Строительство дома в санитарном разрыве ЖД (получен ГПЗУ)
Планируется к покупке участок рядом с жд путями (расстояние метров 15). Рядом все участки застроены и люди в них живут. Никаких ограничений в кадастровом паспорте нет.
Собственник продающий участок получил ГПЗУ (прикладываю выдержку) по которому участок полностью попадает в зону санитарного разрыва от железной дороги.
Исходя из прикрепленного ГПЗУ возможно ли строительство дома на таком участке? Или возможны проблемы с получением разрешения на строительство, подключения газа в дальнейшем?
Добрый день Андрей!
Ваш участок находится в зоне санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Поэтому надо пользоваться ЗУ в соответствии с правилами, установленными для таких зон.
Рядом с Вашим ЗУ есть скважина или водопроводная башня, в связи с чем была установлена зона.
На основании пункта 5 статьи 18 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» «Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. При этом решения об установлении, изменении зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения принимаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии границ таких зон и ограничений использования земельных участков в границах таких зон санитарным правилам».
Санитарно-эпидемиологическое заключение должно находится в местном водоканале, в органах МСУ. Изучив его, можно понять пределы использования Вашего ЗУ.
В соответствии с СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Изменениями N 1, 2)
8.20 Жилую застройку необходимо отделять от железных дорог санитарным разрывом, значение которого определяется расчетом с учетом санитарных требований.
Приказ Минтранса РФ от 6 августа 2008 г. N 126 «Об утверждении Норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог» содержит сведения о необходимых охранных зонах, их размерах. В частности, содержит следующие положения:
3. Размеры земельных участков, устанавливаемых как зоны санитарной охраны для защиты открытых и подземных источников водоснабжения объектов железнодорожного транспорта от загрязнения, и постоянные условия хозяйствования в их пределах определяются в соответствии с соответствующими санитарными нормами и правилами.
4. При определении ширины полосы отвода учитываются следующие условия и факторы: конфигурация (поперечное сечение) земляного полотна, размеры искусственных сооружений, рельеф местности, особые природные условия (участки пути, расположенные на болотах, на слабых основаниях, с подтоплением от временных водотоков и водохранилищ, в зоне оврагообразования, на оползнях, на вечномерзлых грунтах и т.д.), необходимость создания защиты путей от снежных или песчаных заносов, залесенность местности, зона риска (дальность «отлета» с насыпи подвижного состава и груза при аварии).
Ширина полосы отвода должна соответствовать максимальной величине из составляющих, определяемых этими условиями и факторами.
Указанные в Нормах размеры охранных зон варьируются в зависимости от типа почвы, растительности, климата и т.п. Но я в этих Нормах не увидела ни одной цифры, равной 15 м (или меньше), хотя вопрос ещё в расстоянии до предполагаемой постройки.
Постановление Правительства РФ от 12 октября 2006 г. N 611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог» содержит порядок формирования границ полос отвода.
2. В целях образования земельных участков в границах полосы отвода железных дорог (далее — полоса отвода) или уточнения их границ владелец инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования или владелец железнодорожного пути необщего пользования либо организация, осуществляющая строительство объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования и (или) железнодорожных путей необщего пользования (далее — заинтересованная организация), или иное заинтересованное лицо обеспечивает проведение соответствующих кадастровых работ в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Границы полосы отвода устанавливаются с учетом норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода, утверждаемых Министерством транспорта Российской Федерации.
8. Федеральное агентство железнодорожного транспорта принимает решение об установлении границ охранной зоны в 2-месячный срок со дня подачи заинтересованной организацией:
а) заявления с описанием предполагаемых к установлению в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил запретов или ограничений;
б) описания местоположения границ охранной зоны, составляемого с учетом норм расчета охранных зон, утверждаемых Министерством транспорта Российской Федерации.
9. Решение Федерального агентства железнодорожного транспорта об установлении границ охранной зоны должно содержать установленные в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил запреты или ограничения. К решению прилагается описание местоположения границ охранной зоны.
Копия указанного решения направляется заинтересованной организации в недельный срок со дня его принятия.
