Объем инвестиций в строительство торгового центра

Инвестиции в коммерческую недвижимость: тенденции, прибыльность, выбор объекта

Стоит ли инвестировать средства в коммерческую недвижимость или все же сосредоточиться на жилье? Прежде, чем сделать выбор, необходимо проанализировать рынок, оценить собственные возможности и определиться с целями. Безусловно, при правильном подходе и благоприятных условиях коммерческая недвижимость способна приносить большую прибыль, чем, например, сдача жилья в аренду. Но количество «подводных камней» при таком выборе тоже увеличивается многократно, и в рамках настоящей статьи мы рассмотрим, что нужно учитывать при инвестировании в объекты коммерческого назначения.

Что понимать под коммерческой недвижимостью?

На самом деле, для начинающего инвестора вопрос о том, что считать коммерческой недвижимостью, является не настолько очевидным, как это может показаться. Речь идет именно о нежилых объектах (имеется в виду статус, а не целевое использование), эксплуатация которых приносит доход и арендаторам, и владельцам таких помещений. То есть, это торговые зоны, офисы, склады и так далее.

Апартаменты, которые по закону являются нежилыми помещениями, формально относятся к коммерческой недвижимости, хотя их двойственный статус, конечно, вносит свои коррективы. Хостелы и отели, хоть и предполагают проживание – это бизнес-объекты, и это тоже необходимо учитывать при инвестировании.

Кроме названных, можно выделить еще несколько видов коммерческой недвижимости:

• объекты свободного назначения, к которым можно отнести рестораны, бары, буфеты, спортивные залы, парикмахерские и так далее;
• социальные объекты (медицинские учреждения, центры оказания услуг, вокзалы);
• индустриальная недвижимость (производственные корпуса, испытательные лаборатории и так далее).

Стоит отметить, что, исходя из российского законодательства, парковочные места к категории недвижимости не относятся, однако в других странах может быть иная ситуация, а значит, планируя зарубежное инвестирование, стоит поинтересоваться этим нюансом.

Так или иначе, самой востребованной во всем мире остается офисная, торговая и складская недвижимость, и именно на показатели в этих сегментах чаще всего обращают внимание эксперты. Поскольку такая недвижимость предназначена, прежде всего, для ведения бизнеса, при благоприятных условиях инвестор может получать стабильный высокий доход. Однако, и риски, связанные со спадом деловой активности, снижением спроса и высокой конкуренцией, гораздо выше. Поэтому инвестирование в коммерческую недвижимость требует более тщательного предварительного анализа и просчета разных вариантов, чем вложения в жилье.

Рекордные тенденции

Аналитики международного уровня пришли к выводу, что в 2018 году инвестиционные сделки на мировом рынке коммерческой недвижимости установили мировой рекорд, однако далее положительные тенденции не сохранились. По информации компании JLL, в 2018-ом капиталовложения выросли на 4%, достигнув максимума за десятилетие – 733 миллиарда долларов.

Больше всего инвестиционных вложений, а именно 36,4 миллиардов долларов пришлось на лондонскую коммерческую недвижимость, на втором месте – Нью-Йорк (31,4 миллиарда долларов), а на третьем – Париж (27,2 миллиарда долларов). Как указывают представители экспертного сообщества, несмотря на непомерно высокие цены, инвесторы все равно отдают предпочтение мегаполисам.

Россия на этом фоне выглядит намного скромнее, поскольку инвестиции в столичную коммерческую недвижимость не дотянули за год даже до 2 миллиардов долларов, и в целом рынок существенно просел по сравнению с предыдущими годами. В целом по России в 2018 году объем предложения увеличился на 17%, а спрос и цены снизились на 6%.

Показатели первого полугодия 2019 года на мировом рынке оказались ниже, чем за первые шесть месяцев 2018-го на 9% — инвесторы вложили в этот сегмент 341 миллиард долларов. Эксперты объяснили снижение уменьшением инвестиционной активности в Южной и Северной Америке, в Африке и на Ближнем Востоке. На этот раз лидером оказался Нью-Йорк, вторую позицию поделили азиатские города Токио, Сеул и Шанхай, а третье место привычно осталось за Парижем.

Что касается Москвы, ей в первом полугодии 2019-го удалось подняться с 89 позиции на 71 место. Инвестиции в коммерческую недвижимость за шесть месяцев превысили 1,2 миллиарда долларов, что однозначно знаменовало позитивную тенденцию. В целом, по результатам 2019 года эксперты ожидают увеличения объема сделок в Москве на 30%. Несколько подтянутся и другие российские города, в прогнозах тоже не отмечены существенные спады.

