Объект долевого строительства нежилое помещение

Объект долевого строительства нежилое помещение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Компания-застройщик реализует нежилые помещения в составе возводимого жилого дома по договору долевого участия. Нежилое помещение пристроено к жилому дому. Строительство жилого дома со встроенными (пристроенными) нежилыми помещения начато до внесения изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части введения счетов эскроу.
Каким образом компания-застройщик может принять к вычету «входной» НДС от организации-генподрядчика (методом распределения пропорционально площади нежилого помещения к общей площади построенного дома, либо напрямую принять вычет по строительно-монтажным работам, относящимся конкретно к данному нежилому помещению)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В сложившейся ситуации при строительстве нежилых помещений по договорам участия в долевом строительстве застройщик не вправе принимать НДС, предъявленный генеральным подрядчиком, к вычету.
Счета-фактуры, предъявленные генеральным подрядчиком, включаются в сводный счет-фактуру, выставляемый застройщиком участнику долевого строительства.
Застройщик вправе принять НДС, предъявленный генеральным подрядчиком в части, приходящейся на нежилые помещения, построенные за счет средств застройщика, при выполнении условий, предусмотренных ст.ст. 171, 172 НК РФ.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
Налогоплательщик имеет право на вычет «входного» НДС, если одновременно выполняются следующие условия:
— приобретенные товары (работы, услуги) предназначены для осуществления операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ);
— товары (работы, услуги) приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ);
— имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура поставщика (в установленных НК РФ случаях — иные документы, подтверждающие фактическую уплату сумм налога (п. 1 ст. 172 НК РФ)).
Иных требований либо ограничений для получения права на налоговые вычеты НК РФ не содержит.
В соответствии с п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.
Из приведенных выше норм следует, что необходимым условием для принятия предъявленных застройщику сумм НДС по работам, выполненным подрядчиками, является дальнейшее их использование в деятельности, облагаемой НДС.
При этом денежные средства, полученные организацией-застройщиком от участника долевого строительства на строительство объекта носят инвестиционный характер и в налоговую базу по НДС не включаются (пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, письмо Минфина России от 18.12.2012 N 03-03-06/1/661).
Налоговая база по услугам застройщика определяется как сумма полученного застройщиком вознаграждения, прямо предусмотренного договорами долевого участия, и (или) в виде экономии застройщика (превышение денежных средств, полученных от участника долевого строительства над фактическими расходами).
Следовательно, приобретенные на средства участников долевого строительства материалы, работы, услуги, в том числе предъявленные генподрядчиком, не используются в деятельности, облагаемой НДС, поэтому у застройщика не возникает оснований для принятия предъявленных генеральным подрядчиком сумм НДС к вычету.
Аналогичной позиции придерживаются и суды (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 04.10.2012 N Ф06-7466/12, от 03.10.2012 N Ф06-6841/12, от 30.08.2012 N Ф06-6767/12, Одиннадцатого ААС от 13.04.2011 N 11АП-1851/11).
В данной ситуации право на вычет НДС, предъявленного генподрядчиком, может иметь участник долевого строительства объектов нежилых помещении (при условии, что он является плательщиком НДС и использует нежилые помещения в деятельности облагаемой НДС (ст.ст. 171, 172 НК РФ)). Для реализации права на вычет участник должен иметь счет-фактуру.
В связи с чем застройщик по окончании строительства обязан выставить участнику долевого строительства сводный счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). К сводному счету-фактуре прикладываются копии счетов-фактур, выставленных поставщиками товаров (работ, услуг) и подрядными организациями, а также копии соответствующих первичных документов (письма ФНС России от 17.08.2015 N ГД-4-3/14435, от 20.07.2015 N ЕД-4-3/12764@, Минфина России от 04.02.2013 N 03-07-10/2254, от 18.10.2011 N 03-07-10/15)*(1).
При этом в соответствии с п. 3.1 ст. 169 НК РФ выставленные застройщиком сводные счета-фактуры и счета-фактуры, полученные застройщиком от поставщиков материалов, работ, услуг (в том числе от генерального подрядчика), регистрируются застройщиком в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур без отражения в книге продаж и книге покупок*(2).
