Новые поправки к закону о долевом строительстве

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

paulistano / Depositphotos.com

Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.

Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование» (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.

Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.

Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа (ч. 9 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги (ч. 6 ст.15.4 Закона № 214-ФЗ).

Механизм работы счетов эскроу в «долевке» следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе (ч. 11 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг «выясняется», что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.

Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ).

А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Источник

Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения

В 2018 — 2019 годах Федеральный закон 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве» претерпел значительные изменения. Наиболее существенные из них были внесены с 1 июля 2018 года, в декабре 2018 года и 27 июня 2019 года. Запланированный полный отказ от договоров долевого участия все еще не состоялся. Тем не менее, новая редакция 214 закона повлияла и на застройщиков, и на тех, кто собирается купить квартиру в новостройке. В этой статье вы найдете комментарии юристов о реформе долевого строительства в 2018 и 2019 году и возможной отмене ДДУ. Также мы расскажем, какие требования применяются к проектам строительства, начатым до 1 июля 2018 года и после этой даты в соответствии с 214 ФЗ, а также как повлиял на застройщиков Федеральный закон № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года, разделивший проекты новостроек на несколько каст в зависимости от даты получения разрешения на строительство.

Зачем нужен 214 ФЗ

Строительство многоквартирных домов по федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» очень широко распространено. Большая часть застройщиков, которые продают квартиры в новостройках, делают это на основании 214 федерального закона «О долевом участии в строительстве…». В момент, когда покупатель оплачивает свою будущую квартиру, она обычно еще не готова и существует только в качестве недостроенных стен, в которых пока невозможно жить. Поэтому цель закона 214 ФЗ – защитить от недостроя и потери средств дольщиков (то есть, покупателей квартир), которые вложили свои деньги в строящийся дом.

Привлечение средств дольщиков согласно 214 федеральному закону является самым «благонадежным» способом (хотя на рынке квартир имеются и другие возможности, зачастую — не вполне легальные). Именно 214 Федеральный закон дает покупателю строящейся квартиры наиболее надежную защиту. Ее параметры совершенствуются из года в год.

Изменения в ФЗ «О долевом строительстве» с 1 июля 2018 года

Федеральный закон № 214-ФЗ был принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года. С тех пор он претерпел множество поправок и дополнений. Некоторые из них являлись незначительными, другие же полностью перекраивали способы работы рынка строящихся квартир.

С 1 июля 2018 года 214 ФЗ был вновь скорректирован, причем достигнуть приемлемой редакции удалось не с первого раза. Первая редакция применимых с 01 июля 2018 изменений 214 ФЗ, которая была введена в действие федеральным законом № 218-ФЗ от 29 июля 2017 года, оказалась очень неудобной с точки зрения застройщиков. Вступление в силу таких поправок в закон в предлагаемой редакции фактически привело бы к отмене ДДУ с 1 июля 2018 года. Застройщики были не в состоянии исполнить новые требования закона.

Поэтому по просьбам девелоперов был подготовлен закон о новых изменениях в 214 ФЗ от 1 июля 2017 года № 175-ФЗ. Этим законом утверждены новые изменения, сформировавшие очередную редакцию 214 федерального закона. Эти предложенные изменения в 214 ФЗ слегка упростили порядок строительства многоквартирных домов за счет средств дольщиков по сравнению с первой версией поправок в закон.

Основные нововведения, появившиеся в ходе реформы 214 ФЗ, коснулись порядка расчетов между застройщиками и гражданами, а также новых требований к застройщикам. В соответствии с поправками в 214 ФЗ, которые вступили в силу в 2018 году, до 1 июля 2019 года расчеты за квартиру могут осуществляться при помощи счета застройщика в уполномоченном банке. Как обычно, покупатели квартир будут перечислять цену по договору долевого строительства застройщику. Но при этом застройщик должен открыть для цели расчетов с покупателями особый счет в уполномоченном банке.

Для каждого строящегося дома (т.е. каждого разрешения на строительство) должен быть открыт только один счет, куда будут поступать средства дольщиков. С этого же счета застройщик будет оплачивать работу своих поставщиков и подрядчиков, строящих дом.

