Строительство на воде законодательство

Дом у воды: как строить, чтобы не снесли

Действующее законодательство значительно ограничивает застройку земельных участков вблизи воды. Специальные жесткие режимы устанавливаются на водных объектах, которые используются для питьевого водоснабжения. Нередко подобные случаи доходят до судебных разбирательств, и часто суды выносят решение о сносе таких домов или изъятии земельных участков.

Рассказываем, какими законами регулируется застройка рядом с водой, можно ли строить в зонах санитарной охраны и как возвести дом, чтобы потом его не снесли.

Зимой и весной 2020 года в суды Московской области поступил ряд исков о сносе домов близ воды, а также о требовании вернуть земельные участки в государственную собственность.

ФГБУ «Канал имени Москвы» в соответствии с поручением Росморречфлота организовало работу по восстановлению прав в отношении землеотводов, предоставленных учреждению для строительства и надлежащей последующей эксплуатации канала имени Москвы, в том числе — водохранилищ. По фактам нарушений учреждение подало в суд об истребовании указанных земельных участков в собственность государства. Всего учреждение подало иски в отношении 57 земельных участков, из них четыре исковых требования о признании здания, строения самовольной постройкой, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ФГБУ «Канал имени Москвы».

В настоящий момент судебная практика идет по пути отказа в предоставлении в частную собственность даже земельных участков со строениями в том случае, если они находятся в первом или втором поясе зоны санитарной охраны (ЗСО), говорит руководитель направления «Коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Чтобы не попасть под снос, нужно проверить наличие разрешительных документов на строительство, генеральный план и правила землепользования населенного пункта, документы о регистрации права собственности в Росреестре, вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ и данными Росреестра, рекомендует адвокат Forward Legal Олег Шейкин.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признается здание или сооружение, возведенное без прав на земельный участок либо без необходимых согласований, с нарушением градостроительных и архитектурных норм. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации. Подробнее о том, что можно строить на земельных участках, чтобы не попасть под снос, ранее писала «РБК-Недвижимость».

Особенность регулирования застройки у воды

Строительство рядом с речками и водоемами накладывает ряд дополнительных ограничения на застройку и оборот земельных участков. Особенно жесткие меры применяются для водных объектов, которые являются источниками водоснабжения. На этих территориях устанавливают водоохранные зоны. Они делятся на три пояса регулирования, в которых либо полностью запрещено любое строительство, либо действуют различные ограничения.

Согласно Водному кодексу, нельзя строить здания в пределах береговой полосы, которая обычно составляет от 5 до 20 м в зависимости от протяженности водоема. Водоохранные зоны составляют от 50 до 200 м и также зависят от протяженности водоема. В пределах водоохранных зон можно строить при наличии сооружений, защищающих воду от загрязнений (канализации, локальные очистительные сооружения), поясняет адвокат Шейкин.

Для источников питьевой воды предусматриваются еще и санитарные зоны, которые составляют не менее 100 м. В пределах этих зон запрещается любое строительство, кроме объектов, необходимых для эксплуатации и водного объекта.

Постановлением СНК РСФСР № 696 на канале имени Москвы установлена зона санитарной охраны (ЗСО) второго и третьего поясов, которая включает в себя километровую полосу в обе стороны от уреза воды в канале на всем его протяжении от Иваньковского водохранилища до Клязьминского водохранилища включительно. Решением исполкомов Моссовета и Мособлсовета от 17.04.1980 № 500-1143 был утвержден проект установления красных линий границ ЗСО.

Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов. В соответствии с СанПиН первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. В этом поясе запрещено любое строительство. Второй и третий пояса ограничений в некоторых случаях допускают строительство жилья при обязательном соблюдении требований, направленных на предупреждение загрязнения источников водоснабжения, говорит юрист Еремин.

В границах второго и третьего поясов допускается проживание людей и строительство различных объектов, включая жилищное строительство. «Однако любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а на владельцев объектов, которые могут оказать негативное влияние на качество воды, возложена обязанность по выполнению предусмотренных СанПиН санитарных мероприятий под угрозой административной ответственности», — отмечает Малинин из юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры».

Сведения об установленных зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения могут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения должны отображаться на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки.

Если самострой. Как защитить права?

Спасти от сноса свое здание, которое отвечает признакам самовольной постройки, можно в том случае, если нет нарушений строительных норм, земельный участок допускает возможность нахождения на нем этого здания и оно не создает угрозу для жизни и здоровья других лиц, говорит Шейкин из Forward Legal. По его словам, в таком случае в судебном порядке можно требовать признания права собственности на самовольную постройку. «Если же здание не может находиться на земельном участке в связи с ограничениями, но при этом у собственника есть все разрешительные документы, тогда в случае его сноса можно требовать взыскания убытков с соответствующих органов власти», — поясняет адвокат.

Добросовестность поведения лиц при приобретении имущества или возведении строений на приобретенных земельных участках является основанием для защиты прав таких лиц даже в ситуации последующего изъятия имущества или сноса строений, отмечает Еремин из НЮС «Амулекс». В этом случае, по словам юриста, необходимо обращаться в суд за компенсацией рыночной стоимости дома, установить ответственность органа, выдавшего разрешительную документацию на строительство объекта ИЖС, в причинении вреда добросовестному застройщику.

Источник

Застройка возле воды: как строить по закону

Зимой и весной этого года судебные инстанции Подмосковья поступил иск от ФГБУ «Канал имени Москвы» с требованием признать некоторые дома и хозяйственные сооружения, возведенные у воды, самовольным строительством — и возвратить участки земли в собственность государства. Начался процесс по восстановлению прав на объекты и выявлению нарушений. Мечты о доме у озера могут быть разрушены.

Какие документы нужны

Действующим законодательством ограничивается застройка у водохранилищ, каналов и других водоемов — в особенности, если речь идет о водных объектах, служащих источниками питьевой воды. Чтобы избежать ситуации, когда поднимается вопрос о сносе дома, адвокаты рекомендуют проверить, если ли пакет разрешительных документов на строительство, регистрация прав собственности в Росреестре и генплан, соотнести с ПЗЗ (правилами землепользования) этого населенного пункта, уточнить вид разрешенного использования участка. В противном случае есть риск, что дом или хозяйственные сооружения могут признать самовольной постройкой — а это может привести к сносу зданий по решению суда.

Строительство у воды — особенности регулирования

Застройка у водоемов и речек ограничена — как и оборот участков. Если водоем связан с водоснабжением населенного пункта, то на таких землях обычно установлены водоохранные зоны, которые разделены на три пояса регулирования. Здесь либо запрещено строительство — либо разрешено, но со строгим учетом ограничений.

Береговая полоса составляет 5-20 метров и, по закону (Водный кодекс, статья 6) считается территорией общего пользования. Здесь не только нельзя строить дома, но и заборы. Водоохранная зона составляет 50-200 метров, в зависимости от протяженности самого водоема, и строительство на этом участке разрешено при наличии локального очистительного сооружения, канализации, систем, которые защищают воду от загрязнения (Водный кодекс, статья 16). Если речь идет о море, то водоохранная зона достигает 500 метров.

Когда водоем относится к источникам питьевой воды, то устанавливаются зоны санитарной охраны (ЗСО), протяженность которых не может быть меньше 100 метров. На этой территории любое строительство, за исключением обустройства сооружений для эксплуатации водного объекта, не разрешено. К примеру, на канале имени Москвы была отмечена ЗСО, включающая полосу в один километр.

В ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости) можно найти информацию о границах установленных зон санитарной охраны питьевого водоснабжения. Карта градостроительного зонирования ПЗЗ также должна содержать сведения об этих территориях.

Где можно строить

Второй и третий пояса могут стать зоной, где разрешено строить — включая ИЖС. Предварительно необходимо согласовать стройку с Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН). И если объект может ухудшить качество вод, то на его владельца возлагается обязанность — выполнение санитарных мероприятий (СанПиП), которые обезопасят источник воды от загрязнения. При игнорировании условий грозит административная ответственность.

Как спасти от сноса свой дом

Если здание имеет признаки самовольной постройки, но при этом соблюдены строительные нормы, вид использования участка подходит, а сам объект не несет опасности жильцам и другим лицам — то есть шансы спасти строение через суд. Если же есть ограничения строительства на этом земельном участке, то вероятнее всего дом будет снесен. Однако при наличии у владельца разрешительных документов можно говорить о взыскании убытков от сноса — компенсации стоимости (рыночной) сооружения. Для этого устанавливается, какой орган дал разрешение на строительство, которое не было законным.

Источник

Строительство на воде, документы на решение

Уважаемый читатель, в настоящей статье мы рассмотрим на основании каких документов производятся работы на водном объекте. Виды производимых работ могут быть связаны с прокладкой автомобильной дороги, нефтепровода газопровода, строительства причала, проведения дноуглубительных работ, строительство на воде, строительство под водой, строительство новых водных объектов.

Решение на пользование водным объектом перечень документов

Основными документами, необходимыми для проведения указанных работ будут являться:

Решение о предоставлении водного объекта в пользование

Как известно при проведении каких-либо работ на земельном участке, например, при строительстве газопровода, на период строительства участок оформляется в аренду. Проведение работ на водном объекте также осуществляется с оформлением права пользования таким водоёмом на период строительства. Одним из таких видов строительства можно назвать строительство домов и зданий на воде.

Основным документом, подтверждающим право пользования водным объектом на период проведения работ будет являться решение о предоставлении водного объекта в пользование. Оформление такого решения осуществляется либо в Федеральном органе исполнительной власти территориальном органе Федерального агентства водных ресурсов, либо в региональном органе исполнительной власти, которому предоставлены полномочия на распоряжение водными объектами.

