Экономика проектирования и строительства
Высшей целью экономической стратегии нашей страны является неуклонный подъем материального и культурного уровня жизни народа, что требует ускорения социально-экономического развития, всемерной интенсификации и повышения эффективности производства на базе научно-технического прогресса.
Экономика строительства изучает закономерности, присущие конкретной отрасли материального производства – строительству, и выявляет формы проявления этих законов, обусловленные особенностями строительства. Изучение этих закономерностей и механизма их действия для достижения в строительстве максимальных результатов при наименьших затратах и является задачей экономики строительства как науки.
Предметом экономики проектирования и строительства является разработка и анализ методов улучшения экономичности строительных сооружений, начиная от первой проектной идеи до сдачи объекта в эксплуатацию, а также и во время всего срока его службы (жизненный цикл в широком смысле). При этом рассматриваются как задачи застройщика (управление проектом), так и услуги архитекторов и инженеров (проектирование и производство строительных работ). Особое внимание уделяется жизненному циклу самого объекта строительства в узком смысле (управление объектом).
Под экономичностью понимается не только экономичность затрат, скорее ведется поиск путей как включить в оценку широкой экономической эффективности такие не поддающиеся денежному выражению характеристики как польза и внешние факторы. Только таким образом, учитывая экономические цели, строительство может способствовать улучшению качества жизни и быть экологически безвредны. Экономическая эффективность характеризует прежде всего соотношением результатов производства и затрат на него.
Понятие эффективности является более широким, чем понятие экономичности. Экономичность характеризует лишь количественную меру затрат: больше или меньше затрачено средств, допустим, на возведение и эксплуатацию объекта. Эффективность же помимо количественной полезного эффекта и качественную.
Экономическая эффективность тесно связана с социальной эффективностью,
которая в наиболее общем виде выражает эффективность затрат на достижение определенного социального эффекта.
В качестве критерия экономической эффективности принимается рост
производительности общественного труда и неразрывно связанный с ним
рост Национального дохода.
Вопросы экономики строительства производства (основные и оборотные фонды строительных организации, труд, кадры, производительность труда, себестоимость строительно-монтажных работ) рассматриваются лишь в меру их влияния на характер архитектурного сооружения и организацию строительства на площадке. Вместе с тем, исходя из специфики архитектурной профессии, значительное внимание уделено экономике эксплуатации здании различного назначения и экономике производства и применения строительных материалов, деталей, конструкции.
Проектирование как творческий процесс и вид интеллектуальной деятельности, основанный на определенной логике принятия решении и их оценке, вызывает объективную необходимость соизмерения затрат и результатов экономической оценке проектов.
Наиболее ответственными этапами выбора оптимального решения с позиции совокупной экономии ресурсов являются планирование и проектирование. На стадии плановых разработок учитываются общие экономические и и социальные тенденции; на стадии проектирования предопределяются технологические, объемно-планировочные, конструктивные и организационные решения, которые обуславливают как единовременные, так и эксплуатационные затраты ресурсов.
Проблема экономической целесообразности объемно-планировочных и особенно конструктивных решении с позиции минимальных единовременных затрат на их создание и на эксплуатацию здании становится весьма актуальной и не может быть решена оптимально только экономистами без участия авторов проекта.
Для повышения экономической эффективности производства и обеспечения роста благосостояния народа необходимы определение и соблюдение правильных пропорции между производственными и непроизводственными фондами государства.
Наличие проекта, решающего все технические вопросы, еще недостаточно для осуществления строительства, поэтому сметная документация входит как обязательная часть в состав разрабатываемой на любой объект строительства документации, которая носит во всех нормативных документах название «проектно-сметная документация».
Задачей составления смет на строительство является определение трудовых, материальных и денежных затрат, необходимых для выполнения строительных, специальных и монтажных работ по монтажу оборудования, а также затрат на приобретение оборудования, инструмента и инвентаря и осуществление мероприятий, непосредственно связанных со строительством одного объекта или комплекса объектов.
Смета – это основной неизменяемый документ на весь период строительства, на базе которого осуществляется планирование капитальных вложении.
Показатели сметной стоимости строительства
Определение стоимости отделочных материалов Таблица 1
Цена выражает в денежной форме общественные издержки на изготовление единицы продукции.
К этим издержкам относятся стоимость израсходованных материалов и других средств производства, заработная платы рабочих, накладные расходы промышленного предприятия и планируемая прибыль.
Ценообразование в строительстве — механизм образования стоимости услуг и материалов на строительном рынке. Политика ценообразования в строительстве является частью общей ценовой политики и базируется на общих для всех отраслей принципах ценообразования. Цена — это экономическая категория и инструмент развития отрасли, представляющая собой денежное выражение стоимости единицы строительной продукции.
Цена строительных услуг и ресурсов
Цена услуг и продуктов в условиях рынка является одним из наиболее важных показателей, существенно влияющих на экономическое положение фирмы. Все основные показатели производственной деятельности фирмы (объем капитальных вложений, себестоимость продукции, производительность труда, фондоемкость и др.) связаны с ценами и зависят от них. Цена является основой планирования и финансирования капитальных вложений, расчёта эффективности инвестиционных проектов, организации внутрипроизводственных экономических отношений, оценки итогов деятельности фирмы, исчисления экономического эффекта от внедрения новой техники.
Цена влияет на развитие строительного производства, повышение его эффективности через свои функции. Главная функция цены — это количественное выражение стоимости создаваемой строительной продукции. Тем самым, как измерительный инструмент, цена определяет затраты общественно необходимого труда по организации материальных процессов и финансовых операций. Кроме того, она выполняет и стимулирующую функцию по снижению трудовых, материальных и денежных затрат в строительстве и повышению его эффективности. В основном, используются следующие формы цен: прейскурантные оптовые цены; максимальные и договорные. Прейскурантная цена — это цена, основанная на общественно необходимых затратах труда и утвержденная государством. Это — «твердая» цена, действующая в виде прейскурантов на типовые здания и сооружения и на укрупненные элементы строительства. Под влиянием научно-технического прогресса и взаимоотношений в обществе, данные цены периодически пересматриваются. Максимальная цена — это лимитная сметная цена отдельных зданий, сооружений и их комплексов: предприятий, массивов, поселков и т. п. Ее уровень во многом определяется проектными организациями и утверждается министерствами и ведомствами, выдавшими задание на проектирование. В процессе рабочего проектирования лимитные цены подлежат снижению. Договорная цена представляет собой неизменяемую (стабильную) сметную стоимость строительной продукции в течение всего периода строительства, устанавливаемую заказчиком по договоренности с подрядчиком. Основной для установления договорных цен должны являться сметные расчеты или расчетная стоимость строительства, определяемая в составе технико-экономического обоснования и технико-экономического расчета. Договорные цены на строительную продукцию — важный элемент совершенствования хозяйственного механизма в строительстве на основе использования товарно-денежных отношений.
Основным инструментом для определения цены или стоимости объектов в строительстве является единичная расценка (стоимость) отдельного вида строительно-монтажных работ, совокупности элементарных технологических операций или отдельного элемента сооружения. Единичные расценки могут быть нормативными или индивидуальными; индивидуальные расценки применяются, как правило, на крупных объектах, сооружаемых с использованием нетрадиционных строительных технологий или механизмов, или в тех случаях, когда большинство строительных материалов изготавливается непосредственно на строительстве. Единичные расценки включают в себя только прямые затраты. Учет плановых накоплений, накладных расходов и налогов производится в сметном расчете. Нормативные расценки разрабатывает и устанавливает ФГУ Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФЦЦС).
Факторы, влияющие на установление цены:
издержки на изготовление и сбыт продукции;
конъюнктура целевого рынка и соотношение спроса и предложения на товар фирмы;
ценовая политика фирмы.
Первые два фактора учитываются при ценообразовании. Третий фактор реализуется в зависимости от целей ценообразования фирмы (ценовой политики фирмы).
обеспечение определенного размера прибыли;
обеспечение определенного объема продаж;
сохранение существующего положения фирмы;
внедрение на рынке новой продукции;
завоевание лидерства по показателям качества.