Выгоды от вложений в коммерческую недвижимость

Коммерческий рынок растет, спрос на аренду не уменьшается, доступных свободных площадей в городах не так много, а значит, растут и ставки. Момент, достаточно привлекательный для инвесторов, так как, вложив свободные деньги в небольшой офис или склад, имеющий удобное месторасположение, можно достаточно быстро преумножить сбережения.

Это долгосрочная выгода, так как коммерческая недвижимость в местах с большой проходимостью и хорошей транспортной развязкой пользуется стабильным спросом. Для людей, которые занимаются бизнесом, больше думают не стоимости аренды, а о развитии. Если локация настолько удачна, что явно принесет больше прибыли или послужит оптимизации работы компании, вопрос цены не будет стоять настолько остро, как при найме жилья.

Инвестиции в коммерческие объекты устраивают деловых и очень занятых людей возможностью делегирования третьим лицам права на управление и сведения к минимуму собственного участия в этом процессе.

Вопросы окупаемости и капиталоемкости

Окупаемость напрямую определяется сегментом недвижимости, размером объектов, локацией и ликвидностью и составляет в среднем от семи до десяти лет. Впрочем, инвесторы проявляют интерес и к стрессовым или проблемным активам, где высока доходность, но и риски тоже оказываются значительными.

Если взять за основу объем планируемых вложений, наименее капиталоемкой остается офисная и торговая недвижимость, так как в этом сегменте можно найти небольшие объекты для инвестиций. Что касается складской недвижимости, при сравнительно низкой стоимости квадратного метра, площадь отдельно стоящих комплексов внушительная, а значит, и объем капитала должен быть больше.

Что касается востребованности, можно принять во внимание, что в достаточно активном первом квартале 2019 года, наиболее покупаемой была офисная недвижимость, на которую пришлось примерно 49% общего объема инвестиций. Более трети капиталовложений, а точнее 37%, сосредоточено в торговом сегменте. На складские помещения пришлось 9%. Согласно исследованиям, степень востребованности гостиничной недвижимости не уменьшается уже несколько лет и находится в пределах 3-4%.

Индустриальная недвижимость в РФ остается наименее востребованной, тем не менее, есть компании, уже успевшие заработать на таких объектах не один миллион рублей. Поэтому, рассматривая возможности получения дохода, при достаточном капитале не стоит сбрасывать со счетов помещения под предприятия.

Выбор недвижимости для инвестиций

Чтобы избежать рисков и достичь максимальной эффективности при инвестировании в недвижимость коммерческого назначения, перед покупкой интересующего объекта необходимо:

• объективно оценить имеющуюся ситуацию;
• определиться с тем, как можно использовать объект, и прописать проект;
• произвести расчеты экономической эффективности проекта с учетом рисков.

Наиболее благоприятными для покупки являются готовые объекты с оптимальной локацией и перспективами на заключение долгосрочных договоров аренды. Если на рынке офисной, торговой, гостиничной, складской или иной коммерческой недвижимости обнаруживается готовый качественный объект, стоит всерьез рассматривать предложение. Когда конкурентоспособность вызывает много вопросов, не стоит акцентировать внимание на этом лоте.

Достаточно гибким остается сегмент офисной недвижимости, и здесь можно анализировать как отдельно стоящие здания или помещения, уже используемые под офисы, так и площади в деловых центрах, в том числе, и строящихся. Исходя из этого, объем необходимого капитала будет варьировать от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов.

Определенная гибкость свойственна и рынку торговой недвижимости. Для инвестирования доступны разноплановые помещения, подходящие для стрит-ритейла, а также отдельные торговые площади. Менее гибкими остаются складские комплексы. Правильный выбор места – это более чем половина успеха инвестиций в коммерческую недвижимость. Выбрав удачно расположенный объект, стоит обратить внимание на его техническое состояние, выяснить подробности об управляющей компании, обратить внимание на электроснабжение прилегающей территории и наличие подъездных путей, а также парковочных мест.

Не помешает также изучить перспективы развития микрорайона. Нередки случаи, когда достаточно скромный объект после реализации других строительных проектов становятся гораздо более привлекательными, но бывают и обратные ситуации, когда недвижимость утрачивает ликвидность.

Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства

Приобретение коммерческой недвижимости на стадии возведения объекта традиционно считается одним из наиболее выгодных видов капиталовложений. Это позволяет добиться значительной экономии, и пока объект будет строиться, тщательно подготовиться к реализации проектов. Однако необходимо подготовиться к тому, что срок окупаемости может существенно увеличиться.

