Взыскание процентов по договору долевого строительства

Взыскание процентов по договору долевого строительства

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. N 423 “Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого. ”

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 17 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные:

в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;

проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г., не начисляются.

В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

2. Контролирующий орган, указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и (или) публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. не направляют уведомление о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанностей по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, если такое нарушение возникло в указанный период.

3. Указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если такое основание возникло в указанный период.

4. Установить, что многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, если такое нарушение возникло после вступления в силу настоящего постановления, подлежат включению в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», после 1 января 2021 г., если по состоянию на указанную дату сохраняются снования для включения в указанный реестр.

5. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Председатель Правительства Российской Федерации

М. Мишустин

Обзор документа

До 1 января 2021 г. решено не применять неустойку, штрафы, пени и иные меры ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве.

В частности, до указанной даты уполномоченный региональный орган не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика. Также временно не будет включаться информация в реестр проблемных объектов при задержке строительства.

Постановление вступает в силу со дня опубликования.

Источник

Ответственность дольщика за просрочку оплаты по долевому договору

Краткое содержание:

Когда в поисковике набираешь «просрочка, неустойка, долевое строительство», всегда или почти всегда выпадают статьи о просрочке застройщика – он поздно построил дом, поздно передал квартиру по акту, поздно исправил выявленные недостатки.

Но есть ведь и другая сторона договора, и сомневаюсь, что нарушений со стороны дольщика намного меньше.

Нарушение дольщика

Основное нарушение, допускаемое покупателем квартиры в непостроенном доме, – это, конечно, просрочка оплаты договора.

Изучая судебную практику, приходишь к выводу, что очень небольшая часть застройщиков инициирует судебный процесс по взысканию задолженности с дольщиков за просрочку платежей.

Чаще встречается следующий вариант. Дольщик подает в суд иск о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока окончания строительства и передачи квартиры по акту, а в ответ застройщик «неожиданно вспоминает», что и сам дольщик в течение срока действия договора позволял себе нарушения сроков оплаты на месяц-другой. Застройщик выставляет встречный иск с требованием взыскать с дольщика пени за нарушения.

Оба требования рассматриваются в одном судебном производстве, и судом производится зачет этих требований. То есть застройщик уменьшает сумму своей ответственности на размер ответственности дольщика перед ним. Поэтому, стремясь наказать застройщика рублем с помощью суда, неплохо бы самому дольщику не допускать нарушений.

Сроки подачи иска

Стоит помнить, что предъявить иск о взыскании неустойки и застройщик, и дольщик могут не позднее, чем через три года после даты нарушения в соответствии с общими сроками исковой давности.

Ответственность дольщика

Так что же грозит дольщику, если он нарушил срок оплаты по договору участия в долевом строительстве?

Ответственность дольщика предусмотрена законом об участии в долевом строительстве и представляет собой неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Важные моменты, касающиеся ответственности дольщика перед застройщиком:

1. Ставка рефинансирования берется на день исполнения обязательства, то есть на день, когда платеж был фактически произведен дольщиком.

Например, по договору дольщик должен оплатить платеж до 01.12.2017 года, а фактически оплатил 20.12.2017 года. Пени нужно считать исходя из ставки 7,75 % годовых, действующей на 20.12.2017 года.

Обратите внимание, что с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования и ключевой ставки Банка России уравняли. Даже если речь идет о ставке рефинансирования – берется значение ключевой ставки. Точный размер ключевой ставки на конкретную дату легко найти не только в правовых ресурсах, но и в открытых интернет-источниках.

2. Ставка рефинансирования (или ключевая ставка) берется в размере одной трехсотой. То есть просроченный платеж умножается на ставку рефинансирования, деленную на 300. Триста – это очень округленное количество дней в году.

Таким образом, при значении ставки – 7,75% годовых, пени будут составлять примерно 0,03% в день (если округлять до двух знаков после запятой).

3. Закон устанавливает, что пени исчисляются от суммы просроченного платежа. Представляется, что законодатель имеет в виду именно неоплаченную в срок часть платежа. В противном случае начисление пени будет несправедливо.

Например, дольщик должен был оплатить 1 000 000 рублей, но в срок оплатил только 800 000 рублей. Пени должны начисляться на оставшиеся 200 000 рублей.

4. Пени выплачиваются за каждый день просрочки, включая рабочие, выходные и праздничные. Единственным исключением является случай, когда сам день оплаты приходится на нерабочий день. Например, датой оплаты по договору является 2 января 2018 года. Однако, 2 января и последующие дни вплоть до 8 января являются праздничными. Если дольщик оплатит договор в первый рабочий день – 9 января 2018 года, будет считаться, что он произвел платеж в срок, и никакие пени ему не начислятся. Если срок оплаты в договоре звучит как «в срок до (например) 10 апреля», то оплата 10 апреля или раньше будет считаться оплатой без нарушений, а вот оплатив 11 апреля, дольщик просрочит платеж на один день.

5. Важно. Часто в долевом договоре застройщик прописывает, что платеж считается произведенным с момента зачисления платежа на расчетный счет застройщика. То есть в определенную договором дату платежа деньги должны попасть на расчетный счет застройщика. Например, дольщик внес плату в отведенный договором срок, а банк перевел деньги только через два дня. Эти два дня будут считаться просрочкой дольщика. Во избежание такой ситуации дольщику следует исполнять свои обязательства не «день в день», а на 1-2 дня раньше даты, указанной в договоре.

6. Как самому дольщику рассчитать сумму пени и проверить правильность расчета застройщика? Например, цена квартиры по долевому договору 3 000 000 рублей.

Оплата производится в следующем порядке: 1 000 000 рублей в срок до 01 апреля 2017 г., 2 000 000 рублей в срок до 01 июня 2017 года.

Фактически дольщик произвел следующие платежи:

1 000 000 рублей – 24 марта 2017 года,

100 000 рублей – 30 мая 2017 года,

400 000 рублей – 20 июня 2017 года,

600 000 рублей – 31 августа 2017 года

900 000 рублей – 10 октября 2017 года.

• первый платеж – 1 000 000 рублей – произведен без нарушения срока оплаты, пени не начисляются;

• 100 000 рублей без нарушения срока оплаты, пени не начисляются;

• 400 000 рублей – просрочка 19 дней. Расчет пени: 400 000 рублей х 9% (ставка рефинансирования на 20 июня 2017 г.) / 300 х 19 дней = 2 280 рублей;

• 600 000 рублей – просрочка 91 день. Расчет пени: 600 000 рублей х 9% /300*91 день = 16 380 рублей;

• 900 000 рублей – просрочка 131 день. Расчет пени: 900 000 рублей х 8,5% (ставка рефинансирования на 10 октября 2017 г.) / 300 х 131 день = 33 405 рублей.

Общая сумма пени: 2 280 рублей + 16 380 рублей + 33 405 рублей = 52 065 рублей.

Более точным результат будет, если считать именно так, как показано выше, а не делить заранее ставку рефинансирования на 300 и округлять результат до двух единиц после запятой.

Для сравнения, при округлении ставки, итоговая сумма пени будет отличаться.

400 000 рублей х 0,03% х 19 дней + 600 000 рублей х 0,03% х 91 день + 900 000 рублей х 0,03% х 131 день = 2 280 рублей + 16 380 рублей + 35 370 рублей = 54 030 рублей (на 1 965 рублей больше первоначального результата).

7. Получив, требование об уплате неустойки от застройщика, всегда имеет смысл попробовать договориться мирно, без суда. Написать письмо с просьбой снизить размер неустойки, либо выплатить неустойку в рассрочку.

8. Если же договориться вне суда не удалось, и застройщик подал в отношении дольщика исковое заявление, то у него остается возможность просить о снижении суммы неустойки суд, основываясь на ст. 333 ГК РФ, в связи с явной несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.

Источник