10. В границах охранных зон в целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта могут быть установлены запреты или ограничения на осуществление следующих видов деятельности:
а) строительство капитальных зданий и сооружений, устройство временных дорог, вырубка древесной и кустарниковой растительности, удаление дернового покрова, проведение земляных работ, за исключением случаев, когда осуществление указанной деятельности необходимо для обеспечения устойчивой, бесперебойной и безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услугами железнодорожного транспорта, а также в связи с устройством, обслуживанием и ремонтом линейных сооружений;
б) распашка земель;
в) выпас скота;
г) выпуск поверхностных и хозяйственно-бытовых вод.
Вам (точнее собственнику) нужно обратиться в Федеральное агентство железнодорожного транспорта для получения ответа на интересующий вас вопрос. (это как раз и отмечено на схеме, как подлежащее уточнению).
Также Письмо Роспотребнадзора № 01/6968-15-32 от 18.06.2015 содержит положение:
Охранная зона жд путей (железной дороги): сколько метров по нормативам СНиП
Охранная зона железной дороги – синонимический термин, используемый для обозначения законодательно зафиксированного параметра норм СНиП (СП), определяющего, сколько метров по нормативу должно быть в отступе от рельсов, железнодорожного полотна или проходящего ЖД состава. В терминологии есть несколько обозначений необходимого отступа – санитарно-защитный разрыв, полоса отвода от железнодорожного полотна и просто охранная зона ЖД путей.
Необходимость ограничений
Внешняя схожесть понятий, связанных с охранной территорией железной дороги, привела к распространенному заблуждению о существовании единого норматива удаленности от железнодорожных путей.
Однако в реальности есть определенные расхождения в понятии охранной территории, обусловленные местом дислокации, количеством путей, необходимостью предотвращения потенциальных рисков.
Охранная зона железнодорожных путей, в любом обозначении, употребляемом в нормативных документах, – не что иное, как необходимые меры предосторожности. Они предпринимаются для беспроблемного параллельного существования специфического железнодорожного транспорта, сооружений и построек для его функционирования с другими зданиями и зонами, необходимыми человеку.
В таблице ниже можно увидеть, каким должно быть расстояние от различных объектов согласно нормам.
| Постройки | Расстояние от ж/д |
| Забор, дом, гараж | Не менее 100 м |
| Автомобильные дороги, стоянки автомобилей, склады и учреждения коммунально-бытового назначения, садовые участки | Не менее 50 м |
Практика установления таких охранных зон на железной дороге – распространенное явление в правовом поле любого цивилизованного государства.
Ее необходимость доказана многолетним опытом, демонстрирующим вопиющие факты антропогенного воздействия на сооружения и оборудование охранной железнодорожной зоны, разрушения в результате техногенных катастроф или природных, климатических явлений и процессов.
Необходимость фиксации охранных территорий железной дороги неоднократно приводила к появлению соответствующих статей в кодексах и федеральных законах. Наглядный пример тому – Земельный кодекс РФ.
Последняя попытка, предпринятая в 2018 г., была проделана для закрепления за арендаторами или собственниками земельных наделов в районе железной дороги. Речь идет о правообладании земельным участком, по которому проходит защитная (охранная) зона сооружения или оборудования, включенного в реестр объектов, для которых подобная мера является насущной потребностью.
Подобные шаги были предприняты и ранее. В частности, в соответствующей статье Земельного кодекса (касаемо железной дороги), в Приказе от 30.08.2013, в специально разработанных правилах и нормах от специалистов различного профиля.
Рассмотрим наиболее важные из них:
Единого специального норматива для всех охранных зон и мест прохождения поезда не существует. Он рассчитывается при проектировании железнодорожных сетей и линий.
Сколько метров должно быть в каждую сторону от железной дороги, решается в соответствии с рельефом местности, территорией населенного пункта или сельхозугодий, охранных зон специального назначения. Имеет значение и стоимость отчуждаемого участка, а также категория железной дороги и многое другое.
Порядок установления полосы отвода
Строительство и эксплуатация специальных путей для распространенного и популярного вида железнодорожного транспорта (даже при проектировании на карте) подразумевает соблюдение установленных правил для охранных мест.
Главное из них – определение специальных территорий в виде земельных участков. К ним относятся не только полосы, по которым проходят шпалы и рельсы, непосредственно предназначенные для прохождения поезда.
