Споры компаний, участвующих в постройке дома с ДДУ, при бартерных договорах подрядчиков
Автор: Инна Петрова
Бартерная сделка в рамках долевого строительства представляет собой взаимоотношения между застройщиком многоквартирного дома и, как правило, подрядчиком, выполняющим строительные работы на объекте, или поставщиком строительных материалов на объект.
Между лицами заключается договор поставки или подряда, но оплата по договору осуществляется не денежными средствами, а жилыми (нежилыми) помещениями путем заключения договоров долевого участия. В дальнейшем указанные объекты недвижимости реализуются гражданам по договору уступки прав требований.
Однако при таких бартерных сделках часто возникают спорные ситуации между застройщиком и дольщиком. Рассмотрим некоторые из них.
Уклонение (отказ) застройщика от передачи после завершения строительства объекта жилого помещения по акту приема-передачи дольщику
Апелляционное определение Волгоградского районного суда от 15 марта 2012 г. по делу № 33А-2411/2012.
Е.А. обратился в суд с иском к ООО «Волгоградская проектно-строительная компания» (далее ООО «ВПСК») о признании права собственности на квартиру, понуждении передачи квартиры по акту приема-передачи.
В обоснование истец указал, что 29 ноября 2007 года между ним и ООО «Транс-Авто» был заключен договор цессии во исполнение предварительного договора NN , прошедший государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.
Стоимость уступленного права требования составила рублей и была им оплачена подрядчику ООО «Транс-Авто» 26 октября 2006 года.
В соответствии с п. 3.1 договора подряда NN между ООО «Транс-Авто» и ООО «ВПСК» заказчик передавал квадратные метры подрядчику по цене рублей за кв. м. В соответствии с п. 7.5 договора подряда NN , если подрядчик реализовывает квартиры по цене, превышающей указанную в договоре, то эта разница является собственностью подрядчика и не участвует во взаиморасчетах.
ООО «ВПСК» обратилось в суд с встречным иском к Е.А. и ООО «Транс-Авто» о признании договора цессии от 29 ноября 2007 года, заключенного между Е.А. и ООО «Транс-Авто», недействительным в силу его ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование заявленных требований указало, что договор не соответствует требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», согласно которому уступка участником долевого строительства, в данном случае ООО «Транс-Авто», права требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Е.А. внес сумму рублей подрядчику ООО «Транс-Авто». Указанная сумма в ООО «ВПСК» не передавалась, спорная квартира не передавалась ООО «Транс-Авто», следовательно, ООО «Транс-Авто» не имело права заключать с Е.А. договор цессии.
Исковое заявление Е.А. было удовлетворено, в удовлетворении встречного иска было отказано.
Суд при вынесении судебного решения основывался на следующих обстоятельствах:
оплата уступаемого права истцом была произведена полностью;
договор цессии был зарегистрирован в установленном законе порядке;
стоимость квартиры значительно превышает размер задолженности подрядчика перед застройщиком;
застройщик не представил доказательств, что спорная квартира была построена не за счет денежных средств истца или наличия притязаний других лиц на спорную квартиру.
Аналогичные выводы содержатся в целом ряде судебных актов Волгоградского районного суда (кассационное определение от 16 февраля 2012 г. по делу № 33-1838/2012, кассационное определение от 8 сентября 2011 г. по делу № 33-11931/2011).
Стоит критически отнестись к указанным судебным актам. С одной стороны, они в полной мере защищают интересы конечных дольщиков, но, с другой стороны, противоречат действующему законодательству. В настоящее время уступка права требования возможна в том случае, если полностью оплачена цена договора, по которому уступаются права, или в случае одновременного перевода долга. Как следует из судебного решения, цена договора долевого участия не была оплачена подрядчиком полностью. При этом бремя доказывания того факта, что денежные средства истца-дольщика не были направлены на строительство объекта, было возложено на ответчика-застройщика, хотя согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования. Следовательно, истец должен был доказать, что денежные средства, уплаченные им по договору цессии, были израсходованы в итоге на строительство квартиры.
Признание недействительным договора уступки прав требований по договору долевого участия
Апелляционное определение Тульского областного суда от 15 мая 2014 г. по делу № 33-1252.
К.Л. обратилась в суд с иском к ООО «Анкер» о признании ее дольщиком по договору о долевом участии в строительстве жилого дома и договору уступки прав требования с правом требования предоставления в собственность квартиры, взыскании расходов.
В обоснование заявленных требований истица сослалась на то, что между застройщиком — ООО «Анкер», и дольщиком — ООО «Новый век», заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать дольщику трехкомнатную квартиру N общей площадью на по строительному адресу: .
Между Истцом и ООО «Новый век» заключен договор уступки права требования по договору о долевом участии в строительстве жилого дома N, согласно которому ООО «Новый век» уступил права в части дальнейшего оформления ей в собственность квартиры.
Оплата уступки права осуществлена истцом наличными деньгами в кассу ООО «Новый век». Договор зарегистрирован в установленном порядке.
