Без обязательного подряда на строительство

Что такое земельный участок с подрядом? Это плюс или минус?

На рынке загородной недвижимости можно встретить продажу земельных участков с подрядом. Пугаться такой терминологии не стоит, в некоторых случаях можно даже получить существенную выгоду, если приглядеться и разобраться в вопросе детально.

Для начала поясним саму терминологию:

Земельный участок с подрядом — это означает что покупая земельный участок вы одновременно заключаете Договор подряда со строительной компанией на строительство дома. Как правило в Договоре указан заранее выбранный проект, основной материал дома, тип фундамента, перекрытий и кровли, материал отделки фасада, сроки начала строительства.

Зачем это нужно застройщику? Все просто!

Земельный участок продается по стоимости сотки в текущем районе. Продавец может лишь немного увеличить стоимость участка за счет подведения к нему коммуникация, дорог и освещения. Однако на этом особо не заработаешь. И если строительная компания продает участки «в рынке», то компенсировать свои затраты и получить прибыль можно только предлагая (а в случае подряда — навязывая) свои услуги по строительству дома.

Может ли это заинтересовать покупателя?

Да! Во-первых, в большинстве случаев, стоимость такой земли — рыночная, то есть очень выгодна для покупателя. Во-вторых, компания, предлагающая строительство домов, предлагает выбрать один из уже готовых проектов, за разработку которых платить не придется! Всегда есть возможность посмотреть как выглядит выбранный проект не только на бумаге, но и «пощупать» уже построенный по проекту дом на одном из участков поселка. Если покупать участок не в новом поселке, то можно оценить качество построенных домов, можно пообщаться с владельцем и спросить какие недостатки или промахи были допущены в процессе строительства дома. Важным плюсом является то, что в поселках где земельные участки продаются с подрядом, все дома выполнены в едином архитектурном стиле, это придает определенный стиль всему поселку. То есть Ваш сосед может, тоже будет выбирать из уже готовых проектов единого стиля, строить «что попало» ему не дадут.

Почему если я хочу купить землю для строительства частного жилого дома, лучше всего искать земельный участок с подрядом?

Ответ, на мой взгляд, очевиден. Купив участок без подряда, человек может приступить к строительству дома через 2-3, а то и 5 лет. Как раз, когда Вы завершите свое строительство и приступите к тихой полноценной жизни, сосед нагонит строительную технику и приступит к строительству. Прощай покой, года 2 будет грязь, пыль, шум.

А дальше, представьте: Ваш сосед построил не красивый коттедж, а летний дачный домик (курятник) — виду из Вашего окна уже не позавидуешь.

Земельные участки без подряда покупают также для инвестирования, вложения денег, последующей перепродажи. Представляете картину, постоянные просмотры покупателей, риэлторов, брокер-туры?

А могу ли я все-таки свой проект построить на земельных участках с подрядом?

Большинство коттеджных посёлков предлагают покупку земельных участков с подрядом для сохранения единого стиля в посёлке и для привлечения более состоятельных клиентов. Но опыт показывает, что если клиент все-же захочет выполнить на участке свои индивидуальный проект, отличающийся от единого стиля, то архитектор поселка, предложит внести в проект покупателя корректировки и согласует новый проект для строительства. В любом случае, строить коттедж будет компания застройщика, по вышеуказанным причинам.

В каком случае мне подойдет больше земельный участок без подряда?

Если вы хотите купить земельный участок и ни от кого не зависеть в выборе проекта и времени строительства, то лучший вариант — выбрать земельный участок без подряда! В этом случае вы сможете в любое время, любыми силами начать строительство коттеджа по любому проекту, не согласовывая его с администрацией посёлка. Здесь можно использовать разные стили для строительства коттеджей: дерево, камень и прочее, прочее. В таких поселках можно выбрать разные решения ограждения участка — хоть американский газон и живую изгородь, хоть 3х метровый забор из профнастила. Но следует учесть, что и контингент в таких поселках может быть давольно разношерстный. Кстати, земельные участки без подряда, как правило можно купить в деревне.

Так с подрядом или нет?

ОК! Давайте в вкратце перечислим все плюсы и минусы участков с подрядом и без.

1. + единый стиль поселка
2. + можно проверить качество строительства
3. + приемлемая цена на участок
4. + нет затянувшийся стройки на соседнем участке
5. + бесплатный проект

Минусов меньше получилось, на мой взгляд, но они все-же есть

1. — большой первоначальный взнос
2. — выбор из уже имеющихся проектов
3. — привязанность к застройщику

А все остальные минусы и плюсы — это уже индивидуальные проблемы, с которыми сталкивались/столкнетесь Вы, либо Ваши знакомые. Напишите в комментариях, буду рад ответить и посоветовать что-то в конкретной ситуации.

Источник

Плюсы и минусы участков с подрядом и без

Если вы твердо решили построить дом, первым шагом станет поиск и приобретение земельного участка. Мы уже рассказывали, что это непростая задача, которая требует от покупателей максимальной настойчивости и внимания к деталям.

Но какой участок купить – с подрядом или без? И чем они отличаются между собой? Об этом поговорим в сегодняшнем ролике.

Земельный участок без подряда

Земельный участок без подряда – это надел земли, на котором собственник вправе возводить частный дом по собственному усмотрению и проекту – разумеется, с соблюдением законов и необходимых стандартов, но без обязательств перед конкретной строительной компанией.

Справка:

Владелец участка без подряда сам определяет сроки работ и способ строительства, может делать это своими силами или с привлечением любой сторонней фирмы.

Такой подход существенно снижает сумму расходов на проведение работ. Именно поэтому участки без подряда сегодня пользуются огромной популярностью – на их долю приходится наибольшее количество сделок с недвижимостью на загородном рынке.

К другим достоинствам участков без подряда относится свобода выбора архитектурных решений, возможность самостоятельно определять систему расчетов, контролировать расходы на приобретение стройматериалов, непосредственно влиять на сроки сдачи объекта.

Справка:

В целом, участок без подряда – это выбор молодых, активных, готовых самостоятельно принимать решения и нести за них ответственность – окончательный результат строительных работ будет во многом зависеть от владельца участка, а процесс потребует немало времени и сил.

Земельный участок с подрядом

Подряд – сделка между заказчиком и застройщиком, в рамках которой по заданию заказчика на участке, принадлежащем застройщику, выполняется возведение частного дома.

Именно таким образом возникают коттеджные поселки – застройщик выкупает у муниципальных органов территорию, на которой строит дома с соблюдением общих правил, в единой архитектурной концепции, по одному или нескольким типовым проектам.

Приобрести участок на этой территории будущий владелец дома может, только заключив с застройщиком договор подряда. Такая форма сделки имеет ряд преимуществ и недостатков. Главным плюсом участков с подрядом является выполнение всех работ на условиях «под ключ» в рамках единого договора.

Справка:

То есть фактически покупатель приобретает не только право собственности на землю, но и готовый дом с подключенными коммуникациями. Будущему владельцу не нужно заниматься организацией строительных работ самостоятельно, остается только оформить внутреннее пространство жилья и можно въезжать.

Но, во-первых, такой подход существенно повышает общую стоимость земли и будущего дома. Во-вторых, покупатель ограничен в выборе архитектурного облика будущего дома. В-третьих, он попадает в зависимость от сроков возведения дома, которые устанавливаются застройщиком – если одновременно осваивается вся территория поселка, «поторопиться» с заселением не получится. В-четвертых, при оформлении договора подряда покупатель оплачивает застройщику не только стоимость участка, но и будущего дома: сумма сделки увеличивается – растет и риск.

Справка:

Несмотря на это участки с подрядом также пользуются спросом – у людей занятых, не имеющих желания и возможности вникать во все нюансы строительства, готовых заплатить больше, чтобы получить максимально качественный продукт.

Как оформляются участки с подрядом и без

При покупке участка без подряда в договоре купли-продажи определяется только цена самого участка, стоимость строительных работ не является предметом сделки и в документах не прописывается. На участок изготавливается межевой план, оформляется договор, после чего происходит регистрация сделки в Росреестре.

Приобретение участка с подрядом может осуществляться в 2 этапа: сначала регистрируется земля, а дом – после подписания акта о вводе в эксплуатацию. Иногда уже после ввода в эксплуатацию оформляется договор с одновременной регистрацией прав на землю и дом. Подрядное соглашение (строительные работы) не подлежит регистрации в Росреестре.

Справка:

Поскольку в законодательстве РФ напрямую отсутствует определение участков с подрядом, застройщики могут включать в договоры любые условия по собственному усмотрению: например, полную предоплату за выполнение работ. Для покупателя это большой риск, который требует очень взвешенного подхода к выбору компании-застройщика.

Как снизить риски при приобретении участка с подрядом?

Чтобы подстраховаться, нужно тщательно проверить застройщика: изучить его репутацию и финансовое состояние, внимательно ознакомиться с уже готовыми проектами, найти отзывы клиентов о работе компании. В этом вам помогут независимые профессиональные интернет-ресурсы – такие, как Cottage.ru.

Чтобы проверить договор подряда, имеет смысл обратиться к профессиональному юристу.

Справка:

Дополнительной гарантией безопасности сделки станет договор страхования гражданской ответственности, который в кризисной ситуации позволит покупателю вернуть вложенные деньги за счет страховой компании. Добросовестный застройщик не откажется заключить такой договор.

Хотите еще больше знать об особенностях сделок с городской, загородной и коммерческой недвижимостью? Подписывайтесь на наш канал!

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube — канале Недвижимость+

Источник

Участки без подряда: что разрешено и что запрещено строить собственникам

Приобретая участок без подряда в организованном коттеджном поселке, покупатель мечтает о такой жизни, какую он видел в красочных рекламных буклетах застройщика: красивые дома, ухоженные участки, счастливые хозяева. Но реальность такова, что у собственников земли есть права застраивать свои участки так, как им хочется. Совсем не так, как на картинке.

Концепция застройщика им вовсе не указ. Так что же – каждый строит дом в стиле «кто во что горазд» или застройщик может вводить какие-то ограничения? В этой проблеме разбирался портал Metrinfo.Ru.

В 2009 г. участки без подряда в коттеджных поселках были самым продаваемым товаром на загородном рынке Подмосковья. Напомним, что приобретение участка без подряда и самостоятельное строительство дома обходится покупателю дешевле. Разница в стоимости при самостоятельном строительстве собственного дома и покупкой уже готового может составлять до 3 раз, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». Но довольно часто покупатели приобретают землю по принципу «чтоб была», не задумываясь о том, что они там будут строить и когда.

Два договора. Первый – главный, второй — тоже
Артур Хахоков, директор по продажам Компании «Красивая Земля», разъяснил нам, что отношения покупателя и застройщика оформляются двумя договорами: первый договор — купли-продажи земельного участка. Это стандартная форма, утвержденная местным регистрирующим органом. Он и является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Второй договор может иметь разные названия. Смысл этого документа регламентирует отношения покупателя и застройщика в вопросах строительства инженерных коммуникаций, дорог, благоустройства поселка. Здесь должны быть четко оговорены сроки строительства; санкции за нарушение сроков застройщиком; максимально подробное описание объектов, которые застройщик обязуется возвести в будущем, — отмечает Артур Хахоков.

Без руля и ветрил?
По словам Александра Богданова, начальника юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент», покупатель с момента приобретения права собственности на участок обладает всеми правами пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом без каких-либо ограничений. И в данном случае нет разницы, приобретен ли участок с подрядом или без него. На элитном рынке вне зависимости от того, какая у поселка концепция, собственник участка, купивший его без подряда будет реализовывать свой творческий потенциал без оглядки на архитектурные правила поселка, тем более сейчас, — подтверждает Евгений Иванов, управляющий партнер компания «ЗАГОРОДЪ».

С тем, что застройщик не может вносить ограничений по срокам строительства или по проектам планируемых к постройке коттеджей, согласен и Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Как правило, жители поселка создают административную структуру (некоммерческое партнерство, ЖСК, ТСЖ и т.п.), которая утверждает требования к размеру домов, их расположению или стилю. Эти требования должны соблюдать все жители. Созданная внутри поселка комиссия утверждает проект будущего дома и принимает определенные меры при нарушении правил.

Однако, обращает наше внимание, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент») все эти указания действуют только до того момента, пока собственник земельного участка является членом этого сообщества. Собственник может выйти из нее, если его что-то не устраивает, и, соответственно, решения организации жильцов на него распространяться не будут.

Когда земля вообще не ваша
Сегодня ситуация на рынке загородной недвижимости складывается непросто. Сергей Ковалев, директор по маркетингу компании «ГРОСС-ИНВЕСТ» (комплекс поселков «Долина Имений»), отметил, что в условиях финансовой нестабильности многие компании вынуждены продавать участки без подряда в организованных коттеджных поселках. В таком случае продажи могут начинаться еще до межевания, и свидетельства на землю покупатели получить не могут, так как товара еще тоже нет. Вместо договора купли-продажи заключается предварительный договор.

Если участок приобретается по предварительному договору купли-продажи, то до момента регистрации права собственности на имя покупателя эти права будут принадлежать действующему собственнику участка, т.е. застройщику, — говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода». Соответственно, человек купивший участок по предварительному договору купли-продажи не имеет права им распоряжаться (в частности, возводить капитальные постройки, без ведома застройщика.)

Что застройщик хочет запретить…
По словам Юрия Сорокина, директора по развитию ГК «Партнеры Земли», отсутствие регламента со стороны девелопера поселка освобождает покупателя от ограничений по застройке участка в будущем: он может построить любой дом на свой вкус. Но чаще подразумевается, что покупатели будут следовать условиям, заложенным в генплан территории и в концепцию самого поселка.

Как отмечает Артур Хахоков («Красивая Земля»), девелопер может наложить ограничения на архитектурный стиль домов, а также на сроки их возведения. Например, в поселках «Александровская Слобода», «Папушево», «Опушкино», «Крючково-2», «Павлово-2», «Приозерье», «Ривер Клаб» одним из условий приобретения земельного участка без строительного подряда является обязательное согласование будущего проекта дома с архитектурным бюро компании-застройщика в целях соблюдения общего стиля.

Иван Синицын, партнер программы «Новые дачи», рассказал, что по условиям контракта, покупатель участка без подряда в поселке «Гагаринлэнд» должен возвести коробку дома в течение трех лет в рамках заданного архитектурного стиля (требования ограничивают высоту постройки и тип фасадов). В случае несоблюдения договора, предусмотрена возможность обратного выкупа девелопером участка.

Дмитрий Герасимов («Окская слобода») среди наиболее часто встречающихся ограничений со стороны девелоперов назвал строительство домов только из определенного материала и ограничение по высоте заборов вокруг участков. Например, в поселках «Романовские дачи» и «Заречье Вилладж» на участках без подряда можно построить дом только из дерева (бревна или бруса). А в «Волшебной стране» и «Окской слободе» запрещено возводить «глухие» трехметровые заборы. Впрочем, Евгений Иванов («ЗАГОРОДЪ») считает, что единственный способ у застройщиков поселка хоть как-то повлиять на собственника участка, скажем в вопросе выбора ограждения, это поставить «правильное» или «концептуальное» ограждение самостоятельно по всему поселку.

По большому счету, это всего лишь рекомендации. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», считает, что юридической силы данные ограничения не имеют, и если владелец участка захочет построить дом в другом стиле, никто не сможет ему препятствовать. Но строить как угодно все-таки не получится. Есть ограничения объективного характера.

Какие препоны обойти не удастся
Наталья Бланкова отмечает, что владелец участка может ориентироваться лишь на Градостроительный кодекс, который накладывает ограничения, например, на высоту построек. В частности, дома площадью более 600 кв.м должны проходить согласования с архитектором района.

Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») напомнил о существовании типовых требований к размещению объектов на участке, которыми никак не получится пренебречь. В противном случае строение будет признано незаконным и его не зарегистрируют в регистрационной палате. В частности, общая площадь застройки, включая дорожки и площадки, должна быть не более 30% площади участка; допускается строительство одного жилого строения и не более двух хозяйственных построек и проч.

Кроме этого есть противопожарные и санитарно-гигиенические требования. Так, расстояния между жилыми строениями, расположенными на соседних земельных участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее 6 м, если дом возведен из кирпича, железобетона и не менее 10 м когда дом построен из дерева или других горючих материалов. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны от жилого строения составлять не меньше 3 м, а от других построек — от 1 м..

Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») говорит, что уровень возможных ограничений также зависит от статуса земли. Если это земля под дачное строительство, то с точки зрения законодательства девелопер не может вводить какие-либо ограничения на застройку. Но если статус земли – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то ограничения прописываются в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимаются муниципалитетами. Эксперт отметил, что по практике для новых коттеджных поселков ПЗЗ разрабатываются редко.

Меры воздействия и предупреждения
Чтобы иметь возможность хотя бы как-то напрямую влиять на соблюдение регламента застройки, девелопер заключает контракт с требованиями и договор купли-продажи на 99% участка и формально сохраняет за собой 1% доли, — говорит Иван Синицын («Новые дачи»). Зачастую девелоперская компания берет на себя заботы о поддержании поселка после его реализации. По словам эксперта, на основании нарушенного договора владельцам участков может быть отказано в части услуг. Более того, в управлении эксплуатационных служб поселка остаются сети, и в крайнем случае, компания может пригрозить «отключкой» строптивому жильцу. Однако законность такого шага также вызывает большие сомнения.

Предвидя сложности в будущем, девелопер старается распланировать территорию поселка таким образом, чтобы участки без подряда и те, которые продавались с договорами на строительство домов, находились в стороне друг от друга. Как объяснил Дмитрий Герасимов («Окская слобода»), это делается для того, чтобы свести к минимуму возможные негативные последствия для общего архитектурного облика поселка. В частности, в коттеджном поселке «Окская слобода», рассчитанном на 511 домовладений, участки без подряда в основном расположены внутри естественного изгиба леса, что с одной стороны их выгодно отличает от остальной территории поселка, а с другой, — позволяет сохранить основную часть организованной застройки в едином архитектурном стиле.

Такое же решение проблемы видит и Евгений Иванов («ЗАГОРОДЪ»). По его словам, очень удачным примером такого решения служит комплекс «Резиденции Бенилюкс». Более того, для дорогих проектов архитектурное разнообразие поселка это плюс, причем однозначный. Все самые респектабельные поселки Рублево-Успенского шоссе: от «Ландшафта» до «Соснового Бора» построены именно так, — отмечает Евгений Иванов.

Быть несговорчивым невыгодно
Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») обратил внимание на то, что нарушения требований застройщика могут оказаться невыгодны покупателям. Вспомните, что происходит при покупке автомобиля у автодилера: если автовладелец нарушает какие-то из его требований по эксплуатации или обслуживанию автомобиля, дилер устраняется он гарантий на определенный вид работ. Подобная угроза висит и над собственниками участков, которые предпочитают не следовать рекомендациям девелоперов, а проводить собственную политику. Сергей Ковалев признает, что набор законных санкций здесь существенно ограничен: например, некоммерческое партнерство (в которое объединились дачники) не выдает согласование на постройку дома, требуемое в администрации для регистрации строения, или препятствует в выдаче технических условий на участок, но и этого достаточно, чтобы усложнить жизнь несговорчивому собственнику.

Впрочем, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»), говорит, что в целом такое давление не соответствует закону. Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») также соглашается с тем, что по действующему законодательству у продавца нет четких механизмов заставить покупателя соблюдать все ограничения, прописанные в договоре.

Так стоить ли нарушать?
Однако выбор в пользу участка без подряда во многом обусловлен тем, что покупатель изначально ориентируется на проект поселка, разработанный застройщиком. В таком проекте представлены проекты домов и участков, наглядно показана организация общественной территории, дорог и многое другое. Иван Синицын («Новые дачи») предупреждает, что если девелопер подписывает договор купли-продажи и не ограничивает покупателя в формате и сроках застройки это грозит тем, что из подобных проектов через 3-5 лет могут образоваться поселки, напоминающие традиционные дачные поселки 90-х с ярко-выраженной архитектурной эклектикой. Многие покупатели, приобретая участки в организованных коттеджных поселках, стремились уйти от беспорядочной застройки, но в сложившихся условиях у них есть риск опять туда вернуться

Поселки эконом-класса, где размеры участков начинаются от 8-ми соток, а набор коммуникаций ограничивается электричеством, имеют все шансы превратиться в территорию хаотической застройки безо всяких правил. Остальные поселки подвержены такому риску существенно меньше, особенно те, где заранее застройщик вводит правление ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), — говорит Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ»).

По мнению Дмитрия Герасимова («Окская слобода») ограничения со стороны застройщика вполне справедливы, потому как создаются они во имя общих интересов будущих жильцов организованного поселка. Кроме того, все условия сделки обсуждаются заранее, и покупатель, заключая контракт, изначально принимает их.

Эксперт отмечает, что на практике нарушений со стороны владельцев индивидуальных участков немного. «На сегодняшнем рынке предложение в избытке, а потому покупателю проще переориентироваться на другой вариант, нежели заведомо вступать в конфронтацию с застройщиком», — говорит он.

Источник