Объем малоэтажного строительства россия

На поддержку строительства индивидуального жилья выделят ₽138 млрд

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой) разработало программу развития строительства индивидуального жилья. Проект постановления правительства о программе размещен на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.

Согласно проекту с 2020 до 2024 года в России должно быть построено 180 млн кв. м частных жилых домов. Чтобы достичь этих объемов, на поддержку отрасли из федерального бюджета предлагается выделить 137,7 млрд руб., следует из документа.

Развитие частного сектора — часть реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». По нацпроекту за 2024 год в России должны построить 120 млн кв. м, из которых 40 млн кв. м — это индивидуальные дома. После утверждения федеральной программы развития индивидуального жилого строительства (ИЖС) подобные программы должны появиться в каждом регионе. В июле прошлого года Минстрой уже вносил на рассмотрение правительства предварительный вариант программы развития ИЖС, но тогда в программе не были обозначены объемы финансирования.

Высоких темпов индивидуального жилого строительства Минстрой предлагает достичь с помощью развития индустриального строительства частных домов, то есть привлечения в этот сегмент застройщиков, которые будут строить частные дома по проектам комплексного освоения территорий. При строительстве индивидуальных жилых домов застройщики будут обязаны перейти на применение эскроу-счетов и проектного финансирования, как и при строительстве многоэтажек.

«При этом у граждан сохраняется возможность осуществлять строительство хозяйственным способом — самостоятельно или с привлечением подрядных организаций», — уточняется в госпрограмме.

Среди мер поддержки, которые предлагает Минстрой:

• создать стандарт ипотечного кредитования ИЖС, применение которого будет рекомендовано всем банкам; стандарт будет учитывать параметры земельного участка и дома, которые будут выступать залогом по кредиту;
• увеличить площади земельных участков для ИЖС, в том числе за счет федеральных земель и земель лесного фонда;
• более эффективно выделять участки для ИЖС гражданам и застройщикам, в том числе без торгов;
• обеспечить инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой участки для ИЖС, на эти цели могут быть выделены субсидии из федерального бюджета;
• создать бесплатный каталог типовых проектов индивидуальных жилых домов и регулировать внешний вид домов с помощью дизайн-кода.

В программе отмечается, что ее реализация должна увеличить ликвидность индивидуальных домов, в том числе за счет стандартизации их кредитования и типового внешнего вида. В прошлом году на рынке загородной недвижимости наблюдались падение спроса и рост предложения.

Источник

Доля малоэтажного жилья в структуре жилищного строительства России достигла более 50%

Автор — Flying Frog Service
Сайт — http://www.ffrog.ru/

В жилом комплексе «Федоскино Парк» компании «KASKAD Недвижимость» состоялся брифинг на тему «Малоэтажное строительство в России», в котором принял участие Валерий Казейкин, Председатель секции Экспертного совета комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ, Член Экспертного совета Правительства РФ, Член Общественного совета Министерства строительства и ЖКХ РФ, Первый Вице президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), Василий Тишков, Председатель Комитета по малоэтажному жилищному строительству Российского союза строителей и Ольга Магилина, заместитель генерального директора «KASKAD Недвижимость». Мероприятие проводилось в рамках пресс-тура проекта Flying Frog Service по коттеджным поселкам Дмитровского шоссе.

Валерий Казейкин рассказал о перспективах работы в сфере совершенствования законодательства, регулирующего правой статус малоэтажных форматов, и прежде всего – таунхаусов, с которыми по-прежнему возникает наибольшее число затруднений.

«Я поддерживаю инициативу семейства компаний KASKAD Family и других компаний в создании ассоциации компаний, которые строят таунхаусы, для решения общих проблем, — говорит Валерий Казейкин, — потому что пока еще очень много вопросов, не имеющих однозначного решения». Например, в законодательстве нет конкретного определения: являются ли таунхаусы индивидуальными домами или квартирами? По результатам опроса, проведенного среди сотни российских компаний, строящих таунхаусы, мнения разделились почти точно в пропорции 50 на 50. Позиция Министерства строительства – считать это домами. Покупателям, возможно, все равно, но этот вопрос определяет статус земельного участка под их домом: будет он общим или личным.

«У девелоперов малоэтажного жилья еще очень много нерешенных общих проблем и в части законодательного регулирования отрасли, так и в части финансовой помощи государства проектам комфортного и недорогого жилья, — комментирует ситуацию Ольга Магилина, заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость». — Однако я не устаю повторять, что даже при наличии режима наибольшего благоприятствования со стороны государства на рынке всегда будут более успешные проекты и менее успешные. И более успешные – это всегда результат кропотливого труда девелопера».

«Сейчас предлагается решение – изначально выделять общий участок под сблокированный дом, а затем жильцы могут самостоятельно, по своему желанию, размежевать участки. Правда, удовольствие это недешевое. К примеру, на межевание индивидуальных участков на поселок с 400-500 домовладениями девелоперу пришлось бы потратить около 15-17 млн. рублей и пройти последовательно 6-7 процедур для оформления документов. Если девелоперу не нужно межевать землю, у него есть возможность сделать стоимость предлагаемой недвижимости более доступной. Возможно, мы не будет делать новую структуру, а поработаем в рамках одной из уже существующих, например, с Международной Ассоциацией Фондов Жилищного строительства и Ипотечного Кредитования» — говорит Казейкин.

По словам Казейкина, Александр Сидякин, депутат Государственной Думы Федерального Собрания РФ, заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, дал предварительное согласие возглавить ее. На сайте МАИФ эта информация подтверждается.

«Он всегда доступен и очень активен, — говорит о новом Президенте Валерий Казейкин. — Он занимает третье место среди депутатов по количеству внесенных и одобренных законопроектов. Интересно, кстати, что он не только в работе такой, но и жизни: как альпинист из семи гор высотой более 7000 метров, он покорил уже пять, осталось две».

«Сейчас в России ежегодно вводится в эксплуатацию около 40 млн. кв. м. малоэтажного жилья. С 2011 года доля высотного строительства падает и сейчас малоэтажка (квартиры в малоэтажных новостройках, индивидуальные и сблокированные дома) отвоевала себе более 50% рынка строительства жилья в России, — говорит Василий Тишков, Председатель Комитета по малоэтажному жилищному строительству Российского союза строителей. — К сожалению, программа «Свой дом», которая в свое время была разработана партией «Единая Россия» и предполагала комплекс мер поддержки именно малоэтажного строительства, не была реализована. Но с учетом роста интереса покупателей к недорогому и безопасному (с точки зрения сохранности инвестиций) жилью, есть надежда, что она обретет вторую жизнь», — считает Тишков.

«С учетом планов по увеличению объемов жилищного строительства до 120 млн. кв. м. в год, мы надеемся на государственную поддержку государством девелоперов, которые развивают свои проекты именно в сегменте малоэтажного жилья», — соглашается Валерий Казейкин.

Пока, к сожалению, все меры финансовой поддержки государства адресованы городам с населением от 200 тысяч человек. И фактически оставляет за бортом небольшие поселки, то есть — большую часть территории России, где, кстати, живут наименее социально защищенные граждане, которые сейчас лишены поддержки как в плане возможности использовать материнский капитал при покупке дома, так и возможности купить его по льготной ипотечной ставке.

Это положение Валерий Казейкин считает «дискриминацией малоэтажного жилья», что особенно удивительно в ситуации, когда на рынке нераспроданными стоят полтора годовых объема городских новостроек.

«В случае более правильного регулирования и щадящего режима по налогам и тарифам за операции с загородной недвижимостью, нам как загородным девелоперам было бы гораздо интереснее начинать новые проекты, — делится своим мнением директор компании Forestland, развивающей поселки «Позитив» и «Эксклюзив» на Дмитровском шоссе Алексей Некрасов. – Сейчас, к сожалению, налоговая нагрузка на девелопера такова, что он вынужден относить на себестоимость своих поселков все большие и большие суммы, и повышать, таким образом, общую цену предложения, что негативно сказывается на спросе и динамике продаж». Поэтому все чаще покупатели, настроенные на приобретение частного дома, ориентируются на поселки без обязательного подряда, рассчитывая сэкономить на строительстве.

Так, согласно данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», доля участков без подряда на загородном рынке Подмосковья весной 2018 года впервые за пять лет превысила 70%, увеличившись за три года почти на 20%. Сейчас лишь 15% предложения занимают квартиры в малоэтажных домах, 7% ассортимента приходится на коттеджи, 5% – на таунхаусы и 2% – на дуплексы. Происходящее свидетельствует о вымывании недорогого ликвидного товара и продолжающемся регрессе на рынке, считают аналитики.

«Малоэтажное жилье отлично подходит как базовый продукт для выполнения президентской задачи, считает Валерий Казейкин. – Его строительство не требует значительных кредитных ресурсов, возводится оно быстро и стоит недорого. Следовательно, в малоэтажном строительстве не могут образовываться такие неликвидные активы, как это сейчас произошло на рынке городских высотных новостроек».

Источник

Что мешает развитию в России индивидуального жилищного строительства

Федеральные власти, пытаясь сгладить негативный эффект от снижения строительства многоквартирных домов из-за кризиса, готовятся сделать ставку на развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Соответствующий запрос уже есть: уставшие от пандемии COVID-19 россияне как раз начали активно задумываться о переезде за город или покупке второго дома. Но рынку пока нечего им предложить. Реализуемые под видом ИЖС проекты пока чаще напоминают объекты самостроя, чем профессионального девелопмента. Системные застройщики и банки пока опасаются выходить в этот сегмент.

Вводимые на фоне COVID-19 ограничения вместе с развитием форматов удаленной работы и учебы заставили россиян по-новому взглянуть на возможности жизни за городом. Так, в рамках совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа в сентябре 39% россиян заявили, что дома ИЖС являются для них более предпочтительным вариантом проживания. Аналогичный ответ в пользу многоквартирных домов дали только 6% респондентов.

По данным Knight Frank, с января по сентябрь 2020 года число запросов на такие объекты выросло на 114% относительно аналогичного периода прошлого года, а объем предложения сократился на 8%.

Причиной сокращения предложения стало несколько факторов, один из них — отказ владельцев домов продавать их. Планы изменились из-за пандемии. Это уже привело к тому, что в августе уменьшилось число обращений владельцев домов ИЖС, желающих продать их, на 40% год к году, говорят в компании «Миэль». К началу второй волны пандемии эта цифра несколько снизилась, но все равно остается заметной — 15%. Ситуацию усугубляет традиционная для российского рынка высокая доля неликвидных объектов.

Решить проблему теоретически могла бы активизация развития ИЖС, которое формально даже есть в планах властей. Например, масштабную программу расширения ИЖС по всей стране 12 октября обсуждали на круглом столе в Совете федерации. Однако его участники пришли к неутешительным выводам: Россия — большая, а строить негде и пока не на что.

На фоне общего снижения девелоперской активности из-за кризиса власти рассчитывают, что решить поставленную президентом Владимиром Путиным задачу по строительству ежегодно не менее 120 млн кв. м жилья можно, в частности, за счет увеличения объемов ИЖС. Об этом уж говорил гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко: «Индивидуальное домостроение нужно развивать комплексно, оно должно быть интересно инвесторам. Это окажет влияние на объемы строительства жилья в стране, о которых говорится в нацпроекте «Жилье и городская среда»». В Минстрое оценивали, что к 2030 году на долю ИЖС должно приходиться 50 млн кв. м строящейся недвижимости.

Сейчас меры по поддержке развития ИЖС содержатся в комплексе мероприятий, направленных на повышение доступности жилья для россиян, разрабатываемых правительством, сообщил “Ъ” заместитель главы Минстроя Никита Стасишин. В частности, в Минстрое рассчитывают внедрить на рынке механизм проектного финансирования, сформировать общедоступный каталог типовых проектов, выделить зоны комплексной малоэтажной застройки и обеспечить в них необходимую инфраструктуру.

Все это призвано сделать сегмент более привлекательным для банков: сейчас на объекты ИЖС приходится только 1% ипотечных кредитов. Это существенно сдерживает развитие рынка. Финансовые организации отпугивают недостаточная ликвидность объектов ИЖС как предмета залога и характерные для сегмента высокие риски, пояснил господин Стасишин.

Но низкий интерес к таким займам демонстрируют сами заемщики из-за высокой ставки (9,1%) и дополнительных условий. Для сравнения: для покупки жилья в многоквартирных новостройках займы выдаются по льготной ставке 6,5%. В частности, банки выдвигают ряд требований к подрядной организации, с которой заемщик заключает контракт на строительство. Это должна быть безубыточная компания с опытом строительства домов под ключ. При этом застройщик получает средства на стройку частями.

В пресс-службе ВТБ отметили, что проекты ИЖС фактически не имеют обеспечения на этапе выдачи кредита. Из-за этого банк работает только с готовыми объектами, предпочитая не кредитовать земельные участки. В Сбербанке, где на строительство частного дома получить кредит можно, пояснили, что в качестве залога получают земельный участок, кредитуемое или иное жилое помещение. Предполагается поручительство платежеспособных физических лиц на этапе стройки: это обязательство снимается, когда в залог банку переходит уже готовый дом.

Вызов для застройщиков

Несмотря на существующие ограничения, формально в России ежегодно появляется достаточно много объектов ИЖС. Например, по итогам прошлого года они сформировали почти половину введенного жилья: 38,5 млн кв. м из 82 млн кв. м сданной в общей сложности недвижимости. По итогам первого полугодия 2020 года ввод ИЖС оценивается в 14,3 млн кв. м.

Но гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров обращает внимание, что с третьего квартала прошлого года в этом сегменте учитываются дома, построенные на участках для ведения садоводства, то есть дачи. Без их учета значение достигает 13 млн кв. м, что на 16,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди предлагает в любом случае сначала определиться с терминологией. Объекты, которые в России вводятся как ИЖС, формально, по ее словам, представляют собой то, что в мировой практике называется самостроем (self-built). Эксперт подчеркивает, что цивилизованная малоэтажная застройка, которую реализуют профессиональные девелоперы, на российском рынке фактически не представлена, а коттеджные поселки, которые все же возводятся, чаще всего лишены системы управления общим имуществом. «Эти проекты имеют мало общего с цивилизованной застройкой: здесь нет необходимой социальной и досуговой инфраструктуры, необходимой для жизни»,— рассуждает госпожа Полиди.

В качестве примера она приводит существующие проекты развития ИЖС на региональном уровне, например в Белгороде. «Речь идет о строительстве массы индивидуальных домов в пригороде, а не о формировании малых комфортных пригородных муниципалитетов»,— поясняет госпожа Полиди. Все строящиеся таким образом объекты для банков априори будут неликвидными с точки зрения кредитования. По ее словам, решить проблему может только формирование качественного продукта, а значит, выход на рынок системных застройщиков.

В Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК) отмечают, что в сегменте ИЖС на всю Россию работает лишь несколько десятков застройщиков. Девелоперы относятся к этому рынку скептически. Гендиректор РАСК Николай Алексеенко считает позицию логичной: «Девелопер не будет браться за строительство одного дома, речь может идти только о целом поселке, где он сразу сталкивается с вызовом — повышенными затратами на сопутствующую инфраструктуру, подключениями к различным инженерным сетям и так далее». «Сети либо отсутствуют, либо сильно изношены, что накладывает дополнительную нагрузку на рентабельность проекта, вплоть до признания его экономически нецелесообразным»,— соглашается гендиректор группы «Доверие» Дмитрий Панов.

Бизнес сталкивается и с жесткими требованиями по расходованию заемных средств, ограничивающими, в частности, возможности выбора подрядчика, добавляет господин Панов. Глава комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский отмечает также нехватку рабочей силы в строительной отрасли.

Нужны четкие правила

Помочь застройщикам могли бы типовые проекты с просчитанной экономикой для разных регионов, гарантии со стороны «Дом.РФ», развитие «сельской ипотеки» и выделение субсидий регионам на строительство и модернизацию инженерной инфраструктуры, полагает Дмитрий Панов.

В Россельхозбанке добавляют, что повысить интерес непосредственно финансового сектора к рынку индивидуального жилья могло бы внедрение механизма страхования, создание открытого реестра одобренных и проверенных подрядчиков, предоставление льготного финансирования на реализацию первого этапа строительства и создание институционального застройщика на рынке ИЖС.

В ВТБ в целом указывают на необходимость проработки стандартов, которым должны соответствовать индивидуальные проекты жилых домов. О необходимости стандартов на рынке ИЖС говорит и Николай Алексеенко: «Нужны четкие правила застройки и перечень допустимых характеристик самих возводимых домов».

Эксперт уверен, что, если рынок станет для банков хотя бы понятным, это уже упростит процедуру получения проектного финансирования. Господин Алексеенко также рассчитывает на ощутимую поддержку со стороны государства в части согласования документации и софинансирования инфраструктурного строительства.

Но Татьяна Полиди считает все эти предложения актуальными скорее для сельских территорий. Там, по ее мнению, целесообразно сохранять ИЖС в текущем формате, применяя меры прямой поддержки жителей: предоставление субсидий на покупку земли, материалов, льготное кредитование. «Значительные средства придется потратить и на восстановление инфраструктуры: сейчас в сельской местности она изношена в среднем на 50%; дополнительно речь может идти о создании типовых домокомплектов, практика применения которых есть во всех странах»,— поясняет госпожа Полиди.

Например, госпожа Полиди считает целесообразным резкое ограничение этажности в пригородах. «Когда у застройщика есть выбор — построить дом в два этажа или в 15, он всегда выберет второй вариант,— убеждена она.— Но если реализовать высотный объект невозможно, а развиваться на этой территории бизнесу интересно — он всегда будет искать такую возможность».

Татьяна Полиди не отрицает, что, приняв сейчас решение формировать качественную малоэтажную застройку, крупные российские города сразу же столкнутся с проблемами. «Ближние пояса городов-миллионников уже заняты высотным строительством, малоэтажная застройка возможна только следующим поясом»,— отмечает эксперт. На этом фоне реализация малоэтажных и индивидуальных проектов априори будет дороже: потребуется дополнительное строительство скоростной транспортной, а также коммунальной и социальной инфраструктуры на большом расстоянии от городов.

Гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев о том, чего ждать от прихода на рынок ИЖС крупных девелоперов

Николай Алексеенко говорит и о пробелах в законодательстве. Например, для управления многоквартирным домом существуют утвержденные Жилищным кодексом нормы, в то время как для поселков эти стандарты отсутствуют. «Существует потребность во внедрении механизмов управления группами индивидуальных жилых домов, включая управление общим имуществом в коттеджных поселках»,— поясняет он.

Между тем с правовой точки зрения это все еще фактически чистое поле. Господин Алексеенко подчеркивает, что сейчас формально не закреплено даже понятие «общее имущество». «Например, неясно, кому принадлежат все сети внутри поселков, кто их должен обслуживать, осуществлять текущий ремонт и тем более капитальный, даже в случае аварии; аналогичная ситуация с дорогами, зелеными насаждениями, детскими и спортивными площадками, КПП»,— перечисляет он. Для создания цивилизованного рынка, по мнению эксперта, важно четко разграничить: должен ли застройщик передавать уличную сеть в муниципалитет или жителям, платят ли последние что-то за эти объекты.

Критически важная возможность

Однако далеко не все участники рынка уверены, что целесообразно тратить время и силы на развитие этого формата жилья. Руководитель отдела авторского надзора института «Гипрогорпроект» Илья Бузик отмечает, что в ряде регионов нет климатических и экономических предпосылок для массового строительства индивидуальных домов. Эксперт полагает, что формат частных домов неуместен в холодных регионах и крупных городах, где земля стоит достаточно дорого.

Но Татьяна Полиди убеждена, что возможности отказаться от развития малоэтажной среды у крупных городов нет: «Моноцентричная модель предполагает, что утром люди с густонаселенных окраин стремятся в центр, а вечером едут обратно на периферию, на дорогах формируются заторы, это ухудшает экологическую обстановку и усложняет механизм функционирования города».

С ростом доли среднего класса, добавляет эксперт, должна увеличиваться доля людей, заинтересованных в концепции «второго жилья» — комфортного дома за чертой города, который дополняет квартиру.

« С развитием модели удаленной работы выбор места проживания становится шире, и спрос на малоэтажные объекты будет расширяться»,— уверена госпожа Полиди.

Напоминая о результатах опросов, Николай Алексеенко подчеркивает, что интерес к переезду в собственный дом у многих россиян уже существует, так что сейчас критически важно дать такую возможность населению за счет доступных ипотечных продуктов. Сейчас на рынке качественные предложения по доступной цене, по мнению эксперта, в принципе отсутствуют. «Но с другой стороны, нужно обеспечить уверенность людей в том, что покупка индивидуального дома не аукнется проблемами, что через пять—десять лет через поселок не пройдет какая-нибудь автомагистраль или железная дорога, не будет построен по соседству завод и так далее»,— рассуждает он.

«Речь идет о повышении спроса на строительные материалы, отделочные работы, автомобили»,— перечисляет он.

Момент для развития ИЖС сейчас удачный, но господин Бурмистров сомневается, что темпы роста жилищного строительства реально увеличатся. По его мнению, проблема в дифференцированном подходе властей к вопросам ипотечного кредитования многоэтажной застройки и ИЖС. Пока ставки по ипотеке при покупке жилья в многоквартирных домах будут ниже, чем в сегменте индивидуальных домов, цивилизованное развитие ИЖС будет невозможным.

Александра Мерцалова, Халиль Аминов, Анатолий Костырев, Дарья Андрианова, Ольга Шерункова

Блочные, кирпичные, деревянные

Конъюнктура

Около 40% объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), введенных в России в 2019 году, пришлось на десять регионов, следует из данных информационной системы «Наш.Дом.РФ». Больше всего — 4,1 млн кв. м — построено в Подмосковье. Следом идет Краснодарский край, где общая площадь построенных в прошлом году индивидуальных домов достигла 2 млн кв. м. В Ленинградской и Ростовской областях, а также в Башкирии построено по 1,4 млн кв. м. В Татарстане и Белгородской области — по 1,1 млн кв. м.

В этих субъектах РФ в расчете на душу населения строится вдвое больше объектов ИЖС — 0,39 кв. м на человека, чем в остальной России — 0,2 кв. м.

В России индивидуальные дома возводятся в основном из кирпича, дерева и блочных конструкций, говорится в материалах Аналитического центра при правительстве РФ. Последние годы на их долю приходится примерно 73–75% всех возводимых объектов ИЖС. Деревянные дома имеют меньшую площадь — в среднем 99 кв. м, выяснили в аналитическом центре. Средний размер блочных домов достигает 150 кв. м, а кирпичных объектов — 167 кв. м.

По оценкам Росстата, стоимость строительства деревянного дома в зависимости от региона России может быть вдвое ниже, чем кирпичного, что делает его значительно доступнее для населения. В аналитическом центре добавляют, что малоэтажные деревянные дома также превосходят кирпичные и бетонные за счет простоты и скорости строительства и меньшей нагрузки на экологию при сопоставимых сроках службы.

Источник