ООО «Анкер» обратилось в суд со встречным иском к К.Л. и ООО «Новый век» о признании недействительным договора уступки прав требования по договору о долевом участии в строительстве жилого дома N и применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что стоимость квартиры N по договору долевого участия в строительстве N не была оплачена. ООО «Анкер» обратилось в Управление Росреестра по Тульской области с расторжением договора долевого участия N, который считало расторгнутым, а квартира возвращена застройщику.
Решением Центрального районного суда г. Тулы от 14 февраля 2014 года в удовлетворении исковых требований К.Л. о признании дольщиком по договору о долевом участии в строительстве жилого дома и договору уступки прав требования с правом требования предоставления в собственность квартиры, взыскании расходов, отказано.
Исковые требования ООО «Анкер» удовлетворены, договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве N, заключенный между К.Л. и ООО «Новый век», признан ничтожным.
При вынесении судебного акта суд руководствовался теми обстоятельствами, согласно которым оплата по договору долевого участия не была произведена, хотя между сторонами договора долевого участия существовали и отношения по поставке строительных материалов, в рамках которых ООО «Новый век» часть денежных средств направляло на финансирование строительства объекта. Суд не принял во внимание тот факт, что цессионарий исполнил все свои денежные обязательства перед цедентом. Также суд отметил, что застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке.
Таким образом, заключение договора уступки прав требований по договору долевого строительства между подрядчиком и конечным дольщиком является рискованной сделкой.
И для признания такой сделки действительной в суде необходимо наличие двух обстоятельств: государственная регистрация договора цессии и оплата подрядчиком-дольщиком цены договора долевого участия. Эти два важных факта вытекают из статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, который предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Кто в выигрыше при расчете бартером — застройщик или подрядчик?
В период кризиса некоторые застройщики стали применять бартерную схему расчета со своими подрядчиками. К примеру, компания ПИК погасила задолженность перед австрийской Strabag в размере 750 млн руб. квартирами в жилом комплексе «Заповедный уголок». С одной стороны, благодаря такой схеме девелоперы, не прибегая к займам, могут спокойно расплачиваться со свомим строителями, а подрядные компании, в свою очередь, перепродают вырученные квадратные метры по более высокой цене. С другой стороны, многих из девелоперов это лишает права получения запланированной маржи, а большинство подрядчиков вообще не имеет опыта реализации недвижимости, особенно если она находится на стадии строительства. В виду такой неоднозначной ситуации RealEstate.ru решил узнать у независимых экспертов, в каком случае застройщикам выгодно расплачиваться квартирами со своими подрядчиками, при каких условиях это выгодно подрядчикам, и сколько бартерных сделок между девелоперами и подрядчиками на сегодняшний день известно в Москве.
Ведущий эксперт компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев:
Поскольку при расплате с подрядчиками застройщик будет вынужден дать такой дисконт, который, кроме рыночной ситуации, учитывал бы и интерес подрядчика, а также отсутствие у него опыта в продаже квартир, то, естественно, такой расчет, возможно, и устроит застройщика (хотя и не любого), но вряд ли подойдет подрядчику, который, скорее всего, во-первых, не имеет собственной маркетинговой структуры, занимающейся продажей площадей, а во-вторых, в зависимости от того, на каком этапе будет передаваться квартира, реальные права подрядчика на эту квартиру не всегда будут находиться в правовом поле, а значит, такого рода передача невыгодна подрядчику.
Например, одно дело, когда с подрядчиком расплачиваются квартирами в готовом доме, и существует возможность, в соответствии с действующем законодательством оформить права собственности. Совсем другое дело, когда подрядчик получает квартиру в строящемся доме. В этом случае он должен либо войти в проект на правах соинвестора, а значит, еще раз разделить риски проекта, либо оформить свое право на квартиры в соответствии с законом о долевом строительстве. Второй случай для него реально грозит неопределенностью при продаже этих квартир.
Заказчик и подрядчик могут договорится посредством иных схем (вексели, акции и т.д.). Однако и этот вариант грозит подрядчику лишними проблемами. В случае, если подрядчик некрупный, и текущий проект для него единственный, возможно, он будет вынужден принять условия застройщика. Если же подрядчик одновременно участвует в большом количестве проектов, в которых надежность застройщиков разная, ему выгоднее решать спор путем судебного разбирательства, а высвободившиеся ресурсы перераспределить между другими проектами, тем самым ускорить оборот собственного капитала, не отвлекаясь на непрофильную деятельность. В тоже время такое сотрудничество заказчика и подрядчика не исключается. Оно, кроме указанных факторов, будет зависеть и от ликвидности проекта в целом. При решении этого вопроса логично было бы, чтобы подрядчик обратился к профессионалам рынка недвижимости, в банковские структуры и страховые компании. Такое расширение участников уменьшит риски подрядчика по получению денежных средств за выполненную работу. Некоторые крупные подрядчики, имея собственный опыт реализации проектов, готовы на ранних этапах войти собственным капиталом или иными ресурсами в качестве соинвестора в проект. Однако, это уже другая история, и такое действие подрядчика с самого начала запланировано, а не является вынужденным.
