2.6 Виды строительных контрактов
Строительный контракт является основным документом, регламентирующим взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса, в значительной степени определяющим эффективность организации строительства.
В индустриально развитых странах мира наиболее часто используется четыре типа строительных контрактов по методам расчета договорной цены на строительную продукцию.
Наиболее распространен «контракт с фиксированной ценой (Lump Sum Coпtract)>,, предусматривающий соглашение на реализацию проекта по некоторой заранее обусловленной цене, независимо от фактической стоимости, в которую подрядчику обошлось строительство объекта.
Этот тип контракта предполагает наличие полной проектной документации на строящийся объект , гарантирует заказчику выполнение проекта в срок в рамках заданной стоимости, но характеризуется высокой степенью риска для подрядчика, который не может предусмотреть всех возможных трудностей в процессе реализации проекта. В результате подрядчик стремится увеличить контрактную цену проекта. Кроме того, проектные решения по объекту к моменту завершения его строительства могут морально устареть. Достоинства и недостатки контракта этого приведены в табл. 2.2.
Контракт типа «цена плюс гонорар (Cost Plus, СР)» устраняет основной недостаток контракта с фиксированной ценой, поскольку предусматривает возмещение заказчиком всех дополнительных затрат подрядчика (в размере обусловленной договором суммы или в виде процента от сметной стоимости объекта). При контрактах этого типа весь риск, связанный с удорожаЮ1ем строительства, перекладывается на заказчика. В соответствии с условиями контракта типа СР строительство объекта начинается до завершения разработки проектно-сметной документации, что сокращает сроки проектироваШ1Я и строительства (табл. 2.3).
Взаимоотношения заказчика и подрядчика, регламентируемые контрактом типа «контракт с гарантированной максимальной ценой (Guaranteed maximum or upset price control)>>, имеют некоторое отличие от контракта СР, предусматривающее гарантии подрядчика не превышать согласованную сметную стоимость объекта.
При этом издержки, превышающие договорную цену, полностью ложатся на подрядчика, а полученная экономия формирует прибыль от результатов его деятельности.
Имеются две разновидности контрактов второго и третьего типа: DB — «desigп — build>> (проектирование — строительство) и СМ — «construction rnanagement>, (управление строительством).
Достоинства и недостатки контракта типа «Lump Sum Contract» (LSC) (с фиксированной ценой)
Достоинства и недостатки контракта типа «Cost — Plus» (СР) (цена плюс)
При первой разновидности заказ•шк заключает контракт с одним генеральным подрядчиком (geпeral coпtractor), который руководит процессами и проектирования, и строительства, привлекая для выполнения отдельных этапов и работ специализированные фирмы.
При второй разновидности создается специальная группа управления проектом в составе представителей заказчика, архитектора, подрядной организации, которая совместно решает все вопросы определения стоимости проекта, выбора места строительства, проектирования, конструктирования и т. п.
Одной из распространенных форм: контрактов, направленных на уменьшение риска в процессе реализации проекта, является форма типа СВ — Construction Bonging, сущность которой состоит в привлечении к участию в строительном контракте фирмы-гаранта, обеспечивающей выполнение работ в полном соответствии с контрактом. Основу контракта этого вида составляет соглашение между заказчиком, подрядчиком и фирмой-гарантом. Подрядная строительная организация, выступающая в роли руководителя проекта, выплачивает фирме-гаранту гонорар в размере от 0,3 до 0,5% сметной стоимосп1 объекта, что приводит к соответствующему увеличению контрактной цены. Однако при этом снижается степень риска подрядной фирмы из-за возможных отклонений в процессе реализации проекта (табл. 2.4).
Достоинства и недостатки контракта типа «Construction Bonding» (СВ)
(строительство под долговые обязательства)
Контракты можно классифицировать также по степени детерминированности (с фиксированной ценой) и в связи с системой реагирования на объективные изменения строительного процесса.
Первые наиболее предпочтительны для заказчика, а вторые — для подрядных строительных фирм. В то же время компенсационные контракты могут снизить остроту противоречий между основными участниками инвестиционного процесса.
› Содержание › 2.6 Виды строительных контрактов
Виды строительных контрактов
Заключение контракта с оферентом, признанным победителем подрядных торгов, является завершающим этапом проведения этих торгов. После получения уведомления победитель подрядных торгов обязан внести второй Гарантийный задаток на расчетный счет заказчика в срок, установленный тендерной документацией или объявленный тендерным комитетом дополнительно.
По способу установления цены контракты можно подразделить на две основные группы: контракты с твердой (паушальной) ценой и контракты с возмещением издержек. Контракт с твердой ценой является соглашением, при котором контрактор обязуется осуществлять производство работ за определенную цену, которая не зависит от изменения затрат на реализацию данного контракта.
Контракт с твердой ценой применяется в тех случаях, когда проект тщательно разработан, работы по нему выполняются в четкой последовательности, подрядчик может осуществлять жесткий контроль за ходом проведения работ и располагает достаточными ресурсами для того, чтобы нести соответствующий риск.
Если заказчиком вносятся какие-либо изменения в работу, порученную подрядчику, то он имеет право согласовать затраты с заказчиком и определить новую цену или потребовать компенсации за дополнительные затраты. Большинство предложенных на торгах строительных контрактов являются контрактами с твердой ценой, поэтому большая часть возникающих проблем, претензий, споров и судебных разбирательств связана именно с внесением изменений в контрактах данного типа. При этом большая доля риска подрядчика не означает полного снятия риска с заказчика.
Контракты с возмещением издержек предполагают возмещение подрядчику заказчиком части затрат, связанных с выполнением проекта.
Возмещение может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые согласно положениям контракта относятся к возмещаемым.
Этот тип контракта позволяет начать строительство объекта еще до того, как подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся возникающие в процессе строительства изменения.
Наиболее распространенные виды контрактов с возмещением издержек следующие:
• контракт с фиксированной ценой единицы продукции;
• контракт с ценой, равной фактическим затратам, и фиксированным процентом от затрат (постоянная относительная прибыль);
• контракт с ценой, равной фактическим затратам, и фиксированной доплатой (постоянная абсолютная прибыль);
• контракт с ценой, равной фактическим затратам, и переменным процентом (переменная относительная прибыль);
• контракт с определением цены по окончательным фактическим затратам;
• контракт с гарантированными максимальными выплатами.
В строительстве характерной особенностью является то, что значительная часть работ производится «под землей» (забивка свай, прокладка тоннелей, сооружение фундаментов и т.п.). Поэтому как бы тщательно не исследовались (на стадии проектирования) условия строительства различных зданий и сооружений, все равно довольно трудно заранее произвести точные расчеты, пока не начнется фактическое выполнение работ по контракту.
В этой связи возникает необходимость в специальной форме контракта, которая обеспечила бы его гибкость и возможность измерять объем работ в процессе их выполнения.
Такой формой контракта, наиболее распространенной в мировой практике, является контракт с фиксированной ценой единицы продукции, например за кубический метр кирпичной кладки.
Контракты с возмещением издержек принимаются в следующих случаях:
• если проект недостаточно разработан для того, чтобы определить его твердую цену (как правило, это происходит при неполной готовности проектно-сметной документации);
• при реализации крупного проекта, когда заказчик хочет осуществлять оперативный контроль за ходом выполнения работ;
• когда заказчик собирается осуществлять более жесткий контроль за выбором поставщиков и субподрядчиков;
• если особенности проекта, в том числе его цена, не дают заинтересованности подрядчику в принятии на себя дополнительного риска.
В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта и распределения ответственности между ними можно выделить следующие типы контрактов:
• традиционные, представляющие собой соглашение между заказчиком и генеральным подрядчиком о строительстве объекта по законченному проекту;
• проектно-строительные, предусматривающие ответственность подрядчика за проектирование и строительство;
• выполнение работ «под ключ», предусматривающее полную ответственность генподрядчика за ввод объектов в эксплуатацию;
• управленческо-строительные, связанные с участием менеджера проекта, который берет на себя функции управления совмещенными во времени стадиями проектирования и строительства, оставляя заказчику основную обязанность поиска на основе торгов подрядчиков и заключения с ними контрактов
Дата добавления: 2014-01-04 ; Просмотров: 4635 ; Нарушение авторских прав?
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Виды строительных контрактов
Заключение контракта с оферентом, признанным победителем подрядных торгов, является завершающим этапом проведения этих торгов. После получения уведомления победитель подрядных торгов обязан внести второй Гарантийный задаток на расчетный счет заказчика в срок, установленный тендерной документацией или объявленный тендерным комитетом дополнительно.
По способу установления цены контракты можно подразделить на две основные группы: контракты с твердой (паушальной) ценой и контракты с возмещением издержек. Контракт с твердой ценой является соглашением, при котором контрактор обязуется осуществлять производство работ за определенную цену, которая не зависит от изменения затрат на реализацию данного контракта.
Контракт с твердой ценой применяется в тех случаях, когда проект тщательно разработан, работы по нему выполняются в четкой последовательности, подрядчик может осуществлять жесткий контроль за ходом проведения работ и располагает достаточными ресурсами для того, чтобы нести соответствующий риск.
Если заказчиком вносятся какие-либо изменения в работу, порученную подрядчику, то он имеет право согласовать затраты с заказчиком и определить новую цену или потребовать компенсации за дополнительные затраты. Большинство предложенных на торгах строительных контрактов являются контрактами с твердой ценой, поэтому большая часть возникающих проблем, претензий, споров и судебных разбирательств связана именно с внесением изменений в контрактах данного типа. При этом большая доля риска подрядчика не означает полного снятия риска с заказчика.
Контракты с возмещением издержек предполагают возмещение подрядчику заказчиком части затрат, связанных с выполнением проекта.
Возмещение может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые согласно положениям контракта относятся к возмещаемым.
Этот тип контракта позволяет начать строительство объекта еще до того, как подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся возникающие в процессе строительства изменения.
Наиболее распространенные виды контрактов с возмещением издержек следующие:
• контракт с фиксированной ценой единицы продукции;
• контракт с ценой, равной фактическим затратам, и фиксированным процентом от затрат (постоянная относительная прибыль);
• контракт с ценой, равной фактическим затратам, и фиксированной доплатой (постоянная абсолютная прибыль);
• контракт с ценой, равной фактическим затратам, и переменным процентом (переменная относительная прибыль);
• контракт с определением цены по окончательным фактическим затратам;
• контракт с гарантированными максимальными выплатами.
В строительстве характерной особенностью является то, что значительная часть работ производится «под землей» (забивка свай, прокладка тоннелей, сооружение фундаментов и т.п.). Поэтому как бы тщательно не исследовались (на стадии проектирования) условия строительства различных зданий и сооружений, все равно довольно трудно заранее произвести точные расчеты, пока не начнется фактическое выполнение работ по контракту.
В этой связи возникает необходимость в специальной форме контракта, которая обеспечила бы его гибкость и возможность измерять объем работ в процессе их выполнения.
Такой формой контракта, наиболее распространенной в мировой практике, является контракт с фиксированной ценой единицы продукции, например за кубический метр кирпичной кладки.
Контракты с возмещением издержек принимаются в следующих случаях:
• если проект недостаточно разработан для того, чтобы определить его твердую цену (как правило, это происходит при неполной готовности проектно-сметной документации);
• при реализации крупного проекта, когда заказчик хочет осуществлять оперативный контроль за ходом выполнения работ;
• когда заказчик собирается осуществлять более жесткий контроль за выбором поставщиков и субподрядчиков;
• если особенности проекта, в том числе его цена, не дают заинтересованности подрядчику в принятии на себя дополнительного риска.
В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта и распределения ответственности между ними можно выделить следующие типы контрактов:
• традиционные, представляющие собой соглашение между заказчиком и генеральным подрядчиком о строительстве объекта по законченному проекту;
• проектно-строительные, предусматривающие ответственность подрядчика за проектирование и строительство;
• выполнение работ «под ключ», предусматривающее полную ответственность генподрядчика за ввод объектов в эксплуатацию;
• управленческо-строительные, связанные с участием менеджера проекта, который берет на себя функции управления совмещенными во времени стадиями проектирования и строительства, оставляя заказчику основную обязанность поиска на основе торгов подрядчиков и заключения с ними контрактов