Бизнес план инвестиционного проекта строительства жилого дома

Как заработать на строительстве жилых домов?

Рынок недвижимости всегда был актуальным вариантом для предпринимательской деятельности. Жилье – это одна из самых важных покупок в жизни некоторых людей. Многие ставят себе за цель именно покупку жилой площади. Наличие собственной крыши над головой всегда придавало уверенности и безопасности. По этой причине, спрос на рынке не движимости – это вещь, которая всегда будет существовать. Найти своего клиента на данном рынке возможно.

Но, привлекательная перспектива с потенциальными клиентами не так проста. Ведь бизнес на недвижимости предусматривает множество рисков. Без большого стартового капитала подобным делом заняться будет сложно.

На составление бизнес-плана по строительству многоэтажных жилых домов необходимо уделить достаточно внимания. Каждый его этап является очень важным и может стать решающим для успешности проекта. Детальный анализ рынка и региона поможет правильно определить перспективное место для размещения дома. Изучение платежеспособности потенциальных жильцов даст возможность понять, стоит ли вообще запускать строительство в выбранном регионе.

Если тщательно проработать каждый пункт бизнес-плана и просчитать все риски, то бизнес по строительству жилого дома принесет хорошую прибыль. Связываться с подобной деятельностью лучше людям, которые ранее сталкивались с недвижимостью и имеют опыт в данной сфере деятельности. В противном случае, неопытный предприниматель может столкнуться со многими проблемами, которые, в первую очередь, будут связаны с большими стартовыми инвестициями и риском их потерь.

Краткий бизнес-план для строительства жилого многоэтажного дома

Чтобы запускать проект по строительству многоэтажного жилого дома, необходимо составить пошаговый бизнес-план. Он будет содержать следующие пункты:

• Анализ рынка недвижимости региона.
• Поиск земельного участка.
• Регистрация бизнеса.
• Разработка проекта строительства.
• Проведение геологических экспертиз.
• Составление финансового плана.
• Изучение рисков проекта.

Некоторые части бизнес-плана потребуют немало времени и финансов для реализации. Поэтому для каждого этапа необходимо также просчитать ориентировочное время реализации.

Анализ рынка

Прежде чем выбирать земельный участок под постройку будущего дома, необходимо определиться, будет ли спрос на жилые квартиры в данном регионе. Ключевым фактором в таком анализе станет платежеспособность потенциальных покупателей. Также необходимо изучить статистику местности по вопросу внутренней миграции. Понятие того, насколько район становиться популярным и разрастается, поможет просчитать наличие перспектив для запуска стройки.

Также стоит изучить предыдущею историю местности. Если, например, на месте будущего дома ранее был построен промышленный завод, то вряд ли квартиры в таком месте будут пользоваться спросом.

Перспективы для развития строительного проекта есть как в большом, так и маленьком городе. Если говорить про мегаполисы, то в них перспективными местами могут стать окраины города, которые будут активно заселяться приезжими. В маленьких городах запустить строительный проект можно в любой популярной местности, где этому не будут перечить другие законодательные и геологические нюансы.

В маленьких городах также стоит рассмотреть вопрос о наличии финансовых учреждений, которые смогут выдать кредиты или ипотечные средства потенциальным покупателям. Возможно, с такими организациями стоит организовать партнерские отношения, чтобы обеспечить нормальный уровень продаж квартир в будущем.

Поиск земельного участка

Законодательством Российской Федерации не предусмотрено определенных критериев для выбора участка под строительство жилого дома. Но, если внимательно проанализировать земельное и строительное законодательство, то можно выделить территории, на которых запускать строительство многоэтажного жилого дома нельзя. К разряду таких земельных участков относятся:

• те, которые не предназначены для жилого строительства;
• те, которые расположены недалеко от источников техногенного и санитарного загрязнения;
• те, которые имеют большой уровень грунтовых вод, оползней и из-за этого не могут быть предназначены для строительства жилого дома.

Чтобы получить точный ответ по поводу разрешенного места под строительство, необходимо воспользоваться экспертизой со стороны инженерно-геологических и инженерно-экологических заключений организаций, которые проводят необходимые исследования и дают на их основе соответствующие заключения.

Стоимость подобных экспертиз может составлять около 30 тыс. руб. Заказывать подобные исследования имеют право только собственники соответствующих земельных участков.

Выбирая участок под строительство, лучше всего обращать внимание на те территории, которые имеют РВИ – разрешенный вид использования под строительство многоэтажных жилых помещений. Но, если для выбранной территории предусмотрен другой вид РВИ, то строительство запускать на ней нельзя.

Когда все необходимые экспертизы для земельного участка будут проведены и разрешения получены, можно заниматься вопросом оформления земли. Ее можно либо купить, либо арендовать. Если это муниципальный или федеральный участок, то его лучше всего взять в аренду. Если земля находиться в частном владении, то в таком случае проще оформить ее выкуп. Так можно избежать дальнейших неприятностей с нынешними владельцами земли.

Для выбранного земельного участка в местной администрации необходимо оформить разрешение для строительства многоэтажного жилого дома.

Разработка проекта строительства жилого дома

Важным этапом бизнес-плана для строительства жилого многоэтажного дома является разработка его проекта. Ее необходимо заказывать в специальных организациях. Стоимость создания одного проекта может составлять около 500 тыс. руб. В самом проекте будут рассматриваться следующие нюансы:

• расположение дома;
• способ постройки дома (блочная система, каркасная система и другие);
• планировка и размещение квартир;
• количество этажей;
• количество квартир;
• чистовая отделка.

В проекте будут рассмотрены не только вопросы, касающиеся архитектуры самого дома, но и подключения к нему необходимых коммуникаций:

• подведение электричества;
• подключение канализационной системы;
• подключение отопительной системы и другие.

Далее, в администрацию для утверждения необходимо передать такие документы:

• план по подключению дома к системам водоснабжения;
• архитектурный проект дома;
• рабочий проект дома;
• план по подключению к системам электроснабжения;
• план по подключению к системам газораспределения;
• описание внешней территории дома.

После того как все документы будут утверждены в администрации, предприниматель может начинать запуск проекта по строительству дома.

Регистрация бизнеса

Такой вид предпринимательской деятельности как строительство недвижимости необходимо обязательно зарегистрировать. Для этого лучше всего выбрать организационно-правовую форму ООО. В заявлении на регистрацию необходимо указать код ОКВЭД 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий». После этого нужно открыть счет в банке и стать на налоговый учет. Счет открывать лучше в той финансовой организации, с которой далее будут вестись партнерские отношения по факту выдачи ипотечных кредитов клиентам.

При регистрации ООО необходимо предоставить такие документы:

• копии учредительных документов;
• квитанцию об уплате государственной пошлины;
• копии паспорта и ИНН учредителя или доверенного лица (и нотариально заверенное разрешение на представительство);
• заявление на регистрацию ООО.

После того, как организацию официально зарегистрируют, ее владельцу необходимо обязательно вступить в СРО.

Следующим этапом оформления документации для многоэтажного жилого дома будет подписание договоров (ДДУС) с будущими жильцами квартир.

Именно в этот момент застройщик дома имеет право привлекать к строительству инвесторов. Это прописано в Федеральном законе «О строительстве многоквартирных домов».

Организация строительства

Предпринимательскую деятельность в недвижимости лучше всего начинать со строительства домов на 10 этажей. Каждый дом будет состоять из 5 подъездов, а на каждом этаже можно расположить по 3 квартиры. Каждая из них будет отличаться размеров в 1 комнату и примерно в 30 кв.м. Лучше всего для строительства выбирать монолитные дома.

Для того, чтобы запустить строительство, необходимо закупить следующую технику:

• погрузчики;
• миксеры для бетона;
• самосвал;
• инструменты для строителей;
• автокран;
• спецодежду;
• прочее техническое оборудование.

Большая часть работ по строительству дома будет проводиться отдельно. Так, замешивание и поставку бетона, обеспечение инженерными системами и коммуникациями будут организовывать сторонние компании. Подобные операции будут стоить около 13,5 тыс. руб./кв.м.

Период строительства для объекта таких масштабов может занять от 1,5 до 2 лет.

Реклама

Запустить проект по строительству жилого многоэтажного дома – это дело не простое и длительное. Но, чтобы в итоге обеспечить хороший уровень продаж, параллельно с развитием проекта необходимо запускать и рекламную кампанию.

В данном случае уместной будет как наружная, так и онлайн реклама. Главная задача – это охватить как можно больший сегмент потенциальных покупателей. На рынке недвижимости сложно запустить целевую рекламу, ведь клиент в данной сфере может быть, где угодно (молодые семьи, инвестиционная компания и другие).

Самыми эффективными методами наружной рекламы будут следующие:

• реклама на телевидении;
• реклама по радио;
• реклама на билбордах;
• реклама в транспорте;
• реклама в тематических изданиях.

Также не стоит забывать по онлайн продвижение бизнеса. Для этого необходимо:

• создать страницы в социальных сетях;
• создать сайт;
• пустить контекстную рекламу в поисковых системах.

Очень важно, чтобы новый проект по строительству был всегда на слуху у жильцов региона. Чем больше и раньше людей о нем услышит, тем легче создать активный спрос на предложение квартир, а значит и их продажи.

Рабочий персонал

Чтобы запускать такой масштабный проект, как строительство жилого многоэтажного дома, необходимо нанять немалый штат сотрудников. Он будет состоять из около 100 человек. В их число войдут:

• 4 бухгалтера;
• 6 менеджеров по продажам;
• 40 разнорабочих;
• 40 строителей;
• 8 бригадиров;
• 5 помощников главных специалистов;
• директор;
• заместитель директора;
• главный инженер;
• начальник стройки.

Важное требование ко всем сотрудникам такой организации – это наличие профильного образования. Преимуществом для многих станет также наличие опыта работы в своей специальности не менее пары лет, а также отличное ориентирование на современном рынке недвижимости России.

Месячный фонд оплаты труда с учет всех налоговых выплат составит около 4 млн. руб.

Финансовый план

Тщательное составление финансового плана поможет разобраться в том, насколько проект может стать рентабельным и перспективным.

Общая сумма расходов на открытие строительной фирмы составит около 3,2 млн. руб. Самую большую долю из них займет оплата труда и закупка оборудования. Чтобы обеспечить строительный процесс всем необходимым инвентарем, на оборудование придется потратить около 2 млн. руб.

Регистрация бизнеса, создание проекта, проведение рекламной компании, стоимость строительных работ и прочие расходы составят около 250 млн. руб.

Размер стартовых инвестиций в проект строительства жилого многоэтажного дома очень большой. Из-за этого, перед запуском проекта также стоит тщательно продумать список будущих инвесторов.

Помимо стартовых инвестиций также стоит учесть ежемесячные расходы. Оплата аренды земельного участка, процентов по кредиту, амортизации, коммунальных услуг, ФОТ, рекламной компании и непредвиденных расходов составит около 6,3 млн. руб.

Ожидаемую прибыль от такого проекта можно получить в размере 12,3 млн. руб. в месяц. Если обеспечить хороший уровень продаж, то проект может стать очень перспективным и эффективным.

Основные риски строительства жилого многоэтажного дома

Бизнес, связанный с недвижимостью считается одним из самых рискованных. Застройщик может столкнуться с такими проблемами:

• снижение платежеспособности местного населения;
• риск банкротства компании;
• дефицит профессиональных рабочих.

Риск банкротства заключается в том, что в процессе строительства может возникнуть множество ситуаций, которые создать большие непредвиденные расходы. Такие проблемы очень часто связаны с погодными условиями. Для предупреждения подобного риска необходимо обеспечить большой страховой финансовый фонд.

Проблема с неквалифицированными сотрудниками в сфере строительства является очень популярной. Это связано с тем, что подобные специальности не считаются престижными. Хорошие профессионалы в сфере строительства очень часто уезжают на заработки заграницу. Чтобы успеть набрать команду хороших специалистов, их поиск стоит начинать параллельно с разработкой проекта будущего дома.

Строительный бизнес является не простой сферой деятельности. Он связан с большими потерями и возможной прибылью. Чтобы открыть успешную строительную компанию, необходимо быть готовым много над этим работать. Стоит также попробовать получить опыт на работе с более мелкими проектами по строительству, чтобы далее было проще.

Источник