Кроме того, в отличие от предложений жилой недвижимости, коммерческие помещения многие девелоперы предпочитают продавать уже после завершения строительства или ближе к финалу работ. В последнем случае стоит учитывать, что сдача объекта в эксплуатацию объекта может затянуться, и очень внимательно относиться к пункту об ответственности сторон в заключаемом договоре. В любом случае, покупка готовых коммерческих помещений на первых этажах современных новостроек – более надежный вариант по сравнению с приобретением квартир на первых этажах старых домов с надеждой вывести их из жилого фонда.

Необходимо иметь в виду, что смена статуса недвижимости – трудоемкий, длительный и дорогостоящий процесс, требующий получения согласия от подавляющего большинства жильцов и оборудования отдельного входа.

При разработке плана и, особенно, при составлении договоров не стоит экономить на услугах профессионалов, чтобы избежать неэффективных инвестиций и правовых коллизий, разрешение которых может обойтись намного дороже. Например, много проблем может возникнуть в случае, если у самого объекта и земли под ним разные владельцы.

Как заработать на коммерческой недвижимости?

Возможностей заработка на коммерческих объектах немало, и они не ограничиваются традиционной сдачей помещений в долгосрочную аренду. Достаточно простой вариант – приобретение готовой площадки, ее благоустройство, перепланировка и дальнейшая перепродажа. Здесь крайне важно ориентироваться на перспективы развития территории и оценка потенциала выбранного объекта.

Более затратным, но быстро окупаемым вариантом является приобретение участка и строительство собственной коммерческой площадки неподалеку от новых микрорайонов. По мере того, как дома будут заселяться, вырастет и спрос на такую недвижимость.

Безусловно, выгодно приобрести недвижимость для открытия собственного бизнеса с перспективой дальнейшей продажи. Но это вариант для наиболее «продвинутых» инвесторов с высоким уровнем деловой активности.

Заключение

Важно учитывать, что вложения в коммерческую недвижимость – достаточно сложные инвестиционные проекты, требующие оценки среднесрочной перспективы. Выбор инструмента инвестирования – это, в любом случае, поиск баланса между максимальной доходностью и минимальным риском. Чем точнее расчет и грамотнее выбран объект недвижимости, тем большего дохода может ожидать инвестор.

Источник

Бизнес план торгового центрас финансовыми расчетами

Для того чтобы построить торговый центр понадобиться немалый капитал. Привлечь деньги инвесторов поможет правильно разработанный бизнес план торгового центра. Его составляют с целью выявления слабых и сильных сторон вашего будущего проекта. Корректно преподнеся информацию о вашей идее, вы сможете найти потенциальных деловых партнеров, которые помогут вам с выбором земельного участка под строительство или станут арендаторами. С помощью этого документа вы сможете исследовать рынок конкурентов, выяснить, какая продукция пользуется особым спросом.

Отзывы клиентов:

Привлекли инвестиции на сумму в 120 млн. рублей и открыли магазин. В процессе работы мы получили грамотный развернутый бизнес-план: подробное описание инвестиций, план продаж, оценку рынка и окупаемости проекта.

Гари Спартакович, Владелец продуктового супермаркета

Очень порадовала оперативность и профессионализм специалистов. Высокое качество данного проекта позволили положительно решить вопрос о финансировании. В результате мы получили кредит на сумму в 200 млн. рублей.

Ракчеева Л. Финансовый директор оптовой торговли одеждой.

На основе бизнес-плана мы открыли свое производство гипсокартона на сумму в 20 млн. рублей.
Бизнес-план содержит много полезной информации по нашему новому направлению бизнеса, хорошо проработана финансовая часть. Очень подробно описан бизнес основных конкурентов.

Аржанов А., Директор производства гипсокартона

С помощью бизнес-плана, разработанного и составленного компанией «БизпланиКо», нам была открыта под этот проект долгосрочная кредитная линия на 5 лет на сумму в 50 млн. руб. на оптовую торговлю гсм.

Пономарев В.В., Собственник компании по оптовой торговле ГСМ

Очень удивили Ваш тщательный подход к анализу бизнеса, с разработкой полного финансового плана инвестиций и графика их погашения.

Ардоев Р.З., Директор производства ЖБИ

За последние 5 лет мне не приходилось работать с более профессиональной компанией. Хватило одного звонка и пяти писем, что бы незнакомые с тобой и тем, что ты собираешься делать люди, вникли в проект и просчитали его с детальной точностью.

Самойлов Р.Р., Директор фермы по агротуризму и виноделию.

Благодаря хорошему бизнес-плану мы получили кредит на сумму в 1,5 млрд. руб. Результатом работы было 3 документа: детализированный бизнес-план, финансовую модель, выполненную по стандартам банка и презентацию для инвестиционного комитета.

