должны дать свое согласие. Для временных зданий всего этого не требуется.

Можно ли строить в деревне на земле под ИЖС, ЛПХ, СНТ и других?

Земельные ресурсы делятся на категории по целевому предназначению.

Для возведения бани подходят следующие виды:

• участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• под крестьянское (фермерское) хозяйство или КФХ;
• садовые и огородные, если строение временное.

С января 2019 г, когда вступили в силу ФЗ №217 и №349, понятие «садовый участок» стало включать в себя и территории в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ), и дачи. Понятия «дачный участок» и прочие, например, «для ведения дачного строительства», были упразднены.

Нужно ли получать разрешение на строительство?

Ответ на вопрос о том, нужно ли разрешение на строительство бани, зависит от ее статуса. Если это ОКС — требуется обязательно, как и на ввод в эксплуатацию (ст. 51 ГрК РФ). Временные объекты строятся без согласования с органами власти.

Последние изменения в законодательстве предписывают индивидуальным застройщикам вместо получения разрешений направлять в администрацию уведомление о начале строительства и вводе объекта в эксплуатацию.

Правда, суть от этого не изменилась: на эти действия все равно требуется согласие властей. Чтобы строительство капитальной бани разрешили, ее проект должен соответствовать требованиям СНиП 30-02-97 о планировке и застройке участков для садоводства.

Выдерживаются минимальные расстояния до прочих объектов:

• граница соседнего участка: 1 м;
• деревянные постройки на соседских участках: 15 м;
• жилой дом: 8 м;
• деревья: 4 м;
• кустарник: 1 м;
• лесной массив: 15 м;
• колодец с водой, используемой для питья и приготовления пищи: 12 м.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Надо ли регистрировать на дачном, садовом участке?

Вообще объекты капитального строительства обязательно подлежат регистрации в Росреестре — это требование ст. 131 ГК РФ. Но в отношении бани и других вспомогательных строений законодательство пока проявляет иной подход: узаконивание — по желанию владельца.

Для объектов, возведенных на дачных и садовых участках до 30.10.2001 г (дата принятия Земельного кодекса) предусмотрен упрощенный порядок оформления (ФЗ №93), известный в народе под названием «дачная амнистия»: проводится бесплатно, разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию и прочие документы не нужны.

Приватизацию садовых участков, выданных до указанной даты, также проводят по упрощенной схеме — согласно ФЗ №137.

Из документов на землю у садовода может быть только книжка члена товарищества, да и без нее можно обойтись (требуется решение собрания товарищества). Однозначно ответить на вопрос о том, надо ли регистрировать баню на дачном участке, нельзя: у такого решения есть как положительные, так и отрицательные стороны. Минус в том, что за недвижимость берут налог в размере 0,3%-0,5% кадастровой стоимости.

За постройку площадью до 50 кв. м налог не взимают, но такая уступка возможна только для одного строения на участке. Если данная привилегия уже использована, к примеру, для хозблока, за баню даже небольшой площади взимается налоговый сбор. От уплаты освобождаются 15 льготных категорий граждан, перечисленных в п. 1 ст. 407 Налогового кодекса.

Выгод от регистрации несколько:

• появляется возможность дарить объект, продавать или передавать по наследству;
• оставив его в качестве залога, можно взять кредит;
• после регистрации объектов, расположенных на приватизированном участке его стоимость увеличивается;
• при изъятии земли из оборота, например, под строительство дороги, за оформленную по всем правилам недвижимость выплачивается компенсация.

Помимо отдельно стоящих бань бывают следующие:

1. пристроенные к дому. Если вход отдельный, то, несмотря на общую стену строение регистрируется как отдельно стоящее;
2. являющиеся частью дома. Сауна внутри коттеджа отдельно не рассматривается. Она входит в жилую площадь и облагается налогом по тем же правилам, что и весь дом.

Если устройство бани осуществляется после строительства дома, необходимо получить разрешение на реконструкцию последнего и зарегистрировать ее.

Какие требуется подготовить документы?

Бумаги предъявляются следующие:

1. паспорт заявителя;
2. правоустанавливающие документы на землю: акт приватизации, договор отчуждения, свидетельство о вступлении в права наследника и пр.;
3. выписка из ЕГРН;
4. планы участка и строения с указанием расстояния до ближайших объектов.

Порядок оформления постройки в собственность

Регистрация новой бани, которую еще только предстоит построить, осуществляется так:

1. в муниципалитет подается уведомление о начале строительства. Можно действовать через МФЦ. В течение 10 дней администрация выносит постановление об одобрении или отказе. Положительное решение имеет силу 10 лет;
2. в случае одобрения начинают строительство;
3. по его завершении направляют уведомление о вводе в эксплуатацию, на что также необходимо получить разрешение;
4. регистрируют строение в Росреестре, предъявив помимо вышеперечисленных бумаг разрешительные документы.