оценка издержек и установление нижнего предела цены;
анализ цен и характеристик товаров конкурентов;
выбор методов ценообразования и оценка верхнего предела цены;
разработка ценовой политики;
установление цены на продукцию фирмы на конкретный период.
Скользящая падающая цена. Определяющим фактором при выборе такого подхода к установлению цен на свою продукцию является соотношение спроса и предложения. По мере насыщения рынка цена на изделия и услуги постепенно падает, особенно оптовые цены (розничные торговцы могут поддерживать цены на такие виды изделий стабильными относительно продолжительное время). Уже при составлении прогноза сбыта предприятию-изготовителю необходимо проанализировать темпы роста объёма производства в отрасли в целом, сопоставить их с динамикой ёмкости рынка (прежде всего по темпам роста доходов потенциальных потребителей) и определить затем, на какой процент предстоит снизить цены в предстоящей период, чтобы обеспечить устойчивый сбыт своей продукции.
Долговременная цена. При составлении прогнозов сбыта для такого изделий по такому сценарию цена является уже заранее заданной. Значительное снижение её часто невозможно, да и не обязательно приведет к серьёзному увеличению сбыта. Для увеличения прибыли при работе на таком рынке куда более важное значение приобретает поиск путей снижения издержек производства.
Цена сегмента рынка. Разные группы потребителей (например, по своему социальному статусу) платят за одни и те же изделия разную цену на рынке. Поэтому цена изделия может заметно меняться в зависимости от того, для кого оно предназначается. Для практического использования этого подхода к установлению цен прежде всего необходимо, чтобы изделие можно было продать разным группам потребителей, чтобы оно было адресовано разным сегментам рынка, чтобы сравнительно быстро и легко, с минимальными издержками можно было изменить соответствующим образом конструкцию и дизайн этого продукта, привести его в соответствие с нуждами и запросами конкретных групп потребителей. Есть еще одно обстоятельство, которое необходимо иметь в виду при использовании данного подхода к ценообразованию. Потребители на разных сегментах рынка, на которые ориентировано данное изделие, не должны конкурировать друг с другом. Иначе говоря, в расчет должны приниматься сравнительно изолированные (в географическом или социальном отношении) группы людей.
Стратегия ценовой дискриминации. Согласно этой стратегии фирма предлагает в одно и то же время один и тот же товар (услугу) по разным ценам разным категориям покупателей. Поэтому речь и идет о ценовой дискриминации. Главное условие успешного применения данной стратегии: покупатели (клиенты) не должны иметь возможности перемещения из одного ценового канала в другой. Ценовая дискриминация предполагает установление различных отпускных цен на одно и то же изделие или услугу вне зависимости от издержек. Ценовая дискриминация может выражаться в установлении более высокой цены для одной группы потребителей (на одном сегменте рынка), которые менее чувствительны к уровню цен, и более высокую — для другой. Естественно, что поставка одного и того же продукта в разные регионы сбыта по различным ценам ничего общего с ценовой дискриминацией не имеет.
Гибкая цена. Цены, которые устанавливаются в зависимости от характера конъюнктуры рынка на данный момент времени, называются гибкими. Использование такого подхода при установлении цен оправдано на таком рынке, где возможны сильные колебания спроса и предложения в относительно короткие периоды времени. Используется этот подход и тогда, когда нужно противостоять новым конкурентам, внедряющимся на рынок с использованием преднамеренно низкой цены (даже с ущербом для рентабельности их производства).
Стратегии дифференцированного ценообразования основана на неоднородности категорий покупателей и возможности продажи одного и того же товара по нескольким ценам. Ценовая стратегия скидки на втором рынке основана на особенностях переменных и постоянных затрат по сделке.
Стратегия конкурентного ценообразования строится на учете в ценах конкурентоспособности фирмы. Ценовая стратегия проникновения на рынок основана на использовании экономии за счет роста масштабов производства.