Согласно отдельному решению, принимаемому Правительством РФ, для утверждения необходимо согласование с действующим законодательством, СНиП, разработанным для обеспечения сохранности сооружений и жилья в городе или другом населенном пункте, ПБ движения, правил противопожарной безопасности и Земельным кодексом.
С недавнего времени такое решение принимается не только на основании проектно-сметной документации. Также учитывают и новые положения об установлении собственности на охранные участки, находящиеся в пользовании собственника – поставщика определенных услуг или ресурсов.
К железнодорожным полосам отвода относятся:
Тонкости
Несмотря на внешнюю схожесть понятий «полоса отвода железной дороги» и «санитарная зона железной дороги», которые подменяют друг друга у некомпетентных информаторов, в специальных источниках у охранных зон есть конкретные различия. Полоса отвода железной дороги устанавливается проектно-сметной документацией и утверждается на правительственном уровне.
Задача проектировщиков зон отвода железной дороги перед началом строительно-монтажных работ – предусмотреть все законодательно обусловленные требования и не нарушать их. Следует рассмотреть все необходимые железнодорожные сооружения – от отстойников и путей сообщения железной дороги до переездов, станций и сетей, обеспечивающих снабжение.
Охранно-защитная территория железной дороги устанавливается для обеспечения двусторонней безопасности. А именно: самой дороги и объектов, размещенных по обе стороны.
В первом случае обеспечиваются права собственника (например, РЖД). Во втором – расстояние в каждую сторону, регламентированное СанПиН, СНиП, местными постановлениями (как, например, в Москве и Санкт-Петербурге), СП и правилами противопожарной безопасности.
Сокращение санитарно-защитной зоны железной дороги допустимо при соблюдении специальных мер, а также при наличии сооружений, предусмотренных в нормативных документах. Это зоны зеленых насаждений, предохранительные устройства необщего характера.
Нормы удаленности
Строительные нормы действуют в соответствии с градацией проектируемого объекта по типу потенциально возможных рисков и опасностей. В этой классификации железная дорога относится к 4 классу. Он представляет наиболее вероятные неприятности в силу своего устройства и условий эксплуатации.
Отсюда и требование к дистанции до железнодорожных объектов, как основных, так и вспомогательных, – не менее 100 м. В объективной реальности цифра трактуется вариативно. Это можно увидеть на специальных форумах, обсуждающих насущные проблемы строительства, размещения производства, жилых домов и зданий специального назначения.
Стоит отметить следующее:
Даже если железнодорожное полотно проходит по местности в рельефной выемке, ниже уровня зданий, при озеленении санитарной зоны на 50 % и со всеми предусмотренными защитными сооружениями, все равно учитывают определенное ограничение.
Данные при ответе на вопрос о том, на сколько метров необходимо отступить, не могут уменьшаться до цифры, меньшей чем 50 м. Установленные нормы следует строго соблюдать.
В Яндексе не всегда можно отыскать сведения по пунктам 3.3 или 27.5 законодательно-нормативных документов. На них чаще всего ссылаются назойливые консультанты специальных юридических сайтов, рассматривающие железнодорожные охранные зоны.
Собственники участков, подпавших под юрисдикцию железной дороги, как и в других случаях контактного расположения своего земельного надела с санитарно-защитной зоной, могут избежать постоянно совершаемых ошибок.
Для этого достаточно заранее распланировать схему застройки и обратиться за ее утверждением в надзорные органы – комитет по застройке при местных органах самоуправления.
Тем более что последние постановления по застройке земельной собственности предусматривают такой шаг, как обязательное условие последующей законности и отсутствия претензий.
Ни один юрист не может предусмотреть нюансы, учет которых требуется при размещении строений в зонах железных и автомобильных дорог. Ведь для этого требуется знание интенсивности транспортного потока железной дороги, показателей шума, вибрации и загрязненности воздуха.
Подобные замеры делаются компетентными специалистами с помощью предназначенной для этого аппаратуры. Есть и требования ко времени осуществления замеров в различных зонах. Например, в период наиболее интенсивного перемещения грузов и транспортных средств.
На разрешение или запрещение может влиять характер грузов, земляной рельеф. В санитарной зоне железной дороги можно строить гаражи, склады, коммунальные и бытовые здания. Но и для этого существуют определенные условия, необходимые к выполнению.