Дайнеко В.М., Главный экономист, ООО «Энерготехмонтаж 2005»

Работа выполнена на высоком уровне. Проведен расширенный анализ рынка России по направлению мясного и молочного КРС, составлен детальный план инвестиций, прогноз продаж и расходов. Все оформлено на очень качественном уровне. Объем инвестиций составляет 1 млрд. руб.

Ростов В.В., Генеральный директор, ООО «Совхоз Электростальский»

Результат работы: мы получили полноценный бизнес-план через 10 дней. Согласовали его с банком и частными инвесторами, и получили кредитные средства в размере 80 млн. руб. и финансирование от частных инвесторов в размере 20 млн. руб.

Игорь Шевырев, Генеральный директор, ООО СХП «Прогресс»

Бизнес план КРС — это бизнес план с детальным анализом рынков и проработанной финансово-инвестиционной моделью. Проект по строительству животноводческого комплекса на 2 400 голов на сумму 1,4 млрд. руб. в настоящее время реализуется.

Носов Д.Ю., Генеральный директор, «Терра Групп»

В результате работы мы за 2 недели получили подробный бизнес-план строительства коттеджного поселка. Благодаря хорошему бизнес-плану мы получили кредит и частные инвестиции на сумму в 75 млн. руб. на строительство коттеджного поселка.

Маликов В.В., Генеральный директор, г. Воронеж

Бизнес-план торгового центравключает в себя

1. Концепция проекта
2. Оценка рынка
3. План запуска бизнеса
4. Инвестиции
5. Источники финансирования: Кредит и Средства инвестора
6. Доходы (План продаж)
7. Расходы (Операционные расходы)
8. Точка безубыточности
9. Отчет о Финансовых результатах
10. Отчет о Движении Денежных Средств (Cash Flow)
11. Анализ рисков
12. Анализ инвестиционных показателей
13. Выводы

Количество скачиваний	Формат бизнес-плана и финансовой модели	Объем бизнес-плана
410	Word, Excell, PDF	26 стр.

РАЗРАБОТКА ИНДИВИДУАЛЬНОГО БИЗНЕС-ПЛАНА «ПОД КЛЮЧ».

Составление полноценного индивидуального бизнес-плана.
Проведение исследования рынка. Финансовое планирование. Расчет трех сценариев развития бизнеса. Анализ рисков. Оформление бизнес-плана.
Привлечение команды экспертов: инженеров, маркетологов, руководителей действующих аналогичных бизнесов для работы «под ключ».
Стоимость: от 110 000 до 250 000 рублей
Срок изготовления: от 1 до 1,5 месяцев

Вы можете заказать разработку индивидуального бизнес-плана.
Стоимость работы составит от 110 до 250 тыс. рублей, срок изготовления бизнес-плана от 1 до 1,5 месяцев.
Или вы можете скачать полноценный аналогичный бизнес-план по ссылкам ниже:

Шаблон бизнес-плана
торгового центра
и шаблон финансовой модели

Выберите подходящий комплект

Шаблон бизнес-плана торгового центра

Шаблон бизнес-плана торгового центра

Шаблон бизнес-плана торгового центра

Шаблон финансовой модели торгового центра

Шаблон финансовой модели торгового центра

Шаблон финансовой модели торгового центра

Шаблон презентации для привлечения инвестиций

Шаблон презентации для привлечения инвестиций

5 примеров бизнес-планов

5 примеров бизнес-планов

5 примеров финансовых расчетов

5 примеров финансовых расчетов

Рабочая тетрадь по маркетингу

Рабочая тетрадь по маркетингу

Рабочая тетрадь по финансовым расчетам

Рабочая тетрадь по финансовым расчетам

Рабочая тетрадь по бизнес-планированию

Рабочая тетрадь по бизнес-планированию

Видео тренинг «Самостоятельное составление финансовых прогнозов торгового центрадля владельца бизнеса»

Видео тренинг «Самостоятельное составление финансовых прогнозов торгового центрадля владельца бизнеса»

Видео «Оформление бизнес-плана»

Видео «Оформление бизнес-плана»

20 дневная тренинговая программа для владельца компании «Подготовка и планирование запуска торгового центра»

Наши преимущества:

лет составляем
бизнес планы

млрд. рублей
масштаб проектов,
для которых мы
составляли бизнес-планы

С нами собственник бизнеса получает бизнес-план «под ключ»:

Всесторонний анализ
рынка позволяет понимать
реальную ситуацию
на рынке

Детальные финансовые
расчеты дают четкий
план действий

Расчет трех сценариев
развития проекта позволяет
выбрать лучший способ
развития проекта с точки
зрения финансов

Чтобы бизнес план вашего торгового центрабыл грамотно составлен, воспользуйтесь услугами нашей компании, сотрудники которой работают в строительной и торговой отраслях более пяти лет. Они помогут вам спланировать вашу деятельность, подскажут, с чего начать ваш бизнес, проведут маркетинговый анализ рынка и выберут для вас на нем сильную позицию. Рассчитав инвестиционные расходы, они помогут вам получить реальную картину затрат вашего проекта.

