Можно ли изменить первоначальную стоимость здания, если в ней были учтены не все затраты?
 |
| jansucko/ Depositphotos.com |
Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ по завершении всех строительных работ на объекте выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию здания предполагает, что объект не требует дополнительных капитальных вложений на доведение его до состояния, пригодного к эксплуатации, и полностью готов к использованию. С этого момента в соответствии с нормами Стандарта «Основные средства» прекращается признание затрат в составе фактически произведенных капитальных вложений, формирующих стоимость объекта основных средств на счете 0 106 01 000. Затраты, понесенные впоследствии при использовании, обслуживании или последующем перемещении объекта основных средств, списываются на расходы текущего периода по счету 0 401 20 000.
Однако на практике случается, что учреждению уже после ввода здания в эксплуатацию предъявляются расходы, образовавшиеся в период строительства. Как быть с такими затратами? Можно ли на них увеличить первоначальную стоимость здания? Ведь изменение балансовой стоимости объекта основных средств после его признания в бухгалтерском учете возможно только в случаях, четко оговоренных Стандартом «Основные средства» и Инструкцией № 157н.
Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться
Появление таких расходов может быть обусловлено разными причинами: от «запоздавших» первичных документов до вынесения судебного решения об оплате обязательств, возникших перед контрагентом в рамках строительства. Причем здесь не имеет значения, кто выступал в роли заказчика при возведении объекта недвижимости: само учреждение или управление/ дирекция капитального строительства, которое по акту передает учреждению и сформированные капвложения, и дополнительные расходы, если таковые возникли. Но есть важный момент: любые расходы, предусмотренные сводным сметным расчетом стоимости строительства объекта должны быть отражены по КВР группы 400 «Капитальные вложения в объекты государственной (муниципальной) собственности»
Чтобы разобраться, возможно ли увеличить первоначальную стоимость объекта недвижимости на сумму затрат, ранее не учтенных при формировании капвложений, рассмотрим несколько ситуаций:
Дополнительные затраты после окончания строительства
Как принимать к учету дополнительные затраты, связанные со строительством
Возможно ли увеличение первоначальной стоимости недвижимости?
Первичные документы, поступившие с опозданием
Отражаем в учете как исправление ошибки. А если речь идет об ошибке прошлых лет, то также необходимо пересмотреть «входящие» остатки в отчетности.
Как исправлять ошибки текущего года и прошлых лет – смотрите здесь.
Кредиторская задолженность, подлежащая оплате на основании решения суда
Такую ситуацию рассматривать как ошибку было бы неверным, так она не соответствует понятию ошибки. Это вновь возникшее обстоятельство. И если предметом рассмотренного судом спора было увеличение контракта на строительство/ реконструкцию, и, следовательно, возникает новый объем обязательств, то оплату задолженности в этом случае оплачиваем по тому же КВР группы 400 «Капитальные вложения. «, что и первоначальные расходы по строительству. Соответственно, эти суммы должны быть учтены на счете 0 106 01 000 «Вложения в основные средства» и в дальнейшем увеличить балансовую стоимость объекта на счете 0 101 01 000.
Отметим, что в ряде случаев капвложения со счета 0 106 01 000 могут списываться на чрезвычайные расходы по счету 0 401 20 273. Однако, на наш взгляд, в данной ситуации и с учетом назначения КОСГУ 273 более обоснованным будет включение указанных расходов в стоимость объекта.
Необоснованное заключение нового контракта на устранение выявленных недостатков
Устранение недоработок, как и доведение объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, должно осуществляться в рамках гарантийных обязательств подрядчика по первичному договору. Поэтому затраты по такому договору никак не могут быть отнесены на КВР группы 400 и, соответственно, на увеличение первоначальной стоимости здания.
Подробно такую ситуацию рассмотрели эксперты Службы Правового консалтинга. Подробности – здесь.
Еще один важный момент в вопросе об увеличении балансовой стоимости недвижимости – налоговая составляющая:
Если при формировании первоначальной стоимости недвижимого имущества были учтены не все затраты в капитальные вложения, то кроме исправления ошибки в бухгалтерском учете потребуется внести исправления в расчет налоговой базы по налогу на имущество и подать уточненные расчеты и уточненную налоговую декларацию за соответствующие отчетные и/или налоговый периоды.
В ситуации, когда изменение первоначальной стоимости отражается в бухгалтерском учете как новое обстоятельство в текущем периоде, из буквального трактования положений НК РФ об определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества следует, что пересчитывать налоговую базу не надо. За налоговую базу принимается остаточная стоимость объекта, сформированная в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике учреждения. Вместе с тем не исключено, что такое решение может вызвать претензии налогового органа и предложение пересчитать налоговую базу за предшествующие периоды и подать «уточненки». Массовой судебной практики по подобным ситуациям нет (Письмо Минфина России от 25 сентября 2020 г. № 02-07-10/84140).
Жители Волгоградской области до 11 сентября 2020 года могут изменить кадастровую стоимость своей недвижимости и земли
Жители Волгоградской области могут узнать новую кадастровую стоимость объектов недвижимости и земельных участков: государственные учреждения в соответствии с федеральным законодательством провели очередную переоценку. В случае, если специалисты что-то упустили из виду, граждане имеют право обратиться в учреждение, которое занималось оценкой кадастровой стоимости, и, подтвердив свою правоту, изменить конечную цифру. Но времени на это уже не так много – до 11 сентября 2020 года.
Федеральное законодательство полномочиями по проведению оценки кадастровой стоимости наделило государственные учреждения. На территории Волгоградской области эти функции возложены на ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки». Последний раз переоценка объектов недвижимости проводилась с 2012 по 2015 годы.
Эксперты отмечают снижение стоимости объектов капитального строительства в среднем на 6%.
Специалисты ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» за два года оценили порядка 1 млн 900 тыс. объектов капитального строительства, около 900 тысяч земель населенных пунктов, сельхозназначения и особо охраняемых территорий. Результаты их работы в настоящее время отражены на федеральном портале Росреестра и на сайте ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки». Любой желающий может узнать новую кадастровую стоимость своих дома, гаража, квартиры или приусадебного участка: достаточно ввести в окна сервисов кадастровый номер объекта недвижимости.
Специалисты ГБУ ВО «Центр ГКО» помогают найти кадастровый номер гражданам и по телефону.
В учреждении пока отвечают на вопросы о кадастровом номере, но ждут и другие обращения: если новая кадастровая стоимость правообладателю кажется некорректной, он может заявить о своем несогласии в учреждение, которое эту сумму определило.
Замечания ждут по адресу: 400012, г. Волгоград, ул. Витимская, 15 А, оф. 50, а также по электронной почте ibti@volbti.ru (с заверенной электронной цифровой подписью). Можно обратиться лично в центр, который находится по адресу: 400012, г. Волгоград, ул. Витимская, 15 А, каб. 7. Время приема граждан: с понедельника по четверг с 08.00 до 17.00 в пятницу – с 08.00 до 16.00. Перерыв – с 12.00 до 13.00. Телефоны – 8(8442) 31-94-26, 8(8442) 31-94-32.
Не успевшим по разным причинам до 11 сентября внести поправки придется оспаривать кадастровую стоимость своей недвижимости в комиссии. Впрочем, на налоги это может еще не повлиять: новая кадастровая стоимость вступит в силу с 1 января 2021 года, а налог с нее граждане начнут платить только в 2022 году.
Изменение в сторону увеличения сметной стоимости госконтркта на строительство
Пп. Б, п.1 ч.1 ст. 95 44-ФЗ гласит: «если по предложению заказчика увеличиваются предусмотренные контрактом количество товара, объем работы или услуги не более чем на десять процентов или уменьшаются предусмотренные контрактом количество поставляемого товара, объем выполняемой работы или оказываемой услуги не более чем на десять процентов. При этом по соглашению сторон допускается изменение с учетом положений бюджетного законодательства Российской Федерации цены контракта пропорционально дополнительному количеству товара, дополнительному объему работы или услуги исходя из установленной в контракте цены единицы товара, работы или услуги, но не более чем на десять процентов цены контракта. При уменьшении предусмотренных контрактом количества товара, объема работы или услуги стороны контракта обязаны уменьшить цену контракта исходя из цены единицы товара, работы или услуги. Цена единицы дополнительно поставляемого товара или цена единицы товара при уменьшении предусмотренного контрактом количества поставляемого товара должна определяться как частное от деления первоначальной цены контракта на предусмотренное в контракте количество такого товара».
Таким образом, более, чем на 10% вверх нельзя увеличивать объем работ..
Подрядчик настаивает на значительном увеличении стоимости одного из объектов строительства. Как обосновать данное увеличение? Можно ли сделать это за счет экономии на других сметных расходах? Если да, то что необходимо для этого сделать?
Александр
Если речь идет про 44-ФЗ, то в таком случае
Статья 95. Изменение, расторжение контракта
1. Изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в следующих случаях:
1) если возможность изменения условий контракта была предусмотрена документацией о закупке и контрактом, а в случае осуществления закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) контрактом:
б) если по предложению заказчика увеличиваются предусмотренные контрактом количество товара, объем работы или услуги не более чем на десять процентов или уменьшаются предусмотренные контрактом количество поставляемого товара, объем выполняемой работы или оказываемой услуги не более чем на десять процентов. При этом по соглашению сторон допускается изменение с учетом положений бюджетного законодательства Российской Федерации цены контракта пропорционально дополнительному количеству товара, дополнительному объему работы или услуги исходя из установленной в контракте цены единицы товара, работы или услуги, но не более чем на десять процентов цены контракта. При уменьшении предусмотренных контрактом количества товара, объема работы или услуги стороны контракта обязаны уменьшить цену контракта исходя из цены единицы товара, работы или услуги. Цена единицы дополнительно поставляемого товара или цена единицы товара при уменьшении предусмотренного контрактом количества поставляемого товара должна определяться как частное от деления первоначальной цены контракта на предусмотренное в контракте количество такого товара;
Во всех остальных случаях(то есть увеличение более чем на 10 %) невозможно.
За исключением случая, предусмотренного пунктом 1.1. статьи 95
Статья 95. Изменение, расторжение контракта
1.1. В 2015 и 2016 годах допускается изменение по соглашению сторон срока исполнения контракта, и (или) цены контракта, и (или) цены единицы товара, работы, услуги, и (или) количества товаров, объема работ, услуг, предусмотренных контрактами (включая государственные контракты, муниципальные контракты, гражданско-правовые договоры бюджетных учреждений на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд заказчиков, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), срок исполнения которых завершается в 2015 и 2016 годах, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом заказчик в ходе исполнения контракта обеспечивает согласование с поставщиком (подрядчиком, исполнителем) новых условий контракта.
Постановление Правительства РФ от 14.03.2016 N 191
«Об утверждении Правил изменения по соглашению сторон срока исполнения контракта, и (или) цены контракта, и (или) цены единицы товара, работы, услуги, и (или) количества товаров, объема работ, услуг, предусмотренных контрактами, срок исполнения которых завершается в 2016 году»
2. Изменение условий контрактов, предусмотренных пунктом 1 настоящих Правил, допускается в пределах доведенных заказчикам объемов финансового обеспечения на принятие и (или) исполнение в 2016 году обязательств по контрактам.
3. Настоящие Правила применяются к контрактам со сроком исполнения свыше 6 месяцев, исполнение которых по независящим от сторон обстоятельствам без изменения их условий невозможно и предметом которых являются:
б) строительство, реконструкция, техническое перевооружение объектов капитального строительства, включая приобретение оборудования, входящего в смету строительства, реконструкции, технического перевооружения, и (или) проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, за исключением научно-методического руководства.
4. Настоящие Правила применяются в отношении контрактов, валютой которых является российский рубль.
5. Изменение условий контракта, предусмотренных пунктом 1 настоящих Правил, оформляется дополнительным соглашением к контракту, основанием для подготовки которого является направленное в адрес заказчика в письменной форме обращение поставщика (подрядчика, исполнителя) с обоснованием невозможности исполнения контракта без изменения его условий в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заказчик не вправе принимать решение об увеличении цены контракта, цены единицы товара, выполняемой работы, оказываемой услуги без обращения поставщика (подрядчика, исполнителя), указанного в абзаце первом настоящего пункта.
6. Заказчик принимает решение о внесении изменений в контракт, исходя:
а) из необходимости исполнения в первоочередном порядке контрактов, предметом которых является поставка товаров, необходимых для нормального жизнеобеспечения граждан (продовольствие, средства для оказания скорой, в том числе скорой специализированной, медицинской помощи в экстренной или неотложной форме, лекарственные средства);
б) из необходимости достижения результатов мероприятий государственных (муниципальных) программ, федеральных целевых программ либо непрограммных направлений деятельности (функций, полномочий) органов государственной власти (органов местного самоуправления), а также принятых в установленном порядке решений о предоставлении средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на осуществление капитальных вложений;
в) из объема фактически исполненных обязательств, предусмотренных контрактом, на дату принятия решения о внесении в него изменений;
г) из утвержденного и доведенного до заказчика объема финансового обеспечения на принятие и (или) исполнение в 2016 году обязательств по контрактам.
7. Заказчик принимает решение о внесении изменений в контракт в срок не более чем 30 дней со дня поступления документов и информации, указанных в абзаце первом пункта 5 настоящих Правил, и направляет поставщику (подрядчику, исполнителю) уведомление о принятом решении.
8. При подготовке дополнительного соглашения к контракту заказчик обеспечивает согласование с поставщиком (подрядчиком, исполнителем) новых условий контракта.
9. Расчет и обоснование изменений условий контракта, указанных в пункте 1 настоящих Правил, оформляется приложением к дополнительному соглашению к контракту, которое является неотъемлемой частью контракта.
10. В дополнительном соглашении к контракту, заключенном в соответствии с настоящими Правилами, не может предусматриваться увеличение количества поставляемого товара, объема выполняемых работ или оказываемых услуг.
11. Изменение срока исполнения контракта осуществляется по соглашению сторон в пределах 2016 года.