Инвестиционная деятельность в строительстве
Инвестиционная деятельность– это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Инвестиционно-строительная сфера– система предприятий и организаций по реализации инвестиций, выполняющая в общественном производстве функцию создания недвижимых основных фондов, необходимых и достаточных для деятельности предприятий всех отраслей экономики страны. Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех сферах экономики РФ, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-практическая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.
Товар инвестиционно-строительной сферы– это полностью завершенные строительством и подготовленные к производственному функционированию и оказанию услуг предприятия, здания, сооружения и объекты социального назначения. В отличие от продукции промышленности товар инвестиционно-строительной сферы, как правило, не рассчитан на поиск обезличенного покупателя, а создается по заказу в соответствии с заранее определенной моделью (проектом) и в заданном месте, будучи ориентированным на определенного заказчика.
Рыночные (товарные) отношения в инвестиционно-строительной сфере представляют собой отношения субъектов по поводу производства и реализации товара этой сферы. Субъекты(инвесторы и участники)инвестиционно-строительной сферы– это отечественные и зарубежные юридические лица и граждане, имеющие право на участие в ней в качестве собственников (распорядителей) инвестиций или исполнителей заказов.
Инвесторы – субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционно-строительной сферы. Инвесторы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.
Участники инвестиционно-строительной сферы – это заказчики, подрядчики, поставщики, банки, страховые общества, проектировщики, посредники, научно-консультационные фирмы, иностранные организации, которые по законодательству своей страны имеют право вести предпринимательскую деятельность.
Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух или нескольких участников.
Главное действующее лицо в инвестиционно-строительном процессе – предприятие, который принял решение о подготовке производства нового вида продукции.
Таким образом, в инвестиционно-строительном процессе первыми формируют взаимоотношения предприятие и инвестор.Предприятие, проведя предварительную работу, подготавливает «инвестиционное предложение» и представляет его потенциальным инвесторам, рассчитывая на получение необходимых средств. Инвестор, как правило, размещает свои средства на конкурсной основе путем проведения инвестиционных конкурсов.
Принятое инвестором решениео финансировании служит необходимым условием для дальнейших работ по разработке инвестиционного проекта. Именно за счет средств инвестора происходит подготовка технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестиционного проекта,являющегося следующим этапом его разработки. В ТЭО принимаются технические и технологические, архитектурно-планировочные, градостроительные и строительные решения; решаются вопросы по организации строительства и охране окружающей среды; разрабатывается сметно-финансовая документация, которая служит основанием для определения эффективности инвестиционного проекта. Следует, кроме того, рассчитать возможные риски и последствия их наступления, наметить пути их снижения.
После заключения договора заказчика с подрядчиком открывается финансирование строительства.
Сущность и источники инвестиций в строительстве. Инвестиции– это денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
В зависимости от функционального назначения, различают капиталообразующие инвестиции (реальные) и портфельные инвестиции.
Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений (реальное инвестирование предприятий).
Портфельнымиявляются инвестиции, вкладываемые в финансовые активы, в частности, на депозитные счета в банки, в ценные бумаги и т.п.
Формы и состав инвестицийтакже весьма разнообразны:
— денежные средства и их эквиваленты;
— земля, земельные участки;
— здания, сооружения, машины, оборудование, измерительные и испытательные средства, оснастка и инструмент, любое другое имущество, используемое в производстве или обладающее ликвидностью;
— имущественные права, оцениваемые, как правило, денежным эквивалентом.
Источники инвестиций:
1) собственные финансовые средства (прибыль, накопления, амортизационные отчисления и т.п.), а также иные виды активови привлеченных средств;
2) ассигнования из федерального, региональных и местных бюджетов, фондов предпринимательской поддержки, предоставляемые в безвозмездной основе;
3) иностранные инвестиции,предоставляемые в форме финансового или иного участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, государств, предприятий и организаций различных форм собственности и частных лиц;
4) различные формы заемных средств, в том числе кредиты.
Первые три группы источников образуют собственный капитал реципиента.Субъекты, предоставившие по этим каналам средства, как правило, участвуют в доходах от реализации инвестиций на правах долевой собственности. Четвертая группа источников образует заемный капитал реципиента.
Содержание и фазы инвестиционного проекта. Инвестиционный бизнес-проект – это ограниченное по времени целенаправленное изменение системы с установленными требованиями к качеству результатов, возможными рамками расхода средств и ресурсов и специфической организацией его разработки и реализации.
Инвестиционный проект— это программа решения экономической проблемы вложения средств в такую бизнес-идею которая приводит к их отдаче, получению дохода, прибыли, социальных эффектов. Отрезок времени между началом инвестирования вложения средств \и моментом получения отдачи от этих вложений называют временным лагом.
Виды инвестиционных проектов:
— социальные;
— научно-технические;
— производственно-технологические;
— повышения качества и эффективности работы
— торговые;
— организационные; информационные.
Инвестиционные проекты осуществляются в несколько стадий.
Разработка проекта— это создание модели, образа действий по достижению целей проекта, осуществление расчетов, выбор вариантов, обоснование проектных решений. Главное в разработке проекта — подготовка ТЭО являющегося основным документом для принятия решения об осуществлении проекта и выделении инвестицийпод этот проект. В дополнение к ТЭО или в его составе разрабатывают бизнес-план проекта, в особенности, если проект носит коммерческий характер.
Реализация проекта — есть его практическое осуществление, превращение проектного образа в конкретную экономическую деятельность.
Обе рассмотренные стадии составляют единое целое согласовываются и координируются посредством управления процессом разработки и реализации проекта.
Наряду с указанными стадиями, инвестиционный проект разделяется на фазы в зависимости от характера, направления и использования инвестиций, а также от получения отдачи на вложенные средства.
Дата публикования: 2015-11-01 ; Прочитано: 7826 | Нарушение авторского права страницы
Общие понятия об инвестициях
Синянский И.А.
ПРОЕКТНО — СМЕТНОЕ ДЕЛО
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
МОСКВА 2003 г.
Автор: Почетный строитель России, доцент, к.т.н. Синянский Иван Андреевич
В учебном пособии рассматриваются вопросы организации инвестирования строительной отрасли на различных уровнях, определения сметной стоимости строительства в новой сметно-нормативной базе 2001 г. на стадиях технико-экономического обоснования и рабочего проектирования.
Учебное пособие рассчитано на студентов инженерно-технических и экономических специальностей, а также слушателей курсов подготовки и переподготовки кадров для строительной отрасли.
ПРЕДИСЛОВИЕ
Настоящее учебное пособие написано на основе действующих законов, постановлений правительства, нормативных актов, методических указаний, строительных норм и правил, а также использованы современные отечественные и зарубежные источники по вопросам инвестирования и экономики строительства.
В пособии большое внимание уделено видам инвестиционных проектов, рассмотрены субъекты и объекты инвестиционно — строительной деятельности. Достаточно полно проанализированы формы взаимодействия инвестора (заказчика) и подрядчика, их правовые и экономические взаимоотношения и рычаги управления. Проведен анализ возможных форм организации управления строительного предприятия в зависимости от форм собственности и видов финансирования строительной продукции.
Детально проработаны вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительной отрасли в условиях развития рыночных отношений. Приведена структура новой сметно-нормативной базы 2001 г. Уделено большое внимание видам сметных нормативов и основам ценообразования в новой сметно-нормативной базе, дана структура образования договорной цены строительной продукции в зависимости от вида финансирования. Проанализирована структура экспертизы технико-экономических обоснования и рабочих проектов строительных объектов в зависимости от видов финансирования.
В современных условиях организация инвестиционно-строительной деятельности приобретает первостепенное значение в связи с новым подходом в государственной политике в области строительной деятельности. Весь цикл инвестиционного проекта включает комплекс экономических, организационно-управленческих, технологических задач, выраженных в первоначальной идее, проектной проработке идеи, строительном производстве и эксплуатации объекта.
Переход строительной отрасли на новую сметно-нормативную базу был предопределен прежде всего несоответствием фактической стоимости ресурсов и их себестоимости (это было присуще плановой экономике), современными рыночными отношениями между субъектами инвестиционной деятельности, появлением современных высокоэффективных строительных технологий, материалов и конструкций.
Новая сметно-нормативная база позволяет формировать договорные цены на строительную продукцию, определять ее сметную стоимость на разных этапах инвестиционного цикла, обеспечивает вариантный и гибкий подход к определению цены строительной продукции без чрезмерной централизации и жесткой регламентации. При этом государственные сметные нормативы учитывают специфику отраслевых, территориальных и местных условий осуществления строительства и носят рекомендательный характер.
Все эти понятия и вопросы, предъявляемые современными требованиями к знаниям студентов ВУЗов, авторы попытались представить и осветить в настоящих методических указаниях.
Организация инвестиционно-строительной деятельности
Общие понятия об инвестициях
Термин «инвестиции» в РФ стал широко использоваться после перехода на путь рыночных реформ. Это более широкое понятие, чем понятие «капитальные вложения».Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.99г.определяет инвестициикак денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Капитальные вложения —этоинвестиции в основной капитал (основные средства) в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретения машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Инвестиционный проект —обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в законном порядке стандартами (нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Инвесторами (по «Закону об инвестиционной деятельности»),осуществляющими вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме инвестиций (капитальных вложений), могут быть:
— органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
— организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;
— международные организации, иностранные юридические лица;
— физические лица (граждане РФ и иностранные граждане).
Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.
Источниками финансирования инвестиций могут быть:
— собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц);
— средства, выплачиваемые органами страхования для возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий;
— заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);
— привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);
— финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;
— средства внебюджетных фондов;
— средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе;
— средства бюджетов субъектов РФ;
— средства иностранных инвесторов
В состав инвестиций могут включаться:
— денежные средства и их эквиваленты (целевые вклады, оборотные средства, паи и доли в уставных капиталах организаций, ценные бумаги, кредиты, займы и т.п.);
— остаточная стоимость имущества (здания, сооружения, машины, оборудование, приборы, инструменты и т.п.);
— стоимость права использования земли;
— имущественные права, которые могут быть оценены денежным эквивалентом (лицензии, патенты, товарные знаки, сертификаты, свидетельства на модели средств труда и т.п).
Инвестиции подразделяются на:
— капиталообразующие(прямые инвестиции), обеспечивающие создание и воспроизводство основных средств, в виде движимого и недвижимого имущества;
— портфельные, т.е. средства, помещаемые в финансовые активы.
Инвестиционно-строительный процесс включает: субъекты и объекты деятельности.
Объектами винвестиционно-строительной деятельности выступают:
— имущественные права и права интеллектуальной собственности;
— научно-техническая продукция и другие объекты собственности;
— производство различных видов продукции без ввода в эксплуатацию новых средств труда;
— комплексы строящихся и реконструируемых объектов;
— строящиеся здания и сооружения;
— рекультивация, улучшение, орошение, осушение сельскохозяйственных угодий, агролесомелиоративные и противоэрозионные мероприятия и т.п.;
— имущественная часть вновь создаваемой организации, как нового юридического лица.
Субъектами(участниками) инвестиционно-строительной деятельности выступают: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, проектировщик, банковские, страховые и посреднические организации, поставщики стройматериалов и оборудования, пользователи объектов инвестиционной деятельности.
Субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать установленные законом нормы и стандарты, требования государственных органов и должностных лиц, предъявляемые в пределах их компетенции.
Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.
Участники инвестиционной деятельности, выполняющие определенные договором виды деятельности, должны иметь лицензию или сертификат на право осуществления данного вида деятельности.
Инвестор— субъект инвестиционной деятельности, юридическое или физическое лицо, осуществляющее из собственных, привлеченных или заемных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств финансирование строительного объекта на территории РФ и обеспечивающее их целевое использование. Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций. Инвестор самостоятельно определяет сферу приложения инвестиций, разрабатывает условия контрактов на строительство объекта, принимает решение относительно организационных форм строительства с целью выбора проектировщика, подрядчика, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений, осуществляет финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции, а также выполнять функции заказчика-застройщика. Инвестор по договору предоставляет право распоряжаться выделенными государственными инвестициями заказчику — застройщику.
Заказчик — застройщик является юридическим лицом, зарегистрированным в установленном порядке и осуществляющим свою деятельность на основании договора с инвестором (инвесторами). Он распоряжается бюджетными (разных уровней) денежными средствами инвестора (инвесторов), передаваемыми для финансирования строительства производственных объектов, жилых домов, объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства, имеет почтовый адрес, счет в банке и печать со своим наименованием. Заказчик — застройщик несет перед инвестором имущественную и иную, предусмотренную действующим законодательством, ответственность за рациональное использование выделенных для строительства ресурсов и материальных ценностей.
Заказчик — застройщик на конкурсной основе, как правило, через подрядные торги, поручает реализацию выделенных инвестором бюджетных средств на строительство объекта по утвержденной целевой программе организации подрядчика на условиях, определяемых договором подряда на строительство. Заказчик-застройщик:
— выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации;
— размещает заказ на разработку всей необходимой для строительства объекта документации;
— проводит ее согласование в установленном порядке;
— осуществляет поиск подрядчиков, заключает договора подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставку оборудования и материалов;
— осуществляет приемку, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передачу их в монтаж;
— выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;
— осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию;
— обеспечивает рациональное и экономное расходование выделенных на строительство средств, своевременно осуществляет платежи за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д.;
— принимает меры к сокращению сроков строительства.
В частности, при финансировании объектов строительства из внебюджетных источников, субъектами инвестиционной деятельности могут отдельно выступать как заказчик, так и застройщик. Заказчик — застройщик также может выполнять функции государственного заказчика.
Государственный заказчик —государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация независимо от форм собственности (служба заказчика),наделенная,соответствующим государственным органом, правом распоряжаться бюджетными и инвестиционными ресурсами, для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционногопроекта («Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ» — постановление Госстроя РФ от 8.06.2001, № 58).
Заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории РФ или структурное подразделение инвестора (управление, отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия), наделенное необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций.
В сферу деятельности заказчика включается строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и сооружений, капитальный ремонт.
Взаимоотношения между заказчиком и другими субъектами инвестиционной деятельности осуществляется на основе договора и (или) государственного контракта, заключенного между сторонами в соответствии с действующим законодательством.
Выполнение функций заказчика требует наличие у организации лицензий на осуществление конкретных видов деятельности в случаях, предусмотренных законодательством РФ (постановление Правительства РФ от 10.03.2000, № 221, п.22д).
Лицензия — документ, подтверждающий право юридического или физического лица на определенный род деятельности или выполнение отдельных видов работ.
Заказчик— субъект инвестиционной деятельности, уполномоченный на то инвесторами, юридическое или физическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционных проектов, имеющее финансовые средства и представившее по требованию подрядчика поручительство о своей платежеспособности. Заказчик может передать право управления договором подряда другому юридическому или физическому лицу (специализирующемуся на выполнении такого вида работ), которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла. Обязательствами заказчика являются: своевременная передача подрядчику пригодной для производства работ строительной площадки, документов об отводе земельного участка под строительство, своевременная передача проектно-сметной документации на выполнение работ в соответствии с требования СНиП и утвержденной в установленном порядке, своевременная оплата выполненных подрядчиком работ в соответствии с договором, другие обязательства.
Застройщик— субъект инвестиционной деятельности, юридическое и (гражданин) физическое лицо, получивший земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, имеющее право разрабатывать и реализовывать на нем проект застройки, проект межевания, осуществляющее финансирование строительства жилых домов, фермерских хозяйств, улучшения земель и других объектов (п.п. 4 и 5, ст. 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Застройщик может передать подготовленный для застройки или застроенный земельный участок другим лицам. Застройщик после получения разрешения на разработку земли поручает заказчику заключение контракта на строительство или договора подряда. Сам же остается владельцем отведенного по акту земельного участка и собственником построенного объекта. Принципиальное различие между заказчиком и застройщиком заключается в том, что заказчик является непосредственным субъектом инвестиционной деятельности, который пользуется землей на условиях длительной аренды, а застройщик одновременно является и землевладельцем на праве личной собственности и пожизненного владения.
Подрядчик (генеральный подрядчик) — организация, фирма, выполняющая на свой риск по договору подряда на капитальное строительство (подрядный контракт) обязательство по строительству объектов, монтаж и наладку технологического оборудования и прочие связанные с ними работы и услуги. Генеральный подрядчик с согласия заказчика может привлекать к выполнению своих обязательств отечественные и иностранные фирмы, оставаясь при этом ответственным лицом за выполнение работ субподрядчиками. Генеральный подрядчик участвует в сдаче заказчику объекта в целом. Для выполнения договора подряда генеральный подрядчик обязуется:
— выполнить все работы в объеме и в сроки, предусмотренные в договоре;
— производить работы в полном соответствии с проектом, сметами, рабочими чертежами и СНиП;
— поставить на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, конструкции, строительную технику, за исключением материалов и оборудования, поставляемых заказчиком;
— возвести собственными силами и средствами на территории строительной площадки все временные сооружения для хранения материалов и выполнения работ по договору;
— информировать заказчика о заключении договоров подряда с субподрядчиками с указанием предмета договора, наименования и адреса субподрядчика;
— нести ответственность перед заказчиком за надлежащее исполнение работ субподрядчиками, за координацию их деятельности;
— обеспечить на строительной площадке необходимые мероприятия по технике безопасности, охране окружающей среды, охране зеленых насаждений и земли во время проведения работ, а также установить освещение;
— согласовать с органами государственного надзора порядок ведения работ на объекте и обеспечить соблюдение его на строительной площадке;
— осуществлять охрану строящегося объекта, страхование строительных рисков;
— в установленный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительного объекта вывести за пределы строительной площадки, принадлежащие ему строительные машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, оставшиеся строительные материалы, изделия, конструкции, временные здания и сооружения и другое имущество, а также строительный мусор в места, указанные заказчиком.
Проектировщик (генеральный проектировщик)-проектная, проектно-изыскательская и научно-исследовательская фирма, осуществляющая по договору или контракту с заказчиком разработку проекта объекта строительства. Он несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений. Осуществляет авторский надзор за соблюдением проектных решений.
Пользователи объектов капитальных вложений —физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты, в том числе и инвесторы.
В инвестиционном процессе создания строительного объекта участвуют несколько независимых организаций, имеющих разные целевые задачи в достижении экономического эффекта. Основной целевой задачей инвестора и заказчика является строительство объекта и ввод его в эксплуатацию при минимальных инвестициях, в наиболее короткие сроки с целью получения дохода.
Основной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельных работ путем увеличения расценок на строительно-монтажные работы (удорожания строительства), или путем технического прогресса. Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика. Для преодоления этих противоречий необходимы определенные стимулы и договоренности, объединяющие интересы всех участников инвестиционного процесса.