Ценовая стратегия по «кривой освоения» базируется на преимуществах приобретенного опыта и относительно низких затратах по сравнению с конкурентами. При реализации ценовой стратегии по «кривой освоения» покупатели, приобретающие товар в начале делового цикла, получают внешнюю экономию по сравнению с последующими покупателями, так как первые приобретают товар по цене более низкой, чем готовы были заплатить. Необходимыми условиями для принятия данной стратегии являются сильное влияние опыта фирм и чувствительность покупателей к уровню цены. Обычно такие условия возникают на начальной стадии развития производства товаров длительного пользования не первой необходимости, когда достаточно большое число конкурентов пытаются обеспечить себе сильное положение в долгосрочном периоде.
Ценовая стратегия сигнализирования ценами строится на использовании фирмой доверия покупателя к ценовому механизму, созданному конкурирующими фирмами.
Экономические цели и задачи строительного проектирования, содержание проектной документации
Глава 6. Основы экономики и организации строительного проектирования
Экономические цели и задачи строительного проектирования, содержание проектной документации
Понятие проект объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом общих признаков, таких как направленность на достижение определенных целей, координированное выполнение многочисленных взаимосвязанных действий, ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и окончанием.
Существует ряд различных определений проекта, рассмотрим некоторые из них.
Проект это что-либо, что задумывается или планируется.
С точки зрения системного подхода проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное – результата при участии ряда ограничений и механизмов. Ограничения в данном случае могут быть финансовые, нормативно-правовые, этические, логистические, методы активизации, время, уровень качества, окружение, косвенные воздействия.
Проект – это некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами, целями, обуславливающими способ ее решения. проект включает в себя замысел, средства его реализации и получаемые в процессе реализации результаты.
Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов (финансовых, интеллектуальных, материальных, человеческих) для получения запланированного результата и достижения определенных целей и обусловленные сроки, т.е. это проект, связанный с реализацией полного цикла вложения инвестиций – от начального вложения капиталов до завершения работ, называют инвестиционным проект.
В случае если в качестве результата реализации проекта будут выступать здания, сооружения или производственные комплексы, ряд авторов дают следующее определение проекта: «проект – целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технологической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению».
Все проекты различают по типу, виду осваиваемых инвестиций, составу и размерам (масштабу программ), сроку реализации цели (периоду осуществления), степени сложности, достигаемому качеству и другим признакам.
По виду осваиваемых инвестиций выделяют: фондообразующие (направленные на создание или реновацию основных фондов), инновационные, научно-исследовательские.
По составу и размерам: моно- (отдельные проекты на небольшие промышленные предприятия или модернизацию действующих), мульти- (комплексные проект состоящий из ряда монопроектов), и мегапроекты (отличаются большим объемом капитальных вложений).
По сроку осуществления: краткосрочные (до трех лет), среднесрочные (от трех до пяти лет), и долгосрочные (более пяти лет).
По типу проекта: технический, организационный, экономический, социальный, смешенный.
По масштабу проекта: мелкие проекты, средние, крупные, очень крупные.
По длительности: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные.
По виду проекта: инвестиционный, инновационный, научно-исследовательский, учебно-образовательный, смешанный.
В зависимости от значимости проекта проекты подразделяются на глобальные (реализация которых оказывает существенное влияние на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в мире), народнохозяйственные (реализация которых оказывает существенное влияние на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в стране), крупномасштабные (реализация которых оказывает существенное влияние на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в регионах или отраслях), локальные.
C точки зрения принципиальных особенностей подготовки информации и выбора методики расчета выделяют три основных типа проектов: «в чистом поле» или с нуля, или новое строительство; на действующем предприятии; со специфической методикой описания доходов, затрат, оборотного капитала.
В строительстве проектом называют комплекс графических и текстовых материалов, предварительно подготовленных и обоснованных расчетами, обосновывающими техническую возможность и экономическую целесообразность строительства будущего промышленного предприятия, здания, сооружения или их комплексов. Проектирование – это процесс взаимосвязанного комплекса работ коллектива специалистов, результатом которого является разработка проектно-сметной документации для строительства или реконструкции предприятий, зданий, сооружений и их комплексов. Проектирование создает модель будущего инвестиционного объекта и определяет его привлекательность с точки зрения эффективности инвестиционных ресурсов. Кроме того, проектирование, являясь промежуточным этапом между научными разработками и строительством, оказывает значительное влияние на технический прогресс и эффективность строительного производства, поскольку способствует повышению технической культуры в строительном производстве, внедрению передовых методов ведения строительных процессов, повышению качества и снижению стоимости строительной продукции. Главная задача проектирования в строительстве – это разработка проектно-сметной документации для экономного и с максимальным выигрышем во времени использования инвестиционных ресурсов. Эта задача может быть выполнена при системном подходе к проекту как к комплексу технических, организационных, управленческих и других решений, содействующих достижению конечного результата в строительстве с наилучшими техническими и экономическими показателями. В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства состоит из трех основных этапов. Этапы разработки проектной документации и варианты управленческих решений представлены на рис. 6.1 и 6.2.