Счет в этом же банке необходим будет также генеральному подрядчику и техническому заказчику (это компания, которая управляет проектом строительства дома от имени застройщика).

Согласно поправкам в 214 ФЗ, каждый застройщик сможет оформить только одно разрешение на строительство (одного жилого комплекса или нескольких его очередей). Соответственно, для него должен быть открыт только один счет в банке. Однако есть и ряд исключений:

• возведение ряда объектов на одной территории, для которой составлена единая градостроительная документация;
• комплексная застройка, при которой застройщик взял на себя обязательства по системному развитию и застройке территории по договору о комплексном развитии или комплексном освоении территорий (так называемые КОТы). В этих случаях девелопер сможет получить несколько разрешений на строительство. Однако такой проект КОТ может быть только один в каждый момент времени. Осуществлять несколько таких проектов запрещено.

Поправки в 214 ФЗ не означают, что крупные застройщики должны будут сократить свои проекты до одного многоквартирного дома. Тем не менее, после реформы 214 ФЗ, чтобы начать каждый новый проект (получить новое разрешение на строительство), им нужно будет создать новую компанию-застройщика.

Последние введенные изменения дополнили 214 ФЗ рядом новых условий, требований и правил, которым должен соответствовать застройщик, привлекающий средства граждан. Среди них положения об успешном опыте в строительстве многоквартирных домов и критерии устойчивого финансового положения. Также изменения в 214 ФЗ установили запреты и ограничения на некоторые виды деятельности для застройщика, а также расширенный список требований к менеджерам и собственникам строительного бизнеса.

Важно учитывать, что новые правила работы на рынке долевого строительства, действующие с 1 июля 2018, в полной мере применяются к тем проектам, разрешения на строительство которых были получены после этой даты. Для ранее начатых проектов установлен ряд исключений. Однако и для них наступают нелегкие времена.

Ранее начатые проекты спят спокойно?

Новая редакция 214 ФЗ с последними изменениями применяется только для тех проектов строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было получено, начиная с 1 июля 2018 года. Проекты с более ранним сроком разрешения на строительство продолжают жить по старым правилам (хотя и не во всем, что беспокоит застройщиков). Например, если строительство многоквартирного дома было начато до 1 июля 2018 года, застройщик в основном не обязан соответствовать требованиям части 2 – 2.2 статьи 2 закона № 214-ФЗ в новой редакции, которая вводит список необходимых и довольно обременительных требований к ведению бизнеса застройщика.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

При этом застройщики, которые уже получили разрешение на строительство и ведут продажи по ДДУ (независимо от даты разрешения на строительство) обязаны открыть счет в уполномоченном банке в течение двух месяцев после вступления в силу закона 175 ФЗ от 1 июля 2018 года — то есть, до 1 сентября 2018 года.

Для дополнительной защиты интересов дольщиков, застройщики должны будут уплачивать взносы в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ. Эти взносы пойдут на завершение строительства домов и компенсации дольщикам в случае, если застройщик обанкротится. До 27 июня 2019 года существовала возможность использовать вместо взносов предоставленное по старым правилам обеспечение в виде страховки ответственности застройщика или поручительства. Но с введением в действие закона № 153-ФЗ все предыдущие виды обеспечения будут заменены на взносы в компенсационный фонд или счета эскроу. Для этого установлен переходный период — до 22 августа 2019 года (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 27 июня 2019 года № 153-ФЗ).

Осуществляя подготовку к смене правил игры, застройщики получили много разрешений на строительство «про запас». Поэтому, покупая квартиры по 214-ФЗ после 1 июля 2018 года, необходимо уточнить, когда именно было получено разрешение на строительство, а также когда был зарегистрирован первый договор долевого участия. От этого зависит, какая из новых редакций 214 ФЗ применяется, и каким будет содержание требований закона № 214 ФЗ.

Нужно также учитывать, что последующие правки в закон, могут обновлять и уже принятые изменения, вводить особенности их применения или новые сроки вступления в силу. Поэтому установление того, какая же именно норма применяется к конкретному застройщику и конкретному проекту становится очень сложной задачей.

