- В Москве утвердили правила землепользования и застройки
- Что определяют правила землепользования и застройки
- Основа правил землепользования
- Зачем нужны правила землепользования и застройки
- Баланс территорий города
- Правила землепользования и застройки ПЗЗ в Москве – как получить и быстро поменять?
- Что такое ПЗЗ?
- ПЗЗ юридическим и простым языком
- Как правильно получать информацию о правилах землепользования и застройки?
- Какие данные есть в открытом доступе и что нужно получать отдельно?
- Как обойти ограничения, которые существуют в ПЗЗ Москвы?
- Что такое градостроительный потенциал и почему его нужно получать перед заказом ГПЗУ?
- Калькулятор стоимости корректировки ПЗЗ
- Выводы
В Москве утвердили правила землепользования и застройки
В столице утвердили правила землепользования и застройки. Соответствующее постановление приняли на заседании Президиума Правительства Москвы.
Утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — очень важное событие в истории градостроительного развития Москвы. ПЗЗ являются вторым по значимости градостроительным документом после генерального плана города.
«С ноября прошлого года жители активно обсуждали правила застройки и землепользования в Москве. Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранение параметров существующей жилой застройки, природных территорий, в том числе особоохраняемых природных территорий, и дать развитие промышленным и производственным зонам, естественно, с соблюдением всех необходимых экологических и санитарных требований», — сказал Сергей Собянин.
В целом территории развития в Москве будут составлять немногим более 10 процентов.
Что определяют правила землепользования и застройки
Для всей территории города (кроме Троицка и Щербинки, а также территории инновационного центра «Сколково», для которых разрабатывают отдельные документы) ПЗЗ определяют:
— виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
— предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства: плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.
«ПЗЗ — это документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений в городе Москве. Это документ, предполагающий сохранение сформировавшейся застройки на большинстве жилых территорий. В то же время ПЗЗ создаёт условия для развития города, и в первую очередь за счёт ресурсов бывших промзон», — отметила Юлиана Княжевская, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.
На картах градостроительного зонирования отмечены границы объектов культурного наследия и их территорий, а также периметры зон с особыми условиями использования — водоохранных, охраняемых природных ландшафтов, особоохраняемых природных территорий и так далее.
Правила землепользования и застройки разработали на основе генерального плана Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений — проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков.
С декабря 2016 года по март 2017 года прошли публичные слушания по проекту ПЗЗ в отношении территории в старых границах города. По проекту правил землепользования и застройки присоединённых территорий они состоялись ранее — c декабря 2015 года по февраль 2016 года. В ходе обсуждений от жителей города поступило более 120 тысяч замечаний и предложений. Их внимательно проанализировали и учли наиболее удачные и конструктивные.
«Все обращения были внимательно рассмотрены в установленном порядке. И на каждое замечание и предложение городской комиссией подготовлен аргументированный ответ», — сказала Юлиана Княжевская.
Основа правил землепользования
Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:
— сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. Это гарантировано тем, что в правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;
— развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, предусматривающее появление дополнительных рабочих мест;
— сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность — четыре-пять тысяч квадратных метров на гектар, предельная высота — 15 метров);
— сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;
— отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.
Зачем нужны правила землепользования и застройки
С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров. Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.
Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру внесения изменений в документ.
«При принятии ПЗЗ информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства становится открытой и доступной для всех, поскольку ПЗЗ должны быть размещены на городских информационных ресурсах», — подчеркнула Юлиана Княжевская.
Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам:
— объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;
— защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);
— сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
— единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);
— предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;
— наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.
«Кроме того, принятие ПЗЗ позволит снизить административный барьер для инвестиционного сообщества, поскольку после их принятия получение ГПЗУ сведётся к оформлению информационной выписки из ПЗЗ», — добавил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Баланс территорий города
Утверждённые Правительством Москвы правила землепользования и застройки предусматривают следующий баланс территорий города.
Сохраняемые городские территории
Территории развития
Территории индивидуальной жилой застройки
Правила землепользования и застройки ПЗЗ в Москве – как получить и быстро поменять?
Время чтения: 4 минут
Все земли в России распределены на зоны и территории, которые учитываются при определении видов их использования, для планирования застройки. Одним из ключевых нормативных актов, которым закрепляется зонирование, являются правила землепользования и застройки. В столице такой акт регламентирован Постановлением № 120-ПП.
Что такое ПЗЗ?
