Адвокат по вопросам долевого строительства

Что вы можете получить по ДДУ от юристов и застройщика

Общеизвестно, что основным притоком денег для застройщика многоквартирных домов являются их покупатели, в частности, дольщики, оформляющие договора-долевого участия (ДДУ), еще на этапе котлована. А вы знаете, что не только застройщик может заработать на вас, но и наоборот, вы можете заработать на застройщике, если он не вовремя сдал вам квартиру в эксплуатацию? Если вы являетесь одним из таких дольщиков с просроченным ДДУ, то эта статья для вас.

Как много вы можете получить по ДДУ

Если вы ждете от застройщика трехкомнатную квартиру в Москве, то всего лишь за два года просрочки, набегает неустойка по цене однокомнатной квартиры в том же районе. Эти пропорции сохраняются почти для любого района страны. К примеру, если в Москве трехкомнатная квартира стоит двадцать миллионов, то неустойка по ней сопоставима по стоимости однокомнатной квартиры в семь миллионов. В Зеленограде трехкомнатная квартира стоит десять миллионов и однокомнатная квартира будет в районе трех с половиной миллионов. Как раз столько за два года неустойка и набегает см. рис.1. Посчитайте ваши потенциальные деньги на нашем калькуляторе неустойки. Если вас смущают цифры в два года, то смеем вас заверить, что задержки в сдачи многоквартирного дома в Подмосковье бывают и больше, это зависит от многих факторов, начиная от финансово-технических возможностей застройщика, и заканчивая стабильностью экономической ситуации в России.

Поэтому, делаем вывод: если вы считаете, что калькулятор неустойки показал «рентабельные» для вас цифры, то идите к юристу..

Калькулятор неустойки выдает теоретические цифры, а не практическую реально возможную сумму

Нужно быть морально готовым к тому, что вы зря потратите время и вообще ничего не получите, плюс, косвенный убыток, от госпошлины, которую вам придется оплатить в случае проигрышного дела. Формула расчета калькулятора неустойки по 214-ФЗ находится здесь .

Казалось бы, все просто! Неустойка по ДДУ четко прописана в договоре, уже давно появился ФЗ-214, , который защищает права дольщиков . Можно смело идти в суд и получать 100% положенных по договору долевого участия деньги. Однако практика судов показывает, что судья снижает, а то и вовсе отменяет штрафные санкции и неустойку к застройщику, указанную в судебном иске. На то есть множество других законов в частности 333 ГК РФ . В частности: «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку….», а на практике, судья и вовсе может вам отказать в удовлетворении судебных исков. Вариант снизить неустойку у застройщика полно.

Мало того, те застройщики, которые знают, что большая часть квартир не будет сдана вовремя, уже заранее ищут опытных узкопрофильных юристов, имеющих положительную практику по защите застройщика в рамках ФЗ-214. И в суде вам придется столкнуться вовсе не с учредителем компании застройщика, а именно с таким юристом. В итоге, вы проиграете дело в первой инстанции, что означает фактически практически полный проигрыш в последующих инстанциях.

Поэтому, делаем вывод: взыскать сложно, но возможно.

Что за суммы вы можете получить от застройщика

За нарушение сдачи сроков построенной квартиры вы можете получить сумму, состоящую из трех частей:

Поэтому, делаем вывод: все вышеуказанное — немалые деньги и тратить время на взыскание по ДДУ вам выгодно.

К каким юристами по ДДУ лучше обращаться?

Конечно, вы можете обратиться к частному юристу по ДДУ или к кому по-дешевле, однако надо понимать, что у застройщика всегда больше финансовых возможностей нанять хорошего дорого юриста, а значит, и в суде юрист со стороны ответчика будет «сильнее» вашего юриста со скромным вознаграждением. Поэтому, экономить на юридических услугах в таком непростом деле как взыскание неустойки с застройщика как минимум нерентабельно. Другой вопрос хороший юрист не всегда означает хорошее знание именно ДДУ. Мало того, т.к. 99% юристов в Москве и Подмосковье хватаются за все дела подряд, тем самым их процент знаний по неустойки ДДУ ничтожно мал. Тут важно именно узкотематичность услуг юридической фирмы, в идеале — когда компания занимается только взысканием неустойки с застройщика и больше ничем. Мало того, нужно еще проверить портфолио, т.е. список положительных дел в суде у данной компании и чем их больше, тем лучше.

Поэтому, делаем вывод: обращаться надо в юридическую фирму, а не к частному юристу. И искать фирму надо с максимально узким профилем.

Варианты сотрудничества с юристами по ДДУ: продавать долг или нанимать юристов?

Вариантов сотрудничества с юристами по ДДУ не так много:

1. получить мало денег, но без рисков и очень быстро;
2. получить много денег, но с большими рисками, затратив массу времени;

Есть также третий вариант, обратиться самостоятельно, но мы не рекомендуем это делать (см. подробнее статья самостоятельный суд по ДДУ), поэтому третий вариант тут не рассматривается.

Если вы не любите рисковать и хотите спать спокойно, то продавайте свой долг юристам по ДДУ. Вы сразу получаете деньги и просто забываете об этой проблеме. Ни в суд, ни к застройщику, ни еще раз к юристам ходить вам не надо. По сути дела, после подписания договора цессии вам вообще будет наплевать, выиграют ли дело юристы или нет, есть ли деньги у застройщика для погашения задолженности по неустойки или нет. Теперь это не ваша проблема. Согласитесь, очень удобно: вы вечером после работы забегаете на полчаса в юридическую фирму по ДДУ, подписываете цессию и уже имеете на руках живые деньги. Подчеркиваем: до всех судебных разбирательств с застройщиком вы уже имеете приличную сумму денег, которую можете смело тратить. К примеру, для вышеуказанных в этой статье примеров вы получаете к примеру 15-25%, т.е. примерно полтора миллиона (см. первый абзац) для московской квартиры и свыше полмиллиона для зеленоградской(см. рис.1.). Неплохая прибавка к вашей зарплате! Быстрота, стабильность, отсутствие рисков и самое главное почти мгновенное получение денег без всяких обязательств. Однако такое бывает достаточно редко и в основном юристы предлагают процент не от суммы неустойки , а от суммы, присужденной судом. Обратите внимание, на курсив. Если в первом случае вы получаете деньги сразу, то во втором случае, только после выигрыша в суде, а какую юристы выбьют неустойку, никто точно не знает. В итоге, вы можете получить 15-25% от копеечной суммы. Однако этот вариант тоже неплохой, т.к. если вы вообще ничего не выигрываете, то и юристам за услуги вы ничего не должны, или должны какую-то формальную сумму, которая не сильно вас затруднит.

• возможность неофициальной договоренности застройщика с конкретным судом, где предполагается подать судебный иск, по-вашему ДДУ;
• успешность прошлых судебных дел с вашим застройщиком вообще по всем судам;
• финансовые возможности застройщика для удовлетворения судебных исков;
• сложности именно вашего судебного процесса (к примеру, есть нюансы в ДДУ)

Поэтому, обращаясь в юридическую фирму с намерением заключить цессию, будьте морально готовы к отказу. Если вам отказали в цессии в первой юридической фирме, то вероятность отказа в остальных достаточно высока, т.к. методика расчета рентабельности застройщика хоть и сложные, но более менее одинаковы во многих юридических фирмах. Поэтом, лучший вариант — разослать потенциальным юридическим компаниям по эл. почте обращение о возможности заключить договор цессии неустойки по ДДУ и приложить скан-копии вашего ДДУ. Предварительно можно зачеркнуть на скане свои паспортные данные, хотя реально, они никому из юристов не интересны.

В случае, когда ваш застройщик окажется вменяемым, ответы от юридических компаний могут быть разнообразными, например:

1. одни — могут предложить оплату договора цессии вам в твердой сумме, к примеру, 10% от суммы НЕУСТОЙКИ, т.е. ВНЕ зависимости от результатов судебного дела;
2. вторые — могут предложить оплату договора цессии вам в плавающей сумме, к примеру, 40% от суммы ПРИСУЖДЕННОЙ СУДОМ, т.е. в зависимости от результатов судебного дела;
3. третьи — могут предложить вам процент от выигрышного дела, с оговорками, к примеру, что госпошлину и другие судебные расходы, пропорционально выигранному делу будут оплачивать юристы, а не вы;
4. четвертые — могут предложить вам процент от выигрышного дела, при отсутствии оплаты вами каких-либо услуг, предоставляемых юристом (даже в случае проигрыша дела в суде), а значит, вы не сможете понести убытки, обратившись к юристам;
5. кто-то — может предложить сумму, которая не связана с суммой неустойки, а как-то персонально рассчитывается для сложных застройщиков, такой вариант бывает, когда юристы уверены что ничего не смогут взыскать с застройщика, но чтобы не «пропадал» ваш заказ на юридические услуги могут предложить скромную сумму за покупку долга, которая никак не коррелирует от суммы квартиры в договоре и от суммы неустойки;

Вариант взаимодействия с юристами: продать долг по ДДУ или нанять юристов

Если вы хотите повоевать в суде с застройщиком и не хотите расставаться с правом требования долга, то заключайте с юридической фирмой обычный договор на оказания услуг, в рамках которых юристы представляют в суде ваши интересы, но при этом сами они правом требования долга не обладают. Как следствие, в случае проигрыша дела, вы понесете потенциальные убытки в виде неустойки ДДУ и штрафа по ней. Причем, дальнейшее дело в апелляционном и кассационном суде, это ваши дополнительные расходы, т.к. юристы бесплатно подавать на апелляцию не будут, а первоначально заплаченные вами деньги по договору юридических услуг уйдут на расходы в суде первой инстанции. Таким образом, вы можете достаточно долго ходить по инстанциям и постоянно нести потери.

Зато если выигрываете, то на суммы, указанные в калькуляторе ДДУ вы вполне можете рассчитывать. Причем, при полном удовлетворении ваших исковых требований, вы можете сумму, указанную на калькуляторе, умножить в полтора раза, т.к. вы — потребитель, а значит попадаете под закон «о защите прав потребителя» №2300-1, где в ст.6. сказано что, если продавец (в вашем случае это застройщик) не захотел добровольно выплатить неустойку по ДДУ, то взимается еще 50% штраф от присужденной истцу суммы, что сложно в рамках договора цессии, т.к. судится уже не потребитель, а ИП или юр. лицо, нанятой вами юридической конторы, которому могут отказать в выплате штрафа, хотя практика суда последнего года бывает разной. Это неплохо! В наших примерах (см. первый абзац статьи), вы получаете уже не семь миллионов , а целых десять! А это уже двухкомнатная квартира, фактически, бесплатно получаемая, к уже итак, предоставляемой трехкомнатной квартире по договору ДДУ.

Поэтому, делаем вывод: не хотите рисковать — продавайте свой долг юристам по цессии по низкой цене, хотите рискнуть — нанимайте юристов и получаете либо всё, либо ничего.

Вместо эпилога

По мнению многих юристов: скупка долгов, в принципе дело выгодное. Конечно, не надо скупать все долги подряд бездумно и без анализа. Примером тому служат многочисленные коллекторские агентства по всей территории страны, которые скупают различные долги (в основном у банков), а затем не совсем законными методами выколачивают эти долги из должников. Мы вовсе не призываем вас обращаться к коллекторам, если должник-застройщик не хочет добровольно отдавать неустойку! Дело не в этом. Просто, по сути дела, юристы по ДДУ это те же коллекторы, только методы работы у юристов порядочные и законные (в отличие от коллекторов), т.е. юристы отстаивают ваши законные интересы в суде. В целом, если у вас не совсем уж провальный договор ДДУ, то юристы вам предложат несколько интересных вариантов сотрудничества и вы получите свои деньги.

Источник

Права участника долевого строительства

Последние вопросы по теме «права участника долевого строительства»

Имеет право участник долевого строительства подать иск по устранению дефектов в общедомовом имуществе? Судья сомневается и говорит, что надо подать иск от управляющей компании. Учредители и у застройщика и у управляющей компании одни и те же лица. .

Добрый день. Есть многоквартирный дом (МКД), в котором большая часть дома уже введена в эксплуатацию, а меньшая еще на стадии строительства. Собственники введенной в эксплуатацию части дома созывают собрания, выбирают инициативную группу, выносят .

Добрый день. Существует договор участия в долевом строительстве между двумя ООО, у ИП заключен договор уступки прав требований по этому договору долевого.(долевое полностью оплачено застройщику). Данное ИП просит у меня деньги в займ под залог права .

Добрый день! Я являюсь участником долевого строительства многоквартирного дома. Дом на стадии завершения. Первый этаж застройщик отдает в аренду. В связи с чем, без ведома жильцов, перенес лифт с первого этажа на второй. Как и каким образом можно .

Доброе время суток господа юристы! Никак не могу найти ответ на своей вопрос. Есть ДДУ и есть 214-ФЗ. Так уж получилось, что условия ДДУ выгодней 214-ФЗ для потребителя, т.е. меня. В интернете везде одно и тоже «условия договора ущемляющие права .

Здравствуйте!Я хочу приобрести квартиру в строящемся доме по договору долевого участия.Если договор по 224-ФЗ, в каких случаях я могу потерять деньги?

Где мой отец при добровольном согласии может переуступить мне заверенный судом договор купли-продажи на долевое участие в строительстве ? Его (отца) «кинули» и он теперь обманутый дольщик. И после переуступки смогу ли я быть включён в реестр по .

Здравствуйте. Я являюсь дольщиком по договору долевого участия. В нём указан срок сдачи дома — «Ориентировочно 3 квартал 2017 года». А на сайте застройщика есть разрешение на строительство дома до 5 октября 2017 года, подписано Шулеповым. Как .

Сомнительны следующие пункты ДДУ, прощу помощи в разьяснении для чего они застройщику и их правомерность. 7.1. Распоряжение помещениями Жилого дома производится Застройщиком с учетом того, что право общей долевой собственности участников долевого .

Добрый день всем! Продаем квартиру в ЖК Новая каменка. Этот Жк строила компания Су-155, после ее банкротства объект передали банку Российский капитал. Сейчас объект в стадии завершения строительства. У нас на руках есть два документа: старый .

Здравствуйте, подскажите, квартиру приобрел в 2007 по ДДУ. Регистрацией прав занялся только сейчас. При регистрации с этого года требуется приложить инструкцию по эксплуатации квартиры. Но в 2007 данная инструкция не требовалась. И застройщик .

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, является ли договор участия в долевом строительстве документом подтверждающим право собственности на объект недвижимости для заключения договора с энергоснабжающей организацией?

Здравствуйте! Купили квартиру в строящемся доме на последнем этаже.Перед сдачей пригласили посмотреть есть ли замечания и тут обнаруживаю трубу под потолком на уровне 20 см примерно по всему коридору далее уходит в туалет и там огибает две стены и .

Договор ДДУ в 2006 году. Застройщик банкрот, акт передачи квартиры в 2010 году, затем арбитражный суд, и получение свидетельства о собственности только в 2016 году. Когда начинается пятилетний период для продажи без налога?

Ситуация следующая. У меня и у друга заоегистрован ДДУ в строящемся доме на 1 к кв-ру (в долях 50/50). Сейчас я хочу переуступить ему ДДУ. В ДДУ есть пункт об обязательном Согласии от застройщика. И тут возникает проблема: — по вопросу переуступки .

Источник