Крупные девелоперы смогли заработать в первом полугодии
Пессимистичные прогнозы застройщиков жилья, которые еще в начале апреля, в самый разгар пандемии COVID-19, заявляли о возможном падении продаж квартир в новостройках, не оправдались. Судя по отчетности компаний, в первом полугодии 2020 года крупные игроки рынка получили прибыль. Так, у петербургской Setl Group, входящей в тройку крупнейших девелоперов жилья страны, чистая прибыль по сравнению с январем—июнем прошлого года увеличилась вдвое. А у группы ПИК, которая занимает первую строчку в рейтинге крупных застройщиков, этот показатель увеличился на 87%. В кризис компании отрасли спасло субсидирование государством ипотечных ставок: еще два месяца россияне могут брать жилищные кредиты под 6,5%.
Setl Group в первом полугодии текущего года увеличила чистую прибыль по МСФО в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в два раза — до 6,8 млрд руб., говорится в опубликованном сегодня сообщении холдинга. Выручка застройщика жилья за этот же период выросла на 36,5%, составив 47,7 млрд руб. Собственный капитал увеличился на 17,9%, до 17,9 млрд руб. Увеличение выручки позволило компании сократить долговую нагрузку, которая в первом полугодии 2020 года снизилась на 4,3%, до 12,1 млрд руб. По данным Единого реестра застройщиков на 1 августа, у Setl Group на стадии строительства находилось 2,433 млн кв. м жилья. Компания уступает по этому показателю лишь группам ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова (3,2 млн кв. м) и ПИК Сергея Гордеева (6,68 млн кв. м).
У ЛСР выручка по итогам первого полугодия 2020 года тоже выросла, но всего на 3%, до 48,1 млрд руб., говорится в отчетности компании по МСФО. Там указывается, что рост произошел в основном благодаря работе в сегменте недвижимости и строительства в Санкт-Петербурге (этот город является домашним рынком и для Setl Group). В то же время за первые шесть месяцев текущего года прибыль компании увеличилась на 38%, до 2,573 млрд руб.
У крупнейшего игрока рынка жилищного строительства группы ПИК показатели за первое полугодие оказались выше ожиданий. Общая выручка компании увеличилась на 33,7%, до 138,5 млрд руб. Из общей выручки 77% пришлось на выручку от продажи недвижимости (в первом полугодии 2019 года — 87%), а 23% — выручка от других направлений бизнеса (в первом полугодии 2019 года этот показатель составлял 13%). Более того, в первом полугодии текущего года валовая рентабельность у ПИКа увеличилась до 25,2% по сравнению с 20% в первой половине 2019 года. Чистая прибыль компании за этот же период составила 18 млрд руб., что на 87,1% больше, чем в январе—июне прошлого года.
Почему у девелоперов сохраняется возможность повышать цены
Основной акционер группы ПИК Сергей Гордеев оказался единственным застройщиком, который в середине апреля участвовал в совещании у президента Владимира Путина, где обсуждались меры господдержки строительной отрасли во время кризиса, вызванного пандемией COVID-19. Тогда девелопер заявил, что падение продаж на рынке может составить треть от прошлогодних показателей. Это стало одним из аргументов для введения программы субсидирования государством процентных ставок по ипотеке. Льготная программа по ставке 6,5% действует до ноября, этим условием могут воспользоваться те, чья максимальная сумма кредита не превышает 6 млн руб. (для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей эта сумма повышена до 12 млн руб.). Эта программа позволила поддержать продажи жилья на первичном рынке, о чем свидетельствуют финансовые показатели крупнейших застройщиков.
В тройку крупных кредиторов входят Сбербанк (выдал займов по льготной ставке на 202,78 млрд руб.), ВТБ (80,8 млрд руб.) и Альфа-банк (20,23 млрд руб.).
Застройщики рассчитывают, что программа льготной ипотеки под 6,5% будет пролонгирована. Но, как заявил 31 августа в интервью «РИА Новости» заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин, «окончательное решение на уровне президента и председателя правительства пока не принято». При этом, отметил чиновник, «мы, как профильное министерство, видим, что программа помогла не допустить значительное сокращение объема строительства и рост обанкротившихся застройщиков в период пандемии и после нее».
