- Сколько стоит построить офисное здание
- Сколько стоит построить офисное здание
- Решит ли Build-to-suit проблему дефицита качественных площадей на рынке коммерческой недвижимости?
- Что и где строить, чтобы заработать
- Готов ли рынок к переменам
- Бизнес план бизнес-центра
- 1. Краткий инвестиционный меморандум
- 2. Описание бизнеса, продукта или услуги
- 3. Описание рынка сбыта
- 4. Продажи и маркетинг
- 5. План производства
- 6. Организационная структура
Сколько стоит построить офисное здание
Сколько стоит построить офисное здание
Крупные компании уже столкнулись с дефицитом больших офисных площадей: найти помещение площадью более 10 000 м2 в столице очень сложно. Наличие собственного здания поможет им существенно сэкономить на собственной аренде и заработать, сдав излишки площадей в аренду сторонним фирмам. Продажа «лишних» помещений быстрее окупит вложения, однако стабильный и растущий доход обеспечивает только аренда.
Насколько привлекательно строительство бизнес-центров с точки зрения инвестиций? Посмотрим, что говорят эскперты рынка:
Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM, Москва
«Оценка инвестиционного проекта в недвижимости является концентратом факторов. Взяв за основу планируемую капитализацию бизнес единицы, «стоимость денег», просчитав риски и издержки, подвергнув анализу прогнозы консультантов по динамике роста или падения рынка, также, рассмотрев другие факторы, можно сделать выводы о привлекательности строительства объекта недвижимости. Что касается физического строительства бизнес-центра, аналогично, необходим индивидуальный подход и оценка. В Москве, например в ЦАО, целесообразна реконструкция. В регионе, имея 2 Га, коммуникации, дорогу, целесообразно строительство. Средний срок окупаемости офисного здания, расположенного за пределами ТТК в Москве, площадью 13-20 тыс. м2 составляет 15-20 лет».
Максим Аронов, Управляющий партнёр ГК РОСТ.ФОНД, Санкт-Петербург
Решит ли Build-to-suit проблему дефицита качественных площадей на рынке коммерческой недвижимости?
Схема built-to-suit, обозначающая строительство под конкретного заказчика, сегодня занимает около трети российского рынка складских помещений. По оценкам специалистов, ее доля на рынке офисов в ближайшие два-три года вполне может достигнуть отметки в 50%. При вышеуказанной окупаемости проекта сроком в 5 лет, уже на 6-й год собственник не платит за помещение, а зарабатывает на нем.
Привлечение девелоперов избавляет от сложных многоуровневых коммуникаций с различными организациями. Кроме того, это положительно скажется на сроках и качестве строительства. Идея сэкономить, привлекая нескольких подрядчиков, предложивших лучшую цену, на деле в 99% случаев оборачивается головной болью, повышением затрат и несоблюдением сроков. В целом built-to-suit позволяет сэкономить 30-40% по сравнению с покупкой аналогичного по площади и характеристикам объекта.
Таким образом, у компании, которой требуются большие площади, есть три варианта:
Второй и третий вариант привлекательны тем, что компания становится собственником здания и получает материальные активы, под которые сможет впоследствии кредитоваться. Покупка готового бизнес-центра на первый взгляд, экономит время. На деле найти подходящий вариант в определенной локации – задача маловыполнимая даже в Москве. А переделка здания принесет дополнительные затраты. Очевидно, что BTS-схема заслуживает пристального внимания.
Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM
Что и где строить, чтобы заработать
Пожалуй, самая сложная задача для будущего собственника – сориентироваться в тенденциях российского бизнеса и угадать, какие офисные форматы будут востребованы в течение ближайших 10-15 лет. Здесь стоит вспомнить резкий «крах» формата кабинетно-коридорной планировки: подобные бизнес-центры оказались в проигрыше по сравнению с новоформатными зданиями openspace, потеряли в классности здания и соответственно, в размере арендной ставки.
