Примеры инвестиционных проектов связанных со строительством

Инвестиционный проект на примере предприятия с расчетами и подробным описанием

Под инвестиционным проектом понимают развернутую во времени систему мероприятий, которые осуществляются для существенного обновления или даже создания принципиально новых составляющих деятельности предприятия. Вот это и будет рассматриваться в рамках статьи. А конкретнее – инвестиционный проект на примере предприятия с расчетами.

Общая информация

Под составляющими всегда подразумевают непосредственных участников (физические и юридические лица), организации или группы людей, которые заинтересованы в изменениях. Последнее звено создаваемой структуры может принадлежать как к микро- и мезо-, так и макроуровню. Первоначально необходимо озаботиться структурой.

Для этого необходимо создать соответствующую схему, в которой будут автор идеи и содержания, инвесторы, предприятие (или их группа), на которое направлен проект, и конечные потребители. При построении проекта необходимо будет отсортировать все элементы в определенной последовательности. Это нужно из таких функциональных соображений:

Очень важным делом при этом является точное определение продолжительности проекта. Это может быть два-три месяца, год или даже десятилетие. Важна и дата начала функционирования, так называемого условного запуска. Для всего этого важен качественный расчет эффективности инвестиционного проекта. Пример позволит разобраться в этом получше.

Реализация

Итак, теперь подходим к оформлению. Давайте создадим наш инвестиционный проект на примере предприятия с расчетами. Первоначально общая информация:

Не забывайте о детальном описании всех проектов реализации составленного проектного плана, общей концепции, эффективности, путях достижения, новизне. Какие же данные понадобятся в этом случае? Ведь не может же во всем выручить пример? Расчет эффективности инвестиционного проекта должен опираться на:

Но рассмотренный вариант не является единственно возможным. Следует помнить, что даже идеально спланированный проект, для реализации которого нет ресурсов, так и останется только на бумаге.

Альтернативная реализация

Структура инвестиционного проекта может быть оформлена и по-другому. Сказать, что рассмотренный выше вариант является единственно верным, нельзя. Как альтернативный вариант можно предложить следующее:

Так какую же структуру выбрать? Она должна напрямую зависеть от специфики самого инвестиционного объекта, сферы реализации его товаров и услуг, то есть принимать во внимание факторы, которые повлияют на успешность воплощения.

Первичные расчеты

Итак, приступим. Напоминаем, был выбран проект в сфере животноводства. Вот от этого и надо отталкиваться. В качестве живности будут выбраны перепела. Это небольшие птицы, которые начинают нестись при достижении трехмесячного срока. Они несут полезные и поэтому весьма ценные яйца. К тому же их мясо считается деликатесным. В первый год они обеспечивают при должном уходе 240-280 яиц (зависит от вида перепела). Затем несучесть падает, поэтому птицы будут выполнять среднюю норму в 240 яиц за 15 месяцев своей жизни и отправляться на стол.

Как выглядит инвестиционный проект-пример с расчетами в таком случае? Предположим, что необходимое помещение, в которых и будет разводиться живность, можно приобрести за 400 тысяч рублей. За эту сумму приобретается хозяйственное помещение площадью в 100 квадратных метров и высотой в 2,3 м, которое хорошо утеплено, без проблем проветривается, подключено к электроснабжению и без проблем в него попадает свет, когда солнце встало. Итак, у нас еще осталось 5,6 миллиона рублей.

Перепела любят хорошо освещаемые помещения. В идеале для них необходимо поддерживать этот показатель на уровне в 20 часов. Но это не для наших условий. У нас столько солнце не светит. Поэтому для достижения поставленной цели будет использоваться искусственное освещение. При закупке нам понадобятся энергосберегающие лампочки и автоматизированная система управления ими, которая позволит достичь требуемого показателя в 20 часов. Кстати, лучше сделать разбивку периода темноты.

