Из чего складывается стоимость квартиры в новостройке
Цену жилья на первичном рынке формирует девелопер, исходя из своих затрат на строительство. Рассказываем, что входит в эти цифры и как сэкономить на покупке.
Как формируется цена на квартиру
Рассмотрим, из чего складывается стоимость жилья в процентах. Она зависит от затрат на проект в целом. Самая большая статья расходов – это строительно-монтажные работы. На нее уходит порядка 40% от всех затрат. На втором месте внутренняя отделка. Это около 16% от общей цены ЖК. Еще 15% отнимает приобретение объекта. 6,6% уходит в платежи городу за право строительства.
Остальной бюджет распределяется на проектно-изыскательные работы, благоустройство, оплату работы брокеров, рекламу и продвижение, страховку, оформление собственности, и другие бюрократические процедуры.
Стоимость проекта, а значит и цену на квартиры, повышают дополнительные объекты. Речь идет о школах, детских садах, паркингах. Например, наличие подземного паркинга может заметно повысить цену за квадратный метр. Для застройщика возведение такого объекта почти всегда убыточно. В лучшем случае ему удастся продать достаточно парковочных мест и выйти в ноль.
Как застройщики снижают цены на квартиры
Застройщик может сэкономить несколькими способами
— На качестве материалов, подрядчиков, инженерии.
— На проектировании. Сделать стандартный типовой проект без архитектурных изысков.
— На быстром строительстве. Чем скорее девелопер возведет дом и продаст квартиры, тем быстрее расплатится с банком-инвестором. Так он серьезно сэкономит на процентах.
Если квартира стоит подозрительно дешево, попробуйте понять, на чем застройщик сэкономил. В домах класса стандарт обычно – на всем понемногу.
Как сэкономить покупателю
Цены на квартиры в новостройках серьезно меняются от начала строительства до его завершения. Самая низкая стоимость квадратного метра всегда на этапе котлована. Купив квартиру на старте продаж, покупатель сэкономит около 30% от ее окончательной цены. Но нужно помнить о рисках. Застройщики часто оттягивают сроки сдачи дома в эксплуатацию. Новое жилье придется подождать.
Летом стоимость квартир в новостройках падает из-за снижения спроса. Пока все в отпусках, можно купить жилье по выгодной цене. В декабре недвижимость наоборот дорожает. Государство выдает под конец года субсидии и формирует госпрограммы по расширению жилья. Растет спрос, увеличиваются и цены.
Чем больше площадь квартиры, тем ниже цена квадратного метра. Как ни странно, такая закономерность есть во всех жилых комплексах. В пересчете на квадрат трешка стоит дешевле однушки.
Запомнить
— Цена на квартиры складывается из стоимости проекта в целом. Удешевить жилье застройщик может за счет благоустройства, внутренней отделки, фасадов или других частей проекта.
— Наличие подземного паркинга всегда поднимает цены на квартиры.
— Сэкономить на жилье можно, купив квартиру на этапе котлована, в летний сезон или выбрать большую площадь.
Определение экономии по «долевому» объекту
На сегодняшний день в строительных компаниях, исходя из норм законодательства об участии в долевом строительстве и требований налоговиков, сложилась такая практика.
Застройщик по завершении возведения многоквартирного жилого дома определяет полученную экономию или перерасход инвестиционных средств по каждому дольщику отдельно. Суммы превышения договорной цены над фактическими затратами на строительство включаются им в состав внереализационных доходов.
Однако в налоговом законодательстве таких требований нет.
В этой ситуации возникает два злободневных вопроса:
– можно ли определять единый результат в целом по объекту строительства;
– вправе ли компания-застройщик при исчислении прибыли учесть суммы убытков в виде превышения затрат на строительство над договорной ценой по одному договору долевого участия за счет экономии, полученной по другому договору?
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и уже после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику.
Участник в свою очередь обязуется уплатить договорную цену и принять готовый объект долевого строительства.