Когда речь идет о многомиллионных вложениях, цена ошибки может быть слишком высока. На рынке есть объекты BTS, которые в силу своей специфики экспонируются по 7-10 лет. Офисные помещения со свободной планировкой гораздо практичнее: их всегда можно «нарезать» по запросу арендаторов, а при необходимости быстро восстановить изначальную конфигурацию.
Какое здание строить
Офисные небоскребы – удел крупных девелоперов. БЦ среднего и небольшого размера не менее востребованы при наличии качественной инженерии и инфраструктуры. Немало компаний предпочитает относительно камерную обстановку, а не соседство с десятками других. Решающее значение при выборе проекта будет иметь маркетинговый анализ конкурентов – какие здания в городе пользуются спросом, а какие простаивают:
Какую локацию выбрать
Арендная ставка напрямую зависит от месторасположения БЦ. В небольших городах офисные здания сосредоточены в центре и вблизи центра. Ситуация на рынке Москвы иная: площадок под строительство в пределах Садового (а тем более Бульварного) кольца осталось немного, поэтому девелоперы активно рассматривают и другие локации с хорошей проходимостью. Главное требование – близость транспортных развязок, метро или остановок наземного транспорта. В выборе локации есть еще один нюанс: ее оснащенность инженерными сетями. Удаленность коммуникаций существенно повысит стоимость строительства, даже если удастся сэкономить на приобретении самого участка.
Земельный участок можно купить или приобрести в аренду на длительный срок (25-50 лет): второй вариант выгоднее в экономическом отношении. В Москве стоимость земли станет самой большой статьей расхода для девелопера: к цене добавится 40% обременения.
Архитектурное решение
Концепция офисного здания, его архитектура и планировки – это ключ к успеху проекта. Арендаторы предпочитают БЦ с современным и презентабельным экстерьером, а также свободную или смешанную планировку. Кабинетно-коридорная планировка, как было сказано выше – наследие прошлого: если loss factor (коэффициент потерь) в таких помещениях превысит 20%, класс здания упадет до С. При создании проекта необходимо провести трафик-анализ, учитывающий нагрузки на лестницы, лифты и эвакуационные пути, а также предусмотреть возможность перепланировки и объединения соседних помещений.
Сложность заключается и в выборе планировки «под себя». Например, если здание предназначается под банк с хранилищем, найти на него впоследствии покупателей будет сложно. Это же касается других нестандартных планировочных решений: завышенные или заниженные потолки, окна необычной конфигурации, террасы и балконы, двусветные холлы и лобби и тд.
Инженерия
Проектирование инженерных систем в БЦ имеет свои особенности – например, для серверных комнат необходимо бесперебойное электропитание. Важный момент: помимо обеспечения здания необходимыми мощностями грамотный проект должен быть направлен на оптимизацию коммунальных платежей. Это подразумевает использование энергосберегающих технологий и детальную проработку систем электро- и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования.
Собственная инфраструктура
В проекте БЦ необходимо предусмотреть наличие внутренней инфраструктуры: потребуется как минимум зона ресепшн, переговорные комнаты, кафе или столовая для сотрудников и арендаторов. В средних по площади зданиях разумно выделить зону для ритейла – она принесет дополнительный доход и будет востребована арендаторами.
Внутренняя отделка здания
В БЦ существуют две группы помещений – рабочие зоны и места общего пользования. Правильный подбор материалов для их отделки обеспечит презентабельность интерьеров и простоту клининга:
Хорошая новость: на отделке офисных помещений сегодня тоже можно сэкономить – если еще 5-6 лет назад 80% отделочных материалов были импортного производства, то сейчас в России представлены аналоги того же уровня, которые стоят существенно дешевле.
Какие форматы бизнес-центров востребованы у арендаторов?