В настоящий момент, несмотря на то что бартерные сделки в строительстве прогнозировались в большом количестве, мы не наблюдаем, чтобы подрядчики часто обращались в риэлторские компании или выставляли на продажу недвижимость от своего имени. Придерживать такие квартиры им смысла нет, а значит, либо реализация идет через структуры застройщика, либо, что более вероятно, эти случаи не носят массового характера. Если вспомнить недавнее прошлое, когда бартерные сделки в строительстве были обычной практикой, и каждый подрядчик реализовывал в доме свою долю самостоятельно, то в настоящий момент рынок, безусловно, более цивилизован, и заинтересованные стороны находят приемлемые решения для реструктуризации задолженности. При усугублении кризисной ситуации количество «бартерных» квартир, вероятнее всего, увеличится. Однако, судя по прогнозу темпов строительства, доля таких квартир не будет превышать 5-10%.
Директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова:
Условия подобных сделок просты: застройщик передаёт долю возведённых площадей в собственность подрядной организации или поставщика в объёме, соответствующем стоимости предоставленных товаров и услуг. Безусловно, при такой схеме квадратные метры идут в зачёт по цене ниже рыночной, и девелопер недополучает запланированную прибыль. Но это вынужденная мера, на которую приходится идти в условиях отсутствия денежных средств для расплаты с контрагентами.
Для подрядных организаций бартерные сделки, конечно, менее интересны, нежели получение денежных средств. Им нужны «живые» деньги на текущие операционные расходы – выплату заработной платы сотрудникам, налоги, расчёты по аренде строительной техники и т.д. Кроме того, у подрядчика в такой схеме появляется риск – это сложности с реализацией полученных в результате бартера площадей. На это в любом случае необходимо время, а сейчас, в условиях низкой покупательской активности, сроки экспозиции вообще непредсказуемы. Но это всё же лучше, чем не получить вообще ничего. Кризис – время компромиссов.
Подобные договоренности между застройщиком и подрядчиком, как правило, не анонсируются открыто и широко. О таких сделках редко становится известно рынку. Можем лишь сказать, что сейчас количество сделок с бартерными квартирами действительно увеличивается. Раньше бартерные сделки были широко распространены до момента активного роста рынка недвижимости (2002-2003 годы). На пике рынка подобные схемы применялись лишь иногда при строительстве жилых домов по госзаказу. В подавляющем же большинстве случаев этого просто не требовалось — доступ к «живым» деньгам был проще, нежели сейчас, и все застройщики использовали финансовые средства, полученные от конечных покупателей и банков. Сейчас эта схема вновь вернулась на рынок. И мера эта, в большей степени, вынужденная – в ситуации минимальной покупательской активности и невозможности прокредитоваться в банке многим застройщикам просто нечем расплачиваться с подрядчиками и поставщиками. По большому счёту, данный вид расчётов невыгоден ни той, ни другой стороне, но им приходится на это идти. Одним – чтобы свести концы с концами, другим – чтобы получить за выполненную работу хоть что-то.
Ведущий эксперт-аналитик по жилой недвижимости департамента консалтинга в СПб компании GVA Sawyer Анастасия Негребецкая:
Доля бартерных сделок на рынке жилья в период кризиса существенно выросла, и это закономерно – у застройщиков не хватает «живых» денег, в том числе4 и для оплаты услуг подрядчиков. В ситуации, когда нужно достраивать объект, схема бартера «спасает» проект от переноса сроков сдачи и заморозки, когда в компании случаются кассовые разрывы, выгоднее и застройщику и подрядчику сработать по бартерной схеме. В кризисные периоды бартерные схемы играют положительную роль и помогают компаниям «выжить» в трудных условиях. Хотя все понимают, что это не есть панацея, и всем известно из курса экономической теории, что бартерная схема – неправильная форма отношений.
Основные недостатки бартерной схемы для участников рынка:
1. Застройщики вынуждены предлагать квартиры подрядчикам по стоимости ниже рыночной, то есть терять в доходах.
2. Бартерная схема, как правило, работает только для объектов в высокой степени готовности, иначе подрядчику невыгодно и рискованно участвовать в бартерной сделке. В свою очередь, спрос на жилые объекты высокой степени готовности выше, и застройщик имеет возможность реализовать такие квартиры на открытом рынке по более высокой стоимости, чем по бартеру.
3. Подрядчики при продаже бартерных квартир демпингуют, так как заинтересованы в быстром получении «живых» денег за свою работу, что негативно сказывается на рынке. Особенно на падающем рынке есть потребность продать квартиры как можно раньше.
4. Подрядчики не имеют специализированных отделов по продажи жилой недвижимости и сталкиваются с трудностями при реализации бартерных квартир.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА