Греф: появятся новые обманутые дольщики, многие компании уйдут. Застройщики согласны
«Уйдут много игроков с рынка, очевидно. Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики. Они уже есть сегодня, будут еще. », – заявил недавно глава Сбербанка (цитата по РИА Новости). По его словам, ряд компаний не смогут получать деньги на строительство в банках.
Напомним, с 1 июля текущего года все российские строительные компании обязаны перейти на новую форму финансирования своих проектов. Теперь средства на стройку придется использовать либо свои, либо кредитные. Купить квартиру на стадии строительства будет можно, но выплаченные покупателями деньги будут направляться на специальные эскроу-счета: застройщик получит их только по окончании строительства. Таким образом российские власти намерены предотвращать основной риск долевого строительства: когда застройщик распродал квартиры, еще не построив дом, обанкротился, а сотни покупателей вместо ключей получили статус обманутых дольщиков.
Тяжелый год
Надо сказать, пессимистичные прогнозы руководитель Сбербанка озвучивает с завидной регулярностью, и немалая часть аналитиков такую позицию поддерживают.
Так, в декабре 2018 года Герман Греф заявил, что 2019 год будет не только не простым, но даже «критическим»: «он будет первым годом, когда новая схема финансирования жилья начнет свою работу. Пока финансовые организации к этому приспособятся, примут все решения, связанные с новой продуктовой линейкой, строители адаптируются к ней» (цитата по РИА «Новости»).
А почти полгода спустя, на брифинге после годового собрания акционеров, который состоялся 27 мая, банкир сказал, что переход на проектное финансирование спровоцирует консолидацию всей строительной отрасли.
«Когда рынок недвижимости превратился фактически в рулетку, это неправильно. В целом, этот процесс будет проходить болезненно», – заявил Греф.
Чтобы успокоить трепетных журналистов (а через них – и население страны), он также добавил, что власти делают все возможное, чтобы максимально смягчить переход.
Кризис стройки
Между тем, как писала 27 марта газета «Ведомости», строительная отрасль и без реформ переживает очередные непростые времена. По словам автора колонки Павла Самиева, гендиректора аналитического агентства «БизнесДром», стройкомплекс уже 5 лет подряд оказывается крупнейшим проблемным должником среди всех отраслей экономики. По мнению Самиева, банки не любят работать со строителями – в частности, из-за регулярных просрочек по кредитам.
«ПЛОХИЕ» ДОЛГИ СТРОИТЕЛЕЙ
По данным ЦБ, просроченная задолженность в строительстве по итогам 2018 г. составила около 300 млрд руб. (с учетом проблемных долгов, номинированных в валюте и драгметаллах). Это на 25 млрд рублей больше, чем годом ранее. При этом доля «плохих долгов» в строительстве близка к 20%.
К апрелю, за три месяца до окончательного перехода на проектное финансирование, кредитовать строителей по новым правилам были готовы лишь 10 кредитных организаций из 63, одобренных властями.
Привычки и нововведения
Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко буквально на пальцах объяснил, как привыкли работать застройщики и как им придется выживать теперь.
По его словам, классическая схема работы застройщика без проектного финансирования выглядит следующим образом:
- Застройщик покупает участок под застройку за счёт будущих квартир (получается, действует бартерная система: застройщик получает участок, а в ответ предлагает квартиры в будущих домах).
- После получения разрешения на строительство привлекаются оптовые инвесторы на первые ДДУ. Эти средства направляются для финансирования начала строительно-монтажных работ и выплат по отложенным платежам (например, плата за подключение внешних сетей, проектирование и т. д). Застройщики, которые не могли привлечь оптовиков, начинали стройку за счёт бартерных схем.
- После достижения минимальной стадии готовности проекта (например, выполнен фундамент/построены 1-2 этажа) финансирование проекта проводится за счёт средств дольщиков.
- После выхода на оптимальный уровень продаж часть средств от этих продаж направляется на выплату собственных средств или реинвестируются в новые проекты.
«В сухом остатке мы получаем, что финансирование значительной части бюджета проекта за счет бартерных схем и средств дольщиков позволяет застройщикам минимизировать объём вложений собственных средств до 3-5% от бюджета. С 1 июля 2019 г. данная бизнес модель престанет существовать», – объясняет Коваленко.
По словам представителя «РКС Девелопмент», основным камнем преткновения является объём собственных средств, который застройщики должны вложить в проект для открытия проектного финансирования. В рамках проектного финансирования им придётся вкладывать не менее 15% от бюджета проекта.
ЧТОБЫ СОХРАНИТЬ ТЕКУЩИЕ ОБЪЁМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА, ЗАСТРОЙЩИКУ ТЕПЕРЬ ПРИДЁТСЯ ВКЛАДЫВАТЬ В ПРОЕКТЫ В 5 РАЗ БОЛЬШЕ СРЕДСТВ, ОБЪЯСНЯЕТ ЭКСПЕРТ.
Это маловероятно, а значит, классические застройщики, которые получат доступ к проектному финансированию, будут вынуждены сократить объёмы строительства.
«По нашим оценкам, для сохранения текущих объёмов строительства и покрытия образующегося дефицита необходимо ежегодно привлекать не менее 500 млрд рублей. Механизмов привлечения данных денежных средств на сегодня не существует».
Во-вторых, продолжает Коваленко, бартер станет невозможен, а права требования должны быть полностью оплачены денежными средствами. Это означает, что покупка участков за будущие метры станет невозможной, как и расчёт с подрядчиками квартирами.
В-третьих, привлечение инвесторов путем продажи им ДДУ теряет весь смысл для застройщика: средства дольщиков хранятся на счетах эскроу и перечисляются застройщику только после завершения строительства.
«По нашему мнению, объёмы закладки новых проектов существенно сократятся. Кроме того, по мере завершения строительства текущих проектов сократятся и объёмы строительства жилья. Это приведёт к нарастанию дефицита и росту цен».
Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент»
По данным Ильи Володько, генерального директора Macon Realty Group, до конца 2020 г. объёмов строительства сократится на 35-40% в большинстве городов-миллионников.
Слово застройщикам
Заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов считает, что большинство застройщиков все же готовы к переходу на проектное финансирование, однако те компании, чье финансовое положение не позволяет получить банковское кредитование, а также те, чьи проекты окажутся невостребованными из-за неудачной локации или неправильной бизнес-модели, могут уйти с рынка – таких, по мнению Нюхалова, может оказаться около 30%.
«Рассматривая общую ситуацию на российском рынке недвижимости, мы можем говорить о том, что рост цен к концу 2019 года составит прядка 5-7%», – добавляет представитель компании-застройщика.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин тоже считает, что в новую модель не впишутся около трети девелоперских компаний.
«Это связано с тем, что далеко не все банки готовы кредитовать такие проекты.
И В ЦЕЛОМ БАНКОВСКОЕ СООБЩЕСТВО СМОТРИТ СО СКЕПСИСОМ НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ОТРАСЛЬ.
Однако в Москве, безусловно, девелоперские проекты крупным инвесторам интересны, и здесь рынок будет очищаться от слабых игроков, которые не выдержат конкуренции с крупными компаниями, успешно сотрудничающими с банками», – говорит собеседник ЦИАН.Журнала.
Он также отмечает, что, скорее всего, в ближайшие полгода существенного влияния реформы на рынок новостроек не произойдет – во всяком случае, в крупных городах, где идет интенсивное жилищное строительство. Старые проекты, реализуемые с помощью прямого привлечения средств дольщиков, будут составлять «костяк» предложения на рынке как минимум полгода-год, поэтому реформа не повлияет на их ценовую политику. Постепенно их начнут заменять новые проекты (с банковским финансированием и эскроу-счетами), и полностью этот процесс завершится не раньше, чем через 3-5 лет, считает эксперт.