На первом этапе проектирования проводится обоснование инвестиций, т.е. исследуются возможности превращения проектной идеи в широкое инвестиционное предложение, имея целью стимулирование заинтересованности инвесторов. Исследования возможностей конкретного проекта должны содержать определенную базовую информацию, позволяющую быстро и без больших издержек оценить наиболее важные моменты инвестиционных возможностей: цель инвестирования, назначение и мощность объекта строительства, номенклатура продукции или оказания услуг, местоположение объекта; проводится оценка возможностей финансирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей объекта. На основании результатов этих исследований заказчик (инвестор) принимает решение о продолжении или прекращении работы по реализации идеи проекта. При положительном решении заказчик готовит и представляет в местные органы власти ходатайство (декларацию) о намерениях строительства в данном районе предполагаемого объекта с просьбой предварительного согласования места его размещения, которое иначе носит название предварительного технико-экономического обоснования. Целями обоснования являются определение предварительной жизнеспособности проекта и оценка необходимости проведения технико-экономического обоснования. Для производственных объектов в ходатайстве
 Обоснование инвестиций |
| Задание на проектирование |
| Конкурс проектных организаций |
| Договор подряда на ПИР с победителем конкурса |
| ТЭО строительного объекта |
Рис. 6.1. Этапы разработки проектной документации
о намерениях приводятся технические и технологические данные о предприятии, примерная численность рабочих и служащих, ориентировочная потребность в сырье и материалах, энергоресурсах, в воде, земельных ресурсах, соображения о возможном влиянии предприятия на окружающую среду, обеспечении работников и их семей жильем и объектами социально-бытового назначения. Ходатайство о намерениях должно содержать информацию об источниках финансирования и использовании готовой продукции. После получения от местных органов власти положительного решения заказчик приступает к работам второго этапа.
 |
Рис. 6.2. Состав мероприятий по разработке проекта сметной документации
На втором этапе разрабатывают технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиций в строительство объекта, т.е. должны быть определены и критически оценены на основе альтернативных вариантов решений, уже рассмотренных в предварительном технико-экономическом обосновании коммерческие, технические, финансовые, экономические и экологические предпосылки для инвестиционного проекта. По результатам ТЭО инвестиций заказчиком (инвестором) принимается решение о целесообразности строительства и продолжении проектирования. Для проведения ТЭО заказчик выдает задание на проектирование исполнителю (например, генеральной проектной организации). С его согласия заказчик по контракту нанимает для проектирования специализированные субподрядные проектные и проектно-изыскательские организации.
Термин «ТЭО» зачастую понимается слишком упрощено как комплекс технических (инженерных) и экономических изысканий, подтверждающих или (отвергающих) целесообразность строительства. При этом технические изыскания включают в себя топографо-геодезические, гидрогеологические и геологические, гидрометеорологические, почвенно-геоботанические, санитарно-гигиенические изыскания. Они проводятся в несколько этапов: подготовительный период (сбор и анализ справочных данных), полевые работы и камеральный период (обработка результатов полевых работ и составление строительного паспорта). Экономические изыскания заключаются в разработке вариантов обеспечения строительства сырьевыми ресурсами, транспортом, рабочими кадрами, объектами социальной инфраструктуры.
Подтвержденное материалами изысканий обоснование представляется заказчиком на госэкспертизу.Осуществление инженерных изысканий обязательно для подготовки и реализация проектной документации. Выполнение инженерных изысканий осуществляется застройщиком или привлекаемым на основании договора или уполномоченным им лицом. В соответствии с Градостроительным кодексом инженерные изыскания выполняются с целью получения материалов:
— о природных условиях территории, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;
— необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
— необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.
