Предельные параметры разрешенного строительства не установлены

Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

СТ 38 ГрК РФ.

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу с 1 января 2017 г.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ

1. Положения комментируемой статьи необходимо рассматривать в контексте земельного законодательства, поскольку ст.33 ЗК РФ также устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков в целях определения размера их предоставления впервые гражданам из государственной или муниципальной собственности. При приватизации земельных участков в порядке ст. 20-21 ЗК РФ указанная норма не подлежит применению. Такой вывод получал свое подтверждение и в правовых позициях Конституционного Суда РФ.

Указанные выше нормы ЗК РФ об установлении предельных размеров предоставляемых земельных участков из государственной или муниципальной собственности в свете комментируемой статьи следует понимать следующим образом. Ранее для юридических лиц, возводящих промышленные объекты, многоквартирные дома либо иные объекты капитального строительства не устанавливались на законодательном уровне принципы определения размеров таких земельных участков. Данный вопрос решался в соответствии с процедурой предварительного согласования мест размещения объектов и проектной документацией.

Применительно к размеру земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, соответствующие предельные размеры земельных участков определялись законами субъектов РФ, а размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – муниципальными правовыми актами.

С принятием ГрК РФ процедура определения максимальных и минимальных параметров и размеров изменилась хотя бы потому, что кодекс объединил определение предельных размеров земельных участков и параметров капитального строительства в единый комплекс. Теперь данные требования будут содержаться не в разрозненных нормативно-правовых актах разного уровня и юридической силы, а в градостроительном регламенте, входящим составной частью в правила землепользования и застройки. В свою очередь, правила землепользования и застройки должны разрабатываться с учетом положений, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому именно градостроительным регламентом и будут определены предельные размеры земельных участков и параметры строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

Не смотря на это, земельное нормирование как таковое, безусловно, не исчезнет, но его сфера действия изменится. Сохранится в неизменном виде, например, земельно-правовое нормирование предельных размеров земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч.6 ст.36 ГрК РФ). Применительно же к другим предельным размерам, деятельность органов местного самоуправления будет скорректирована следующим образом. Если, например, градостроительным регламентом для соответствующей зоны малоэтажного строительства в поселении (сельском муниципальном образовании) предусмотрен минимальный размер земельного участка 0,06 га, а максимальный размер 0,15 га, то орган местного самоуправления в порядке ст.33 ЗК РФ может установить, например, что из муниципальной собственности в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства предоставляются земельные участки за плату в размере 10 соток, а бесплатно – от 6 до 8 соток.

Как следует из ч.8 ст.36 ГрК РФ, если предельные размеры уже существующих земельных участков либо объектов капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту, то они сохраняются бессрочно, кроме случаев, когда использование таких участков и объектов опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

2. Наряду с предельными размерами земельных участков, комментируемая статья определяет и предельные параметры и виды размещения объектов недвижимости. Это означает, что в каждой территориальной зоне (или даже подзоне) определяются минимальные отступы от границ земельного участка (например, не менее 2 метров для малоэтажного жилого дома), предельное количество этажей или высота объекта (не выше 6 метров или максимум три этажа) и максимальный процент застройки площади земельного участка (например, должно быть застроено не более 75 % или ¾ от общей площади земельного участка).

Прогрессивность данного подхода к определению параметров и видов застройки земельного участка очевидна. Теперь гражданину либо юридическому лицу нет необходимости согласовывать с органом публичной власти все параметры застройки, поскольку он получает возможность выбрать их самостоятельно. Например, в вышеприведенном случае, гражданин сам вправе определить, что его индивидуальный жилой дом в зоне застройки малоэтажными жилыми домами будет включать два этажа, отступ от границы земельного участка будет составлять 4 метра, а максимальный процент застройки земельного участка составит 57 %. Такой выбор является правомерным и не будет зависеть от чьего-то «усмотрения».

3. Поскольку с крупных муниципальных образованиях (городских округах) могут существовать одинаковые территориальные зоны (например, в городе может быть не одна, а несколько зон застройки среднеэтажными домами или зон застройки индивидуальными жилыми домами), то предельные размеры земельных участков либо параметры разрешенного строительства (реконструкции) в каждой такой зоне могут различаться в силу исторических, архитектурных и иных традиций застройки отдельно взятого населенного пункта, в связи с чем все вышеуказанные показатели будут естественным образом варьироваться.

Поэтому совершенно оправдано ч.3 комментируемой статьи определяет, что в пределах любой территориальной зоны могут быть установлены подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (то есть для них будет установлен одинаковый правовой режим). Однако для каждой такой подзоны будут различаться предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (реконструкции). Следовательно, если в пределах городского округа установлено три подзоны застройки индивидуальными жилыми домами в соответствии с определенными видами разрешенного использования, то допустимо закрепление для каждой из них различных параметров минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка.

Источник

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства – причины отказа

Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.

Основные причины для отказа:

— установление недостоверности и (или) не полноты информации, содержащейся в представленных документах;

— на территорию рассматриваемого земельного участка не распространяют свое действие градостроительные регламенты, установленные Правилами землепользования и застройки;

— в перечне основных (вспомогательных) видов разрешенного использования применительно к соответствующей территориальной зоне Правил землепользования и застройки в составе градостроительного регламента не установлен вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, который запрашивается заявителем;

— характеристики земельного участка или объекта капитального строительства не соответствуют требованиям градостроительного регламента, установленного проектом зон охраны объектов культурного наследия федерального, регионального или местного (муниципального) значения в границах зон охраны объектов культурного наследия;

— несоответствие запрашиваемых отклонений от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства отклонениям от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, требованиям технических регламентов, выявленным Комиссией.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Меня зовут Ренат, спасибо, что прочитали статью! Если есть желание, получать информацию по строительству и недвижимости, нажимай на подписку! И спасибо за лайк!

Источник

Статья 16. Общие требования в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Статья 16. Общие требования в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Настоящим градостроительным регламентом установлены:

1.1. Предельные размеры образуемых земельных участков в следующем составе:

минимальная и/или максимальная площадь образуемого земельного участка;

минимальная ширина по фронту улицы (либо минимальная ширина) образуемого земельного участка.

1.2. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в следующем составе:

минимальное и/или максимальное количество наземных этажей и высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка;

максимальные выступы лестниц, крылец, приямков за красную линию либо за сложившуюся в квартале существующую линию застройки и максимальные выступы за красную линию балконов, эркеров, козырьков;

минимальные отступы от красных линий улиц до зданий, строений, сооружений;

минимальная доля (%, площадь) озеленённой территории земельных участков;

минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков;

показатели плотности застройки земельных участков (максимальный коэффициент застройки, максимальный коэффициент плотности застройки);

максимальный класс опасности (по классификации СанПиН) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков в пределах зоны;

максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на территории земельных участков в границах зон жилой застройки;

предельное количество малоэтажных жилых домов блокированной застройки.

2.1. Если в градостроительном регламенте применительно к определённой территориальной зоне предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков (площадь и ширина) и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению, в этих случаях размеры земельных участков и параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства определяются в соответствии с градостроительными нормами и нормами на проектирование соответствующих объектов с учётом их назначения и вместимости/ёмкости.

2.2. Минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства (в пределах наружного обвода отмостки вокруг здания или сооружения, строения), и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади элементов благоустройства, площади для размещения расчётного количества машино-мест гостевой автостоянки к объекту, проездов и иных, необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

2.3. Документацией по планировке территории, утвержденной в установленном порядке, могут быть установлены размеры застроенных земельных участков и параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов на незастроенных земельных участках, отличные от установленных настоящими Правилами.

3. В числе общих требований к предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства градостроительными регламентами установлены следующие требования:

3.1. Минимальные отступы от границ земельного участка до стен зданий, строений, сооружений:

3.1.1. Все конструктивные элементы здания, находящиеся над и под поверхностью земли (отмостка, приямки, крыльца, пандусы, колонны, козырьки, балконы, эркеры, лестницы и т.п. элементы), размещаются в границах предоставляемого земельного участка.

Минимальный отступ определяется от крайнего выступающего конструктивного элемента здания. Части здания и его конструктивные элементы (надземные и подземные) не должны находиться на смежных земельных участках и территориях общего пользования.

При реконструкции объектов капитального строительства минимальные отступы от границ земельного участка применяются только в отношении вновь возводимых частей здания, в отношении существующих частей здания данный параметр не применятся.

3.1.3. Объекты капитального строительства допускается размещать без отступов от границ земельных участков в случаях:

1) блокировки объектов капитального строительства на смежных земельных участках (с той стороны земельного участка, где предусматривается блокировка);

2) если граница земельного участка проходит по линии застройки, совпадающей с красной линией, и отмостка здания совмещается с тротуаром улицы;

3) размещения индивидуального гаража-стоянки на земельном участке, предоставленном физическому лицу для размещения объекта гаражного назначения;

4) реконструкции здания (только при надстройке), если земельный участок под зданием сформирован по его контуру.

В данных случаях не требуется получение разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, реконструкции объекта капитального строительства в части минимальных отступов от границ земельных участков.

3.2. Не допускаются выступы фасадов зданий, лестниц, крылец и приямков за красную линию, за исключением случаев реконструкции существующих объектов.

Выступы за красную линию (в сторону улицы) балконов, эркеров, козырьков не допускаются более 2 м и ниже 3 м от уровня земли.

Во всех территориальных зонах не допускается нависание конструктивных элементов зданий, строений, сооружений над территорией смежных земельных участков.

Подземная часть зданий, строений, сооружений должна располагаться в границах отведённого земельного участка с учётом красных линий. Не допускается выступ за красную линию подземных частей здания, строения, сооружения.

3.3. Минимальные отступы от красных линий улиц, проездов до зданий:

3.3.4. При «точечной застройке» в условиях застроенных территорий кварталов со сложившейся застройкой:

2) при отсутствии документации по планировке территории:

3.4. Общие требования в части озеленения территории земельных участков:

3.4.1. К озеленённым территориям, требуемым градостроительными регламентами к размещению на земельных участках, относятся части участков, которые не застроены строением (или строениями) и не используются (не предназначены для использования) для проезжей части, парковки или тротуара и при этом покрыты зелёными насаждениями (цветники, газоны, кустарники, высокоствольные деревья и т.п.), водоёмами, пляжами, доступными для всех пользователей объектов, расположенных на земельном участке или в квартале.

3.4.2. Озеленённая территория земельного участка может быть оборудована:

площадками для отдыха взрослых, детскими площадками,

открытыми спортивными площадками.

3.4.4. Минимально допустимая доля (%, площадь) озеленённой территории земельных участков на территории всех зон, за исключением перечисленных в п. 3.4.3 настоящей статьи Правил, приведена в таблице 1.

Минимальная доля (%, площадь)

озеленённой территории земельных участков

Многоквартирные жилые дома

16 кв м на 100 кв м общей площади квартир жилого дома

Сады, скверы, парки, специальные парки (зоопарки, ботанические сады), комплексы аттракционов, луна-парки, аквапарки

70% территории земельного участка

Санаторно-курортные учреждения, объекты для оздоровительных целей

60% территории земельного участка

Ведение дачного хозяйства

Учреждения и объекты здравоохранения

50% территории земельного участка

Учреждения и объекты социального обеспечения

Объекты дошкольного образования (ДДУ)

Объекты начального и среднего общего образования (школы)

Учреждения начального профессионального образования

Учреждения и объекты высшего профессионального образования;

Учреждения и объекты среднего профессионального образования;

Открытые объекты физической культуры и спорта; крытые спортивные комплексы с трибунами для зрителей при количестве мест свыше 1 тысячи;

Объекты ритуальной деятельности

40% территории земельного участка

Индивидуальные жилые дома

30% территории земельного участка

15% территории земельного участка

объекты коммунального обслуживания;

объекты сельскохозяйственного использования;

3.4.5. Требования к озеленению земельных участков не относятся к встроенным в жилые дома нежилым помещениям с общей площадью менее 200 кв м.

3.4.6. При совмещении на одном земельном участке видов использования с различными требованиями к озеленению, минимальный размер озелененных территорий рассчитывается применительно к частям земельного участка, выделяемым как земельные доли разных видов использования, пропорционально общей площади зданий или помещений разного назначения.

Стационарное, мобильное и смешанное вертикальное озеленение может предусматриваться при разработке проектов строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений любого назначения, их фрагментов, если эти здания и сооружения имеют фасады или широкие (шириной не менее 5 м) плоскости наружных стен без проёмов. Высоту вертикального озеленения рекомендуется ограничивать тремя этажами.

Стационарное крышное озеленение может быть предусмотрено при проектировании новых, реконструкции и капитальном ремонте существующих зданий и сооружений, имеющих неэксплуатируемую крышу с уклоном не более 45 градусов. Предпочтение следует отдавать зданиям и сооружениям с горизонтальной или малоуклонной (уклон не более 3%) крышей.

Мобильное или смешанное (стационарное и мобильное) крышное озеленение может предусматриваться при проектировании новых, реконструкции и капитальном ремонте существующих зданий и сооружений любого назначения, имеющих эксплуатируемую крышу с архитектурно-ландшафтными объектами.

Крышное и вертикальное озеленение не может носить компенсационный характер и не включается в показатель территории зелёных насаждений при подсчёте баланса территории участка проектируемого объекта. Исключение составляет крышное озеленение подземных сооружений, кровля которых располагается на отметке земельного участка, а также кустарники и деревья, посаженные в опоры-колодцы зданий или сооружений с глубиной развития корневой системы растения не менее 3 м.

Устройство крышного и вертикального озеленения на зданиях и сооружениях не должно приводить к нарушению предъявляемых к ним противопожарных требований.

3.4.8. При застройке земельных участков, расположенных вне рекреационных зон (Р) и примыкающих к лесам, лесопаркам, городским и районным садам и паркам в пределах доступности не более 300 м, площадь озеленения допускается уменьшать, но не более чем на 30%.

3.4.9. Требования к размерам и озеленению санитарно-защитных зон следует принимать в соответствии с техническими регламентами, СанПиНами и иными действующими нормативными техническими документами, но не менее 50% территории, находящейся в границах санитарно-защитной зоны.

Параметры количества парковочных мест не распространяются на реконструкцию существующих объектов капитального строительства, не влекущую изменение параметров объекта капитального строительства.

3.5.1. При выполнении кармана-автостоянки необходимо предусматривать возможность манёвра автомобиля за счёт длины (при продольном расположении автомобилей) или глубины (при поперечном расположении автомобилей) «кармана», в зависимости от возможности прилегающей территории.

Предельная (минимальная/максимальная) площадь земельных участков с разрешенным использованием «объекты гаражного назначения (код 2.7.1)», образуемых для размещения индивидуального гаража-стоянки в территориальных зонах:

Ц-4, Ц-5, Ж-2, Ж-3, Ж-4, Пр-1, С-2:

П.-2, П.-3, Тр-1, Тр-2, Тр-4, Тр-5:

Предельная (максимальная) этажность (высота) индивидуальных гаражей-стоянок в территориальных зонах:

3.5.2. Организация автостоянок для временного и постоянного хранения автомобилей должна осуществляться с учётом потребностей инвалидов в соответствии с требованиями нормативных технических документов.

3.6. Общие требования в части размещения погрузочно-разгрузочных площадок на территории земельных участков:

3.6.1. К погрузочно-разгрузочным площадкам относятся части территории участков, предназначенные для проведения работ по погрузке и выгрузке грузов, доставляемых для объектов, расположенных на территории земельного участка.

3.6.2. Площадь мест на погрузочно-разгрузочных площадках определяется из расчета 60 кв м на одно место.

3.6.3. Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков определяется из расчета 1 место для объектов общей площадью от 500 кв м до 2000 кв м и плюс одно место на каждые дополнительные 5000 кв м общей площади объектов.

3.6.4. Требования по минимальному количеству мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков, указанные в п. 3.6.3, относятся к вновь строящимся объектам следующих видов разрешенного использования: объекты торговли, объекты общественного питания, промышленные объекты, складские объекты, предприятия по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование).

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник