Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио
Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.
Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.
В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.
Особенности таунхаусов как формата недвижимости
Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.
Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.
Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:
- Лейнхаус. Строение имеет отдельный вход, гараж и собственный сад;
- Дуплекс. В данном примере есть два владельца и, соответственно, две двери;
- Твинхаус. Также предназначен для проживания двух семей, но секции не отделены стеной, а внутри есть как общие жилые пространства, так и раздельные;
- Квадрохаус. Строение объединяет четыре индивидуальные секции однотипной планировки.
Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.
Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.
Рассмотрим характерные черты таунхаусов:
- он чаще всего расположен на отдельном участке и имеет выход к общественной зоне;
- имеет ограниченную высотность – не более трех этажей;
- используется для постоянного проживания (ПМЖ);
- состоит из нескольких блоков (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
- блоки имеют одну или несколько общих стен без проемов с соседними.
Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.
Строительство таунхаусов за участках ИЖС
При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.
Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.
Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.
Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.
Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.
Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.
Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.
И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.
Полный список документов для получения разрешения на строительство.
Одни люди хотят начать строительство загородного дома, другие ищут информацию о получении разрешения на возведение промышленного объекта. Какая бы стройка не планировалась, получение разрешения обязательно, иначе неминуемы проблемы с регистрацией объекта и ввода в эксплуатацию.
А всего-то требуется получить разрешение на строительство желаемого типа постройки и соответствовать плану при строительстве. Законы о получении разрешения неоднократно изменялись, поэтому мы собрали самую свежую информацию для 2020 года, как получить разрешение на строительство, и какие документы для этого потребуются.
Разрешение на строительство объекта в 2020 году – в каких случаях получать его не нужно
Разрешение на строительство – документ, в котором удостоверяется соответствие документации проекта требованиям градостроительного плана участка земли, на котором будет строиться объект. В этот документ включают графический план организации участка, на котором отмечают границы и уже существующие объекты. Разрешение на строительство позволяет застройщику начинать строительные работы в соответствии с планом.
Но, прежде чем идти получать разрешение на строительство, необходимо выяснить – необходимо ли оно в конкретном случае. В некоторых ситуациях разрешения не требуется.
Если участок земли был предоставлен под ИЖС (индивидуальное жилое строительство), то разрешение надо получать, если дом рассчитан на две семьи или больше, многоэтажный и т.д. Для строительства дома на одного хозяина требуется уведомительный порядок информирования административных органов о строительстве, о нем мы расскажем ниже.
Если же участок предоставлялся для дачной (садовой) деятельности, то получать разрешение на строительство нет необходимости, нужно только возвести постройку в соответствии с требованиями СанПин и требованиями к дачным домикам.
Получения разрешения также не требует строительство некапитальных построек – гаража, сарая и т.д.
Напоминаем, что «дачная амнистия» прошлых лет позволила вводить в эксплуатацию жилые постройки, возведенные в черте поселений, без разрешения. Но, чтобы оформить введение в эксплуатацию, в пакете документов должно быть и разрешение на строительство данного объекта.
До 1 марта 2018 года единственный документ подтверждал создание объекта на участке – кадастровый паспорт.
Так что лица, успевшие до этого года возвести на участке жилой дом и подающие документы на его регистрацию до 1 марта 2020 года, получать разрешение не должны. Это относится только к завершенному строительству, а недостроенное жилье всё же потребует получение разрешения.
Где можно получить разрешение на строительство, и кто имеет право заявлять
Обычно согласование строительства происходит с органом исполнительной власти – местная администрация, комитеты, департамент, орган строительного надзора:
Органы местного самоуправления.
Органы исполнительной власти субъекта России.
Федеральный орган исполнительной власти.
Чаще всего, разрешения на строительство индивидуального дома в поселке или загородного дома выдаются органом местного самоуправления, к которому относится данный земельный участок территориально. Как правило, таким органом является администрация муниципального района.
Обращаясь в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство, помните, что, согласно Градостроительному кодексу, данный документ выдается бесплатно.
Обратите внимание, что в зоне застройки могут действовать ограничения, так как, например, очень часто территория садоводческих товариществ находится недалеко от аэродрома, стадионов, культурных объектов, леса, водного фонда, зоны добычи полезных ископаемых и т.д. Строительство в этих зонах требует дополнительного согласования. Орган, который отвечает за тот или иной объект из указанных выше, обычно имеет представительство в данном районе.
Итак, иногда в выдаче разрешений на строительство участвуют и такие государственные органы:
Управление Министерства природных ресурсов и экологии.
Отдел по охране природных ресурсов и окружающей среды.
Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Росатом).
Росавиация, собственник аэродрома.
Управление Министерства культурного развития.
Территориальные управления агентства по Рыболовству.
Федеральное агентство по недропользованию РФ.
Если планируется строительство индивидуального дома, то заявитель – его будущий собственник. Если разрешение получает юридическое лицо, оно в документах именуется застройщиком.
Обычно администрация указывает, с какой из вышеперечисленных организаций необходимо согласовать план строительства. Выяснение соответствия будущей постройки нормативам в этом случае основывается на Градостроительном плане местности.
Полученную разрешительную документацию от уполномоченных органов необходимо приложить к основному пакету с документами.
Кому выдается разрешение на строительство?
Собственнику или застройщику. В большинстве случаев, это разные лица.
Доверенному лицу собственника (имеющему доверенность от него).
Арендатору участка земли.
Требования к постройке зависят от её типа и предназначения, все они изложены в технической документации для строительства, нормативных документах.
Список документов для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома на участке ИЖС в 2020 году
Дом на данном участке должен возводиться для одной семьи. Есть определенные требования к такой постройке – например, высота – не более 3 этажей, или 20 метров, наличие фундамента и несущих стен, капитальная постройка.
Для возведения дома на участке ИЖС, соответствующего требованиям ИЖС, разрешения получать не нужно – действует уведомительный порядок, как и в случае с СНТ.
Перед началом строительных работ необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы точно знать, где можно расположить будущий дом.
Список документов для получения ГПЗУ:
Заявление установленного образца.
Удостоверение личности (паспорт) собственника или застройщика.
Ситуационный план ЗУ.
Правоустанавливающий документ на участок земли, если он не стоит на учете в кадастровой палате Росреестр.
Согласование с коммунальными службами (газ, электричество, водоканал) и топосъемка участка с указанием инженерных коммуникаций.
Имейте в виду, что градостроительный план земельного участка будет готов в течение 30 дней с момента подачи заявления.
Потом следует оформить план участка земли и схему будущего дома. Лучше заказать эту работу специалистам, во избежание ошибок, из-за которых позже документы могут не принять к рассмотрению.
Когда план будет готов, можно подавать список документов для его согласования и утверждения:
Удостоверение личности (паспорт) собственника или застройщика.
Доверенность, если документы подает представитель.
Уведомление о строительстве.
Документ о праве собственности на данный земельный участок (требуется не всегда).
Если участок ИЖС находится недалеко от объектов, которые мы перечислили в пункте 2 статьи, то потребуется разрешительная документация и от их собственников\администраций\управлений.
Список документов для получения разрешения на строительство частного жилого дома в СНТ в 2020 году
С 2018 года известны новые правила возведения индивидуальных жилых домов. Разрешения получать теперь не нужно, но перед строительством требуется соблюсти уведомительный порядок о начале работ. Это касается жилых построек, возводимых на землях ИЖС, ЛПХ и садовых товариществ.
Отправить уведомление теперь проще, чем получать разрешение. К тому же, и документов потребуется гораздо меньше.
Но разрешение на строительство по-прежнему необходимо получать, если возводится:
Многоэтажный и многоквартирный дом.
Блокированный жилой дом, или таунхаус, на двоих и более хозяев.
Нежилой капитальный объект – заправка, торговый центр, промышленное здание, деловой центр, склад и т.д.
Для того, чтобы согласовать постройку дома для одной семьи на участке ИЖС, потребуется гораздо меньше документов, чем ранее, потому что действует, напоминаем, уведомительный порядок.
Помимо уведомления о предстоящем строительстве дома, необходимо предоставить:
Копию паспорта гражданина РФ, подающего заявление на строительство.
Нотариальную доверенность, если обращается поручитель от заявителя.
Документ, подтверждающий право собственности на участок земли (договор купли-продажи, договор аренды, акт о приватизации и т.д.).
Согласно законам РФ, должностные лица не имеют права требовать от вас никакой другой документации.
Если документы подаются в бумажном виде, необходимо снять с них ксерокопии и сделать нотариальные копии. При подаче документов оригиналы необходимо иметь с собой для сверки.
В 2020 году у граждан также имеется возможность подавать заявление для получения разрешения в Многофункциональные центры (МФЦ) предоставления государственных и муниципальных услуг. Еще один способ – отправить заявление в электронном виде через личный кабинет на Едином портале Госуслуг.
В электронном виде документы подаются в формате PDF. Но для этого заявитель должен иметь усиленную электронную подпись (ЭЦП). Если ЭЦП нет, то документы в электронном виде к рассмотрению приняты не будут.
Документы на получение разрешения на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) в 2020 году
Естественно, в этом случае список документов гораздо шире, чем в вышеназванных случаях, и требования к оформлению документации строже.
Список документов, которые должен иметь застройщик для начала строительства:
Паспорт застройщика или юридические реквизиты.
Доверенность, если обращается представитель застройщика-юрлица.
Документы на земельный участок, если сведений о нем нет в базе ЕГРН.
Планы ГПЗУ и СПОЗУ.
Свидетельство о лицензии негосударственной экспертной компании.
Положительное заключение негосударственной экспертизы о том, что вся проектная документация отвечает стандартам и соответствует градостроительному плану.
Результаты инженерно-технических согласований (что на это участке можно строить многоэтажный дом, нет опасности проседания почвы и\или залива грунтовыми водами, повреждения инженерных узлов и т.д.).
Разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров строительства (например, увеличение площади, отступа от фасада других зданий, заход на муниципальную территорию).
Проект жилого дома.
Согласие правообладателей, если выполняется реконструкция многоквартирного\многоэтажного дома.
Другие документы по запросу.
Если застройщик обращается за государственной экспертизой, то ему необходиммо направить проектную документацию в Комитет по архитектуре и градостроительству (в Москве — ИАИС ОГД), где специалисты проверяют её на соответствие СНиП, другим регламентам. Если нет нарушений или ошибок, то застройщик подает заявление по поводу получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.
Получение разрешения на строительство нежилого здания в 2020 году – какие документы потребуются
Нежилые постройки подразделяются на несколько типов. Для одних построек получение разрешения на возведение просто обязательно, для других же оно не требуется.
Как мы уже упоминали, для возведения построек вспомогательного назначения (некапитальных) получать разрешения не нужно (при этом важно возводить их в соответствии с требованиями СНиП и т.д.). К вспомогательным постройкам относятся баня, теплица, сарай, амбар, туалет. Главный признак таких построек – отсутствие фундамента, в лучшем случае их возводят на сваях (могут быть деревянными или бетонными).
Имейте в виду, что пристройка к дому, имеющая общий с ним фундамент – это уже капитальная постройка, и на неё необходимо получать разрешение. Например, это может быть баня или гараж, возводимые вместе со строящимся домом.
Но, если пристройка к дому возводится к уже построенному жилому строению, то это считается реконструкцией жилого дома, и требует уведомительного порядка регистрации перестройки жилого строения. Документы необходимо собирать и оформлять точно так же, как при возведении дома на участке ИЖС (смотрите выше).
Если нежилой объект капитальной постройки коммерческого назначения – например, автомойка, склад, магазин, ресторан, торговый центр, спортивный объект и т.д. – то его возведение потребует согласования с органом местной администрации. Необходимо получать разрешение на строительство или реконструкцию капитального нежилого строения. Список документов для возведения такой постройки – тот же, что и в случае с многоквартирным домом (смотрите выше).
Имейте в виду, что, вероятнее всего, потребуется получать дополнительные разрешения от МЧС, Отдела архитектуры, Роспотребнадзора и т.д.
Получение разрешения на строительство промышленного объекта в 2020 году
Здания и постройки промышленного типа также нуждаются в получении разрешения на возведение.
Перед тем, как приступать к планированию и согласованию объекта, необходимо определиться с типом используемого участка земли и проверить местность, определить границы.
Дальше формируется проект строительства на основании градостроительного плана.
Промышленные объекты и здания необходимо согласовать – и получить положительный ответ – с природоохранными и экологическими организациями. Возможно, будут необходимы пробы земли, воды, топографические исследования и т.д.
Согласования с каждой из инстанций в письменном виде прикладывается в общий пакет документов, который подается на получения разрешения.
Отказ в выдаче разрешения на строительство в 2020 году – основные причины отказа
При поступлении заявления на получение разрешения, должностные лица обязательно проверяют наличие всех документов, соответствие нормативам схемы распланированного для строительства земельного участка, место жилого дома, границы и т.д.
Если все документы в наличии, и план строительства соответствует установленным техническим нормам и градостроительному плану, в срок 10 дней со дня подачи заявитель получит разрешение на строительство указанной в документах постройки, или же отказ с обязательным обоснованием.
Имейте в виду, что через 10 лет после выдачи, любое разрешение на строительство станет недействительным.
Основные причины отказа в выдаче разрешения на строительство:
Отсутствуют необходимые документы из списка обязательно предоставляемых для получения разрешения.
Несоответствие документов установленным требованиям и нормативам.
В документах отражены недостоверные сведения, присутствуют ошибки, помарки, исправления и т.д.
Документы утратили свою силу.
Орган государственной власти не оказывает данную услугу.
Застройщик, будущий собственник или их представитель не имеет права обращаться за получением разрешения (отсутствие документов, недееспособность, нет доверенности и т.д.).
ЭПЦ принадлежит не заявителю, а другому лицу.
Противоречия в документах на разрешение и документах для комиссии.
Несоответствие планируемой постройки нормативам, техническим характеристикам и градостроительному плану.
Лицо, получившее отказ в выдаче разрешения, может сразу же устранить недочеты в документации и подать заявление или уведомление заново.