В этих условиях дольщику имеет смысл запомнить базовое правило: перед покупкой квартиры в стройке необходимо проверить данные о застройщике в открытом разделе сайта ЕИСЖС (единой системы жилищного строительства). Если стройка приостановлена, или к застройщику имеются претензии контролирующих органов, эта информация появится в ЕИСЖС. Не будет лишним также привлечь юриста для изучения всех документов застройщика, чтобы оценить риски нарушений закона.

Состоится ли отмена ДДУ в 2019 году?

C 1 июля 2019 года вступила в силу следующая порция новых правил, введенных законом № 179 ФЗ от 1 июля 2018 года (в редакции законов от 25 декабря 2018 года и от 27 июня 2019 года — о них читайте ниже).

С 1 июля 2019 полная отмена ДДУ не состоится, однако возможности застройщиков использовать средства граждан для строительства будут в очередной раз существенно ограничены. Вместо ДДУ появится так называемое проектное финансирование, когда деньги на строительство застройщикам будут предоставлять, в основном, банки. При привлечении средств физических лиц для долевого строительства в соответствии со ст. 15.4 214-ФЗ станет обязательным использованием специальных эскроу счетов для расчетов между застройщиком и дольщиком. Находящиеся на эскроу счете средства послужат обеспечением для банка по кредиту, выданному застройщику в рамках проектного финансирования.

Некоторые ранее начатые проекты застройщики смогут завершить с использованием взносов в Компенсационный фонд долевого строительства вместо эскроу.

Что дальше?

До сих пор окончательно не ясно, что будет с ДДУ в 2019 году. 25 декабря 2018 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ о внесении очередных изменений в 214 — ФЗ. Он еще больше приблизил конец договоров долевого участия.

Согласно этим изменениям:

• с 1 июля 2019 года счета эскроу по закону стали обязательными для всех застройщиков, за исключением тех, кто имеет ранее начатые проекты высокой степени готовности. Это послабление было введено для самых крупных застройщиков, чтобы не обрушить строительную отрасль. Критерии и период отсрочки определяет Правительство РФ. Местный орган власти, ответственный за вопросы долевого строительства, должен проверить соответствие застройщика установленным критериям и выдать специальное разрешение. На его основе застройщик вправе достроить дом по старым правилам финансирования;
• приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
• уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.

Последние изменения в 214-ФЗ после 27 июня 2019 года

Поскольку новая редакция закона не устроила ни застройщиков, ни органы государственной власти, в 2019 году продолжилась работа над очередной серией изменений. 27 июня 2019 года были опубликованы и вступили в силу два новых закона в этой сфере:

• Федеральный закон № 151-ФЗ, изменивший много аспектов деятельности застройщиков. Были ужесточены правила размещения информации в ЕИСЖС и требования к проектной декларации, и введены новые запреты для застройщиков.
• Федеральный закон № 153-ФЗ, изменивший виды обеспечения обязательств застройщика по ДДУ. Этот закон касается также и ранее начатых проектов — все ранее действовавшие договоры страхования ответственности застройщика или поручительства за них заменены на взносы в Компенсационный фонд долевого строительства. По существу, у действующих на рынке строительных компаний есть три возможности завершить начатые стройки: не привлекать средства по ДДУ, перейти на счет эскроу или уплачивать взносы (при этом каждый из вариантов имеет ряд условий применения, плюсов и минусов).

Подробнее о содержании новых законов читайте здесь.

Закон 214 ФЗ могут ждать новые изменения. Время от времени в средствах массовой информации появляются новости об отмене закона ФЗ-214. Не исключено, что будут приняты следующие поправки в закон, и ДДУ в 2019 году все-таки отменят полностью. Однако последствием запрета на ДДУ может стать очередное удорожание жилья. Покупатели могут оказаться не готовы приобрести подорожавшие квартиры. В отсутствие спроса, бизнес застройщиков окажется под угрозой.

В заключение нужно еще раз отметить, что новые поправки в закон 214 ФЗ могут существенно повлиять на бизнес застройщиков и успешность их проектов. Поэтому, выбирая квартиру в новостройке, нужно отслеживать дальнейшие изменения ситуации на рынке новостроек.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник