Увеличение сроков строительства по объективным причинам оправдано

Спасти застройщиков: власти отменили для строителей штрафы и разрешили перенос сроков сдачи

Пандемия коронавируса стала непредвиденным обстоятельством, вмешавшимся в планы практически всего мира. Строительную отрасль эта зараза тоже не обошла стороной — застройщики уже ощущают дефицит стройматериалов, им пришлось остановить работы на месяц, а покупатели откладывают покупку новой квартиры до лучших времен.

Чтобы хоть как-то защитить девелоперов от полного разорения, российские власти придумывают различные антикризисные меры.

Например, до конца 2020 года жилые дома, срок строительства которых нарушен более чем на 6 месяцев, не будут включать в реестр проблемных объектов, то есть долгостроев.

Но после 1 января 2021 года карета превратится обратно в тыкву и такие дома все-таки будут внесены в этот список, если отставание по срокам не сократится. Вероятно, власти считают, что к тому времени ситуация как-то выправится.

Кроме того, также до конца этого года отменены штрафы и пени для застройщиков за просрочку строительства.

Дольщики тоже не смогут потребовать неустойку в случае нарушения сроков передачи им квартир, а власти будут не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановке деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств граждан.

Действительно — в столь нестандартной форс-мажорной ситуации сроки строительства могут увеличиться, а это приведет к тому, что дольщики не получат вовремя своих квартир.

Понятно, что это сейчас мало зависит от застройщиков, однако некоторые граждане и в мирное время ни в какую не шли на компромисс и буквально терроризировали девелоперов за малейшее отклонение от графика. Даже если у тех были вполне уважительные причины для просрочки!

Это еще одно послабление для строительной отрасли, внесенное в перечень, утвержденный российским правительством.

Принятые меры, безусловно, помогут отрасли жилищного строительства не рухнуть.

Однако участники рынка считают, что этого недостаточно. Некоторые заявляют, что новые правила нужно вводить точечно, буквально в ручном режиме, оценивая финансовое положение каждой компании.

В противном случае возможностью не попасть в реестр проблемных объектов могут воспользоваться и недобросовестные застройщики, а это введет в заблуждение покупателей, которые при выборе новостройки руководствуются этим списком.

Работы на стройплощадках были остановлены у почти четверти российских застройщиков. О том, что сроки строительства будут смещены, говорят половина участников строительного рынка.

В сложившейся ситуации реформа долевого строительства, которая началась в июле 2019 года, выглядит совершенно по-другому — ее уже называют «спасательным кругом» для многих застройщиков, которые перешли на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

По новым правилам сейчас работают около 30% от общего объема строящегося жилья — а это значит, что у застройщиков этих объектов есть заемные средства для реализации проектов.

Сегодняшняя ситуация на рынке напоминает кризис 2014 года. Последствиями могут стать снижение цен, уменьшение объема предложения и заморозка ряда проектов, а покупатели обратят внимание на объекты классом ниже — вместо приобретения жилья бизнес-класса они задумаются о покупке квартиры в комфорт-классе.

Источник

COVID-19. Как теперь увеличить сроки строительства?

Запретительные мероприятия из-за пандемии коронавируса в России подходят к концу и теперь остро встает проблема пересмотра параметров заключенных (да и еще и незаключенных) договоров в строительстве.

Формально строить опять разрешили, хотя еще сохраняется большое количество иных ограничений, которые продолжают влиять на ход производственных процессов.

Кажется очевидным, что введенные ограничения относятся к форс-мажорным обстоятельствам и действие этих ограничений напрямую приводит к объективному увеличению сроков и стоимости строительства. Тема изменения стоимости работ по контрактам – это отдельная большая тема и рассмотрена она будет отдельно. Здесь же речь пойдет о сроках строительства.

Опять же кажется очевидным, что сроки по строительным контрактам нужно продлить без каких-либо санкций в сторону стороны, которая уже нарушила или нарушит в будущем свои обязательства по срокам из-за действия запретов и ограничений. Но, как показывают сейчас первые кейсы, это совсем не является очевидным. Ясно обозначились три подхода к оценке влияния произошедшего на сроки строительства:

При всей кажущейся нелепости первого подхода его сторонники имеют достаточно серьезные аргументы в защиту своей позиции, подтвержденные Верховным судом РФ в своем обзоре от 21 апреля 2020 г., а именно:

Плюс во многих договорах вообще отсутствуют условия форс-мажора или описаны они очень формально и в общих чертах. Ну и справку от ТПП о наличии форс-мажора, как показала нынешняя практика, получить совсем не просто – по значительному количеству договоров заявители уже получили отказы.

Также по государственным контрактам увеличение сроков, особенно большее, чем действовали ограничения, является особо сложной задачей.