Хотя правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) относятся к земельным правоотношениям, юридическая трактовка этого акта содержится в ст. 1 ГрК РФ. ПЗЗ – это акт градостроительного зонирования, в содержание которого входит:
Собственные правила должны быть разработаны и утверждены в каждом регионе, городах федерального значения, муниципальных образованиях. Документ обязательно передается в Росреестр для включения в базу данных ЕГРН. В столице ПЗЗ были утверждены Постановлением от 28.03.2017 № 120-ПП (скачать 120 ПП).
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
ПЗЗ юридическим и простым языком
Хотя ПЗЗ является общим сводом правил в сфере землеустройства и градостроительства, они имеют практическое значение для граждан и юридических лиц. Вся застройка в пределах населенного пункта, отдельных кварталов, микрорайонов и конкретных участков должна соответствовать ПЗЗ по следующим условиям:
Процесс разработки и утверждения ПЗЗ предусматривает создание специальных межведомственных комиссий, проведение публичных слушаний с участием жителей территории, утверждение в виде нормативного документа, официальное опубликование акта. Не меньше сложностей при внесении изменений и дополнений в ПЗЗ, если это требуется для смены вида разрешенного использования или иных параметров. Только в отдельных случаях для изменений в ПЗЗ не нужно проводить публичные слушания.
Комментарий специалиста. Так как ПЗЗ является нормативным актом, он размещен в открытом доступе. Ознакомиться с правилами землепользования Москвы можно по ссылке: https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy/ . Даже предварительное изучения ПЗЗ дает возможность оценить перспективы получения участка под строительство в разных местах города, возможные проблемы при согласованиях. Кроме того, информацию из правил можно получить в виде различных документов – градостроительного плана (ГПЗУ), выписок из ЕГРН и правил землепользования. Использовать такие документы и сведения можно для получения участка под строительство или иные цели, для оформления разрешений и согласований.
Инфографика по ПЗЗ
Как правильно получать информацию о правилах землепользования и застройки?
Информацию из ПЗЗ можно получить в виде выписки или ГПЗУ. Эти документы имею разное правовое и целевое значение. Выписка выдается любому заинтересованному лицу, в том числе не собственнику участка. Получить выписку можно в отношении сведений ПЗЗ, которые есть в открытом доступе. В частности, описание отдельных зон может охраняться режимом государственной тайны или персональных данных граждан.
Правила поучения выписок из ПЗЗ заключаются в следующем:
Градостроительный план (ГПЗУ), напротив, выдается в отношении конкретного участка и только его правообладателю (собственнику или арендатору). Помимо информации из правил, в ГПЗУ будут включены кадастровые сведения из ЕГРН, иные данные о фактических характеристиках участка, параметрах землепользования и строительства.
ГПЗУ указан в списке обязательных документов для получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов. Кроме того, сведения этой формы применяются в проектировании, так как устанавливают общие допустимые параметры для вновь возводимых или реконструируемых объектов.
В столице ГПЗУ можно получить через уполномоченное ведомство – Москомархитектуру. Заявление можно подать только в электронной форме через портал Мэра Москвы. Важно, что с заявлением должен обращаться только правообладатель участка, иначе будет вынесен отказ. Если заявителю нужен бумажный вариант плана, нужно отдельно обращаться с Москомархитектуру. Срок оформления выписки из ПЗЗ составляет 10 дней, а для ГПЗУ – 20 дней. Оба документа выдаются бесплатно.
Комментарий специалиста. Если сведения в ПЗЗ защищены режимом государственной или иной тайны, получить их без соответствующего допуска будет невозможно. Также защищенные данные не публикуются в открытых источниках, как остальная информация из правил. На заявление о предоставлении таких данных будет вынесен отказ.
Какие данные есть в открытом доступе и что нужно получать отдельно?
Разберем, какой объем информации включен в ПЗЗ и доступен при получении выписок или градостроительных планов. Сведения в правилах представлены в виде текстовых и графических материалов, включают:
Правила применения ПЗЗ описывают все возможные процедуры, с которыми могут столкнуться муниципальные и государственные органы, правообладатели участков, иные заинтересованные лица. В частности, ПЗЗ Москвы содержат порядок изменения видов разрешенного использования, подготовки документации по планированию или по запросам заявителей. Также установлен порядок проведения общественных слушаний, если это необходимо для внесения корректировок в правила.
Карты зонирования содержат границы различных территориальных зон, применяемых на территории населенного пункта. Например, в ст. 35 ГрК РФ предусмотрены следующие виды зон:
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Также зонирование предусматривает описание границ населенных пунктов, территорий с особыми условиями пользования, исторических и культурных объектов.
ПЗЗ не обязательно должны содержать все перечисленные элементы зонирования, так как особенности землепользования отличаются для разных населенных пунктов и регионов. По границам зон определяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования участков. Важно, что конкретный участок должен полностью входить в границу одной из зон, а отдельные исключения могут устанавливаться только ЗК РФ.
Не менее важны для граждан и организаций сведения градостроительных регламентов, входящих в ПЗЗ. Они содержат следующую информацию:
Именно по этим сведения правил, включенным в ГПЗУ, будет приниматься решение о строительстве или реконструкции объекта, месту его размещения на участке, площади и высоте (этажности), отступам от границ, точкам подключения и инженерным коммуникациям.
Также к ПЗЗ оформляются приложения с описанием границ для всех зон и территорий, перечни их характерных точек. Эта информация должна соответствовать сведениям ЕГРН.
Так как правила землепользования носят общий характер для всего населенного пункта или региона, ряд сведений в ПЗЗ отсутствует. Заинтересованным лицам может потребоваться:
ГПЗУ носит только общий информационный характер о параметрах разрешенного строительства для конкретного участка. Однако при инженерных изысканиях и проектировании нужно учитывать строительные нормы и правила (СНиП, СП), стандарты ГОСТ, санитарные и иные нормативы. Эти критерии также не содержатся в ПЗЗ, так как зависят от точных характеристик будущего объекта.
Комментарий эксперта. Хотя без получения сведений из ПЗЗ не обойтись при проектировании и согласовании строительства (реконструкции), их будет недостаточно для решения всех важных вопросов. Например, отдельные данные можно получить только путем визуального или инструментального обследования участка или объекта, состава почвы и особенностей ландшафта.
Обратившись в компанию Смарт Вэй, вы получите полный комплекс услуг по сопровождению проектирования, получения разрешений на строительство. Услуги будут включать получение всех необходимых документов и сведений.
Семинар по изменению ПЗЗ:
Как обойти ограничения, которые существуют в ПЗЗ Москвы?
В правилах землепользования любого населенного пункта или региона всегда есть ограничения, которые повлияют на возможность строительства или его допустимые параметры. В частности, ПЗЗ может предусматривать следующие формы ограничений:
К ограничениям может относиться и вид разрешенного использования участка, отнесение его к отдельным видам зон. Например, чтобы приступить к жилой застройке на участке, входящем в общественно-деловую зону, нужно добиться внесения изменений в ПЗЗ, получить другой вид разрешенного использования.
Наличие ограничений нужно учесть еще на начальной стадии принятия решения о строительстве или реконструкции. Обойти их можно следующими способами:
Самостоятельно пройти любые официальные или неофициальные процедуры, связанные с обходом, снятием или изменение ограничений, практически невозможно. Вам придется заказывать обследования, экспертизы и различную документацию, взаимодействовать с государственными и муниципальными службами. Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, чтобы получить содействие в устранении или изменении ограничений ПЗЗ.
Что такое градостроительный потенциал и почему его нужно получать перед заказом ГПЗУ?
Градостроительный потенциал представляет собой полноценный анализ участка будущей застройки, до получения официальных сведений в ГПЗУ. Заказав заключение о градостроительном потенциале участка в компании Смарт Вэй, вы сможете:
Для оценки градостроительного потенциала изучается информация и документация на участок, проводится полноценное обследование территории, запрашиваются данные о характеристиках объектов, уже расположенных на земле. Эксперты учтут ландшафтные, климатические, эстетические, архитектурно-художественные и иные факторы, который повлияют на подготовку проекта, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство.
Калькулятор стоимости корректировки ПЗЗ
В калькуляторе есть отдельный пункт о ПЗЗ в Дополнительных работах (для мобильных пользователей можно посмотреть здесь https://smway.ru/price/)
Выводы
Правитель землепользования и застройки (ПЗЗ) являются документом градостроительного планирования. В столице ПЗЗ утверждены Постановлением № 120-ПП. В содержании правил указываются границы территориальных зоны, виды разрешенного использования участков, регламенты, иные данные. Получить сведения из ПЗЗ можно в виде выписки или ГПЗУ.
Если вам нужна дополнительная информация о применении и изменении ПЗЗ, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. По всем возникшим вопросам мы окажем бесплатную консультацию.