Нужно ли объединять земельные участки для строительства

Зачем нужен раздел или объединение участков и что для этого надо.

Очень часто земельный участок, ранее находившийся в собственности одного лица переходит в долевую собственность, например наследников и перед ними возникает вопрос о возможности раздела этого земельного участка и что для этого надо сделать.

Также в силу различных обстоятельств у многих есть желание разделить земельный участок для возможности продажи или еще для каких-либо целей.

Есть желающие приобрести несколько земельных участков и объединить их в один земельный участок, например в целях строительства жилого дома большой площади.

Раздел или объединение земельных участков возможен, если размер вновь образованных земельных участков не будет меньше или больше предельных размеров, установленных правилами землепользования и застройки поселения, на на территории которого располагается земельный участок.

Кроме того надо меть в виду, что раздел земельного участка будет не возможен без обеспечения подъезда к каждому земельному участку после раздела.

Также следует учесть, что объект недвижимости, имеющийся на земельном участке должен будет находиться только на одном из вновь образованных земельных участков.

Следует знать, что при разделе или объединении земельных участков с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта , на каждом вновь образованном земельном участке может и должен располагать только один жилой дом.

В противном случае земельный участок может быт изъят, если на нем не будет возведен жилой дом, либо другой жилой дом будет признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Последовательность пошаговых действий для раздела или объединения земельных участков.

1. Ознакомиться с правилами землепользования и застройки поселения, в целях выяснения установленных предельных размеров земельных участков для определенного вида разрешенного их использования.

2. Обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой и получением межевых планов, в случае если размеры вновь образованных земельных участков не будут превышать предельные размеры, установленные правилами землепользования и застройки.

3. Обратиться к земельному юристу по недвижимости для внесения изменений в правила землепользования и застройки, если размеры вновь образованных земельных участков не будут соответствовать предельным размеры, установленным этими правилами.

4. После получения межевых планов подать через МФЦ заявление о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости для постановки вновь образованных земельных участков на кадастровый учет с регистрацией прав на эти участки и для снятия с кадастрового учета земельных участков, из которых были образованы новые земельные участки.

Подписывайтесь на канал Земельный юрист по недвижимости и обращайтесь, если потребуется юридическая помощь или консультация.

Источник

Объединения нескольких земельных участков в один

Необходимость объединения двух или большего количества земельных участков возникает нередко. Она может быть вызвана желанием увеличить рыночную стоимость объекта недвижимости или планами строительства большого по площади жилого дома.

Ответ на вопрос, как объединить земельные участки , содержится в двух статьях Земельного кодекса — ст. 11.2 и ст. 11 .6. Некоторые принципиально важные моменты процедуры регламентируются положениями №218-ФЗ (датирован 13 июля 2015 года), определяющем порядок госрегистрации объектов недвижимого имущества. В статье рассматривают основные правовые аспекты объединения участков земли, включая обязательные условия, требования к наделам и последовательность предпринимаемых действий.

Понятие и особенности мероприятия

Под объединением земельных участков понимается слияние двух или большего количества наделов в один, имеющий большую площадь. Мероприятие сопровождается регистрацией нового объекта недвижимости.

При объединении земельных участков необходимо учитывать три важных правовых нюанса:

• Исходные объекты теряют самостоятельный статус, который получает объединенный надел земли.
• Решение об объединении принимают исключительно собственник участков или собственники, если их несколько. В качестве владельцев могут выступать как юридические, так и физические лица.
• Объединение наделов не изменяет категорию и разрешенный вид землепользования.

Обязательные требования для начала объединения

Далеко не все участки могут быть объединены. Возможность осуществления мероприятия предусматривает обязательное выполнение нескольких условий. Каждый из объединяемых участков должен соответствовать следующим требованиям:

• состоять на кадастровом учете. Если объект недвижимого имущества не включен в ЕГРН, он не может принимать участие в объединении. Сначала потребуется внести его в кадастр;
• иметь определенные границы. Подобные участки выделяются на публичной карте, ведением которой занимается Росреестр, желтой подсветкой;
• относиться к одному виду и категории разрешенного землепользования. Не допускается объединение участков в том случае, если один из них предназначен для ИЖС, а второй – для ЛПХ;
• быть смежными. Наличие общей границы объединяемых участков – еще одно обязательное требование.