В таких условиях придется идти в суд с требованием об изменении условий договора, но, помимо вышеприведенных оснований для отказа в таких требованиях, может возникнуть ситуация, когда суды будут подходить строго формально к оценке заявляемых требований и отказывать в них в связи с тем, что заявители будут ссылаться на ограничения, которые к ним формально не имели никакого отношения. Ведь уже немало сломано копий юристами всех уровней о то, что вводимые ограничительные меры не имели и не имеют под собой законных оснований.

И получится цугцванг: государство жестко требовало исполнения вводимых незаконных по некоторым мнениям ограничений и они, эти ограничения, реально были, а суды не будут принимать это во внимание, отказывая заявителям в требованиях об увеличении сроков исполнения обязательств, указывая, что заявители ссылаются на незаконные ограничения. Т.е. возникнет 2 плоскости правовой реальности, которые никак не будут пересекаться.

При и втором и третьем подходах предстоит определить следующее:

Последний вопрос вызывает самые большие сложности.

Как известно запрет на проведение строительных работ действовал 29 дней. Так вот большинство Заказчиков согласны на увеличение сроков строительства только на эти 29 дней. Подрядчики же в большинстве своем требуют не менее 3-х месяцев.

Здесь следует иметь в виду, что увеличение сроков выполнения строительных работ из-за возникающих препятствий практически никогда не равно срокам действия этих препятствий. При этом срок увеличения может быть и больше, и меньше.

Например, до окончания работ оставалось пять дней. Препятствия для исполнения действовали 29 дней. Вполне логично ожидать, что после окончания препятствий обязательство будет исполнено ранее, чем 29 дней. И наоборот. Если до окончания обязательств оставалось 100 дней, то при сроке действия препятствий в 29 дней, увеличение может составить и 150 и более дней.

По нашей оценке, увеличение реальных сроков будет очень существенным. В первую очередь потому, что препятствия снимаются постепенно плюс действуют их последствия, которые тоже следует принимать во внимание. Также остаются значительные ограничения, которые будут вносить свой вклад в сроки завершения работ, потому что сегодняшние условия осуществления строительных работ нельзя признать обычными. Ну и безусловно предстоит опять развернуть производственные мощности, восстановить все производственные связи с субподрядчиками и поставщиками, многие из которых могут просто разориться, что потребует реконструкции системы.

Что же сейчас необходимо предпринимать? Если одна из сторон планирует увеличить срок (а чаще всего это будет Подрядчик), то необходимо подготовить соответствующее юридическое и экспертное обоснование. Плюс в большинстве случаев придется идти и продлевать сроки исполнения через суд, да еще через все инстанции. Потому что это такая отечественная специфика – никто не хочет принимать ответственность за такие решения на себя и решение оставляют суду, прикрывая себя от претензий и руководства, и собственников, и правоохранительных органов. За это время по многим контрактам сроки просто давно закончатся и возникнут новые правовые условия.

Результатом должно быть Заключение содержащее:

Необходимо будет определить и доказать:

И нужно иметь в виду, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учётом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Для оценки перспектив и параметров возможного увеличения сроков строительства, подготовки таких обоснований, в том числе для суда, обращайтесь на нашу горячую линию:

Старший партнер ASN Int. Group Сергей Захаров

Источник

Как правомерно увеличить срок выполнения строительных работ?

В октябре 2015г. по 44 ФЗ заключён контракт на строительство здания. Срок выполнения до мая 2016. Закончить строительство не успеем по разным обстоятельствам. Каким образом можно продлить срок? Заказчик не против. Смотрели Постановление Правительства Российской Федерации от 06.03.2015 № 198, но срок его действия ограничен 2015г.

указанное вами постановление неприменимо к данной ситуации. в нем указано, что 5. Изменение условий контракта, предусмотренных пунктом 1 настоящих Правил, оформляется дополнительным соглашением к контракту, основанием для подготовки которого является направленное в адрес заказчика в письменной форме обращение поставщика (подрядчика, исполнителя) с обоснованием невозможности исполнения контракта без изменения его условий в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. в статье 451 указано, что для того чтобы признать обстоятельства существенно изменившимися необходимо установить следующее:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

это явно не этот случай. встречал в судебной практике случай, когда по решению суда продлевали срок выполнения работ в связи с тем, что заказчиком были допущены просрочки в части предоставления строительной площадки, материала и т.д. по 44-фз к сожалению продлевать сроки никак нельзя, тк это существенное условие. выполнение работ и их оплата за пределами срока действия контракта правомерны если потребность у заказчика не отпала (об этом говорил Минэконом). что касается ограничения срока действия контракта, то обратите внимание на 425 ГК. если не указано что истечение срока влечет прекращение обязательств, то контракт действует до полного исполнения

Источник