Ответственность технического заказчика в строительстве

Правовой статус технического заказчика

«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2014, N 10

Далеко не всегда собственник или владелец земельного участка самостоятельно руководит процессом строительства капитальных объектов. Непосредственно выполнением строительных работ, как правило, занимается генеральный подрядчик. Однако строительство капитальных объектов не обходится без необходимой разрешительной документации (проектной документации с положительным заключением государственной экспертизы, разрешения на строительство), получение которой к функциям генерального подрядчика не относится. Процесс оформления разрешительной документации сложен и требует обладания соответствующими силами и средствами. В связи с этим у застройщика возникает потребность в привлечении специализированной организации — технического заказчика.

Понятие технического заказчика

Понятие технического заказчика закреплено в п. 22 ст. 1 ГрК РФ, из анализа которого можно выделить следующие особенности правового статуса технического заказчика. Во-первых, следует отметить, что техническим заказчиком может быть как физическое лицо, действующее на профессиональной основе, так и юридическое лицо.

Во-вторых, застройщик уполномочивает технического заказчика от имени застройщика заключать следующие виды договоров:

• на выполнение инженерных изысканий;
• на подготовку проектной документации;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

То есть технический заказчик от имени застройщика взаимодействует с организациями, выполняющими инженерно-геологические и геодезические изыскания, проектными фирмами, генеральным подрядчиком и подрядчиками.

В-третьих, технический заказчик выполняет следующие функции:

• подготавливает задания на выполнение инженерных изысканий, разработку проектной документации, выполнение строительных работ;
• предоставляет геологам, геодезистам, проектировщикам материалы и документы, необходимые для выполнения ими работ (исходные документы и материалы);
• утверждает проектную документацию;
• подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• осуществляет иные функции (например, строительный контроль (ч. 2 ст. 53 ГрК РФ)).

Не стоит путать правовой статус застройщика и технического заказчика. Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. С учетом вышеуказанных положений можно сделать вывод, что технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 N 15АП-836/2014 по делу N А32-9696/2013, ФАС МО от 16.01.2014 N Ф05-16283/2013 по делу N А40-124446/12-129-930).

К сведению. Привлечение технического заказчика не является обязательным. Застройщик (заказчик строительства) вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

Функции технического заказчика и функции организации, осуществляющей строительный надзор, также различны. На это, в частности, указано в Постановлении ФАС ЦО от 16.04.2013 по делу N А35-7284/2011. Не следует путать технического заказчика с инженерной организацией, с которой застройщик заключает договоры на осуществление контроля и надзора за строительством и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК РФ). Функции технического заказчика намного шире, он также может одновременно являться и инженерной организацией.

Гражданско-правовая ответственность технического заказчика

Ответственность определяется исходя из условий договора, заключенного с застройщиком. По общему правилу технический заказчик выполняет лишь определенные представительские функции застройщика, в определенной мере его можно назвать профессиональным представителем застройщика по строительству капитального объекта, поэтому застройщик вправе предъявить требования к техническому заказчику только при ненадлежащем выполнении таких представительских функций.

Определение в договоре конкретных функций застройщика и технического заказчика является очень важным. Довольно часто застройщики, заключая договор генерального подряда, считают, что они тем самым передают генподрядчику функции технического заказчика. Однако статус генподрядчика и технического заказчика различен, так как генподрядчик непосредственно обеспечивает выполнение работ по строительству капитального объекта в установленный срок, а какие-либо представительские функции он не выполняет.

В связи с этим заключение договора с техническим заказчиком является обязательным. В противном случае генподрядчик не приобретает статуса технического заказчика, а значит, застройщик лишается права предъявлять к нему какие-либо требования. В качестве примера можно привести Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 N 09АП-6979/2014-ГК по делу N А40-116190/13. В этом деле застройщик требовал взыскания с генподрядчика неустойки за несвоевременное получение им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В ходе судебного разбирательства было установлено, что генподрядчик не является техническим заказчиком по спорному объекту, соответствующего договора с согласованием всех его существенных условий с генподрядчиком не заключалось. Застройщик не выдавал генподрядчику доверенность на представление интересов в соответствующих органах, в частности на сдачу документов и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию следует, что оно выдано именно застройщику. Доказательств того, что генподрядчик принимал участие в процедуре получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также доказательств того, что позднее получение разрешения было вызвано какими-либо действиями (бездействием) генподрядчика, в материалы дела не представлено. На основании вышеизложенного суд сделал вывод, что генподрядчик может быть привлечен к ответственности только за нарушение сроков выполнения работ. Оснований для привлечения генподрядчика к ответственности за просрочку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию суд не усмотрел.