Результаты инженерных изысканий оформляются в виде документа о выполненных инженерных изысканиях, содержащего материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающего сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории и об их возможных изменениях при осуществлении строительства объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства
Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются на основе задания застройщика или заказчика, и зависят от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, степени изученности указанных условий.
На третьем этапе после получения положительного заключения госэкспертизы и решения местного органа исполнительной власти разрабатывается проектная документация на строительство объекта.
Таким образом, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Подготовка проектной документации может осуществляться как физическими, так и юридическими лицами. В случае, если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора, застройщик или заказчик обязан предоставить такому лицу:
1) градостроительный план земельного участка;
2) результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
3) технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения). Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
По инициативе застройщика или заказчика подготовка проектной документации может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства.
В соответствии с Градостроительным кодексом [2] и «Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» [54] проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения должна состоять из 12 разделов:
Раздел 1 «Пояснительная записка» с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка», выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
Раздел 3 «Архитектурные решения»
Раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения»
Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений» состоящий из следующих подразделов:
подраздел «Система электроснабжения»;
подраздел «Система водоснабжения»;
подраздел «Система водоотведения»;
подраздел «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети»;
подраздел «Сети связи»;
подраздел «Система газоснабжения»;
подраздел «Технологические решения».
Раздел 6 «Проект организации строительства «
Раздел 7 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
Раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды»
Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности
Раздел 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);
Раздел 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства» должен содержать текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и сметную документацию. В пояснительной записке должна быть отражена информация о месте расположения объекта капитального строительства; перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации на строительство; наименование подрядной организации (при наличии); обоснование особенностей определения сметной стоимости строительных работ для объекта капитального строительства и другие сведения о порядке определения сметной стоимости строительства объекта капитального строительства, характерные для него. Сметная документация должна содержать сводку затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат. Вся сметная документация составляется в сметных ценах, сложившихся ко времени ее составления. Сводный сметный расчет стоимости строительства должен быть составлен с распределением средств по следующим главам:
Глава 1. Подготовка территории строительства
Глава 2. Основные объекты строительства;
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения ;
Глава 4. Объекты энергетического хозяйства;
глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи;
Глава 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газоснабжения;
Глава 7. Благоустройство и озеленение территории;
Глава 8. Временные здания и сооружения;
Глава 9. Прочие работы и затраты;
Глава 10. Содержание службы заказчика. Строительный контроль;
Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров для строящегося объекта капитального строительства;
Глава 12. Проектные и изыскательские работы.
Раздел 12 «Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами» должен содержать документацию, необходимость разработки которой при осуществлении проектирования и строительства объекта капитального строительства предусмотрена законодательными актами Российской Федерации.
Разделы 6, 11, 5 и 9 проектной документации, разрабатываются в полном объеме для объектов капитального строительства, финансируемых полностью или частично за счет средств соответствующих бюджетов. Во всех остальных случаях необходимость и объем разработки указанных разделов определяются заказчиком и указываются в задании на проектирование.
Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для ее подготовки, подлежат государственной экспертизе, за исключением проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену или стены без проемов с соседним блоком или блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, являющихся особо опасными, технически сложными или уникальными объектами
5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, являющихся особо опасными, технически сложными или уникальными объектами
Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком, при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Результаты инженерных изысканий могут быть направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией или до направления проектной документации на государственную экспертизу. Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца
Основанием для отказа в принятии проектной документации, представленной на государственную экспертизу, является отсутствие предусмотренных разделов, отсутствие результатов инженерных изысканий, установленных, или отсутствие положительного заключения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий
Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией. В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Отрицательное заключение государственной экспертизы может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Застройщик или заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них необходимых изменений. Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо может направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, на негосударственную экспертизу.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт,
Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного Кодекса
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного Кодекса);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
· проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
· проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции
· выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями Градостроительным кодексом, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства, указанных в части 3 статьи 54 Градостроительного Кодекса, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.