Ближе к лесу: что нужно знать об Очакове-Матвеевском перед покупкой жилья
Район Очаково-Матвеевское, расположенный на территории Западного административного округа (ЗАО), риелторы называют одним из самых привлекательных для жилой застройки за пределами центра Москвы. Границы района проходят по оси Мичуринского проспекта, Озерной улицы и полосы отвода МКАД, по оси русла реки Сетунь, обеспечивая его высокую транспортную доступность.
«То, что данный район привлекателен для проживания, подтверждает факт, что с начала 2000-х годов до настоящего времени численность населения района увеличилась примерно на треть. Наибольший интерес для покупателей жилья и девелоперов представляют территории, которые примыкают к Матвеевскому лесу и к долине реки Сетунь. Здесь уже построены и продолжают строиться высокобюджетные проекты, которые мы относим к бизнес-классу», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Район также делает привлекательным тот факт, что он расположен близко к Кутузовскому проспекту и в то же время несильно удален от ведущих вузов — МГИМО, РУДН, МГУ.
Очаково-Матвеевское занимает в рейтинге районов Западного округа одно из последних мест из-за расположенных здесь промышленных предприятий, среди которых ТЭЦ-25, завод «Каучук», мясоперерабатывающий завод «Кампомос», пиво-безалкогольный комбинат «Очаково».
«Все это сказывается на престижности района и его привлекательности для проживания. Таким образом, большая часть территории Очакова-Матвеевского — это промзоны, что однозначно не повышает ликвидность локации. Однако программа реновации территорий бывших промзон и строительство новых современных проектов ситуацию меняют», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В 2018 году здесь открылась станция метро «Озерная». К 2021 году на Аминьевском шоссе будет построена одноименная станция метро, которая войдет в состав БКЛ участка «Аминьевское шоссе» — «Проспект Вернадского». Жители также могут пользоваться железнодорожными платформами «Матвеевская» и «Очаково». Наконец, через район проходят Аминьевское шоссе, МКАД и несколько крупных улиц.
По данным компании «Метриум», сегодня в Очакове-Матвеевском реализуются всего три проекта: жилой комплекс комфорт-класса «Мичурино-Запад» и апарт-комплекс бизнес-класса LOFT 151 (оба объекта уже введены в эксплуатацию), а также новый жилой проект премиум-класса Spires, который планируется сдать в начале 2021 года. Совокупно в них продаются 500 квартир и апартаментов. Дешевле всего обойдутся апартаменты в LOFT 151 — в среднем 186,7 тыс. руб. за 1 кв. м, или 12,5 млн за объект, максимальная стоимость — в ЖК Spires, где квадратный метр оценивается в 351 тыс. руб., а средняя квартира — в 26,2 млн руб.
Жилье занимает около трети от всей территории района Очаково-Матвеевское — застроены в основном долина реки Сетунь и небольшой участок между Мичуринским проспектом и железной дорогой. При этом жилой фонд здесь один из самых молодых в столице: по данным компании «Бон Тон», больше половины находящихся в продаже квартир (около 58,4%) расположены в домах 2004–2013 годов постройки.
«Вторичный рынок в Очакове-Матвеевском характеризуется высокой контрастностью. С одной стороны, отмечается довольно большая доля (по застройке) панельного жилья 1960 годов постройки, из которой 67 домов будет отдано под реновацию. С другой стороны, здесь находится дорогостоящее жилье классов бизнес (ЖК «Нежинский ковчег») и премиум (ЖК «Кутузовская Ривьера» и ЖК «Волынский»). Стоит отметить, что на территории Очакова-Матвеевского в программу реновации включено 67 домов общей площадью 268,2 тыс. кв. м. Этим объясняется довольно низкая доля в предложении лотов на продажу в сегменте панельных домов 1960-х годов постройки», — говорит генеральный директор «Бон Тон» Наталья Кузнецова.
По данным «Метриум», сейчас на вторичном рынке Очакова-Матвеевского ведутся продажи порядка 850 квартир. Причем можно выбрать как жилье экономкласса (5,7 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 32,7 кв. м в панельном доме 1968 года постройки), так и более престижное. Самый дорогой лот в районе, по оценке того же «Метриума», обойдется в 477 млн руб. За столько предлагается двухуровневая квартира площадью 320 кв. м в доме 2006 года постройки.
Основные перспективы строительства района Очаково-Матвеевское связаны в первую очередь с программой реновации старого жилого фонда: в частности, планируется снести несколько домов на улицах Веерной, Матвеевской, Озерной. Кроме того, опрошенным «РБК-Недвижимостью» риелторам известно о нескольких перспективных коммерческих проектах.