Частные девелоперы: как заработать на строительстве загородных домов?
После кризиса 2014 года крупные застройщики перестали активно выводить на загородный рынок элитной жилой недвижимости новые проекты. Например, в 2017 году на рынок вышло лишь два новых поселка: Park Fonte, ART ECO, а также новые очереди в проектах «Успенский лес» и Agalarov Estate, в 2018 году – очередь в «Раздорах-2». В общей сложности в 2017 году предложение пополнилось 300 лотами, что крайне мало, учитывая общий объем предложения в 3,5 тыс. объектов.
Причин, почему застройщикам неинтересен загород, несколько. В первую очередь, в Московской области стало трудно найти участки, подходящие для строительства элитного жилья. Все самые интересные для покупателей земли на Рублевке и Новой Риге в пределах 30 км от МКАД уже застроены. Другая причина: большие инвестиции (от 1 млрд руб.), непредсказуемость спроса и нежелание банков кредитовать крупные девелоперские проекты. Даже те компании, которые долгое время экспонировали свои объекты, выходят из «загородного бизнеса». Например, «Газпромбанк-Инвест» в текущем году снизил цены на 35% на дома в поселке Лион и почти полностью его распродал.
Частные девелоперы
На фоне вялости крупных застройщиков частные девелоперы выглядят более активными игроками рынка. Сейчас их немного – не более 20 человек на все западное направление Подмосковья. Но они стабильно строят от 1 до 5 домов одновременно и имеют маржу в размере 30-50% с каждого проекта. Цикл строительства и продажи одного дома занимает примерно полтора года.
Частные девелоперы имеют несколько конкурентных преимуществ перед крупными застройщиками. Во-первых, они более гибкие и быстро адаптируют свои проекты к новым потребительским запросам. Во-вторых, порог входа в частный девелопмент низкий – минимальный объем инвестиций на строительство дома площадью 300 кв. м составляет 20 млн руб.
Главное, о чем нужно помнить частным девелоперам – не переусердствовать с дизайном жилья. Например, если вы строите дом в классическом стиле – желательно не использовать золото, лепнину, много мрамора. Аналогичный пример и с современным стилем: не стоит уходить в скандинавский минимализм и строить дом, похожий на больницу.
Новый коттедж в нейтральном архитектурном и интерьерном стиле может составить серьезную конкуренцию вторичному жилью. У нас были примеры, когда из-за специфической планировки (совмещенного санузла и спальни в одном пространстве без перегородок) или бассейна с горкой, начинавшейся в спальне на втором этаже, собственники долго не могли продать свои дома. Хозяевам экстравагантных коттеджей редко удается найти покупателя со схожим вкусом.
Риски проектов
Как правило, у частных девелоперов редко возникают проблемы с позиционированием своих проектов. В этот бизнес приходят бывшие риэлторы, которые продавали недвижимость и знают предпочтения покупателей, или сотрудники девелоперских компаний, которые умеют качественно и недорого строить дома. Но несмотря на это, возникают разные риски: форс-мажорные ситуации, переоценка своих возможностей, которые могут превратить инвестора в банкрота.
Например, один из моих клиентов 10 лет назад построил дома с прекрасной архитектурой, но тогда грянул кризис, и чтобы продать объекты, нужно было существенно снизить цену. Бизнесмен не захотел и решил подождать, когда рынок восстановится. Но потом участок по соседству выкупил девелопер массового жилья, застроил его дешевыми многоэтажками. И теперь коттеджи никто не хочет покупать в районе, который перестал быть элитным.
Прибыль девелопера при строительстве жилых домов
Цена жилья никогда не будет ниже затрат застройщика по его возведению. Это тот минимум, с которого начинается формирование стоимости квадратного метра для покупателей. Наш сайт решил разобраться, во сколько обходится строительство в различных регионах страны. Как важны при этом климатические условия? Какие еще факторы сказываются? И каковы доходы девелоперов при продаже строящихся квартир?
Данные о себестоимости строительства в регионах страны представил Росстат. В первой половине 2015 года лидерами по дороговизне оказались Москва и Санкт-Петербург, отдаленные районы страны с суровыми климатическими условиями и Республика Чечня. Один квадратный метр в многоквартирном доме обходится здесь застройщикам от 47 757 до 62 615 рублей. Максимальная цена – в Ямало-Ненецком автономном округе. Ожидаемо в десятке с самой низкой себестоимостью квадрата – южные регионы России. Расходы застройщиков здесь составляют от 16 973 до 28 409 рублей за квадрат. Рекордсмен по дешевизне – Республика Крым.
Почему разница в себестоимости жилья столь ощутима? Член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский (Москва) назвал для нас ключевые факторы формирования стоимости работ для строительных организаций. Вот их список:
«От региона к региону формула расчета стоимости жилья для конечного потребителя меняется даже при изменении всего одного фактора, – прокомментировал представитель компании-застройщика. – Более того, на формировании стоимости жилья очень существенно сказывается состояние экономики того или иного региона, уровня доходов жителей региона и их покупательной способности».
«Немаловажным фактором, влияющим на себестоимость, является наличие в регионе предприятий, производящих строительные материалы, – в свою очередь отметил исполнительный директор компании «Брусника» Тимур Гогия (Сургут). – Если в городе таких предприятий нет, то поставка из других городов, а иногда и стран также отражается на увеличении стоимости квадратного метра».
По словам топ-менеджера, за счет данного фактора снижения цен на рынке ждать не стоит. Стоимость строительных материалов отечественных производителей (арматуры, бетона, керамзитоблока) выросла в среднем на 3-5%, европейских материалов (лифтов, радиаторов, малых архитектурных форм) – на 15%. Все это в свою очередь сказывается на себестоимости проекта.
Климатические особенности региона играют далеко не последнюю роль для цены квадрата. «Например, если сравнить себестоимость аналогичных проектов в Тюмени и Сургуте, то стоимость квадратного метра в Сургуте выше, – сообщил Тимур Гогия. – Это связано с особенностями климата. Чем ниже температурный режим, тем больше средств требуется на утепление дома. Если, например, в Ставрополе толщина стен 350 миллиметров, то в Сургуте – 500 (290 – керамзитоблок, 200 – утеплитель «Технониколь», 10 – штукатурка системы Bitex)».
Но и в двух соседних регионах средняя себестоимость строительства квадратного метра может отличаться более чем в 10 000 рублей. Подобная разница, например, в Самарской и Саратовской областях. Другое дело, что застройщики не считают ее значимой.
«10 000 рублей – это очень незначительная разница в стоимости квадратного метра, если речь о сравнении двух даже соседних регионов. В крупных городах – таких как Москва, Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск и т. д. – подобная разница может возникать при расчете средней стоимости жилья на соседних улицах», – высказался Максим Раевский.
По словам руководителя отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксении Цаплиной (Москва), столичные застройщики находят выгодные рынки в регионах страны. Для себя они выбрали Калужскую область. Плюсов здесь несколько. Во-первых, регион находится недалеко от Москвы. Соответственно, строительством можно управлять из столичного офиса. Нет необходимости отправлять в Калугу крупную команду. Во-вторых, получается экономия на входе. Генподрядчик из Калуги, поэтому цены на его услуги ниже. Проектирование местных специалистов также обходится дешевле, чем в Москве. Однако, как подчеркнула Ксения Цаплина, речь именно о дополнительном рынке. Основные объекты строятся и основной доход их организация получает все-таки в столице.
По данным Росстата, разница между расходами застройщика и ценой на первичном рынке в субъектах Российской Федерации варьируется достаточно сильно. Мы рассмотрели десять регионов в различных частях страны, в том числе на юге (Ростовская область) и в Сибири (Тюменская область). Строительные компании здесь закладывают доход от 17% до 37% сверх своих затрат.