Предъявляя требования к техническому заказчику, необходимо соблюдать общие правила. Так, требования должны быть заявлены в пределах срока исковой давности. Например, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 09АП-20550/2014-ГК по делу N А40-31693/13 суд отказал застройщику в иске об устранении недостатков в выполненных работах ввиду пропуска срока исковой давности. Судом было установлено, что гарантийный срок на объект прошел, доказательства возникновения недостатков до передачи результата работ отсутствовали.

Обратите внимание! Некоторые суды считают, что технический заказчик, не являясь лицом, осуществляющим строительство, и осуществляя лишь некоторые представительские функции застройщика, не несет ответственности за качество работ, выполненных лицом, осуществляющим строительство, — подрядчиком (Постановление ФАС МО от 16.01.2014 N Ф05-16283/2013 по делу N А40-124446/12-129-930).

Не стоит забывать, что в случае строительства капитального объекта без разрешительной документации и признания его самовольной постройкой технического заказчика крайне сложно обязать снести самовольную постройку и привести земельный участок в первоначальное состояние. Так, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 N 15АП-836/2014 арбитры отказали в требовании к техническому заказчику о сносе самовольной постройки, указав, что по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является лицо, по заданию которого была произведена самовольная постройка. Технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика. Требование о сносе самовольной постройки должно быть предъявлено к застройщику.

Административная ответственность технического заказчика

Итак, технический заказчик, как правило, осуществляет представительские функции, действий по непосредственному строительству он не совершает. В связи с этим интересен вопрос привлечения его к административной ответственности.

Судебная практика подтверждает, что техзаказчик может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.4 «Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий)» КоАП РФ за утверждение проектной документации в отсутствие положительного заключения экспертизы данной документации (Постановление ФАС МО от 24.09.2013 по делу N А40-5903/13-154-54, Определение ВАС РФ от 27.11.2013 N ВАС-16411/13).

В другом деле суд также признал правомерным взыскание с технического заказчика штрафа на основании ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ. Основанием для проведения проверки стала жалоба жильца одного из домов на появление трещин, которые стали увеличиваться в размерах. В ходе проверки было установлено нарушение требований п. п. 2, 6 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 N 468, а именно:

• допущено производство работ по устройству конструкций тоннеля до проведения защитных мероприятий для окружающей застройки;
• осуществлялся допуск на производственную территорию (строительную площадку) посторонних лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд подтвердил обоснованность наложения штрафа (Постановление от 24.04.2014 N 09АП-11372/2014-АК по делу N А40-159532/13), а ВАС не нашел оснований для пересмотра дела (Определение от 29.07.2014 N ВАС-9693/14).

О получении допуска СРО

Немаловажным является вопрос о необходимости наличия у технического заказчика свидетельства о допуске СРО к работам по организации строительства. Конкретных примеров в судебной практике по этому вопросу пока не было, однако здесь возможно применение схожей практики по застройщику, так как функции их почти идентичны.

Существует судебная практика, в соответствии с которой свидетельство о допуске к работам по осуществлению строительного контроля является обязательным как для лица, производящего строительный контроль по заданию застройщика или заказчика на основании договора, так и для самого застройщика, если последний осуществляет строительный контроль самостоятельно (собственными силами) . В качестве примера назовем Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 N 17АП-5024/2011-АК по делу N А60-7214/2011 и от 05.06.2013 N 17АП-5069/2013-АКу по делу N А60-3434/2013 .

Подробнее об этом см. в статье А.М. Ростошинского «Строительный контроль застройщика и допуск СРО» (N 10, 2013).
Определением ВАС РФ от 09.11.2011 N ВАС-14190/11 указанное Постановление оставлено в силе.
Определением ВАС РФ от 01.08.2013 N ВАС-10699/13 указанное Постановление оставлено в силе.

Однако имеются судебные решения, в которых арбитры делают вывод, что застройщик не обязан обладать свидетельством о допуске СРО «Организация строительства». Так, в Решении Арбитражного суда Республики Карелия от 29.05.2013 по делу N А26-1446/2013 указано: исходя из буквального толкования п. 33 Перечня, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624, свидетельство о допуске к работам по организации строительства должно иметь лицо, привлекаемое застройщиком или заказчиком к выполнению таких работ на основании договора и имеющее статус генерального подрядчика. Данное лицо и является субъектом ответственности по ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ. Распространение на застройщика положений, устанавливающих повышенные требования к генеральному подрядчику либо к иному лицу, привлекаемому застройщиком или заказчиком по договору, а именно: расширительное толкование положений п. 33 Перечня, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624, в части возложения на застройщика или заказчика обязанности по получению свидетельства о допуске к выполнению работ по организации строительства в случае самостоятельного осуществления таких работ, не допустимо.

В заключение сделаем некоторые выводы:

• технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика;
• в функции технического заказчика входит взаимодействие с инженерными компаниями, генеральным подрядчиком, генеральным проектировщиком и заказчиком инженерно-геологических, геодезических изысканий;
• если технический заказчик самостоятельно не осуществляет строительство и не является генеральным подрядчиком, он не отвечает за качество результата строительных работ и выполнение их в срок;
• при заключении договора на выполнение функций технического заказчика муниципальные и федеральные органы должны соблюдать требования антимонопольного законодательства (Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции») и положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (Постановление ФАС ЦО от 16.04.2013 по делу N А35-7284/2011).

Источник

Служба технического заказчика в строительстве — что это?

Ответственность, функции и услуги, работа и роль в строительстве, обязательные требования и необходимые профессиональные качества.

Что представляет собой технический заказчик?

В строительный кодекс понятие Тех. заказчик было включено в 01.07.2017г. ФЗ No 372-ФЗ п. 22.

Тех. заказчик — юр. лицо, наделенное правами застройщика, способное подписывать договоры о строительстве, кап. ремонте, подготовке требуемых бумаг, работах по восстановлению, изысканиях.

Тех. заказчик подготавливает задания, предоставляет материалы, требуемые бумаги лицам, выполняющим инженерные изыскания, работы по восстановлению, строительство, кап. ремонт, подписывает требуемые бумаги, нужные для начала эксплуатации строения, утверждает документы по проекту, выполняет прочие функции согласно закону в сфере градостроения.

Ответственность технического заказчика

Ответственность застройщика, занятого в сфере строительства, кап. ремонта, восстановления объектов, определяется согласно стоимости проекта.

Уровень ответственности предпринимателей и юр.лиц, выступающих в роли технического заказчика, зависит от обязательств, прописанных в документах.

Тех. заказчик наделен целым рядом функций:

• Проводит экспертизу площадок для строительства, отвечает на вопросы организации данных площадок;
• Заключает договоры на разработку документов для проектов, инженерные изыскания, восстановление и возведение зданий разного плана;
• Осуществляет контроль за финансами;
• Подготавливает строения к восстановлению и капитальному ремонту;
• Утверждает проектные документы;
• Выполняет условия, требуемые для подсоединения коммуникаций;
• Занимается подготовкой документов, которые нужны для введения строения в рабочий режим;
• Подготавливает бумаги разрешительного характера;
• Получает согласования;
• Предоставляет контрагентам требуемые бумаги, материальную базу;
• Исполняет иные виды деятельности, прописанные в Кодексе;
• Принимает участие в проверках, которые проводят органы контроля и аудиторские органы;
• Организация работ по расконсервации и консервации зданий;
• Принимает участие как наблюдатель при выявлении нарушений закона, касающихся градостроительной деятельности;
• Проведение претензионной работы.

Роль в строительстве объекта

Технического заказчика в какой-то мере можно сравнить с дирижером.

Он не только занимается бумагами, но и управляет проектом — на всех этапах строительства или проведения работ.

Именно он организовывает строительную площадку, следит за строительством, участвует в сдаче строения в эксплуатацию.

Огромное количество людей прислушивается к его мнению, некоторыми специалистами ему приходится руководить непосредственно.

Техзаказчик является тем звеном, которое координирует взаимодействие всех участников — от заказчиков до проектировщиков.

Иначе говоря, роль тех. заказчика в строительстве огромная. Он тесно взаимодействует со специалистами, выполняет надзор над работой и координирует разные этапы стройки, следит за качеством процессов, временными рамками.

Все участники процесса имеют свои интересы.

Тех. заказчик должен сдать здание так, чтобы удовлетворить их.

При этом он принимает во внимание план строительства, нормы, правила.

Как организация тех.заказчик был выделен еще в 80-х г. прошлого века.

В то время Госстрой решил утвердить службу, которая занималась бы подготовкой к возведению строений, выполняла надзорные функции.

Идея была реализована успешно, при этом качество работ стало намного лучше.

После того как произошел распад Советского Союза, служба перестала выполнять собственные функции. Именно поэтому встал вопрос о том, что есть необходимость в чем-то новом.

В настоящее время тех. заказчик получил множество полномочий.

Чтобы выполнять их, ему требуется богатый опыт и целый спектр знаний.

В ВУЗах специальности «Технический специалист» нет. Чтобы стать им, придется долго работать в строительной сфере, нарабатывать опыт.

Технический заказчик выполняет целый спектр услуг, поэтому встает необходимость в том, чтобы он разбирался в юридических вопросах.

Какие требования предъявляются

• Технический заказчик должен быть юр.лицом.

• Должен быть членом СРО. Тогда он получает право выполнять функции, что прописаны в Выписке из реестра членов СРО.

• Иметь хотя бы 2 специалистов на основном месте работы, сведения о которых есть в национальном реестре специалистов (НРС), чья трудовая функция включает организацию возведения зданий в случае проведения изысканий инженерного толка, выполнение строительства, кап.ремонта в опасных и сложных условиях, реконструкции зданий и строительного контроля.

• Иметь руководителя, закончившего высшее образование и проработавшего в строительной сфере свыше 5 лет.

• Если эти требования не соблюдаются, техническим заказчиком организацию назвать нельзя, это просто фирма, оказывающая определенные услуги.

Некоторые лица считают, что тех. заказчик способен выступать лишь как помощник, который помогает быстро оформлять документы.

Однако все обстоит не только так. Тех. заказчик разбирается в ряде важных вопросов:

— Финансовый надзор за деньгами;

— Надзор за тратой денег по смете;

— Отчет о том, в срок ли выделяются деньги на работы;

— Контроль за бухгалтером;

— Передача готового строения для ввода его в рабочий режим;

— Организация площадки для проведения работ, надзор за тем, как проводятся работы;

— Получение тех. условий для подсоединения к сетям строения;

— Осуществление надзора на всех этапах работы;

— Согласование ценовой политики с инвестором;

— Проверка счетов, актов, накладных и квитанций.

Использование функций заказчика дает возможность провести работы на высоком уровне.

Также благодаря этому становится возможным и соблюдение сроков.

Так как задач перед техническим заказчиком стоит множество, его роль, как правило, выполняет не одно лицо, а целая организация, форма которой определяется как ООО.

В ней работает множество специалистов, обладающих нужными навыками.

Если вы выступаете в качестве застройщика и при этом у вас есть штат из различных специалистов, разбирающихся в области административной, градостроительной, природоохранной, гражданской и земельной деятельности, вам повезло.

Если при этом у вас есть желание при возникновении каких-либо ошибок вовремя нести за них ответственность — просто замечательно. Если нет, требуется тех. заказчик.

Данная служба позволит решить множество проблем.

Обратившись в нее, вы сможете спокойно спать, не заботиться о том, что ваша деловая репутация может быть разрушена. При возникновении каких-либо проблем в сфере строительства, из-за которых причиняется вред третьим лицам, отвечать за это будет именно заказчик.

Он ответит за качество объекта за вас как в моральном плане, так и материально.

13.03.2020г. ООО «Строительный Контроль Заказчика»

Источник