Готов ли рынок к переменам
Так ли радужны перспективы built-to-suit в офисном сегменте? Разумеется, в любой схеме есть свои подводные камни, а по большому счету, доля у built-to-suit зависит от общей ситуации на рынке и активности девелоперов. Для рядового потребителя – небольших компаний-арендаторов – нет никакой разницы в схеме строительства. А дефицита малых площадей в столичных бизнес-центрах пока нет.
Built-to-suit актуален только для крупных компаний, которым требуются офисы в 10 000 м2 и больше. При всех плюсах и выгодах схемы застройщик должен оценить риски, связанные с реализацией своего проекта:
В свою очередь, некоторые девелоперы относятся к built-to-suit с настороженностью: в случае расторжения договора объект «повиснет» на их плечах. Если проект специфичен, реализовать его будет совсем непросто, а это ведет к простою здания и убыткам. Маржинальность сделки при BTS меньше, однако, меньше и риски в целом. Получение якорного арендатора на этапе строительства – успех, и девелоперы это понимают.
Бизнес план бизнес-центра
Финансовая модель бизнес-центра
1. Краткий инвестиционный меморандум
Для крупных компаний рабочее место является местом силы. Для некоторых владельцев компаний важно создать комфортные условия для эффективной работы сотрудников, а также продемонстрировать статус и успешность организации.
Многие компании малого и среднего бизнеса арендуют офисы, потому что это дешевле.
Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России:
В бизнес-проекте будет рассмотрен вариант небольшого бизнес-комплекса с офисной площадью 3500 м².
Срок окупаемости — 25 месяцев
Первоначальные вложения — 23 280 000 рублей
Точка безубыточности на 3 месяц
Средняя ежемесячная прибыль — 890 000 рублей
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Основной пакет услуг:
1. Аренда офиса А и В классов.
Помещения A класса укомплектованы мебелью, офисным оборудованием и подключены к системам коммуникации АТС и интернет.
Помещения B класса включают только необходимую мебель и проведённые системы коммуникации.
Площадь арендуемых офисов 30-150 м². Допускается перепланировка помещений.
Средняя ставка аренды в центре — 700 рублей за м² в месяц. Это в два раза ниже среднерыночной цены. Ставка может меняться в зависимости от спроса клиентов на офисные помещения.
2. Оборудованный конференц-зал на 50 посадочных мест для проведения пресс-конференций, тренингов, семинаров.
3. Часть помещений на цокольном этаже 200-250 м² будет сдаваться коммерческим предприятиям: кафе, ресторан или столовая.
Центр оснащён круглосуточной системой охраны и пожарной безопасности.
В здании будет парковочные места на 30-40 машин.
Сильные стороны проекта:
Слабые стороны проекта:
Возможности проекта:
Угрозы проекта:
3. Описание рынка сбыта
Объем рынка, потенциал роста и средние показатели цен по аренде офисных площадей — обеспечивают доходности в 20-30%. Первый доход от инвестиций в проект можно получить уже через 2-3 года.
4. Продажи и маркетинг
Основная задача арендодателя — создать комфортное и функциональное место для работы, оборудованное всем необходимым. На то, как привлечь клиентов и какую маркетинговую стратегию выбрать, влияет специфика бизнес-центра.
Целевая аудитория
Реклама
Ежемесячный рекламный бюджет проекта — 60 тысяч рублей.
5. План производства
Регистрация
Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.
Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.
Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:
1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.
2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.
3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.
5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.
6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.
7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.
На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.
Помещение
Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.
Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.
Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.
Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.
Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.
Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.
Оборудование
1.Система вентиляции и кондиционирования.
3.Офисное оборудование для персонала (компл.).
4.Компьютерное оборудование (компл.).
6.Мебель для офисов (компл.).
7.Оборудование для конференц зала.
9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).
10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.
11.Система видеонаблюдения и охраны.
В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.
6. Организационная структура
Персонал
Кол-во
Зарплата на 1 сотрудника (руб.)
Зарплата Итого (руб.)
Заместитель гендиректора по коммерческой работе с клиентами