Напомним: объект долевого строительства – это жилое или нежилое помещение, общее имущество в объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства (п. 2 ст. 2 закона № 214-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 18 указанного закона денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком лишь для сооружения объекта, предусмотренного в данном договоре.
В письме Минфина России от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554 дан благоприятный для налогоплательщиков ответ.
Финансисты пришли к выводу, что закон позволяет застройщику использовать деньги дольщиков для сооружения объекта недвижимости в целом. Следовательно, и определять экономию или перерасход по его строительству для целей налогообложения прибыли можно по всему дому. Дело в том, что раньше в Минфине России считали по-другому. В письме от 20 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/263 сказано, что экономия по каждому дольщику должна облагаться налогом, причем суммы убытка в расчет не берутся.
Теперь же позиция финансового ведомства поменялась, что, без сомнения, на руку застройщикам, ведь это избавит их от лишней работы.
Кстати, мнение судей по этому вопросу также не было однозначным. Есть два противоположных решения.
Так, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 декабря 2007 г. № А33-5631/07-Ф02-9138/07 арбитры сочли, что налогоплательщик имеет право определять общий результат в рамках инвестиционной деятельности по всем объектам в совокупности.
Доводы следующие. Глава 25 Налогового кодекса РФ в целях налогообложения прибыли организаций не предусматривает особенностей определения доходов и расходов, налоговой базы при сооружении объектов недвижимости, не содержит правил, обязывающих налогоплательщика, ведущего строительство в рамках инвестиционной деятельности, устанавливать налоговую базу и исчислять налог на прибыль по каждому объекту строительства. Вследствие этого налогоплательщики, осуществляющие капитальное строительство, определяют налоговую базу нарастающим итогом по каждому отчетному (налоговому) периоду.
А вот в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 26 марта 2008 г. № Ф04-876/2008(454-А45-14), Ф04-876/2008 (1276-А45-14) их коллеги указали на то, что перерасход целевых средств по одному объекту не может быть списан за счет экономии целевых средств, полученных по другому объекту.
На второй вопрос специалисты главного финансового ведомства прямо не ответили. Просто написали, что убыток, полученный застройщиком при строительстве объекта недвижимости, учесть при налогообложении прибыли нельзя. Хотя вопрос стоял конкретно: не об убытке вообще – по всему дому, а о погашении убытка по одной квартире за счет экономии по другой.
Однако, по мнению автора, это уже значения не имеет. Так как есть ответ на первый вопрос, и он однозначный. То есть раз экономию можно посчитать по всему дому в целом, следовательно, перерасход по одной квартире будет погашен за счет экономии по другой.
Вопрос был исключительно о внутреннем зачете доходов и расходов в рамках целевого строительства.
Что же касается позиции Минфина России по поводу общего убытка по дому в целом, то она известна: в целях налогообложения прибыли, по мнению финансистов, такие убытки не учитываются.
Тем не менее и здесь есть шансы отстоять иную точку зрения – у судей единого мнения по данному вопросу нет.
Например, в приведенном выше постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа № А33-5631/07-Ф02-9138/07 арбитры решили, что убытки от инвестиционной деятельности можно учесть в уменьшение налогооблагаемой прибыли на основании подпункта 20 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ как другие обоснованные расходы. Поскольку статьей 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…» установлено, что под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций– это разновидность инвестиционной деятельности.
Судебные инстанции пришли к следующему заключению. Обществом не были допущены нарушения в обосновании и документальном подтверждении расходов по объектам строительства. Поэтому вывод инспекции о том, что убытки от инвестиционной деятельности не могут быть признаны для целей налогообложения прибыли в соответствии с нормами главы 25 Налогового кодекса РФ, безоснователен.
>|Определением ВАС РФ от 23 мая 2008 г. № 4609/08 в пересмотре данного дела отказано.| 📌 Реклама
Определяем себестоимость помещений
Жигачев Ю. В., методолог группы строительных компаний
Расчет себестоимости отдельных помещений в многоквартирном доме вызывает сложности у бухгалтеров. Особенно если изначально они для продажи не предназначались. Например, в случае, когда уже по окончании основного строительства компания решила надстроить мансарду. Рассмотрим порядок учета для такой ситуации.
Мансардные квартиры
Ситуация следующая. Застройщик построил дом. Бухгалтер собирался распределить затраты поквартирно пропорционально жилой площади. Но выяснилось, что организация еще оформляет в собственность чердачное помещение для дальнейшего строительства мансарды (квартир мансардного типа). Как сформировать себестоимость чердака – так же как и квартир, пропорционально площади? Необходимо ли переводить чердачное помещение в основные средства – на счет 01, если в дальнейшем будет построена мансарда с целью продажи расположенных там квартир? Или оставить на счете 08 и включить себестоимость чердака в себестоимость мансарды?
Права на общее имущество
Для начала следует отметить, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (п. 1, 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Способ расчета
Порядок определения себестоимости отдельного помещения многоквартирного дома является элементом учетной политики застройщика. При этом он должен быть экономически обоснованным. Например, в учетной политике можно предусмотреть, что себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, определяется как отношение стоимости строительства многоквартирного дома к общей площади всех его помещений коммерческого назначения. Под коммерческим назначением здесь понимается любое предполагаемое использование помещения в целях извлечения дохода: передача дольщику, оформление в собственность застройщика, в том числе с целью дальнейшей продажи, и т. д.
Пример 1. Стоимость строительства дома 300 000 000 руб. Общая площадь 25 000 кв. м, в том числе:
– квартир – 15 000 кв. м;
– чердачного помещения – 2000 кв.м;
– подвальных помещений – 3000 кв. м;
– лестничных площадок, лестниц, технических этажей и тому подобных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, – 5000 кв. м.
Нужно сформировать себестоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости.
Вариант I. Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика с целью дальнейшей продажи) только квартиры. Остальное имущество является общим (для коммерческих целей не предназначено).
Тогда себестоимость 1 кв. м помещений коммерческого назначения (в данном случае – только квартир), будет равна 20 000 руб/кв. м (300 000 000 руб. : 15 000 кв. м). Соответственно при продаже квартиры площадью 100 кв. м на затраты в бухгалтерском учете будет списана ее себестоимость в сумме 2 000 000 руб. (100 кв. м x 20 000 руб.).
Вариант II. Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика) квартиры и чердачное помещение. Остальное имущество – общее. Тогда себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, будет равна 17 647,06 руб/кв. м (300 000 000 руб./ (15 000 кв. м + 2000 кв. м)).
Вариант III. Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика для последующей продажи) квартиры, чердачное помещение, части подвалов площадью 2000 кв. м. Остальное имущество – общее. Тогда себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, будет равна 15 789,47 руб/кв. м (300 000 000 руб. / (15 000 кв. м + 2000 кв. м + 2000 кв. м)).
Как видим, вариантов может быть достаточно много. Тот факт, что в приведенном методе определения себестоимости (независимо от конкретного варианта) стоимость строительства не распределяется на общее имущество, смущать не должен. Это не имеет значения. Покажем на примере.
Отражение в учете
Если для строительства мансарды (то есть для реконструкции чердака) производятся работы, стоимость которых можно определить отдельно (в частности, имеется отдельная смета), то стоимость данных работ должна полностью включаться в себестоимость мансардного помещения. И только после завершения реконструкции стоимость мансарды может быть учтена на счете 43 «Готовая продукция», если она предназначена для продажи. Либо – на счетах 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если она относится к основным средствам.
До этого времени учет затрат на строительство дома ведется:
– на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (если дом полностью предназначен для использования в качестве основного средства);
– на счете 20 «Основное производство» (если дом полностью предназначен для продажи);
Порядок определения себестоимости отдельного помещения многоквартирного дома является элементом учетной политикой застройщика (определяется им самостоятельно). При этом установленный порядок должен быть экономически обоснованным.