Взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком в строительстве

Взаимоотношения заказчика и подрядчика

(генерального под­рядчика) определяются утвержденным вышестоящей организацией уставом (положением), а также Прави­лами о договорах подряда на капитальное строитель­ство, договором подряда, особыми условиями к нему и другими законодательными актами.

Подрядчик имеет право в период до полной от­делки и сдачи заказчику зданий и сооружений вре­менно и без оплаты использовать их для производ­ственных нужд, размещения рабочих, культурно-быто­вых и других целей при условии сдачи этих зданий и сооружений заказчику в полной исправности и в сро­ки, установленные договором.

Подрядчик обязан своими силами и средствами по­строить предусмотренный планом объект в соответ­ствии с утвержденной ПСД и в договоренный срок; обеспечить необходимое качество выполненных работ и доброкачественность конструкций; опробовать и ис­пытать смонтированное оборудование; сдать заказчику законченный объект и обеспечить ввод его в действие; своевременно устранить недоделки и дефекты, выявлен­ные в процессе приемки работ.

Возникающие при сдаче объекта дополнительные ра­боты, не предусмотренные проектом и рабочими чер­тежами, устанавливаемые приемочной комиссией (го­сударственной или рабочей), не могут быть причиной задержки расчетов заказчика с подрядчиком за закон­ченные объекты.

Генеральный подрядчик несет ответственность за весь комплекс работ, предусмотренный договором, не­зависимо от того, выполнены эти работы своими си­лами или силами субподрядчиков. Он обязан коорди­нировать действия всех субподрядчиков, разрабатывать общие графики работ и требовать качественного вы­полнения всех работ, сдавать заказчику работы, вы­полняемые субподрядными организациями, наравне с работами, выполненными собственными силами.

Генеральный подрядчик (с привлечением субподряд­чиков) обязан рассмотреть сметную документацию: по сводной смете дать заключение, а объектные и ло­кальные сметы согласовать до их утверждения. После согласования смет с подрядными организациями ут­вержденная стоимость строительства объектов и видов работ является окончательной.

Если заказчик вносит изменения в переданную под­рядчику ПСД, он обязан не позднее чем за ПЗ дней до начала работ передать подрядчику измененную техническую документацию и возместить все затраты и убытки, связанные с внесенными изменениями. В 10-дневный срок после передачи подрядчику изме­ненной документации должен быть составлен акт, фиксирующий объемы и стоимость бросовых работ и кон­струкций. По требованию подрядчика заказчик обязан оплатить материальные ценности, завезенные на объект, если подрядчик не может использовать их на других стройках, и расходы на перевозку материальных цен­ностей на другие объекты, а также возместить все убытки, понесенные подрядчиком в связи с расторже­нием или изменением договоров, заключенных подряд­чиком, на поставку материалов и конструкций для этого объекта.

Если изменения в ПСД возникли не по вине про­ектной организации, то затраты, вызванные этими из­менениями, финансируются за счет средств на непред­виденные работы в сводной смете строительства.

Взаимоотношения между заказчиком, проект­ной организацией, подрядчиком, поставщиком оборудо­вания и финансирующим строительство учреждением банка регулируются Правилами о договорах подряда на капитальное строительство, Правилами финансирова­ния строительства и Положением о порядке обеспече­ния капитального строительства материалами, изделия­ми и оборудованием.

Взаимоотношения строительных организаций Ми­нистерства обороны с заказчиками и финансирующим органом имеют некоторые особенности, которые дол­жны учитываться при заключении договоров.

Значительный вклад в совершенствование подряд­ных отношений и укрепление экономики строительного производства, обеспечивший проведение хозяйственной реформы в строительстве, внесли постановление ЦК КПСС и Совета Министров № 389 «О совершенствовании планирования капиталь­ного строительства и об усилении экономического сти­мулирования строительного производства» и ряд до­кументов, изданных в развитие этого постановления.

При подрядном способе строительства взаимоотно­шения между двумя юридическими лицами—заказчи­ком и подрядчиком регулируются договорами подряда на капитальное строительство, обусловливающими сро­ки строительства, порядок обеспечения материалами к оборудованием, расчеты за выполненные работы и другие взаимные обязанности.

Источник

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

• обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
• обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
• обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
• обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
• обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

• Генеральный подрядчик — это главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство. Генеральный подрядчик вправе самостоятельно формировать иерархию исполнителей — подрядчиков, субподрядного уровня, производить с ними денежные расчеты, принимать у них работы и т.д. Обычно, генеральный подрядчик — это крупная строительно-проектная компания, имеющая в штате монтажников, геодезистов и других высококвалифицированных специалистов.
• Подрядчик (субподрядный) — это строительная или монтажная компания, с которой сотрудничает генеральный подрядчик. Подрядчик (субподрядный) нанимается для выполнения каких-то специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
• Застройщик — это владелец земельного участка, где намечается будущее строительство. Застройщик, в некоторых случаях, может одновременно являться заказчиком и инвестором. Более подробная информация об этом есть в «Энциклопедии строительства». Вообще, термин «застройщик» в наши дни считается термином свободного пользования. Так как общепринятый «застройщик» уже давно не используется в строительном производстве, то под это определение часто попадают — заказчик, инвестор и владелец земельного участка.
• Заказчик — это распорядитель строительного производства. В некоторых случаях, одновременно инвестор (когда строительство ведется за счет средств заказчика), а в некоторых — подрядчик, то есть организатор проекта строительства. Заказчик с функциями подрядчика осуществляет общее руководство строительством, подбирает состав исполнителей, организует приемку работ и т.д. Заказчик строительства производит денежные расчеты с исполнителями строительного производства, в порядке, определенном в договоре подряда.

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!

Источник

Проблемы регулирования отношений заказчика и подрядчика в строительстве

Качество подготовки проектно-сметной, а, в последующем, исполнительной и приемо-сдаточной документации в значительной мере влияет на уровень качества строительной продукции. Несомненно, при формировании сметной части проекта должны быть учтены все виды затрат, связанные со строительством. Однако насколько добросовестно они расходуются?

Исследования процесса освоения капиталовложений заказчика, то есть сметы, показывает существование ряда механизмов, позволяющих подрядчику увеличить свою прибыль. В большинстве случаев это происходит за счет невыполнения обязательств, указанных нормативами или договором подряда.

Пожалуй, любой сметчик-эксперт сможет проиллюстрировать подобную ситуацию.

В настоящей статье рассмотрим одно из наиболее вероятных направлений «сокращения издержек», а также возможность финансового влияния (т.е. посредством контроля освоения капитальных средств заказчика (сметы) на итоговый результат работы подрядчика. Этот результат может быть достигнут на этапе тщательной экспертизы сметной и исполнительной документации как на начальном этапе, так и в период осуществления строительных работ.

При организации и проведении строительного контроля оказывают влияние существующие на сегодняшний день вопросы законодательного регулирования этой деятельности. Это в первую очередь связано с тем фактом, что предприятия инвестиционно-строительного комплекса являются крупными заказчиками, взаимодействующими с большим количеством контрагентов.

Анализ состояния дел в строительстве за период 2015-2019 г.г. показал значительные проблемы в организации инвестиционно-строительной деятельности, в основе которых лежат взаимоотношения заказчика и подрядчика, а также несовершенство законодательного регулирования этих отношений.

По оценкам экспертов отрасли подрядчиком документально не подтверждается выполнение:

• установленных проектом видов работ – 8-10%;
• контрольных мероприятий из состава строительного контроля лица, осуществляющие строительство – 25-30%.

При оформлении подрядчиком исполнительной документации:

• по результатам строительного контроля заказчика не подтверждается выполнение контрольных мероприятий – 50-60%;
• подтверждается выполнение подрядчиком работ, которые подлежат оплате и оформляются в объеме от требуемого – 40-60%;
• общие и специальные журналы работ ведутся небрежно и, как правило, не подтверждают проведение необходимых процессов контрольных мероприятий.

При этом заказчиком оплачиваются работы в полном объеме. В результате чего, подрядные организации при работе с постоянным заказчиком получают прибыль в 2 – 2,5 раза больше, чем заложена в смете.

Причины такого положения заключаются в следующем:

1. Система взаимодействия участников строительства ориентирована на «освоение» финансовых средств заказчика, а не на удовлетворение его потребностей;

2. Основная цель подрядчика – получение максимальной прибыли, даже если это связано с нарушением законодательных, нормативных и проектных требований;

3. Недостаточность технической подготовленности персонала подрядных и проектных, инжиниринговых организаций;

4. Недостаточность контроля заказчика.

Существующая структура взаимоотношений заказчика и подрядчика во многом определяется финансовой составляющей, которая в свою очередь не может быть реализована без надлежащего выполнения функций строительного контроля. Так, оплата выполненных работ предполагает их приемку и оформление форм КС-2 и КС-3, которые не возможны без документирования контрольных мероприятий по установленным процедурам.

Однако, не редки случаи, в которых указанный порядок нарушается. Это приводит к возникновению следующих рисков заказчика:

• риски невыполнения работ, предусмотренных проектом;
• риски нарушения законодательных и нормативных требований;
• финансовые риски, в том числе:
• риск оплаты работ, выполненных с низким уровнем безопасности и качества;
• риск оплаты не выполненных работ.

Для снижения указанных рисков необходимо:

• планирование исполнительной документации до начала работ;
• разработка необходимой организационно-технической документации на выполнение установленные проектом виды работ и контрольные мероприятия;
• качественное ведение исполнительной документации непосредственно при производстве работ;
• определение контрольных точек для организаций, осуществляющих контрольные и надзорные функции.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 753 Гражданского кодекса РФ [1] при получении извещения о готовности продукции заказчик должен немедленно приступить к ее приемке. Однако процедурой контрольных мероприятий предусматривается «совместное» освидетельствование, т.е. функционал сдающей и принимающей сторон одинаков.

Традиционная схема организации строительного контроля в части взаимодействия заказчика и подрядчика освобождает субподрядные организации от контроля строительного процесса.

В соответствии с указаниями Гражданского кодекса РФ договор подряда (строительного подряда) заключается только между двумя сторонами: заказчиком и подрядчиком.

Таким образом, отношений «генподрядчик и субподрядчик» законодательно не предусмотрено. Участниками строительства являются:

• организатор строительства – застройщик или привлеченный им технический заказчик;
• подрядчик (генеральный подрядчик) – лицо, осуществляющее строительство.

При этом самоконтроль исполнителя (контроль лица, осуществляющего строительство) – обязательная функция подрядчика.

Однако положениями статьи 706 Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность привлечения подрядчиком, для выполнения договора подряда, других лиц. Таким образом, субподрядчик – другое лицо. Важно отметить, что ни Гражданским, ни Градостроительным кодексом не указывается перечень функций и степень ответственности для других лиц. В том числе и в отношении функций строительного контроля. Вместе с тем, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу претензии по договорам, заключенных с ними подрядчиком (статья 706 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 52 Градостроительного Кодекса РФ [2]: «лицо, осуществляющее строительство, в праве выполнить отдельные работы самостоятельно или с привлечением других лиц». Градостроительному кодексу вторит п. 5.1 СП 48.13330.2011 «Организация строительства» [3]: «С целью осуществления строительства на основании договора застройщик (заказчик) привлекает для выполнения работ в соответствии с действующим законодательством подрядчика (генподрядчика) в качестве лица, осуществляющего строительство». Относительно вольная трактовка вышеприведенных положений позволила сформироваться довольно пагубной практике организации так называемого генподряда. Эта практика заключается в том, что отдельная часть подрядных организаций, традиционно получающая на подряды в области нефтегазового строительства, отдает 100% объемов работ на субподряд, то есть Другим лицам. Кроме того, отсутствие предусмотренной законодательно возможности взаимодействия заказчика и субподрядчика в рассмотренной выше схеме делает практически не возможным осуществление строительного контроля.

Одним из вариантов решения рассмотренной проблемы является включение Заказчиком в Договор строительного подряда обязательного условия выполнения Подрядчиком определенного объема работ самостоятельно.

В результате рассмотренных выше процессов выполнение строительного контроля было сосредоточенно на фигуре технического заказчика, как лица, привлекаемого застройщиком для организации строительства. При этом генеральный подрядчик, являющийся фактическим заказчиком по отношению к привлекаемым им субподрядчикам, оказался освобожденным от ответственности за проведения строительного контроля.

В итоге мы имеем:

• системный самоконтроль, т.е. контроль лица, осуществляющего строительство, отсутствует, а цель несистемного самоконтроля представляет собой изготовление минимального набора исполнительной документации, при наличии которого заказчик готов принимать и оплачивать выполненные работы;
• самоконтроль исполнителя в значительной мере подменен внешним контролем.

Необходимо понимать, что проведение строительного контроля – занятие не бесплатное. Эти затраты заложены в накладные расходы по смете. Объем финансирования, по мнению экспертов нефтегазовой отрасли, составляет не менее 7% от фонда оплаты труда.

Заказчик, опираясь на положение (ст. 12 и ч.1 ст. 723 Гражданского кодекса РФ) может удержать указанный объем финансирования при невыполнении или некачественном выполнении подрядчиком функции строительного контроля (штрафные санкции). При этом такие меры воздействия должны быть закреплены договором подряда.

Библиографический список:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.03.2016 №79ФЗ;

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017);

3. СП 48.13330.2011 «Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12.01.2004».

Автор: Дмитрий Казаков, кандидат технических наук, доцент ВГАСУ, г. Москва

Источник