Разработка бизнес плана торгового центраочень важна для определения структуры финансирования бизнеса. Вы сможете предугадать риск, связанный с ростом расходов на строительство или с другими затратами. Еще одним плюсом является уменьшение процентной ставки в вопросах кредитования, вы сможете получить кредиты на подходящих вам условиях. Правильно составленный бизнес план поможет вашему торговому комплексу развиваться быстрее, завоевать выгодную позицию среди подобных центров. Сотрудники нашей фирмы смогут провести первичную оценку результатов вашей предпринимательской деятельности.

Значение бизнес плана строительства торгового центразаключается в том, что вы сможете определить курс ваших действий для достижения желаемой цели. Он станет для вас руководством для ведения бизнеса. Квалифицированные работники нашей компании смогут прорекламировать ваш проект так, что он заинтересует влиятельных людей.

Бизнес-план и финансовая модель торгового центрасодержат 40 таблиц, диаграмм и графиков:

АНАЛИЗ РЫНКА
1. Таблица «Параметры рынка: объем рынка
и динамика рынка»
2. График «Динамика российского рынка»

ПЛАН ЗАПУСКА БИЗНЕСА:
3. Таблица «Календарный план запуска бизнеса»

ИНВЕСТИЦИИ:
4. Таблица «План инвестиций»
5. Диаграмма «Структура инвестиционных вложений»
6. График «Динамика инвестиционных вложений»

ФИНАНСИРОВАНИЕ:
7. Диаграмма «Структура финансирования»
8. Таблица «Условия получения кредита»
9. Таблица «График возврата кредита»
10. График «Платежи по обслуживанию кредита»
11. Таблица «Итоговые результаты
по обслуживанию кредита»
12. График «Вложения и возврат средств инвестора»
13. Таблица «Прогноз возврата средств инвестору»
14. График «Окупаемость проекта
для инвестора»

ПРОДАЖИ:
15. Таблица «Продуктовые линейки, цены, объем продаж»
16. Таблица «Динамика роста продаж»
17. График «План продаж»
18. Диаграмма «Стоимость услуг/продуктов»
19. Диаграмма «Структура доходов»
20. Диаграмма «Соотношение объемов продаж по различным продуктам/услугам»

РАСХОДЫ:
21. Таблица «Постоянные расходы»
22. Таблица «Штатное расписание
и заработная плата»
23. Таблица «Расходы на аренду помещения»
24. Таблица «Параметры расчета переменных расходов»
25. Диаграмма «Структура постоянных расходов»
26. Диаграмма «Соотношение постоянных
и переменных расходов»
27. Диаграмма «Переменные расходы
по бизнес направлениям»

ТОЧКА БЕЗУБЫТОЧНОСТИ:
28. Таблица «Расчет точки безубыточности»
29. График «Точка безубыточности»

ФИНАНСОВАЯ ОТЧЕТНОСТЬ:
30. Таблица «Отчет о финансовых результатах»
31. График «Помесячный прогноз прибыли»
32. Таблица «Отчет о Движении Денежных средств»

АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ:
33. Таблица «Анализ чувствительности прибыли проекта»
34. Таблица «Анализ чувствительности прибыли инвестора»

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ И ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ:
35. Таблица «Инвестиционные показатели»
36. Таблица «Финансовый анализ проекта»
37. Диаграмма «Денежные потоки
по операционной деятельности»
38. Диаграмма «Анализ рентабельности»
39. Диаграмма «Удельные показатели эффективности проекта»

ВЫВОДЫ:
40. Таблица «Финальное резюме проекта»

Мы составляем бизнес планы для различных сфер коммерческой деятельности. Вы можете заказать бизнес план строительной компании, парка отдыха, отеля. Любые стратегические задания нам под силу, так как наша фирма имеет большой опыт работы.

Первоначально спланируйте свои действия. Для ведения бизнеса очень важно прогнозировать результаты, а также заранее выявить препятствия на пути достижения ваших целей. Закажите у нас бизнес план, и вы сможете воплотить в жизнь свои идеи!

Источник