Сбор ирд и получение разрешение на строительство

Исходно-разрешительная документация на строительство

Исходно разрешительная документация для проектирования представляет собой комплект официальных бумаг или документов, который нужно собрать девелоперу или техзаказчику для того, чтобы компетентные органы российского государства выдали ему разрешение на стройку интересующих его сооружений либо зданий.

Что такое ИРД и зачем оно нужно: общие положения.

Пакет исходно разрешительной документации в общих чертах включает в себя план надела земли, где должно быть указано, как планируется разместить вновь построенное сооружение. Этот участок земли должны размежевать в соответствии с принятыми в российском государстве правовыми нормами. Кроме того, сооружение должно быть описано с позиции технических, а также экономических показателей. Факультативно в этот пакет могут быть включены различные требования либо рекомендации, которые были получены от компетентных государственных учреждений.

Как только подготовка, оформление и сбор входящих в состав ИРД документов завершены, техзаказчик может переходить к проектированию и передать квалифицированным специалистам собранные документы, прикрепив к ним подробное и чёткое техзадание. В итоге будет создан проект будущего сооружения, который критически важен для того, чтобы вы смогли добиться от государства разрешения на строительство интересующего вас недвижимого объекта.

Получение на руки полного перечня бумаг, входящих ИРД, возложено законом в лице Градостроительного кодекса на застройщика или, иными словами, девелопера, который обладает правомочием распоряжаться, как ему необходимо, принадлежащим ему наделом земли. Однако, при желании девелопер может перепоручить рутинные хлопоты техзаказчику, который будет в соответствии с заключённым между ними соглашением выступать в качестве представителя застройщика и отвечать за подготовку и получение полного перечня документов, входящих в исходно разрешительную документацию на строительство будущего недвижимого объекта.

1. Получить одобрение от лица градостроительного совета.

2. Получить постановление, выданное от лица администрации муниципалитета о том, что ему позволено приступать к проектированию.

3. Если понадобится, то защитить собственный проект на так называемых общественных слушаниях.

Исходя из всех возможных описанных здесь сложностей, строительство объекта недвижимости уже не представляется настолько сложной задачей, поскольку она носит только технический характер и требует наличия знаний у строителей и их умелых рук, в то время, как оформление ИРД и его согласование требует от застройщика или техзаказчика решать массу порой непредсказуемых проблем с людьми, например, с госчиновниками или исполнителями, готовящими исходно разрешительную документацию.

Состав исходно разрешительной документации для проектирования недвижимого объекта.

В состав ИРД входят следующие основные документы:

1. Схема планировочной организации земельного участка или, сокращённо, СПОЗУ.

2. Техусловия, которые нужно выполнить для того, чтобы объект мог быть подключён к инфраструктуре инженерного назначения, например, к теплотрассам или канализации.

3. Заключение, выдаваемое комиссией, занимающейся государственной экспертизой строительных проектов.

4. Разрешение, выдаваемое уполномоченными органами государства, на постройку объекта.

5. Градостроительный план участка земли.

6. Различные постановления либо рекомендации, которые выдаются девелоперу от лица администрации муниципалитета.

7. В случае, если роль застройщика в будущей стройке недвижимого объекта играет администрация муниципалитета, то обязательным является наличие в ИРД поручения на разработку проектной документации, выданное главой муниципалитета. Если же роль застройщика играет организация или частное лицо, то необходимо вложить в ИРД заявление о намерениях и отправить его на адрес администрации муниципалитета.

Пожалуй, наиболее важным документом в представленном здесь списке является градостроительный план участка земли, поэтому следует рассмотреть его подробнее. Он представляет собой топосъёмку, которая выполнена в масштабе один к двум тысячам, и включает в себя следующее:

• обозначения уже возведённых объектов, а также тех сооружений, которые будут построены в дальнейшем на этом участке;

• обозначения автодорог и сетей инженерного назначения;

• обозначения объектов, которые подлежат охране и защите по нормам природопользования;

• обозначения сооружений, представляющих собой либо культурную, либо историческую ценность;

• обозначения территорий, которые могут использоваться свободно любым членом общества и т.д.

К плану должно быть приложено обоснование, которое должно в обязательном порядке учитывать генплан, по которому архитектурный либо градостроительный отдел муниципалитета собираются осваивать земли, входящие в состав населённого пункта, а также не игнорировать интересы владельцев прилегающих наделов земли. В итоге после одобрения со стороны совета по градостроительству, действующему в качестве одного из органов власти в муниципалитете, этот план получит так называемое градостроительное заключение, без которого он является недействительным.

Иные документы, входящие в состав ИРД

Авторы, занимающиеся толкованием юридических норм, обычно выделяют следующие группы документов, требуемых для оформления ИРД.

Бумаги, подтверждающие факт нахождения надела земли в собственности либо в аренде

• План, полученный в кадастре, на надел земли.

• Свидетельство, которое подтверждает наличие у предъявителя правомочий собственника на землю;

• Договор, подтверждающий юридический факт купли земли;

• Контракт на инвестиции.

• Документ, доказывающий, что разрешённое назначение надела земли было изменено.

Документация градостроительного характера

1. Бумаги, относящиеся к проблеме территориального планирования.

2. Заключение, в котором описывается то, что надел земли был исследован в установленном нормами права порядке.

3. Если девелопер планирует уничтожить насаждения деревьев, то он должен разработать и представить план, по которому он собирается провести так называемое компенсационное озеленение.

Постановления и рекомендации, которые принимаются администрацией муниципалитета

• Заключение, выдаваемое компетентным органом, который отвечает за защиту памятников в муниципалитете;

• Разрешение, предоставляемое застройщику для того, чтобы законно снести мешающие ему объекты на земельном наделе;

• Бумага, выдаваемая администрацией и позволяющая девелоперу заняться проектированием;

• Протокол, предоставленный застройщику советом по архитектуре;

• Заключение по анализу ландшафта, выдаваемое в тех случаях, когда девелопер намеревается начать стройку на землях, имеющих историческую значимость.

Акты, предоставляемые со стороны надзорных ведомств и служб

1. Акт, оценивающий как санитарную, так и эпидемиологическую обстановку в месте будущего строительства;

2. Требования, выдвинутые со стороны противопожарных служб;

3. Справка от уполномоченных органов, которые занимаются решением вопроса о том, есть ли на участке земли какие-либо интересующие государство полезные ископаемые;

4. Документ, получаемый от органов, которые ведают вопросами экспертизы экологической обстановки;

5. Заключение, которое предоставляет орган государства, занимающийся вопросами окружающей среды и её защиты, а также природопользования.

Источник

Что такое исходно-разрешительная документация на строительство

Что такое исходно-разрешительная документация (ИРД)

Исходно-разрешительная документация — это термин, используемый для обозначения документации, оформляемой в соответствии со статьями 44 — 51 Градостроительного кодекса РФ вплоть до получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрКРФ), а также получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрКРФ).

ИРД — документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства объекта, по запросу застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах лицу.

Другими словами, Градостроительный Кодекс (44 — 51 статьи) содержит исчерпывающий перечень всех документов, получивших название исходно-разрешительных (ИРД). Они дают основание для принятия решения компетентными органами о целесообразности заявленного строительства.

Однако строения бывают разными, и отличия между жилым домом на одну семью и промышленным объектом являются существенными, что не может не сказаться на количестве документов. По этой причине перечень документов на любое строительство может быть разделен на две категории — минимально необходимый и достаточный.

Минимальный перечень ИРД для строительства

Возможны случаи, когда минимально необходимого пакета будет достаточно, но чаще всего состав исходно разрешительная документация на строительство более расширен. В минимально необходимый перечень, согласно ст. 48, раздела 6 Градостроительного Кодекса, входят следующие документы:

Разрешение на строительство выдается только в том случае, если объект будет размещен на земельных участках, использование которых соответствует плану застройки. Исходно разрешительная документация для проектирования позволит лицам, принимающим решение, оценить степень соответствия дома градостроительным планам.

Документы на подключение к коммуникациям, несмотря на их обязательность, подаются в случае, если функционирование объекта без этого невозможно или застройщик планирует подключение к существующим общим сетям, а главное — у него есть такая техническая возможность.

Что входит в полный пакет ИРД

Полный пакет ИРД зависит от характеристик и назначения объекта, целевого и разрешенного использования земли, особенностей размещения участка по отношению к другим объектам и строениям. Эти характеристики могут повлечь за собой сбор документов по выполнению, например, санитарных, природоохранных и противопожарных норм.

Кроме того, возможно наличие региональных особенностей и требований. Однако они не должны противоречить главному нормативу — Градостроительному Кодексу, а точнее, перечисленным выше статьям.

В заключение

Формирование достаточного набора исходно-разрешительной документации для застройщика является жизненно необходимым. Отсутствие или некорректно оформленные документы могут послужить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а здание, построенное без разрешения, не может быть введено в эксплуатацию.

Источник

Исходно разрешительная документация

Любые строительные работы на земельном участке — возведение жилого или нежилого объекта, капитальный ремонт, реконструкция – требуют подтверждения своей законности. Делается это посредством сбора исходно разрешительной документации (сокращенно ИРД) на начальной стадии проработки строительного проекта.

Терминология в общем и частном

В общих чертах исходно разрешительная документация – это комплект взаимосвязанных между собой бумаг разного характера:

На базе этого пакета в дальнейшем будет проводиться проектирование и строительство объекта. Для специалистов ИРД – это в первую очередь проработка исходных данных, которые дают такую информацию как:

Главной целью оформления исходно разрешительной документации является получение разрешения на строительство. Без этой бумаги владелец ЗУ и застройщик не смогут разработать и реализовать проект. Техническое задание также составляется на основе ИРД.

Все вопросы, связанные с получением необходимых бумаг, их составом, а также полномочиями надзорных органов, регулируются Градостроительным Кодексом РФ. Нужная информация размещена в статьях 44-51. Поэтому перед началом строительства рекомендуется их внимательно изучить.

Обобщая приведенную выше информацию, можно сказать, что ИРД – это первое, чем должен заняться застройщик или собственник земли. Нужно учесть, что процесс оформления бумаг крайне сложный и способен растянуться на несколько месяцев. Поэтому заняться вопросами получения исходно разрешительных документов необходимо сразу после общей проработки проекта.

Выдача полномочий на оформление бумаг

ИРД оформляются в несколько этапов, которые нередко затягиваются на неопределенное время из-за необходимости проводить согласование в разных инстанциях. Поэтому для решения вопросов, связанных с документацией, назначается технический заказчик. Он имеет все необходимые полномочия для:

В качестве технического заказчика могут выступать:

Чтобы строительство началось в срок, важен опыт полномочного лица в оформлении исходно разрешительной документации. Благодаря продуманному подходу, реализация проекта начнется в срок, чем будет обеспечена эффективность сделанных инвестиций.

Несколько важных нюансов

Исходно разрешительная документация – это не только первый этап проектирования и строительства, но и база для формирования архитектурно-функциональной концепции или АФК. Она подтверждает соответствие проекта регламентирующим актам и тесно связана с ними. В первую очередь проверяется соответствие:

Если выявлены разногласия между предполагаемым проектом и перечисленными бумагами, то строительство не будет начато. Уполномоченному лицу придется разработать корректировки к документации, согласовать их и обеспечить процедуру внесения.

В процессе получения ИРД нельзя забывать о правовом сопровождении проекта. Параллельно застройщик должен готовить проектную документацию (ее состав определяется видом строительных работ). Такой подход позволит начать строительство без досадных бюрократических проволочек.

Состав ИРД: что нужно знать о документах

Исходно разрешительная документация представляет собой перечень документов который в каждом конкретном случае может незначительно различаться. Рассмотрим общий перечень.

Имущественно-правовая

Без следующего списка подойти к вопросам непосредственного проектирования будет невозможно:

Чаще всего перечисленные бумаги из комплекта ИРД собирают первыми.

Распорядительная

Из состава этой подгруппы технический заказчик может исключить те документы, которые не соответствуют рамкам проекта. Ниже приведен полный список:

Территориальное планирование

Получение этих бумаг требует обращения в органы местного управления. Для запуска строительства понадобятся только отдельные материалы, собранные из следующих документов по списку:

Также технический заказчик должен будет запросить схему транспортного обслуживания и сформировать ГПЗУ.

Геодезическая

В исходно разрешительный пакет входят:

Нередко этот этап сбора ИРД называют самым затратным.

Технические условия

Сюда включены все ТУ, которые будут необходимы для начала строительства:

Исходно разрешительная документация из этой подгруппы представляет собой внушительный пакет, на оформление которого уходит немало времени.

Исходная

Жители Москвы и Московской области в обязательном порядке должны получить еще два вида свидетельств – АГР и АГО. Для остальных технических заказчиков важными являются только техзадание и задание на проектирование.

Ко всем перечисленным подгруппам можно добавить и дополнительную. В нее включены такие вспомогательные документы и материалы как письма, соглашения или, к примеру, заключения экспертов.

Можно ли сократить список?

Полный комплект бумаг за некоторыми поправками в связи со спецификой строительных работ придется собирать, если в планах застройщика есть:

Гораздо проще подготовить пакет при застройке ЗУ малоэтажными домами, предназначенными для проживания одной семьи. В этом случае базу будут представлять:

Если в документы вносились изменения по видам использования земель, то понадобится официальное подтверждение того, что корректировка была закончена. В некоторых ситуациях список может быть незначительно изменен в сторону увеличения.

Источник