«Один из них — многофункциональный центр с апартаментами, торгово-развлекательным комплексом, офисами и подземным паркингом на Аминьевском шоссе (инвестор — ГК «Ташир»). Другой проект (220 тыс. кв. м на 9,5 га) также будет расположен на Аминьевском шоссе, рядом с природным заказником Москвы «Долина реки Сетунь» (инвестор — ГК «Интеко»). Кроме того, Capital Group станет соинвестором проекта на 1,3 млн кв. м жилья на площадке, ограниченной МКАД, улицами Рябиновой и Генерала Дорохова», — знает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее прогнозу, вместе с преобразованием территорий промзон район станет более престижным и комфортным для жизни, что первым делом отразится на стоимости недвижимости.
Существенным ограничением по дальнейшему развитию Очакова-Матвеевского являются промышленные зоны, указывает Дмитрий Халин. «В частности, промзона «Очаково», которая занимает почти 700 га, и в планах городских властей нет реновации этой зоны. Она останется промышленным объектом, где будут развиваться различные виды производства, логистики и, возможно, мусоропереработка», — говорит эксперт.
Нынешнее название локации произошло от двух топонимов: деревни Матвеевское и села Очаково, известного с XVII века. В состав Москвы оба поселения вошли в 1960 году, в 1997-м Очаково и Матвеевское были объединены в район Очаково-Матвеевское.
Район известен своими историко-архитектурными объектами, в числе которых охраняемая государством «ближняя дача» Сталина в Волынском. На Нежинской улице расположено еще одно знаменитое архитектурное сооружение — в 1972 году здесь был построен первый из двух круглых домов Москвы.
Риелторские путеводители по районам
Строительство дома в очаково
Решение о демонтаже двух голубятен было принято на заседании Окружной комиссии по пресечению самовольного строительства еще в 2018 году, но уведомления о сроке самостоятельного сноса правообладателем разместили только в начале марта 2019 года.
Уведомление, размещенное на одной из голубятен. Фото: Иван Рожков, facebook.com.
Несмотря на то, что:
выдано предписание на самостоятельный снос правообладателем строения. В случае, если правообладатель в срок до 09.03.2019 не осуществит вывоз имущества в добровольном порядке, это сделает подрядная организация префектуры ЗАО.
«Повторное уведомление», размещенное на одной из голубятен. Фото: Иван Рожков, facebook.com.
Мэр Москвы Сергей «вернём Москву москвичам» Собянин о сносе незаконных строений в Москве и скверах (10 февраля 2016 года).
Голубятни на «стартовой площадке». Фото 09.03.2019.
Cимволично, что первой жертвой «реновации» в Очаково станут голуби — символ мира, добра и уюта.
Двор на Б.Очаковской, вл. 35А. Фото: Очаковский Краевед, facebook.com.
Протокол рассмотрения заявок.
Внешний вид и размеры будущего дома (увеличить)
Чучело «строительной мафии». Фото: facebook.com.
Ранее, 6 марта 2019 года, были отправлены коллективные обращения с требованием отменить точечную застройку. Адресатами стали:
Письма с коллективными обращениями. Фото: facebook.com.
На отправленные почти годом ранее, в мае 2018 года, обращения жителями были получены «дежурные отписки в стиле «в вашем районе проводится реновация».
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Описание объекта
Промзона «Очаково» расположена на западе столицы в Можайском и Очаково-Матвеевском районах. Она разделена на Северную и Южную. Там реконструируют электроподстанцию «Очаково», построят административно-складской комплекс, а также благоустроят территорию. В Южной части возведут пожарное депо и мусоросортировочный комплекс.
Промзона «Северное Очаково»
Здесь располагаются объекты инженерной инфраструктуры городского значения, производственные и общественно-производственные здания, крупные административные комплексы:
С северной стороны от территории производственной зоны расположен природный заказник «Долина реки Сетунь». Вдоль МКАД проходят линии электропередач.
Электроподстанцию «Очаково» реконструируют, а также построят административно-складской комплекс.
Восьмиэтажное здание возведут на ул. Рябиновая, д. 55, стр. 29 на пересечении улиц Рябиновая и Генерала Дорохова.
Площадь нового комплекса с административными помещениями составит 5 тыс. кв. метров. Склад примкнет к производственному зданию, где изготавливают полуфабрикаты для доставки в сетевые кафе и рестораны, а также фасуют чай и сухофрукты.
В нем также расположатся кафе для персонала на 40 человек, офисы и парковка в подвальном этаже.
Одно из основных требований к планировке – быстрая трансформация помещений. Этого удалось добиться за счет использования облегченных конструкций и перегородок.
Прилегающую территорию благоустроят, сделают пешеходные дорожки и проезды для грузовых машин.
На участке, ограниченном МКАД, южным дублером Кутузовского проспекта, ул. Рябиновая и Генерала Дорохова, появится общественная застройка. Там разместятся логистические, коммунальные, складские и торговые объекты.
Территорию благоустроят, высадят деревья и кустарники.
Промзона «Южное Очаково»
Территория промзоны «Южное Очаково» ограничена МКАД (51 км), южным дублером Кутузовского проспекта, улицами Рябиновая и Генерала Дорохова.
Там разместят пожарное депо и мусоросортировочный комплекс.