Пошаговая инструкция по регистрации уже построенной бани в рамках дачной амнистии выглядит несколько иначе:

1. заказывают в БТИ технический план строения — подачи декларации на объект, как это было раньше, уже недостаточно. На место выезжает инженер и проводит все необходимые для этого работы: привязывает угловые точки бани на местности и составляет планы этажей. Помимо графической части в технический план входит пояснительная записка;
2. обращаются в местную администрацию с заявлением, приложив к нему технический план строения;
3. получив на руки постановление о положительном решении данного вопроса, предъявляют его и документы на баню в местное отделение Росреестра, подкрепив просьбу об оформлении прав собственности соответствующим заявлением. Бумаги можно подать и через МФЦ. Также на данном этапе оплачивают госпошлину в размере 350 руб. (дачная амнистия) или 2000 руб. Квитанцию прилагают к комплекту документов;
4. при отсутствии противоречий нормам законодательства, постройка ставится на кадастровый учет с присвоением номеров — кадастрового и записи о праве. Лицо, подавшее заявление, получает на руки выписку из ЕГРН. Последняя служит подтверждением права собственности.

О постановке бани на учет в ЕГРН владелец обязан заявить в налоговую. При размере площади до 50 кв. м он может попросить считать ее необлагаемой налогом, если данная льгота не была закреплена ранее за какой-нибудь другой постройкой.

Зарегистрировать баню и другие строения можно одновременно с участком, если тот не был оформлен ранее. ФЗ №137 предусматривает упрощенный порядок для наделов, выданных до 2001 г. Возможно, придется оплатить работы по постановке на кадастровый учет (межевание).

Источник

Построил баню, надо ли ее регистрировать? Всё зависит от площади постройки

Какие бани нужно регистрировать?

Ответ на вопрос о том, подлежит ли обязательной регистрации баня, зависит от ее формата. К примеру, типовые готовые бани, которые привозятся и собираются на участке, не входят в категорию значимых недвижимых участков. Поэтому регистрировать их не нужно. Если же речь заходит о капитальной постройке, то она должна пройти документацию.

Изменения в законе N 340-ФЗ, которые вступили в силу 01.03.2019, обязывают регистрировать бани, площадь которых превосходит 50 м2. Вопрос о том, какие объекты считать недвижимым имуществом, освещается в ст. 131 ГК РФ. Согласно этому документу, к недвижимости относятся две характеристики:

• прочная связь с землей;
• невозможность отделить объект без причинения значительного ущерба.

Как зарегистрировать баню

Если ваша баня подходит под определение объекта недвижимости, то зарегистрировать постройку можно любым из указанных способов:

• личное посещение офиса Росреестра или МФЦ;
• отправка заказного письма на адрес Росреестра;
• отправка заявки по интернету – через Госуслуги или сайт Росреестра.

Согласно закону, баня относится к хозяйственным постройкам. Для занесения в базу данных такой постройки потребуется следующий набор документов:

• заявление на регистрацию (или декларация – при амнистии);
• паспорт владельца участка (или его представителя);
• документы, подтверждающие право на участок (свидетельство о праве, договор, выписка из ЕГРН);
• межевой и технический планы дачного участка;
• разрешение на строительство (не нужно при амнистии).

В некоторых регионах списки документов могут отличаться. Актуальную информацию рекомендуется уточнять в муниципальных органах или в регистрационной палате вашего региона.

Сколько длится регистрация и какова ее цена

Уполномоченные органы регистрируют баню на протяжении 7-10 рабочих дней. По окончанию операции владельцу земельного участка выдается выписка из ЕГРН с обновленными данными. Стоимость регистрации зависит от статуса бани:

• 350 рублей для участков, которые попали под дачную амнистию;
• 2 000 рублей для бань, которые строятся с разрешением.

Если собственник бани пренебрегает регистрированием, то рано или поздно ему придется уплатить штраф.

Санкции имеют два слагаемых: 20% от совокупной невнесенной суммы налога + уплата налога за три года. Также важно помнить, что отсутствующие в базе Росреестра постройки запрещено отчуждать, вводить в эксплуатацию и подключать к инженерным сетям.

Источник

Особенности регистрации частной бани в 2020 году

Многие мечтают возвести баню на своем земельном участке, вдали от городской суеты. И некоторые часто реализуют эту задумку без оформления официальных документов. Чтобы новое строение не провоцировало проблемы с законом, потребуется регистрация бани на земельном участке.