Важно отметить еще один юридический нюанс. Разрешается объединение участков, находящихся не в собственности, но в праве пожизненного владения или бессрочного пользования. Дополнительное условие – наделы должны быть предоставлены одному физлицу.

Порядок объединения

Юридически грамотный ответ на вопрос, как объединить земельные участки , предусматривает последовательное выполнение четырех этапов . Три из них относятся к обязательным, а последний осуществляется по желанию владельца. Каждый из этапов необходимо рассмотреть отдельно.

Шаг №1. Оформление решения/соглашения об объединении

Первая стадия процедуры объединения. Включает составление исходного документа, в качестве которого выступает либо решение единственного владельца объединяемых участков, либо соглашение собственников, если их несколько. Во втором случае распределение долей происходит по договоренности заинтересованных сторон. Оно в обязательном порядке указывается в оформляемом соглашении.

Шаг №2. Межевание участков

Второй обязательный этап рассматриваемой процедуры. Необходимость оформления нового межевого плана на объединенный участок не вызывает сомнений, так как документ требуется для постановки объекта на кадастровый учет.

Оформлением межевого плана занимается кадастровый инженер. Выбранный для выполнения работ специалист должен соответствовать трем требованиям:

• состоять в соответствующей СРО;
• получить профильное высшее образование;
• иметь действующее свидетельство о подтверждении квалификации.

Взаимоотношения с кадастровым инженером оформляются в виде договора со специализированной организацией, в штате которой он состоит. Для составления контракта от владельцев объединяемых земельных участков требуется предоставить комплект документов, включающий:

• паспорта для удостоверения личности владельцев;
• соглашение или решение об объединении (если земля принадлежит разным владельцам/одному собственнику);
• правоустанавливающую документацию на землю;
• межевые планы и другую кадастровую документацию на исходные участки земли.

Шаг №3. Постановка объединенного участка на учет в кадастре и регистрация права собственности

В сегодняшних условиях два мероприятия, вынесенные в подзаголовок, реализуются одновременно. От владельца или владельцев объединенного участка требуется подача одного общего заявления. Документ подается либо в местное подразделение Росреестра, либо в МФЦ. В последнее время аналогичную возможность предоставляет портал Госуслуги.

Законом о госрегистрации недвижимости предусмотрена следующая процедура:

• подача заявления вместе с комплектом сопутствующих документов;
• выдача одному из заявителей расписки о приеме документов с указанием даты выдачи после регистрации;
• предоставление заявителю выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на новый земельный участок и его постановку на кадастровый учет.

Срок реализации мероприятия – 12 рабочих дней или 2 календарные недели. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, включает:

• паспорта, удостоверяющие личность владельцев или их доверенных лиц;
• межевой план на вновь созданный объект недвижимости (предоставляется в электронном формате);
• решение собственника или соглашение владельцев на объединение;
• правоустанавливающая документация на исходные надели земли.

Для получения готовых регистрационных документов необходимо предъявить паспорт, подтверждающий личность заявителя, и расписку о подаче документов. Важно отметить, что со второй половины 2016 года не используются свидетельства о регистрации прав собственности. Вместо них применяется выписка из ЕГРН.

Шаг №4, дополнительный. Присвоение почтового адреса

Необходимость в присвоении почтового адреса возникает в том случае, если на объединенном участке планируется построить жилой дом. В данной ситуации заблаговременная реализация мероприятия сэкономит время в будущем.

Порядок получения почтового адреса земельным участком достаточно прост. Владелец направляет соответствующее заявление либо непосредственно в муниципальные органы власти, либо через МФЦ. Для оформления документа используется бланк установленной формы. На рассмотрение заявления отводится 18 рабочих дней, по истечении которых муниципалитет присваивает земельному участку почтовый адрес.

Возможные проблемы и правовые нюансы процедуры

Предусмотренную законодательством процедуру объединения земельных участков сложно назвать простой и легко реализуемой на практике. Более того, необходимо учитывать такую немаловажную особенность российской правовой базы, как частое внесение изменений.

Именно поэтому для получения ответа на вопрос, можно ли объединить земельные участки, целесообразно обращаться к профессионалам. Тем более – если речь идет о нестандартной ситуации, например, когда земля находится в аренде или бессрочном пользовании.

Грамотный специалист даст четкие рекомендации, которые будут заключаться в следующем. В первом случае решение об объединении имеет право принимать исключительно владелец, то есть арендодатель. А во втором объединение участков возможно, если оба они предоставлены одному физическому лицу.

На практике нередко встречаются ситуации, подобные описанным выше. Разобраться в хитросплетениях российского земельного законодательства самостоятельно далеко не просто. Учитывая важность и ценность такого актива как земля, не имеет смысла экономить на приглашении грамотных специалистов.

Относительно небольшие средства, вложенные в сотрудничество с профессионалами, окупятся за счет грамотного и оперативного оформления прав собственности на объединенный участок земли. Важным бонусом становится отсутствие проблем в будущем, например, при продаже, обмене, наследовании или оформлении залога на объект недвижимости.

Источник

Как объединить участки

Образование земельного участка

К распространенным в России способам формирования новых земельных участков относят объединение уже существующих (двух и более участков). Естественно, объекты недвижимости должны находиться в одном населенном пункте, одной территориальной зоне. Только в Ярославской области за первые 6 месяцев текущего года было подано 128 соответствующих заявлений. Считается, что у владельца участков, которые решено объединить, возникает право собственности на новый участок (тот, что образуется). А «старые» — перестают существовать при регистрации прав собственности на землю, образовавшуюся при их объединении. Но запустить этот процесс не всегда представляется возможным.

Что может помешать

Если не сделано межевание, определение границ, то процедуру необходимо провести (вызвать кадастрового инженера, составить межевой план). При этом всегда требуется акт согласования границ с соседями. И сколько участков, столько и актов. Бытует мнение, что объединить земли, которые принадлежат разным собственникам нельзя. Это не так. Можно! Как уточняет Владимир Фомин, эксперт Кадастровой палаты, для этого нужно заключить соглашение между сторонами. Так одновременно возникает право общей собственности. Кстати, если на одном из участвующих объектов есть обременение (залог), то оно распространится на весь образуемый земельный участок.

Однако если участки относятся к отличным категориям разрешенного использования, то процедура состояться не может. Объединению подлежат только земли одного вида. Эти сведения можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. Если категории разные, то можно перевести их в один вид, в одну категории разрешенного использования.

Невозможно образовать участок, итоговая площадь которого превысит допустимый размер. По словам Фомина, показатель определяется органами местного законодательства. То есть, зависит от области. Если речь идет об объединении участков, которые были предоставлены на особых правах (речь о постоянном пользовании (бессрочном), безвозмездном пользовании или же пожизненном владении), то такое не допускается. Можно только в случае, что эти земли предоставлены одному человеку.

Куда обращаться

Заявление (о кадастровом учете, регистрации прав), межевой план, соглашение между собственниками и другие документы подаются в МФЦ. В условиях пандемии это можно сделать на сайте Росреестра, в «Личном кабинете». Потребуется электронная подпись — ее получают в офисе Удостоверяющего центра Кадастровой палаты.

А госпошлина составляет 350 рублей в случае, если это садовый участок или под строительство. Но для физических лиц, если заявление подается в электронном виде, действует скидка 30%. Срок составляет 10-12 рабочих дней с момента подачи пакета документов.

Кстати, разработан законопроект (но не утвержден) об отмене государственной пошлины в рамках дачной амнистии.

Источник