Возмещение застройщику затрат на строительство дома

Как получить денежную компенсацию, если застройщик задерживает сдачу дома? Рассказываем на реальном примере

Часто люди покупают квартиру на стадии строительства. Так можно приобрести жилье на более выгодных условиях, да и выбор больше, ведь вы будете одним из первых покупателей.

Однако есть риск, что квартира не будет сдана в назначенный срок или строительство превратится в долгострой. Нарушение сроков происходит довольно часто. Причины тут могут быть самые разные, и сдачу дома могут задерживать даже крупные и надежные застройщики.

При заключении договора участия в долевом строительстве (а именно так происходит покупка квартиры на стадии строительства) всегда имейте в виду, что срок могут задержать. А если это произошло, собирайте документы для суда, чтобы получить денежную компенсацию за срыв сроков.

Стоит ли обращаться в суд, если застройщик задержал сдачу дома?

Стоит. Ведь в этом случае вы можете получить хорошую сумму, которая с лихвой компенсирует ваши нравственные страдания.

Ваши отношения в данном случае подпадают под действие Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).

Согласно п. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации , действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

А статья 13 Закона «О защите прав потребителей» говорит о том, что суд при удовлетворении требований потребителя взыскивает с продавца штраф в размере пятьдесят процентов от присужденной суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке.

Это значит, что если застройщик не удовлетворит вашу претензию о выплате неустойки, то суд может взыскать с него еще и штраф. Конечно, если претензию вы вообще написали.

Даже если срок сдачи был задержан всего на пару месяцев, неустойка получится немаленькая. Поэтому при подобных ситуациях стоит найти юриста для защиты ваших интересов либо самостоятельно готовиться к суду.

Судебные расходы, в том числе и расходы на юриста, будут взысканы с ответчика при удовлетворении требований. Поэтому целесообразно обратиться к специалисту.

Как рассматриваются подобные дела. Пример из практики

Супруги Ф. и Ш. решили инвестировать денежные средства в квартиры, чтобы потом с их помощью реализовать бизнес-проект. Они заключили с надежным застройщиком договоры участия в долевом строительстве и рассчитывали получить два помещения к определенному сроку. Договоры были заключены на стадии котлована, что обеспечило достаточно низкую цену.

Строительные работы были начаты вовремя и шли полным ходом. Но за несколько месяцев до предполагаемого срока сдачи дома, застройщик заявил о проблемах с подключением здания к коммуникациям. Это привело к срыву сроков на 3 месяца.

Супруги были недовольны сложившейся ситуацией, поэтому обратились в нашу юридическую компанию.

1.Юристы внимательно изучили все документы и выяснили, что застройщик официально не уведомлял дольщиков о переносе сроков сдачи жилья. Это давало основание требовать выплаты неустойки и штрафа.

2.Застройщику были направлены досудебные претензии по каждому из договоров, с предложением добровольно удовлетворить требования супругов.

3.Застройщик оставил претензии без внимания. В связи с этим исковые заявления с требованием о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда и судебных расходов были направлены в суд. К исковому заявлению были приложены копии всех необходимых документов, подтверждающих требования, и расчет неустойки.

4.Рассмотрев исковое заявление и представленные доказательства, суд вынес решение об удовлетворении требований. При том, что просрочка была небольшая, а суммы очень крупные, суд, руководствуясь принципом разумности, уменьшил размер взыскиваемых сумм. Так неустойка была взыскана в размере 60% от заявленной суммы, что является нормальной практикой в судах.

5.После вступления решений в силу, юристы получили исполнительные листы и направили их в банк, где у застройщика был расчетный счет. В течение 5 дней денежные средства были перечислены супругам.

В итоге, супруги получили почти 400 тысяч за то, что дом был сдан на три месяца позже.

Бывает, что застройщики добровольно удовлетворяют требования о выплате неустойки. Как правило, в данном случае неустойка перечисляется не в полном объеме. Но учитывайте тот факт, что и суд обычно удовлетворяет требования частично.

А если застройщик отказывается платить неустойку, собирайте документы и идите в суд. При правильной подготовке вы достаточно легко получите денежную компенсацию за срыв сроков сдачи объекта строительства.

Источник

Налоговые обязательства по НДС у застройщика, осуществляющего строительство многоквартирного дома

Вопрос: Общество планирует осуществлять строительство многоквартирных домов за счет средств участников долевого строительства на земельном участке, находящемся в собственности Общества.

Какой порядок обложения НДС операций, возникающих в рамках указанной деятельности?

Ответ: В главе 21 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) отсутствуют специальные нормы, регламентирующие порядок налогообложения денежных средств, поступающих застройщику от участников долевого строительства.

Минфин РФ в разъяснениях по данному вопросу выделяет три различных объекта обложения НДС:

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство;

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства на оплату услуг застройщика;

— экономия застройщика (превышение суммы денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, над фактическими затратами по переданной части объекта недвижимости).

По мнению Минфина РФ, порядок налогообложения зависит от того, осуществляет ли застройщик (полностью или частично) строительство многоквартирного дома собственными силами, или нет.

1. Строительство полностью осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика.

1.1. Возмещение затрат на строительство.

В этом случае денежные средства, поступающие от дольщиков в порядке возмещения затрат на строительство, в налоговую базу по НДС не включаются на основании пп.2 п.1 статьи 162 НК РФ (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).

При этом суммы «входного» НДС, предъявленного застройщику подрядными организациями и поставщиками материальных ресурсов, использованных при строительстве, вычету не подлежат, поскольку используются для осуществления необлагаемых операций (письмо Минфина РФ от 15.03.2012 № 03-07-10/05).

1.2. Оплата услуг застройщика.

Налогообложение денежных средств, поступающих от дольщиков в оплату услуг застройщика, зависит от того, будет ли застройщик применять льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ или нет.

В соответствии с указанной нормой от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Следовательно, если застройщик применяет данную льготу, денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, НДС не облагаются. Соответственно, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится.

Застройщик на основании п.5 статьи 149 НК РФ вправе отказаться от применения указанной льготы. В случае отказа от льготы денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, облагаются НДС на общих основаниях. При этом вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика также производится в общем порядке.

1.3. Экономия застройщика.

Обложение экономии застройщика налогом на добавленную стоимость Минфин РФ ставит в зависимость от применения льготы/отказа от льготы в отношении услуг застройщика.

Если застройщик применяет льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, и не включает в налоговую базу по НДС денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, то и сумма экономии НДС не облагается (письма Минфина РФ от 29.07.2011 № 03-07-07/43, от 21.03.2011 № 03-07-10/06 и другие).

Если же застройщик отказался от применения вышеназванной льготы, то данный отказ распространяется и на сумму экономии: «если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость» (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).

2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома собственными силами (полностью или частично).

2.1. Возмещение затрат на строительство.

В этом случае Минфин РФ не признает инвестиционный характер денежных средств, поступающих от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство многоквартирного дома, и классифицирует их как оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ. Указанные денежные средства у застройщика облагаются НДС в общеустановленном порядке. Соответственно, суммы НДС, предъявленные застройщику по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства, принимаются к вычету на общих основаниях (письма Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17, от 07.07.2009 № 03-07-10/10).

Следует отметить, что в арбитражной практике имеются судебные решения, в которых судьи не поддержали приведенную выше позицию Минфина РФ. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 по делу № Ф08-5777/2008 суд указал, что налоговая инспекция ошибочно квалифицировала денежные средства, получаемые обществом от участников долевого строительства в качестве целевого финансирования строительства жилого дома, как авансы за реализацию работ. Данные выплаты независимо от способа осуществления строительства (подрядного или хозяйственного) являются инвестициями, поэтому не подлежат включению в налогооблагаемую базу по налогу на добавленную стоимость.

Вместе с тем имеются судебные решения, в которых суд пришел к противоположному выводу: денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2008 по делу № А79-7444/2007).

Таким образом, в арбитражной практике не сформировался единый подход по данному вопросу. В связи с этим предположить исход судебного спора с налоговым органом не представляется возможным.

2.2. Оплата услуг застройщика.

Минфин РФ не ставит в зависимость применение льготы, установленной пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, от способа строительства многоквартирного дома. Как и в случае осуществления строительства силами исключительно подрядных организаций, так и в случае выполнения строительно-монтажных работ собственными силами, застройщик имеет право воспользоваться данной льготой (письмо Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17).

По мнению Минфина РФ, высказанном в приведенном письме, для применения льготы не имеет значения, выделено вознаграждение застройщика в договоре участия в долевом строительстве или нет. Но в этом случае организация сможет определить сумму вознаграждения только по окончании строительства. Высока вероятность, что налоговый орган будет настаивать на том, что в момент получения все денежные средства, поступившие от дольщиков, должны облагаться НДС в полном объеме, а в последствии осуществляется пересчет налоговых обязательств.

Во избежание налогового спора и дополнительной налоговой нагрузки рекомендуем выделять сумму вознаграждения застройщика в договоре.

Если застройщик применяет данную льготу, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится. Если же застройщик отказывается от льготы, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика производится в общем порядке.

Для наглядности обобщим вышесказанное в таблице:

Застройщик участвует в строительстве собственными силами

Застройщик не участвует в строительстве собственными силами

Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК

Не применяет льготу

Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК

Не применяет льготу

В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие от дольщиков в счет возмещения расходов на строительство:

— начисляется НДС с аванса в части суммы, поступившей в счет оплаты строительства;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации строительных работ; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Все денежные средства, полученные от дольщиков, в полном объеме включаются в налоговую базу по НДС:

— начисляется НДС со всей суммы поступившей предоплаты;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации строительных работ и услуг застройщика; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Полученные от дольщиков денежные средства в полном объеме не включаются в налоговую базу по НДС

В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие в оплату услуг застройщика, и полученная экономия:

— начисляется НДС с аванса в части оплаты вознаграждения;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации услуг застройщика и суммы экономии; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Принимается к вычету НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве

НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика принимается к вычету в общем порядке

НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика к вычету не предъявляется

Принимается к вычету НДС по расходам на содержание застройщика

Источник