«Несмотря на это, крайне важно сегодня подготовить меры поддержки девелоперов, которым банки откажут в проектном финансировании. В первую очередь необходимо обратить внимание на застройщиков, фактически занимающихся социальными проектами, строящими новое жилье в депрессивных регионах с низким спросом. Иначе в некоторых областях рискует сложиться дефицит нового жилого фонда» – предупреждает Игнахин.
Прогноз на позитив
Представитель инвестиционно-строительного холдинга AAG Павел Евсюков говорит, что за год обсуждения перехода на проектное финансирования были озвучены самые разные гипотезы: уход мелких и даже средних игроков, диктат банков, рост цен на 10-30%.
«Безусловно, процесс связан с определёнными неудобствами. До сих пор чётко не озвучены критерии перевода на эскроу уже реализующихся проектов. Отсутствует понятный регламент взаимодействия с банками. Кроме того, сохраняются риски зависимости застройщиков от решений ограниченного количества финансовых организаций, имеющих доступ к операциям с эскроу-счетами».
Павел Евсюков, PR-менеджер холдинга AAG
По мнению представителя AAG, итоги реформы можно будет оценить через 3-4 года. Тем не менее, уже сейчас понятно, что грядущие изменения не вызовут шока на рынке, считает Евсюков. «Компании, которые смогут получить доступ к выгодным кредитным продуктам, будут чувствовать себя уверенно. Банки продолжат совершенствовать регламенты работы, вырабатывая компромиссную позицию. Глобального скачка цен ожидать не стоит. Напротив, девелоперы вынуждены будут принять на себя дополнительные расходы, снизив собственную маржинальность», – резюмирует эксперт.
Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент», Александр Коваленко говорит, что по статистике самого Сбербанка 90% застройщиков работают без привлечения проектного финансирования, а у 80% застройщиков отсутствует кредитная история.
Индустрия стоит перед огромными структурными преобразованиями, признает собеседник ЦИАН.Журнала.
«Многим застройщикам не суждено привлечь проектное финансирование из-за их размера, уровня финансовой грамотности или прозрачности бизнес-процессов. Впрочем, даже достаточно привлекательные для банков застройщики испытают значительный стресс при переходе на проектное финансирование. Это связано с текущей моделью ведения бизнеса, которая после 1 июля 2019 г. станет нежизнеспособной.
Рукастые строители меняют профессию, в то время как неумельцы захватывают рынок
В 90-х начале 2000-х годов было очень почетно иметь строительный бизнес. Должен признаться, мое дело это тоже своего рода отголосок из прошлого, ведь еще будучи мальчишкой, я мечтал иметь свою строительную компанию.
В те далекие годы несформировавшийся рынок давал поистине бескрайние возможности для его развития и совершенствования. Под строительный бум множество ВУЗов нашей необъятной страны открывало факультеты и выпускало значительное количество работников строительных специальностей.
Шли годы, более способные и прозорливые активно развивали бизнес, искали себе партнеров, набирали строительные объекты, выигрывали тендеры и имели значительный доход. В общем правдами и неправдами двигались вперед навстречу успеху.
Были и те, кто в силу определенных обстоятельств не оценили свои силы и возможности и либо теряли свой бизнес, жизнь, либо оставались в тени славы своих руководителей.
К чему я это все, прошло более 20 лет с тех времен. Как выглядит строительный бизнес сейчас? Точнее, кто сейчас в нем находится? Кто руководит, кто строит? Давайте разбираться по-порядку.
В последнее время очень часто слышу от коллег по цеху о проблеме отсутствия заказов. Это является основной проблемой для малого бизнеса. Мы не будем говорить о крупном бизнесе, который вышел из 90-х или 2000-х и смог удержаться на плаву. Мы будем говорить о настоящем бизнесе, малом строительном бизнесе 2020 года.
Нужно признаться конъюнктура рынка действительно претерпела ряд трансформаций и вырастить из зернышка крупную компанию просто нереально. Причиной этому множество.
Каждый предприниматель знает, чтобы бизнес развивался нужен поток заказов, причем доходов с этих заказов должно хватать на покрытие как операционной деятельности компании, так и на формирование определенного фонда на период их отсутствия в силу сезонных, маркетинговых и политических обстоятельств.
Такую задачу в настоящее время решить очень сложно, так как сидеть на госзаказе дело крупных компаний из прошлого, максимум можно рассчитывать на субподряды от них же, но и этого добиться очень сложно, ведь как правило у крупных компаний есть свои так называемые кормушки, куда утекают деньги.
Приходится довольствоваться тем, что остается от царского стола. А что собственно остается? Конечно старые добрые частные застройщики. По сути это мы с вами. Те, кто захотел построить свою дачу, баню, дом.
Круг заказов значительно сужается по многим причинам.
- Тонкой взаимосвязи доходов граждан и экономической ситуации в стране (у людей то есть деньги, то нет). Чаще конечно их нет.
- Постоянно растущей конкуренции, ведь насмотревшись роликов в интернете, каждый второй считает себя строителем и тут же бежит монетизировать свои скромные знания.
- Интернет позволил массам активно заниматься самостроем, ведь раньше не было столько подробной информации о технологиях строительства. Да и что греха таить, ведь когда итак денег в обрез, лучше сделать как получиться самому и винить себя за свои ошибки и потраченные деньги.
Компания — это коллектив единомышленников, это распределение ответственности, это уверенность в качестве оказываемых услуг. Несложно представить что из себя представляют строительные компании сейчас.
Поэтому компаний сейчас практически нет, есть сайты, много сайтов, которые к строительству не имеют никакого отношения. А почему?Потому что есть интернет, есть реклама в интернете. Получил заявку, «убалтал» клиента, потому что скинул цену ниже плинтуса, получил деньги. А дальше начинается самое интересное.
Получив заказ по бросовой цене, исполнитель судорожно начинает искать строителей, которые готовы выполнить этот заказ за оговоренную сумму.
И таких строителей довольно много. Как правило это бригада «УХ», которая «сварка магу, и штукатурка магу, и кладка магу, и дерево магу, сантехника, электрика, плитка тоже магу». Эти люди хватаются за любую работу, которую им дают, ведь им не приходится выбирать, ведь строительный сезон короткий, да и конкуренция между ними тоже будь здоров. А им нужно успеть заработать хоть какие-то деньги.
Смотря на весь этот горизонт событий, уважающие себя строители, которые учились НЕ по интернету и не за чужой счет, а заканчивали профильные ВУЗы и имеют за плечами огромный опыт строительства, просто либо переходят под крыло крупных компаний, либо довольствуются малым количеством заказов, которые совмещают со своей основной работой, либо просто набирают заказы и за процент отдают на сделку (становятся менеджерами). Просто невыгодно заниматься строительством домов по цене копки траншеи говорят они. Ведь строительство это тяжелый труд, который отнимает здоровье, да и риски получить травмы очень высоки. Качество строительных услуг естественно падает.
Мировая практика недаром лицензирует виды строительных работ . Если ты частный мастер, подтверждай квалификацию, получай лицензию, плати налоги и будешь востребован. Захотел работать на компанию, будешь получать достойную оплату труда. У нас такого нет и наверно будет не скоро, ведь чтобы получать качественные услуги, уровень жизни людей должен быть значительно выше чем сейчас. В таком случае, самострой будет только лишь как хобби, или от уймы свободного времени, а не от нехватки денег.
Самое печальное из этой истории то, что даже если вы имеете желание построить дорого и качественно, в 80% случаев вам будет строить та же бригада «УХ», что и копает траншею. В большинстве случаев о качестве можно забыть. В итоге одним негативным отзывом в сети станет больше. А потом новая компания в интернете, новая «заманушка» и новая бригада неумельцев.
Следите за новыми статьями, подписывайтесь на канал . Спасибо что дочитали до конца.