Незавершенное строительство корреспонденция счетов

Учет объектов незавершенного строительства

Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

• конструкции присуща объемность;
• возведены сооружения надземного или подземного типа;
• подведены инженерные коммуникации.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

• суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
• цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
• затраты по освоению застраиваемых территорий;
• арендные платежи за землю;
• оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
• расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

• продать третьему лицу;
• осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
• инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
• передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

• название объекта;
• перечень конструкционных элементов;
• стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

• тип возводимого имущественного актива;
• процент готовности сооружения;
• предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

• Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
• Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

• Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
• Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
• Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.

По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).

У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).

Источник

Выпуск от 15 января 2010 года

Схемы корреспонденций счетов

Подборка по материалам информационного банка «Корреспонденция счетов» системы КонсультантПлюс

Ситуация:

Как отразить в учете организации реализацию объекта незавершенного строительства с убытком? Строительство объекта выполнялось в течение I квартала 2009 г. хозспособом.

Затраты на выполнение строительных работ составили 250 000 руб., в том числе стоимость материалов, использованных при строительстве, — 150 000 руб., зарплата рабочих и начисленные на нее ЕСН и страховые взносы — 70 000 руб., прочие расходы — 30 000 руб. Объект незавершенного строительства (здание) продан покупателю по цене 236 000 руб. (в том числе НДС 36 000 руб.). Сумма НДС, предъявленная поставщиками материалов, использованных в строительстве, составила 27 000 руб.

Корреспонденция счетов:

Гражданско-правовые отношения

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества. Отметим, что такая регистрация возможна только в случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)). Также государственной регистрации подлежит переход права собственности на объект недвижимости к покупателю (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ) .

Бухгалтерский учет

Затраты организации на строительство объекта, который впоследствии может быть учтен в составе основных средств, учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств» (п. п. 1.2, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

При хозяйственном способе производства строительных работ на счете 08 ведется учет фактически произведенных организацией затрат (стоимость строительных материалов, использованных в строительстве данного объекта, зарплата рабочих, начисленные на нее ЕСН и страховые взносы, прочие расходы) (п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).

Поступления от продажи объекта незавершенного строительства учитываются в составе прочих доходов организации на дату перехода права собственности на этот объект к покупателю (п. п. 7, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Признание прочего дохода отражается записью по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы».

При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается со счета 08, субсчет 08-3, в дебет счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы» (п. п. 11, 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, Инструкция по применению Плана счетов).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Выполнение строительно-монтажных работ (СМР) для собственного потребления является объектом налогообложения по НДС (пп. 3 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). При этом налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение (п. 2 ст. 159 НК РФ) .

Моментом определения налоговой базы при выполнении СМР для собственного потребления является последнее число каждого налогового периода (п. 10 ст. 167 НК РФ).

Вычет НДС, начисленного при выполнении СМР для собственного потребления, производится на момент определения налоговой базы, установленный п. 10 ст. 167 НК РФ (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).

НДС, предъявленный поставщиком материалов, используемых при строительстве объекта, принимается к вычету по мере их оприходования (абз. 3 п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).

Реализация объектов незавершенного строительства облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база в данном случае определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ.

Налог на прибыль организаций

В налоговом учете расходы на строительство не признаются в составе расходов, а формируют первоначальную стоимость основного средства (абз. 2 п. 1 ст. 257, п. 5 ст. 270 НК РФ).

При продаже объекта незавершенного строительства организация признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). Сумма полученного дохода уменьшается на расходы по созданию этого объекта (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации объект незавершенного строительства реализован с убытком 50 000 руб. ((236 000 руб. — 36 000 руб.) — 250 000 руб.). Данный убыток учитывается для целей налогообложения прибыли единовременно в полной сумме на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Приняты к учету материалы, используемые при строительстве	10	60	150 000	Отгрузочные документы поставщика, Приходный ордер
Отражен НДС по приобретенным материалам	19	60	27 000	Счет-фактура
Принят к вычету НДС по материалам, используемым при строительстве	68	19	27 000	Счет-фактура
Отражены затраты на выполнение СМР собственными силами	08-3	10, 02, 70, 69	250 000	Требование-накладная, Расчетно-платежная ведомость, Бухгалтерская справка-расчет
Начислен НДС со стоимости СМР, выполненных собственными силами (250 000 x 18%)	19	68	45 000	Счет-фактура
Принят к вычету НДС, начисленный со стоимости СМР, выполненных собственными силами	68	19	45 000	Счет-фактура
На дату реализации объекта незавершенного строительства
Признан прочий доход от реализации объекта незавершенного строительства	62	91-1	236 000	Свидетельство о регистрации права собственности, Акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства
Начислен НДС при реализации объекта незавершенного строительства (236 000 / 118 x 18)	91-2	68	36 000	Счет-фактура
Признана в составе прочих расходов стоимость реализованного объекта незавершенного строительства	91-2	08-3	250 000	Бухгалтерская справка
Получена оплата от покупателя	51	62	236 000	Выписка банка по расчетному счету

В данной схеме не рассматриваются операции, связанные с возникновением и переходом права собственности на объект, не завершенный строительством.

В целях определения понятия «СМР для собственного потребления» следует руководствоваться определением, содержащимся в нормативных актах Госкомстата России (Росстата) (Письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15@). К СМР, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организаций, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства, а также работы, выполненные строительными организациями по собственному строительству (не в рамках договоров строительного подряда, а, например, при строительстве собственной производственной базы) (п. 22 Указаний по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения N 1-предприятие «Основные сведения о деятельности организации», утвержденных Постановлением Росстата от 14.01.2008 N 2).

В данной схеме бухгалтерские записи, связанные со строительством объекта, приведены в общей сумме за весь период строительства.

Источник