Заметим, что застройщик вправе принять к вычету НДС, предъявленный генподрядчиком в части, приходящейся на нежилые помещения, в том случае, если такие нежилые помещения построены за счет средств застройщика, а затем реализуется по договору купли-продажи (то есть используется в деятельности, облагаемой НДС), а не по договору участия в долевом строительстве.
При этом если у генподрядчика учет ведется таким образом, что у него есть возможность предъявить отдельно работы, которые относятся только к строительству нежилых помещений (оформляются отдельные акты выполненных работ на такие помещения, в смете стоимость таких помещений выделена отдельной позицией и т. п.), полагаем, что НДС по такому счету-фактуре может быть принят к вычету в полном объеме.
Напомним, что в общем случае, когда налогоплательщик осуществляет как облагаемые, так и необлагаемые операции, у него появляется обязанность на основании п. 4 ст. 149 НК РФ вести раздельный учет облагаемых и не облагаемых НДС операций. В ст. 149 НК РФ не установлен конкретный порядок ведения раздельного учета, поэтому налогоплательщик вправе самостоятельно определить методику его ведения, закрепив его в своей учетной политике. При отсутствии у налогоплательщика раздельного учета сумма налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, вычету не подлежит и в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций, не включается (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Раздельный учет по НДС при наличии необлагаемых операций;
— Энциклопедия решений. Организация раздельного учета НДС;
— Вопрос: Строительство многоквартирного дома осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика с привлечением денежных средств от участников долевого строительства. По договору долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома организация выполняет функции застройщика и применяет общую систему налогообложения. Стоимость услуг застройщика определяется в размере экономии, полученной после окончания строительства. На первом этаже строящегося дома имеются нежилые помещения. Каковы особенности исчисления и уплаты НДС в 2015 году для ООО, осуществляющих строительную деятельность? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2015 г.);
— Вопрос: Организация (общая система налогообложения) является застройщиком-инвестором, работающим в секторе строительства апартаментов по договору долевого участия. Будет ли формироваться вознаграждение застройщика при переходе его на эскроу-счета? Где в бухгалтерском учете будут отражаться денежные средства дольщиков на эскроу-счетах? Каков порядок налогообложения у застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2019 г.);
— Вопрос: Организация, являющаяся инвестором по договору на участие в инвестировании строительства нежилого здания, получила от заказчика-застройщика сводный счет-фактуру, составленный на основании всех счетов-фактур, выставленных ему подрядчиками. Строительство велось более трех лет, соответственно, в сводном счете-фактуре отражены суммы НДС, предъявленные подрядчиками заказчику-застройщику более трех лет назад. Вправе ли инвестор заявить вычет «входного» НДС по такому сводному счету-фактуре? (журнал «НДС: проблемы и решения», N 5, май 2017 г.);
— Знаете ли вы, как составить сводный счет-фактуру? (С.А. Кравченко, журнал «НДС: проблемы и решения», N 2, февраль 2016 г.);
— Нерешенные вопросы налогового законодательства у застройщика-инвестора (М.В. Белянина, журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», N 7, июль 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) См. подробнее Вопрос: Организация выполняет функции заказчика в рамках договора на реализацию инвестиционных проектов. По мере завершения строительства инвестиционных объектов заказчик в адрес инвестора выставляет «сводные» счета-фактуры, которые составляются на основании счетов-фактур, полученных от продавцов товаров (работ, услуг), используемых при строительстве инвестиционных объектов. Как заполнять графы 14, 15 части 1 журнала при отражении «сводного» счета-фактуры заказчика, включающего несколько счетов-фактур, полученных от контрагентов, отраженных в журнале разными позициями, в том числе включающих корректировочные счета-фактуры контрагентов на уменьшение стоимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2018 г.).
*(2) В журнале не подлежат регистрации счета-фактуры, выставленные на сумму дохода в виде вознаграждения при исполнении договоров, указанных в п. 3.1 ст. 169 НК РФ. Напомним, что поскольку в рассматриваемой ситуации реализация услуг застройщика (экономия застройщика) в части, приходящейся на нежилые помещения, является налогооблагаемым (не освобожденным от обложения НДС по пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ) объектом налогообложения застройщик в указанной части должен выставить участнику долевого строительства соответствующие счета-фактуры (п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ). Такие счета-фактуры (на услуги застройщика) регистрируются в книге продаж застройщика.

Источник

Объекты долевого строительства в многоквартирном доме

«Налоги» (газета), 2008, N 42

Понятие объектов долевого строительства дано в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. от 18 июля, 16 октября 2006 г.) (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ). В указанном нормативно-правовом акте под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

В настоящее время понятие объекта долевого строительства наиболее часто употребляется применительно к квартирам в строящихся многоквартирных домах, а также к нежилым помещениям, подходящим под определение иных объектов недвижимости, расположенным на первых этажах многоквартирных домов и не входящим в состав общего имущества многоквартирного дома.

Прежде всего нам необходимо определиться с понятием «многоквартирный дом» в общем смысле.

Как видно из текста Федерального закона N 214-ФЗ, понятие «многоквартирный дом» очень часто употребляется законодателем, но в ст. 2, которая раскрывает основные понятия, используемые в Федеральном законе, данное понятие не раскрывается. Указанный термин вообще не закреплен на законодательном уровне.

На подзаконном уровне попытка сформировать определение многоквартирного дома предпринята в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» . В п. 6 данного Положения под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

По нашему мнению, данное определение не вполне точно описывает многоквартирный дом. Не спасет положение и предлагаемое указание на то, что многоквартирными жилыми домами не являются индивидуальные жилые дома, в том числе отдельно стоящие с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Исходя из этого, любой индивидуальный коттедж в случае раздела (например, имущества супругов или в результате наследования) и образования в нем самостоятельных помещений и их отчуждения становится многоквартирным домом, так как его предназначение изменяется. Представляется, что такая позиция сомнительна и не поддерживается законодателем. Так, например, из анализа положений Градостроительного кодекса РФ , в частности его ст. 49, очевидно, что законодатель определенно разделяет многоквартирные жилые дома и жилые дома блокированной застройки. Хотя последние представляют собой совокупность более чем двух квартир и имеют выход на территорию общего пользования, кроме того, у них нет осадочных швов, и, будучи построены на едином фундаменте, они являются единым объектом технического учета .

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 77.

Разные ученые-правоведы в своих трудах раскрывали понятие многоквартирного дома. Так, например, по мнению П.В. Крашенинникова и Н.В. Маслова, под многоквартирным домом понимается «строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило, квартиры, предназначенные для проживания граждан и отвечающие соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям» .

Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. С. 5.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из:

б) нежилых помещений;

в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений , и сам по себе не является объектом долевого строительства.

Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (постатейный) / В.А. Зюзин, А.Н. Королев // СПС «Гарант».

Тем не менее исходя из указанных выше понятий видно, что многоквартирный дом является разновидностью жилого дома. В юридической же литературе встречаются различные подходы к понятию жилого дома, но в Жилищном кодексе РФ данное понятие не включает в себя понятие многоквартирного дома.

С точки зрения классификации объектов недвижимости, которая дана в ст. 130 ГК РФ, жилой дом рассматривается как здание. В принципе такая характеристика достаточна сама по себе, без добавления слова «индивидуально-определенное». Ведь к индивидуально-определенным вещам относятся все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Другое дело, что жилой дом нужно как-то отличить от иных зданий, в том числе многоквартирных домов. Как представляется, единственное отличие, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир, но могут быть части. Однако это отличие весьма зыбко, особенно если учесть, как в ЖК РФ определяется квартира. Если же дать иное толкование и считать жилой дом также и многоквартирным, то возникнут многочисленные противоречия между правами на жилой дом, с одной стороны, и правами на квартиры — с другой. Но этот вопрос требует отдельного рассмотрения .

Иванов А. Вопросы недвижимости в новом ЖК РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 89 — 90.

Под жилыми помещениями в многоквартирном доме понимаются квартиры, которые, в свою очередь, чаще всего и являются объектами долевого строительства. Определение квартиры дано в ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ , где под квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.

Определение квартиры вновь допускает существование «одного жилого помещения в другом», ведь квартира состоит из комнат (тоже жилых помещений) и вспомогательных помещений. В связи с этим удивляет непоследовательность законодателя, который исключил одновременное существование как жилых помещений многоквартирных домов и квартир, но допустил его применительно к квартире и комнате. Фактически и квартира, и комната в ней могут выступать объектами самостоятельных жилищных прав в один и тот же отрезок времени.

Применительно к квартире неясно, что такое «структурно обособленное» помещение и чем оно отличается от «изолированного». Поскольку изолированным является всякое жилое помещение (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), структурная обособленность — это какой-то особый случай изолированности. Однако особой смысловой нагрузки обсуждаемый термин, скорее всего, не несет, и мы сталкиваемся с простой «неряшливостью» формулировок, которая вообще свойственна Жилищному кодексу РФ .

Иванов А. Указ. раб. С. 90.

Гораздо важнее такой признак квартиры, как возможность прямого доступа к помещениям общего пользования. Это гарантия осуществимости жилищных прав на квартиру. Причем нельзя не отметить, что помещения общего пользования столь же значимы и для таких объектов, как часть жилого дома (квартиры) и комната. Однако при определении последних признак прямого доступа к помещениям общего пользования никак не используется. Возможно, он охватывается критерием изолированности, свойственным любому жилому помещению .

Иванов А. Указ. раб. С. 91.

Объектами долевого строительства также являются и нежилые помещения, подходящие под определение иных объектов недвижимости, расположенные на первых этажах многоквартирных домов и не входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

В российском гражданском законодательстве отсутствует определение понятия нежилого помещения, хотя сам термин «нежилое помещение» широко используется в законодательных и иных нормативных правовых актах.

В абз. 2 п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. В этом случае российский законодатель рассматривает нежилые помещения только как составную часть жилых домов, наряду с жилыми помещениями.

Аналогичная позиция отражена и в Жилищном кодексе Российской Федерации . В данном нормативно-правовом акте понятие нежилого помещения употребляется, во-первых, в связи с регулированием перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст. ст. 14, 85, 87, гл. 3) и, во-вторых, в связи с закреплением прав жилищных и жилищно-строительных кооперативов на управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110).

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

В ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с последующими изменениями и дополнениями) указывается, что недвижимость в жилищной сфере — недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания: сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. В данном нормативном акте нежилые помещения рассматриваются в качестве составной части жилых домов (любого вида жилищного фонда), которая функционально противопоставляется жилым помещениям.

Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

В общем же понятие помещения дается в абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» . Согласно данной правовой норме «помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований». Из этого определения следует, что нежилое помещение рассматривается законодателем как часть жилого здания либо как объект недвижимости, связанный с жилым зданием иным образом.

Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в определении недвижимого имущества (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, указывается, что оно представляет собой земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Абзац 2 п. 6 ст. 12 этого же Федерального закона устанавливает, что разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Тем самым Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, с одной стороны, ставит понятие нежилых помещений в один ряд с сооружениями, зданиями, предприятиями и т.д., т.е. относит нежилые помещения к «объектам, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Но в то же время нежилое помещение трактуется как «объект, входящий в состав зданий и сооружений», т.е. в более узком смысле. Таким образом, из текста анализируемых нормативных актов остается неясным, в какой степени расширительно следует толковать понятие нежилого помещения .

См.: Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому гражданскому законодательству: Дис. . к. ю. н. М., 2006. С. 16 — 17.

Неопределенность в данной позиции российского законодателя в отношении понятия нежилого помещения приводит к тому, что в различных подзаконных нормативных актах в это понятие также вкладывается различное содержание.

В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 , устанавливается, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений (подраздел 1 — 3). Под нежилыми помещениями данные Правила понимают те помещения, которые являются составными частями более крупного целого, каковым являются здания и сооружения, причем как жилые, так и нежилые. При этом следует указать, что данный нормативно-правовой акт рассматривает нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (п. 23) и отдельного вида недвижимого имущества (п. 24).

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

Согласно Приказу Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» нежилые помещения рассматриваются как часть жилых зданий, но в Инструкции употребляется также понятие нежилого здания, под которым понимается предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

В Методике проведения аудита тарифов в организациях, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, утвержденной Приказом Госстроя России от 29 декабря 1997 г. N 17-142 , нежилыми помещениями считаются торговые, складские, конторские, производственные и культурно-бытовые помещения, включая расположенные в них вспомогательные помещения (вестибюли, коридоры, лестничные клетки и др.). Однако в этой Методике речь идет не только о жилых домах, но и о жилых помещениях в других строениях, и остается не вполне ясной позиция данного ведомства в отношении сущности нежилого помещения.

Бюллетень строительной техники. 1998. N 2.

Из рассмотренных нормативно-правовых актов можно сделать вывод о том, что под нежилыми помещениями следует понимать, во-первых, помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям следует отнести любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое .

См.: Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. на соиск. уч. ст. к. ю. н. М., 2006. С. 15.

На основании изложенного мы приходим к следующему выводу: многоквартирный жилой дом, в том числе с нежилыми помещениями, не является самостоятельным объектом долевого строительства. Объектами долевого строительства являются расположенные в строящемся многоквартирном доме жилые и нежилые помещения, на которые в последующем, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и выполнения участником долевого строительства (дольщиком) своих обязательств по внесению денежных средств застройщику? будет зарегистрировано право собственности.

Из рассмотренного также следует, что «общее имущество многоквартирного дома», которое согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию будет принадлежать собственникам квартир и нежилых помещений на праве долевой собственности, не может являться объектом долевого строительства.

Источник