На каких участках можно строить частную баню

Каждый земельный участок имеет целевое назначение, в соответствии с которым его разрешено использовать. Построить баню на землях, например, водного фонда нельзя. Она может быть возведена лишь:

• на землях для индивидуального жилищного строительства, предназначенных для застройки и находящихся в населенных пунктах;
• на землях для личного подсобного хозяйства, используемых в личных сельскохозяйственных целях, с правом возведения на них зданий и строений;
• на дачных земельных участках. Этот вид участка сохранялся только до 1 января 2020 года. Затем вступает в силу ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» . Согласно этому закону, дачные участки упразднятся, а бани будут признаваться хозяйственными постройками, которые можно возводить на садовых и огородных земельных участках, если ссоружение не капитальное.

Нужно ли получать разрешение

Не каждая баня требует получения разрешения на строительство и последующей регистрации. Чтобы выяснить, есть ли в этом необходимость, следует взглянуть на ее проект. Именно конструктивные особенности определяют требования к регистрационным действиям.

В положениях Градостроительного кодекса содержится перечень строений, которые не требуют получения разрешения. К ним относятся сооружения, строительство которых не связано с коммерческими интересами и получением прибыли.

Следовательно, если планируется возведение небольшой бани, не отягощенной лишними конструкциями, коммуникациями и фундаментом, можно обойтись и без разрешительной документации.

Получить разрешение и затем зарегистрировать объект нужно в том случае, если баня возводится как капитальное строение с одним или несколькими признаками:

• 2- или 3-этажная конструкция;
• наличие коммуникаций;
• обустройство жилых помещений, например, спального места в комнате отдыха.

Кроме того, за разрешительными документами придется обратиться в случае, если владелец планирует совместить баню с жилым домом. И, уж конечно, обязательно должна быть зарегистрирована коммерческая баня на участке, поскольку цель ее строительства — получение прибыли.

Основные требования к строительству

Банное помещение должно соответствовать требованиям, предъявляемым не только к строениям, предполагающим наличие разрешения. Следует руководствоваться строительными, санитарными и противопожарными правилами.

Общие строительные правила и нормы, установленные в СНиП 30-02-97 “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения” приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 №849 (далее — СНиП 30-02-97), учитывают определенные особенности:

1. Баня должна находиться на расстоянии не менее 1 м от соседнего участка. Если у соседей есть деревянные строения, расстояние до них должно составлять не менее 15 м.
2. Банное помещение располагается не ближе, чем в 8 м от жилого дома.
3. От бани до леса должно оставаться не менее 15 м, до высоких деревьев — 4 м, до кустарников — 1 м.
4. Желательно поставить сооружение в 12 м от колодцев с питьевой водой.
5. Строение должно находиться на небольшой возвышенности, это предотвратит его подтопление.
6. При подготовке котлована для фундамента следует убедиться в отсутствии под ним инженерных коммуникаций.

Эти и другие правила обусловлены функциональностью постройки и безопасностью ее использования.

Санитарные нормы для бань

Многие приведенные требования к строительству банного помещения напрямую касаются санитарных норм. Что еще следует учесть для санбезопасности бани?

В отношении общественных бань действуют специальные санитарные нормы. Для частных бань предусмотрены лишь общие положения СНиП 30-02-97.

Кроме указанных требований, особое внимание следует обратить на систему слива сточных вод: можно использовать подключение к центральным коммуникациям или соорудить сборник сточных вод с фильтрацией.

Нужно обдумать и использование строительных материалов, ведь при высокой температуре они нагреваются и могут выделять вредные химические вещества. Например, для теплоизоляции запрещено использовать стекловату и пенопласт, не рекомендуется обшивать стены плитами из ДСП и пластика. Необходимо позаботиться о хорошей вентиляционной системе.

Противопожарные нормы

Парная обладает повышенным пожарным риском. По этой причине нужно соблюдать ряд противопожарных правил, снижающих уровень опасности:

1. Материалы из древесины должны иметь минимальное смолоотделение.
2. Любая отделочная древесина обрабатывается антигорючими составами.
3. Дымоход и потолок помещения закрыть жаростойкими материалами.
4. Пол и стены, непосредственно примыкающие к печке, нужно закрыть листами металла или иными негорючими материалами.
5. Отопительный прибор должен быть поднят над уровнем пола.
6. В банном помещении обязательно наличие вентиляционной системы.
7. В прямом доступе следует иметь огнетушитель.
8. Все электроприборы подлежат заземлению.

Как оформить разрешение на строительство

При решении вопроса о том, как оформить баню на земельном участке, нужно начать с получения разрешения на строительство. За ним следует направиться в уполномоченный орган, если баня будет капитальным объектом либо пристраивается к жилому дому.

Документ выдает орган местного самоуправления. Заявление на разрешение следует подать в муниципалитет или в отделение Многофункционального центра (МФЦ), взяв с собой следующие бумаги:

• паспорт;
• правоустанавливающий документ на землю или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• план участка;
• план-схему будущей постройки с привязкой к местности с указанием расстояния до иных объектов.

После того, как орган местного самоуправления возьмет документы на рассмотрение, у него есть 10 дней для принятия решения по строительству. Положительного ответа следует ждать, если постройка отвечает всем нормам и требованиям. Но власти могут мотивированно отказать в строительстве.

Срок действия разрешения ограничен 10 годами. Если его удалось получить, то и ответ на вопрос о том, надо ли регистрировать баню на земельном участке, очевиден: регистрация обязательна.

Как зарегистрировать баню

Бани в виде капитального строения требуют обязательной государственной регистрации. Только в этом случае владелец земли обретет полное право собственности и на постройку.

В связи с изменением законодательства регистрируются и те объекты, для которых наличие разрешения на строительство не является обязательным.

Решение вопроса о том, как зарегистрировать баню на земельном участке в 2020 году, зависит от момента ее постройки. Если вы только собираетесь возводить хозяйственное строение, то после получения разрешения на строительство следует собрать пакет документов и для регистрации бани в Росреестре.

В том случае, когда баня была построена самовольно (без разрешения местной администрации) или не требовала его наличия, собственник может зарегистрировать сооружение в порядке, предусмотренном «дачной амнистией».

Для регистрации бани теперь требуется технический план, заказанный у кадастрового инженера. Росреестр разместил у себя на сайте список аккредитованных специалистов.

Зарегистрировать банное помещение, построенное в законном порядке, а также по дачной амнистии, можно следующими способами:

• лично в офисе Росреестра или МФЦ;
• почтой, написав письмо в офис Росреестра;
• онлайн через Госуслуги и сайт Росреестра.

Например, на сайте Росреестра заявление подается так:

1. Выбираем на сайте сервис «Кадастровый учет и регистрация прав».
   
2. Последовательно заполняем форму.
   
3. Прилагаем документы.
4. Оплачиваем услуги и получаем подтверждение принятия заявки.
5. Получаем выписку из ЕГРН с данными о регистрации.

Пакет документов для регистрации

Для регистрации хозяйственной постройки на земельном участке необходимо подготовить следующие документы:

• заявление или декларацию в случае амнистии;
• паспорт собственника (паспорт представителя и доверенность);
• правоустанавливающие документы на земельный участок: свидетельство о праве, договор, выписка из ЕГРН;
• межевой план участка;
• разрешение на строительство (не требуется при амнистии и в случае некапитальных строений);
• технический план;
• квитанцию об уплате государственной пошлины: 350 рублей для дачной амнистии, 2000 — для бани, построенной с разрешением.

Сотрудники уполномоченных органов оформят хозяйственную постройку за 7-10 дней. По итогам процедуры собственнику на руки выдадут выписку из ЕГРН с внесенной записью.

Последствия отсутствия регистрации бани

Обычно собственники слышат положительный ответ на вопрос о том, нужно ли регистрировать баню на участке ИЖС. Дело обстоит так же и с участками личного подсобного хозяйства, дачами. Отсутствие регистрации права может иметь неприятные последствия в виде:

• штрафа в размере 20 % от неоплаченной налоговой суммы. Одновременно нужно будет уплатить всю сумму налога за 3 года (правило только для бань площадью от 50 м);
• снова незарегистрированных и признанных самовольно построенными объектов по решению суда. Как правило, такому решению сопутствует множество нарушений строительных норм со стороны собственника.

Кроме того, незарегистрированный объект нельзя отчуждать, вводить в эксплуатацию, а также подключать к инженерным сетям.

Выводы

Только на возведение бани, планируемой как капитальное строение, требуется получение разрешения в местном органе самоуправления. Однако регистрировать в Росреестре следует все подобные хозяйственные постройки. Чтобы избежать проблем с эксплуатацией и разрешительной документацией, необходимо учитывать нормы противопожарной и санитарной безопасности, а также получить технический план помещения. Заметим, что с регистрацией самовольно построенных бань нужно поторопиться, так как правила дачной амнистии постепенно усложняются.

Регистрация постройки на садовом участке: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

18 thoughts on “Особенности регистрации частной бани в 2020 году”

Придумали же законы новые, сто лет стояли наши бани и никому не мешали. Теперь новая головная боль и огородников. Мне интересно скажите у нас такая ситуация: баня маленькая, но какой то там фундамент-основание бетонное есть, так она еще и в углу участка стоит как раз примыкает к забору соседского огорода, но вы говорите что нужно за 1 метр ставить баню от соседского участка. Вопрос нашу баню теперь сносить придется? Или оформлять? Что нам делать?

Если расположение бани не соответствует СНиП 30-02-97, то вряд ли ее получится законным способом оформить.

Источник