Сколько этапов проектной подготовки строительства
Качество и экономичность строительства во многом определяются проектными решениями. В процессе изысканий и проектирования осуществляется выбор наиболее целесообразного места строительства, обосновываются параметры проектируемого объекта или комплекса (мощность да производственных предприятий, вместимость для общественных зданий, количество квартир в жилом доме и т. п.). Архитекторы стремятся придать зданиям и сооружениям выразительный архитектурный облик и предложить наиболее целесообразные объемно-планировочные решения. Инженеры-проектировщики разрабатывают технологические схемы предприятий и соответствующие им строительно-конструктивные решения с учетом требований надежности и долговечности. В каждом проекте обосновываются наиболее рациональные методы возведения зданий и сооружений, сроки их строительства. Проектные решения находят отражение в сметной документации, определяющей стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений (капитальные вложения).
До начала проектирования заказчик (инвестор) формирует инвестиционный замысел и исследует инвестиционные возможности. На этом этапе устанавливают цели инвестирования, определяют основные параметры объекта, место его размещения, оценивают возможности финансирования и достижения намечаемых результатов. На основе предварительных расчетов заказчик представляет в соответствующие органы государственного управления ходатайство (декларацию) о намерениях. При положительном решении вопроса заказчик приступает к предпроектым проработкам— обоснованию инвестиций.
На втором этапе разрабатывается обоснование инвестиций. Обоснование инвестиций — официальный документ, подлежащий государственной экспертизе и утверждению в установленном порядке. Результаты его служат основанием для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой и общественной эффективности инвестиций в строительство; оформления акта выбора земельного участка и выполнения проектно-изыскательских работ.
С целью привлечения инвесторов к реализации проекта, получения банковского кредита заказчик может составить бизнес-план инвестиционного проекта.
На третьем этапе осуществляется разработка, согласование, экспертиза и утверждение архитектурно-строительного проекта (проектной документации). Утвержденная проектная документация является основанием для принятия решения об изъятии участка под строительство.
Последовательность проектной подготовки строительства показана на рисунке:
Этапы проектной подготовки строительства
Все стадии проектной и предпроектной подготовки объединяются под общим названием — инвестиционно-строительный проект (ИСП). Он содержит обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимую проектно-сметную документацию, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Стадии и этапы проектной подготовки строительства
| Стадии | Этапы | Результирующие документы |
| Предпроектна я | 1.Разработка (обоснование) декларации о намерениях | «Декларация (ходатайство) о намерениях» |
| 2.Обоснование инвестиций | «Обоснование инвестиций в строительство объекта» | |
| Непосредстве нное проектирован ие объекта | Разработка проекта (ТЭО): | |
| В одну стадию | «Рабочий проект» | |
| В две стадии: | 1.Проект (ТЭО) 2. Рабочая документация |
В состав «Обоснования инвестиций» включаются: материалы маркетингового исследования; обоснование выбираемой технологии производства и др., а также сроки и очередность строительства, общие положения по организации строительства, потребность в трудовых и других ресурсах, оценка эффективности инвестиций.
Материалы «Обоснований. » могут использоваться также для разработки бизнес-планов, проведения социологических исследований, проведения переговоров о предоставлении субсидий, налоговых и иных льгот (для подтверждения платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия).
Документ «Обоснование. » утверждается на основе заключения государственной экспертизы и местной администрации о согласовании места сооружения объекта.
Непосредственное проектирование ведется в одну или две стадии. Технически несложные сооружения и объекты технического перевооружения проектируются в одну стадию, в результате чего представляется«Рабочий проект».В остальныхслучаях проектирование ведется в 2 стадии, в результате которых разрабатываются соответственно «Проект» и «Рабочая документация».
Представление о структуре проекта и основном содержании его разделов дает табл
Разделы проекта и их содержание
Рабочая документация разрабатывается на основании утвержденного проекта. Она включает также проекты производства работ (ППР) по отдельным объектам и комплексам работ, локальные сметы, ведомости объемов работ и потребности в материалах, сборники спецификаций оборудования.
Рабочий проект, разрабатываемый при одностадийном проектировании, объединяет названные материалы в одном документе.
Основные понятия технической эксплуатации зданий и сооружений.
Техническая эксплуатация зданий — это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, функционирование здания по назначению.
Функционирование здания — это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование здания по назначению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, так как использование здания по назначению является основной целью его эксплуатации. Функционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, а также период ремонта здания.
Техническая эксплуатация зданий состоит из технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания.
Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций.
Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.
Санитарное содержание зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.
Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении: безотказной работы конструкций здания; соблюдения нормальных санитарно-гигиенических условий и правильного использования инженерного оборудования; поддержания температурно-влажностного режима помещений; проведения своевременного ремонта; повышения степени благоустройства зданий и т. д.
Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2—3 раза меньше нормативного срока службы здания.
Безотказное и комфортное пользование зданием требует в течение всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или систем здания.
В течение всего срока службы элементы и инженерные системы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа. В этот период проводят работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.
В процессе эксплуатации здание требует постоянного обслуживания и ремонта. Сроки проведения ремонта зданий должны определяться на основе оценки их технического состояния.
Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики. Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении частичных осмотров им подвергаются отдельные конструкции.
Этапы проектной подготовки строительства
Основные положения инвестиционно-строительной деятельности
Под инвестиционно-строительной деятельностью понимается вложение денежных средств на осуществление строительства или реконструкции объектов. В ней можно выделить 2 этапа:
В подготовительном этапе разрабатываются вопросы технических возможностей и экономической целесообразности, выбирается площадка для размещения объекта, проводятся необходимые голосования и оформление документации
Основной этап начинается с разработки проектно-сметной документации в соответствии с которой выполняются строительно-монтажные работы, выбираются строительные материалы, оборудование по согласованным графикам и заканчивается инвестиц.-строит. деятельность вводом объектов в эксплуатацию
Осн. участниками инвестиционной деятельности являются:
· инвестор-вкладывает деньги в строительство
· застройщик-имеет права на осуществление строительства
К участникам инвестиционной деятельности относят также проектно-изыскательные организации, поставщиков строительных материалов, техники, учреждения рыночной инфраструктуры, которые обслуживают остальных участников ИСД (страховые компании, риэлторские, консалтинговые фирмы и др.)
Все отношения м/у участниками ИСД регулируются законодательными и нормативными документами)(ГК РФ, законодательством РФ об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений и др)
1. Формирование инвестиционного замысла, на котором заказчик исследует инвестиционные возможности устанавливает цели инвестирования, определяет основные параметры объекта, место его размещения и оценивает финансирования и достижения намеченных результатов.
3. осуществление разработки, согласования, экспертизы и утверждения архитектурно-строительного объекта (проектной документации, которая служит основанием для принятия решения об изъятии участка под строительство)