Ключевым моментом при принятии положительного решения о возможности проведения работ на водном объекте будут правильно собранный пакет необходимых документов. Ниже приводим перечень документов получения решения, исходя из практики Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

Например проектная документация на строительство искусственного водного объекта:

В зависимости от целей водопользования могут предоставляться дополнительные документы, например, для строительства причалов, также должны быть предоставлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком, прилегающим к водному объекту.

В то же время для строительство моста в воде такие документы могут и не понадобиться.

В случае, если водопользование планируется на водном объекте, используемому для судоходства помимо указанных выше документов предварительно рекомендуется запросить согласование в Администрации водных путей.

Избежать проблем с неправильным оформлением документов поможет заказ Услуги по водопользованию у нашего юриста. Цена на получение решения на водный объект будет зависеть от сложности производимых работы, но в любом случае составит не менее 100 т.р.

В то же стоит помнить, что на период водопользования нужно будет вести наблюдения за водным объектом.

Расчет вреда биоресурсам

Помимо того, что мы Вам рассказали как получить разрешение на пользование водным объектом, есть еще очень интересная информация по вопросу согласования некоторых моментов водопользования.

Любая хозяйственная деятельность на водном объекте влечет гибель обитающих в нем микроорганизмов. А если такая деятельность связана со строительством или даже просто работой строительной техники, то гибель биоресурсов, в том числе обитающих в нем рыб неизбежна. Именно поэтому природоохранным законодательством, а именно статьей 53 Федеральный закон от 20.12.2004 N 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов».

Для того чтобы произвести возмещение вреда в обязательном порядке должен быть выполнен обоснованный расчет по принятой законодательством методике. Такой расчет выполняют специализированные организации, в частности такой организацией является ГОСНИОРХ. Для расчета обязательно понадобится проект производства работ, из соответствующих разделов которого будет понятно, какое воздействие будет оказываться на водный объект. Отсутствие обоснованного расчета и добровольного возмещения вреда может привести к административному штрафу, а также взысканию причинённого ущерба биоресурсам в пользу Российской Федерации.

После расчета вреда необходимо добровольно его возместить и по согласованию с органом Росрыболоства начать производить работы на водном объекте.

Особенно опасно проводить работы без согласования в период нереста рыб, в этом случае размер возмещения вреда может исчисляться миллионами рублей.

Проведение экспертизы

Разрешение на капитальное строительство на водном объекте

Вопрос получения разрешения на строительство объекта, который будет возводиться на водном объекте является спорным, поскольку при получении разрешения на строительство необходимо предоставлять градостроительный план земельного участка.

Обращаем внимание!! Пользование водным объектом без решения и других надлежащих документов может привести к серьезным административным штрафам, а также взысканиям гражданско-правового характера с стороны государства.

Такой план выдается органом местного самоуправления собственнику земельного участка, но не пользователю водного объекта. Кроме того на законных основаниях сформировать на водном объекте земельный участок без его перевода из категории земель водного фонда в другую категорию не получится.

Берегоукрепительные сооружения

В любом случае при строительстве капитальных причалов перед получением решения о предоставлении водного объекта в пользование рекомендуется делать хотя бы негосударственную строительную экспертизу.

Дополнительно стоит отметить, что в случае, если работы на водном объекте будут проводиться в границах особо охраняемых природных территорий, то необходимо будет провести государственную экологическую экспертизу.

Разрешение на строительство водного объекта

Наиболее частой причиной изменения границ водного объекта является необходимость получения прямого доступа плавательных средств с земельного участка к водотоку или водоему на котором осуществился судоходство. В этом случае, как правило осуществляется строительство прорана, которое происходит также с учетом ряда особенностей.

Во-первых для проведения указанных работ необходимо произвести получение решения на пользование водным объектом и расчет вреда биоресурсам с учетом всех требований, изложенных выше. Пакет документов для предоставления водных объектов на основании решения следует готовить только после согласования работы с транспортными органами водных путей.

Администрациям водных путей водотоки предоставляются в бессрочное водопользование и поэтому именно они решают вопросы изменения границ таких водных объектов.

Также следует обратить внимание на следующий факт, как только у вас на участке появляется водный объект у которого есть связь с рекой, каналом и т.д., он становится федеральной собственностью. И чтобы в дальнейшем не возникло проблем с его использованием нужно оформить договор водопользования. В этом случае оформление договоров и решений на водопользование.

Чтобы избежать проблем с оформлением указанных в настоящей статье работ рекомендуем заказать в нашей компании Услуги на получение решения на водный объект.

Наши специалисты готовят и согласовывают полный пакет для получение решения о предоставлении водного объекта в пользование в Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область и других регионах страны.

Источник