Механизм долевого участия в строительстве

Что такое Договор Долевого Участия (ДДУ). На что обращать пристальное внимание перед подписанием. Очень Важно.

Так что же это такое?

При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а застройщик обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит!

Довольно стандартная процедура при покупке жилья в новостройке.

Плюсы ДДУ в том, что интересы покупателя защищает государство 214-ФЗ ( об этом законе я подробно писала ), т.е. покупатель вправе получить неустойку в денежном эквиваленте и даже моральный вред, за переносы сроков строительства на более поздние сроки.

Чтобы не доводить дело до суда застройщик пытается компенсировать задержку сроков, ремонтами, установкой сантехники, остеклением балкона и даже единовременной выплаты. и вот в этот момент нужно быть очень внимательным и подумать, стоит ли компенсация застройщика того, что Вы имеете право получить в ходе судебного разбирательства!

Строительные компании оплачивают неплохих юристов и просчитать риски и суммы потерь, для них не представляет сложности. Именно поэтому застройщик будет первым предлагать дольщикам компенсации (которые по сумме как минимум в два раза меньше чем судебные тяжбы) и аккуратно фиксировать Ваше согласие на досудебное примирение, а вот уже здесь всё будет зависеть от добросовестности строительной компании (нужно сказать, что мелкие и откровенно мошеннические компании практически выдавило с рынка строительного бизнеса после принятия поправок в 214-ФЗ в июле 2019г., но как обычно есть ещё недобитые «враги»), поэтому если Вы на данный момент участвуете в долевом строительстве, требуйте от компании создать чат дольщиков. Там застройщик выкладывает всю актуальную информацию по застройке объекта, а так же предоставляется возможность общаться с будущими соседями. В случае задержки сроков сдачи объекта дольщики смогут коллегиально решить, что и как делать.

Ещё один немаловажный плюс — Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру застройщик не сможет.

Такие случае к сожалению, очень часто встречались в моей практике, особенно это касается мелких застройщиков или так называемых подрядчиков. Одна и та же квартира продана нескольким людям. Покупатели решили сэкономить т.к. у подрядчика или недобросовестного застройщика квартира всегда будет дешевле, зато потом несколько лет весело проведут в суде, познакомятся с новыми людьми и в целом уже не смогут сказать, что жизнь скучна. На самом деле это конечно не смешно, люди остаются без жилья и денег, а у многих и дети малолетние и родители зачастую не слишком здоровые в силу возраста и нервотрёпки, суды и ругань никого не сделали ещё здоровее и добрее.

Далее, достаточно твёрдые гарантии нам даёт 214-ФЗ, а именно:

Если по каким то причинам строительная компания не сможет закончить строительство жилого комплекса, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это решает проблему дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Опять же надо напомнить, что это договор ДДУ, который заключается непосредственно с компанией застройщиком, договор переуступки прав (перекупка у других дольщиков или покупка у подрядчиков, инвесторов) Вам таких гарантий не даст.

И в принципе последний плюс договора ДДУ — это гарантийный срок от застройщика. Гарантийный срок обслуживания не всегда прописан в договоре т.к. регламентируется 214-ФЗ, но по хорошему, застройщики включают подобный пункт в ДДУ и желательно потребовать, чтобы такой предмет договора присутствовал, если его нет.

А теперь полезно узнать и о минусах, хотя он только один, перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Рассмотрим сам ДДУ и на что обратить внимание перед тем как его подписать.

ДДУ — это типовой документ. Но стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя , цена квартиры и цена за квадратный метр данного комплекса , строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения , прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной (зачастую это нормальная практике, при окончательно перемерке при сдаче квартира может изменится «+» «-» 2,4 квадрата).

Далее ОЧЕНЬ ВАЖНО! застройщик должен очень конкретно описывать в договоре сроки сдачи объекта и выдачу ключей. Если строительная компания обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок , стоит хорошо подумать прежде чем решиться подписать ДДУ, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей.

Вроде бы основные риски и плюсы я описала, на вопросы я обязательно отвечу.

Источник

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества?

Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.

Из этой инструкции вы узнаете:

• Что такое долевое строительство.
• Что изменилось в законе о долевом строительстве.
• Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.
• Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.
• Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.
• Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года – только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — использовались одновременно старый и новый механизмы.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета стали обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если речь идет о достройке жилого дома, который начинал строиться по старым правилам, то есть застройщик начал привлекать средства граждан на его строительство до 1 июля 2019 года.

Достроить таким образом можно не все дома, а только те, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

• Дом должен быть построен минимум на 30%;

У этого правила есть два исключения:

1. Степень готовности дома может составлять не менее 15%, если застройщик действует в рамках договора о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории или других договоров, согласно которым он обязуется построить объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры, или производит снос ветхого и аварийного жилья;
2. Степень готовности дома может составлять не менее 6%, если его строит застройщик, который входит в перечень системообразующих организаций, а общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов Российской Федерации. (К таким застройщикам относятся также дочерние общества юрлиц, включенных в перечень системообразующих организаций, или застройщики, чьим контролирующим лицом является компания, включенная в этот перечень). Это правило также действует в отношении застройщиков, которые достраивают многоквартирный дом после другого застройщика (например, если тот обанкротился) и исполняют обязательства перед пострадавшими дольщиками, а также если проект реализуется на земельном участке, права на который застройщик приобрел по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

• Дольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС – это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС

Источник