Пускай будет с 23:00 до 1:00 и с 3:00 до 5:00. Для этого понадобится хорошая автоматика. Оценим ее в 30 тысяч рублей вместе с лампами и запаской. Поскольку эти предметы рассчитаны на многолетнее использование, то регулярных трат в данном случае не предусматриваем. Если что-то пойдет не так, то у нас будет запас, которым и воспользуемся. Но не со всем так гладко. В этом можно убедиться, изучая дальше инвестиционный проект на примере предприятия с расчетами.

Еще о тратах

Итак, у нас осталось 5,57 миллиона рублей. Продолжая тему с электричеством, нам теперь необходимо рассчитать стоимость освещения. Для этого разбиваем затраты на четырехмесячные периоды, в каждом из которых на тридцать дней придется тратить по 1000, 3000 и 5000 рублей. То есть у нас будут затраты непосредственно на само освещение на уровне 4000+12000+20000 = 36 тысяч рублей в год. Отнимаем их от общей суммы и остается 5,534 миллиона рублей. Но этим наш инвестиционный проект-пример с расчетами не ограничивается.

Для присмотра за птицами на площади в 100 квадратных метров должно хватить одного человека. Но ему ведь нужно отдыхать. Поэтому будут наняты два работника, каждый из которых будет отдыхать через неделю. В случае отпуска, больничного и прочих неожиданностей на замену выйдет коллега. Работая по полмесяца (в среднем) и по 12 часов, каждый из них будет получать заработную плату в 30 тысяч рублей. С учетом налогов, страхования и прочего эта сумма вырастет до 45 тысяч рублей в месяц. Таким образом, на наших работников в год будут траты на уровне 45*12*2 = 1,080 миллиона рублей.

Теперь считаем, сколько у нас осталось. 5,534-1,080=4,454 миллиона рублей. И продолжаем рассматривать инвестиционный проект на примере предприятия с расчетами. Половина суммы уже потрачена. Но к главному, нашим перепелам, пока подойти так и не удалось. Ибо перед этим еще необходимо подумать о том, где же они будут жить. Для проживания перепелов используются клетки. Эти птицы не занимают очень много места и могут жить и нестись кучно. Для одной семьи (5-6 несушек + 1 перепел) достаточно площади 25 на 15 сантиметров. Допустим, что одна клетка рассчитана на две семьи. То есть 12-14 птиц. И занимает место 50 на 15 сантиметров.

О размерах и ценах

Если учесть необходимость проходов, то можно размещать примерно 10 клеток в ширину. В длину получится примерно 20. Ибо опять же нужны проходы. Да и место для хранения кормов, продукции, инкубаторов тоже нужно. То есть на одном уровне будет около 200 клеток. Клетки будут в высоту 20 сантиметров. Дополнительно просвет, чтобы освещение было и у нижних, в размере 10 сантиметров. Чтобы быть в рамках разумного, не будем превышать высоту в 1,8 м. И слишком низко опускаться не будем – не ниже 90 см. Таким образом, у нас будет три уровня. В клетках это примерно 600. Кажется, что это много для одного человека?

На самом деле, кормить перепелов и убирать за ними не очень сложно. В самом худшем случае сначала у человека будет уходить пять минут на клетку. Это с учетом уборки, забора яиц и добавления корма с водой. При достаточном опыте и сноровке проделывать все требуемые операции за минуту не составляет труда. Учитывая запас прочности в одной клетке несколько дней, этого хватит с лихвой. Чтобы перепела не подавили яйца, клетки делаются или покупаются с уклоном. Это позволит выкатываться продуктам жизнедеятельности вперед в небольшой нижний карниз, где они и будут собираться.

Поскольку нам не нужно что-то вычурное и особенное, обойдемся самыми простыми клетками по 300 рублей штука. Учитывая, что нам их нужно 600 штук, то выходит, что это приобретение потянет на 180 тысяч. Но и на этом не заканчивается наш пример. Расчет показателей инвестиционного проекта требует узнать, сколько у нас осталось. Для этого проводим следующие математические манипуляции: 4,454-180=4,274 миллиона рублей.

Оснащение

Дополнительно нужны поилки, устройства кормления, те же инкубаторы для вывода новых птиц, хранилища корма и продукции. Поилки и кормление оценено в 50 рублей каждое, то есть 100 р. на клетку. Таким образом, это обойдется в 60 тысяч рублей. У нас остается 4,214 миллиона рублей. Хотя можно сделать вручную из использованных пластиковых бутылок, чем, собственно, и занимаются любители. Для корма хватит обычных пластиковых тар типа короб, мешок и ведро. В большей мере это пойдет в статью «корм». Но на всякий случай, для удобства, все же приобретем то, в чем еда и вода будут разноситься. Минус 1000, и у нас 4,213 миллиона.

Больше – это переплата. Можно найти и меньше, но в нашем примере мы это рассматривать не будем. Сколько же идет в год? Стоит ориентироваться на 10-12 килограмм. Округлим до 300 рублей в год. Перемножаем на 8400 и выходит 2,52 миллиона. В итоге корм приводит к тому, что у нас остается 1,693 миллиона. И еще вопрос воды. Каждой птичке выделим по 10 кубических сантиметров. Всего их в 1 м 3 миллион. Так что одного кубического метра воды хватит одной птице на сто тысяч дней. Но для 8400 это только на 11. Таким образом, чтобы обеспечить всю птицу водой, нужно 32 кубических метра. При цене в 200 рублей (да, высокая, но лучше пересмотреть, чем недосмотреть) это немногим больше 6 тысяч. Остается 1,687 миллиона.

О птице и прочих тратах

Как текут денежные потоки инвестиционного проекта! Пример расчета выходит не маленьким, но зато будет хорошее представление о предмете статьи. А у нас остались только птицы. В первую очередь интерес представляют трехмесячные перепела. Именно с этого момента они начинают нестись. Их красная цена – 100 рублей. Это 840 тысяч рублей. Желательно приобретать несушек в соотношении с перепелами по 5 (6):1.

Распознают их специалисты по гузке. Отказываться от перепелов не нужно, ибо они топчут несушек и смотрят за тем, чтобы они не дрались. Кстати, поэтому же лучше совмещать хотя бы пару семей. Для двойного контроля. Если все пройдет хорошо, то трат на птицу больше нет. Отнимаем от оставшихся денег и получается 847 тысяч. Сюда будут отнесены траты на горюче-смазочные материалы, автору идеи и по совместительству организатору, аутсорт бухгалтерии и все иные мелочи, которые не были учтены. А теперь – оценка инвестиционных проектов. Пример расчета дал хорошее представление о тратах, а как с зарабатыванием денег?

Получение прибыли

Потратить не сложно. А вот заработать… Это уже другое дело. Посильную помощь оказывают показатели эффективности инвестиционного проекта. Пример расчета для них мы сейчас и рассмотрим. Отталкиваться будем от того, что приобретение птицы произошло нормально. В таком случае в день можно рассчитывать примерно на ± 4,5 тысячи яиц. Их стоимость колеблется в диапазоне 4-5 рублей. Здесь есть определенная зависимость от умения искать хорошие предложения, настойчивости, разумной наглости и терпения. В среднем можно рассчитывать примерно на 20 тысяч рублей в день. Уже неплохо, верно?

Но на этом пример расчета экономической эффективности инвестиционного проекта не заканчивается. 20 тысяч рублей превращаются в годовом измерении в 7,3 миллиона рублей! Хотя если каждое сотое яйцо отправлять в инкубатор, то доход уменьшится примерно до 7,14 миллиона. То есть уже за год проект полностью окупится. Как показал этот пример, расчет срока окупаемости инвестиционного проекта даже с неблагоприятными для нас условиями позволяет утверждать, что имеет смысл вкладывать деньги.

Но ведь только этим дело не ограничивается! Ведь мясо перепелов считается диетическим. Их тушки можно продавать в рестораны или даже мясникам на рынок. Стоимость стартует от 100 рублей. При этом несушек следует держать до 15 месяцев. Так как 4 (5) из 5 (6) перепелов при достижении трехмесячного возраста следует пускать на мясо. Именно для этого и нужно увеличенное количество инкубаторов, которые позволяют производить чуть ли не 1500 от нашей потребности в 8400 птиц.

Продолжаем подсчет прибыли

И вот уже заканчиваем считать деньги. В год можно рассчитывать до 12 тысяч тушек. Допустим, что у нас их только 10 тысяч. В таком случае можно рассчитывать на выручку около 1-1,2 миллиона рублей. А если хорошо подсуетиться, то и больше. Дополнительно огородникам и дачникам продают перепелиный помет. Эта статья также может дать не одну сотню тысяч рублей. Таким образом, можно говорить как минимум о 8,24 миллиона рублей только за первый год. Вот такой пример. Расчет интегральной оценки эффективности инвестиционного проекта показал такие данные всего при шести миллионах вложений.

А ведь в будущем траты будут несколько меньшие. Поэтому неудивительно, что идея с перепелиной фермой считается одной из самых привлекательных и рентабельных. Кстати, не обязательно все расписывать таким образом в виде текста. Может быть проведет расчет эффективности инвестиционного проекта в Excel. Пример пришлось рассматривать как текст из-за ограничения при написании статьи. Но ничто не запрещает использовать различное программное обеспечение для удобства.

Источник

Примеры инвестиционных проектов связанных со строительством

8. Примеры инвестиционных проектов

Воображение гораздо важнее, чем знания.

В данной книге рассмотрим два примера (кейса) реальных инвестиционных проектов – по одному для каждого из двух классических типов проектов.

1. Инновационный проект, связанный с выполнением значительных НИОКР – «Разработка и коммерческое использование струнного транспорта академика Юницкого». Данный проект представляет собой пример настоящего капиталоемкого долгосрочно-ориентированного (как минимум на десятки лет) инновационного проекта, основанного на длительных, емких, комплексных НИОКР, и образец планомерного системного создания стоимости за счет НИОКР и инноваций.

2. Строительный проект – строительство и эксплуатация санаторно-курортного комплекса в редком природном месте. Данный проект является обычным и дает общие представления об инвестиционном проекте и простое понимание процессов формирования инвестиционной документации и расчетов.

Изучая примеры проектов, следует иметь в виду, что в книге они приведены в упрощенном и сокращенном варианте.

8.1. Пример инновационного проекта

Струнный транспорт академика Юницкого (СТЮ) представляет собой специальный автомобиль на стальных колесах (рельсовый автомобиль), размещенный на двух рельсах-струнах, установленных на опорах. СТЮ предназначен как для пассажирских, так и для грузовых перевозок. Работы по проекту «Разработка и коммерческое использование СТЮ» ведутся с 1977 года. Наиболее активно работы ведутся с 1998 года – с момента получения первого гранта ООН. Проект продолжает активно и планомерно развиваться. Степень проработанности проекта в настоящее время такова, что ее реализуемость не вызывает сомнений ни у разработчика, ни у экспертов.

Разработчиком проекта, автором и генеральным конструктором СТЮ является Анатолий Эдуардович Юницкий, автор более 100 изобретений, в том числе принципиальной схемы СТЮ, доктор философии транспорта, действительный член (академик) Российской академии естественных наук и других российских и зарубежных академий. Результаты научно-технических разработок защищены 37 патентами. В разработке бизнес-плана строительства и эксплуатации СТЮ принимал участие эксперт ООН ХАБИТАТ доктор экономических наук А. А. Урунов.

Научные труды по тематике СТЮ опубликованы в 5 монографиях, 26 докладах и статьях, создано 56 изобретений, имеются 37 патентов (ряд патентов выдан на группу изобретений), в прессе опубликовано более 50 очерков, по центральному телевидению было показано более 10 репортажей, работы были представлены более чем на 50 выставках, ярмарках, симпозиумах, форумах, имеются более 30 дипломов, медалей, грамот, 14 положительных заключений экспертиз. За 27 лет работы над СТЮ автор программы создал свою школу СТЮ, специалисты которой проживают в разных странах.

СТЮ как вид транспорта по сравнению с иными видами транспорта обладает следующими основными преимуществами:

? низкий удельный расход материалов и низкая себестоимость строительства трасс;

? низкие эксплуатационные издержки;

? высокие потребительские качества;

? высокая пропускная способность;

? высокие экологические характеристики;

? меньшее изъятие земли под строительство трассы;

? прокладка трасс возможна в труднодоступных районах.

Относительная техническая простота исполнения выгодно отличает СТЮ от других работ по созданию новых транспортных систем – монорельса, поезда на магнитной подвеске, канатных дорог и других.

В проекте последовательно и взаимоувязанно описаны:

? тенденции развития мирового транспортного рынка и место СТЮ в мировых транспортных системах;

? состояние отрасли и конкуренции;

? техническое описание СТЮ;

? сведения о команде проекта;

? сведения о международной и государственной поддержке проекта;

? сведения о социальной и государственной значимости СТЮ и проекта;

? сведения о защите ноу-хау;

? факторы риска и стратегия снижения рисков.

В XXI веке возможная доля СТЮ по протяженности дорог в мире оценивается от 20% до 40% – это от 5 до 10 миллионов километров. Проектом предусматривается:

? создание новой транспортной ниши в мировой экономике и удержание не менее 30% в каждом из сегментов созданной ниши (проектирование и строительство трасс и инфраструктуры, проектирование и производство подвижного состава, грузо-и пассажироперевозки);

? удержание лидирующих позиций в области создания новых технологий и ноу-хау по тематике СТЮ.

В проект вложено 6 миллионов долларов в конце 1990-х годов. На эти средства было проведено большое количество исследований и испытаний, построен опытный участок СТЮ, разработана проектно-конструкторская документация более 10 типов струнной путевой структуры, промежуточных и анкерных опор, транспортных моделей нескольких типов. Проведенные в 2001 году испытания подтвердили расчетные характеристики СТЮ. Объем внешних инвестиций, необходимых для завершения НИОКР и сертификации СТЮ, составляет около 30 миллионов долларов. В полномасштабном варианте инвестор становится совладельцем всех ноу-хау. Инвестору предлагается:

? долевое участие в проекте;

? активное участие в управлении проектом, содействии в решении возникающих проблем и привлечении административных ресурсов.

Для оперативного управления проектом предполагается создание совместно с инвестором головной компании СТЮ. В задачи компании будет входить принятие стратегических решений, оперативное управление деятельностью по сертификации и коммерческому использованию СТЮ, ведение бухгалтерского и управленческого учета, представительские функции.

Основные этапы развития компании и календарный план проекта представлены в табл. 21 и 22. Таблица 23 иллюстрирует направления использования инвестиций.

Таблица 21 Основные этапы развития головной компании СТЮ
Таблица 22 Календарный план проекта

В таблице 22 использованы обозначения:

A – испытательные и сертификационные работы по этапу;

Х – активные испытательные и сертификационные работы по этапу;

Ко – коммерческое использование результатов.

Основными бизнес-направлениями на стадии коммерческой эксплуатации будут являться:

1) проектирование, строительство и эксплуатация трасс и инфраструктуры;

2) проектирование и производство подвижного состава;

3) грузо– и пассажироперевозки;

4) получение отчислений от использования нематериальных активов.

Таблица 23 Структура использования инвестиций

В настоящее время Россия обладает дорожной сетью протяженностью около миллиона километров, что вдвое меньше рассчитанного минимального уровня. Но построить и содержать недостающие в России дороги с ее морозами, снегопадами, болотами, вечной мерзлотой, тайгой, тундрой очень проблематично – это потребует колоссальных материальных затрат и времени. СТЮ может быть единственно возможным вариантом решения транспортной проблемы России. В то же время если СТЮ будет доведен до серийного производства в России, именно Россия, являясь мостом между Европой и Азией, может занять ключевые позиции в формировании новой мировой коммуникационной политики XXI века.

8.2. Пример строительного инвестиционного проекта

Проект «Строительство и эксплуатация санаторно-курортного комплекса (СКК) в редком природном месте, предоставляющий уникальные конкурентные преимущества», подготовлен в 2005 году и находится в ожидании инвестора, способного рискнуть вложением средств на относительно социально нестабильной территории.

8.2.1. Описательная часть (краткая информация о проекте)

Проект преследует следующие цели.

1. Использовать возможность строительства СКК в конкретном редком природном месте (Месте) (в течение 1–2 лет такая возможность с данными затратами будет упущена).

2. Предоставлять клиентам особо ценное сочетание санаторно-курортных услуг (такое сочетание услуг можно предоставлять только в аналогичных местах).

Источники дохода проекта:

1) естественный рост стоимости земельного участка и качественно построенного комплекса зданий;

2) выручка от оказания услуг;

3) сопутствующая деятельность.

Для поселка – Места реализации проекта характерны следующие особенности:

? население – 1–2 тысячи человек;

? поселок находится в заповедной зоне и имеет с советских времен особый статус;

? климат – 80% солнечных дней в году, полгода – снежные;

? горнолыжная инфраструктура недостаточна – 3 необорудованных спуска, есть тросовые подъемники;

? преимущества Места по сравнению с местами-аналогами: больше стабильности в регионе расположения, меньше освоенности территории (больше возможностей нового строительства и появления конкурентных преимуществ), больше маршрутов и возможностей для передвижения вокруг поселка, значительный горнолыжный потенциал района.

ССК планирует предоставлять следующие услуги.

1. Медицинские процедуры:

? физиотерапия, в том числе амплипульстерапия, электрофорез, ультрафиолетовые ванны, ингаляции, кислородные коктейли и т. п., массаж классический или лечебный.

2. Спортивные услуги:

3. Охота, в том числе «элитная» – медведь, кабан, волк.

4. Конно-спортивные маршруты.

5. Оздоровительные услуги:

? сбор грибов и ягод.

6. Туристические и экскурсионные услуги.

Для выбранного сегмента рынка характерны приведенные ниже свойства потребителей и конкуренция.

Строительство СКК может быть рассчитано на один из двух классов потребителей:

? СКК класса «премиум» для туристов, отдыхающих и желающих поправить здоровье людей среднего достатка;

? СКК класса «люкс» для состоятельных людей с максимумом комфорта и услуг.

Конкуренция в Месте реализации проекта характеризуется следующими фактами:

? в Месте 12 баз отдыха, из них действующих – 7, в том числе ведомственных – 6;

? цены за проживание – от 100 до 200 рублей в день в старых базах без комфорта и удобств, до 2000 рублей в день в относительно новых базах при отсутствии достаточной инфраструктуры;

? общее количество человекомест по базам отдыха – около 1000, из этого количества используется 350, в сезон в 3 раза больше;

? частные и ведомственные базы загружены с июня по октябрь, с конца декабря по конец февраля, в остальное время они используются как базы выходного дня;

? ни одного СКК в Месте сейчас нет. Нет ни одной базы с круглогодичным циклом работы;

? идеи современного строительства СКК, действующего круглый год и имеющего постоянную загрузку пока никто еще не предлагал и пока, видимо, не предложит;

? конкуренции по проектам организации СКК в Месте нет.

Календарный план проекта приведен в таблице 24.

Таблица 24 Календарный план проекта

Проект должен пройти следующие этапы.

1. Приобретение земельного участка (1–2 месяца):

? участок – ключевой ресурс, удачность проекта во многом зависит от выбора участка;

? цена на землю в настоящий момент держится на уровне 50 тысяч рублей за сотку;

? участок – редкий ресурс: сейчас участки не продают и ждут роста цен; расширение территории поселка ограничено вследствие окружающих гор и заповедных зон;

? площадь участка для СКК желательно иметь не менее 0,5 гектара с возможностями расширения;

? при покупке и выборе участка следует ограничивать ценовые ожидания потенциальных продавцов земельных участков.

2. Проектирование СКК (2–4 месяца):

? архитектурный проект будет разработан после принятия решения о начале реализации проекта;

? предлагается качественный проект в немецком стиле из местного леса и камней;

? все коммуникации, за исключением газа, присутствуют на месте.

3. Строительство СКК (3–12 месяцев):

? выполняется опытной строительной фирмой под руководством местных партнеров;

? есть лицензия, кадры, возможности, подтвержденный опыт и все прочие необходимые для строительства ресурсы (за исключением финансирования);

? точная смета будет подготовлена после принятия решения о начале реализации проекта;

? копии документов на строительную фирму прилагаются (письменно).

4. Приобретение оборудования, обустройство СКК (2–4 месяца).

На этом этапе предстоит купить следующее оборудование:

? оборудование на 45 номеров (45 комплектов: шкаф, две-три кровати, два-три стула, два-три кресла, стол, телевизор, холодильник, шторы);

? оборудование обеденного зала (30 обеденных столов, 120 стульев, столовые приборы, скатерти и т. д.);

? оборудование кухни и продуктового склада (4 электроплиты, 2 жарочных шкафа, тестосбивалка, мясорубка, хлеборезка, птицегольевая машина, моечная машина, холодильные камеры, грузовой лифт);

? оборудование лечебного отделения (мебель для кабинетов врачей и медсестер, оборудование для отпуска ванн, оборудование физиотерапевтического кабинета на 6 кабин, оборудование массажного кабинета);

? оборудование спортивного и тренажерного зала;

? оборудование для проката горных лыж.

5. Эксплуатация СКК:

? продажа путевок должна быть организована в Москве;

? дополнительным плюсом будет привлечение корпоративных клиентов, например, если организовать корпоративный отдых и лечение;

? у местной команды устойчивые позитивные контакты с местной ИФНС и властями.

Состав СКК на 100 мест: два четырехэтажных корпуса общей площадью 3000 кв. м.

Первые этажи имеют служебное назначение, в которых размещаются обеденные залы на 120 посадочных мест, кабинеты врачей медсестер, лечебные кабинеты. В цоколе одного из корпусов размещаются сауна, ванное отделение, тренажерный зал. Корпуса соединяются крытым переходом. На территории также имеются:

? стоянка на 30 автомашин;

? для реализации проекта есть местные партнеры;

? вероятность того, что команда справится с оперативным управлением, высокая;

? в целом данная команда – видимо, лучший вариант местных партнеров, без которых реализовать проект будет маловероятно;

? досье на партнеров, копии документов об образовании, паспортов прилагаются (письменно).

Роль местных партнеров в проекте:

? знание местной специфики, устойчивые контакты с местными властями;

? необходимость оперативного управления СКК и персоналом;

? необходимость строительства СКК местными силами;

? экономия при приобретении участка.

Состав необходимого персонала ССК приведен в табл. 25.

Таблица 25 Персонал ССК

Набор персонала происходит из региона (в поселке и ближайших населенных пунктах недостаточно трудоспособных кадров). Работа персонала происходит вахтовым способом по одной неделе.

Для управления ССК характерно следующее разделение полномочий:

? ключевые решения принимаются инвестором;

? оперативное управление осуществляется местной командой;

? контроль реализации проекта и целевого использования средств обеспечивается присутствием на месте представителя инвестора с правом подписи финансовых документов (финансового директора).

Предлагаемая юридическая схема проекта:

? земельный участок оформляется на физическое лицо – представителя инвестора;

? для реализации проекта создается ЗАО (владелец ССК) с участием инвестора и инициатора;

? инвестор в качестве вклада вносит минимальное финансирование и гарантирует кредитование проекта;

? проект кредитуется под залог участка и ССК после завершения строительства, а также некоторых активов инициаторов проекта.

Обеспечение и гарантии:

? в связи с тем что в строительстве используются материалы местного происхождения, а стоимость земли растет, стоимость строящегося СКК со временем становится больше суммы взятого кредита;

? местные партнеры готовы предложить в залог некоторое имеющееся у них имущество (его стоимость лишь частично покроет сумму кредита).

8.2.2. Расчеты по проекту

Рассматриваются два варианта финансирования проекта[12].

1. За счет кредитных средств.

2. За счет собственных средств.

Для оценки проекта при финансировании за счет кредитных средств следует рассмотреть графики поступлений и платежей в разных вариантах. Основной смысл – показать эффективность проекта, притом что необходимые для финансирования кредитные средства возвращаются вовремя с учетом процентов.

Для этого выполнено 8 вариантов расчетов для участка площадью 2 гектара. За переменные параметры в рассматриваемых вариантах взяты:

? количество мест (100 или 120);

? объем капитальных затрат (стандартные – 2,6 миллиона рублей для 100 номеров и 2,85 миллиона рублей для 120 номеров);

? средний уровень занятости номерного фонда СКК (70% или 80%);

? выручка от обслуживания 1 клиента в сутки (70 или 77 долларов);

? процентная ставка по кредиту (14% или 20%).

В результате подбора параметров получены оптимистический, пессимистический варианты и несколько наиболее вероятных вариантов проекта. Результаты сравнения вариантов сведены в таблице 26. Полученные в вариантах результаты сравниваются с помощью итоговой таблицы, анализируя которую можно сделать выводы о том, к какому варианту стоит приближать проект.

Таблица 26 Сравнительный анализ вариантов с кредитом

В качестве примера варианта приводится план поступлений и платежей по базовому пессимистическому варианту (100 мест, стандартные капитальные затраты, 70 долларов в сутки с клиента, 20% ставка по кредиту) – таблица 27. Кредит возвращается за четыре года и три квартала. Далее собственник ежеквартально получает по 372 600 рублей.

Таблица 27 План поступлений и платежей (тысяч долларов), базовый пессимистический вариант с кредитом

При рассмотрении варианта самофинансирования (без использования кредитных средств) рассматриваются прогнозы:

? недисконтированных поступлений и платежей (табл. 28);

Таблица 28 Недисконтированные денежные потоки проекта без кредита (тысяч долларов)

? дисконтированных поступлений и платежей (табл. 29).

Таблица 29 Дисконтированные денежные потоки проекта без кредита (тысяч долларов)

Затем анализируется чистый денежный поток проекта с учетом дисконтирования и без его учета. Основной смысл – понять влияние дисконтирования на эффективность проекта.

В качестве основы для анализа взят базовый пессимистический вариант проекта с параметрами: 100 мест, стандартные капитальные затраты, цена номера – 70 долларов в сутки.

В качестве ставки дисконтирования принята ставка 12% годовых – ожидаемая инвестором в данном конкретном случае норма доходности капитала.

При дисконтировании проекта срок окупаемости проекта сдвинулся на три квартала вправо. Положительный эффект проекта для инвестора наблюдается начиная со II квартала пятого года.

Источник