Строительство в зоне регулирования застройки

Статья 56. Границы и режимы использования зоны регулирования застройки объектов культурного наследия

Статья 56. Границы и режимы использования зоны регулирования застройки объектов культурного наследия

Зона регулирования застройки является территорией, в пределах которой устанавливается регламент использования земель, виды разрешенного использования земель, регламент, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений и предельные параметры разрешенного строительства. Зона регулирования застройки устанавливает ограничения на строительство всех видов и обеспечивает сохранение общей композиционной роли памятника в городском ландшафте и характерные панорамы. Регламент градостроительного регулирования застройки реализуется методами реконструкции и нового строительства с регулированием разрешенных видов использования земельных участков в пределах зон регулирования застройки, регулирования высотных и габаритных параметров, характера завершения и типа покрытия объектов капитального строительства в секторах обзора и лучах видимости памятников. Градостроительный регламент в отношении зоны регулирования застройки определяет параметры нового строительства и реконструкции на основе историко-культурных исследований и визуально-пространственного анализа, предусматривает сохранение характерных исторических панорам и визуального бассейна памятника, а также соблюдение общего композиционно-масштабного соответствия новых зданий и сооружений характеру сложившихся исторических ансамблей городских улиц и площадей.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2008 г. N 315 «Об утверждении положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» режим использования земель и градостроительный регламент в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются с учетом следующих требований:

а) ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;

б) ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;

в) сохранение исторически сложившихся границ земельных участков, в том числе ограничение их изменения при проведении землеустройства, а также разделения земельных участков;

г) обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;

д) ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе запрет или ограничение размещения рекламы, вывесок, построек и объектов (автостоянок, временных построек, киосков, навесов и т.п.), а также регулирование проведения работ по озеленению;

е) обеспечение пожарной безопасности объекта культурного наследия и его защиты от динамических воздействий;

ж) сохранение гидрогеологических и экологических условий, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия;

з) обеспечение сохранности всех исторически ценных градоформирующих объектов;

и) иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник

Зоны с особыми условиями землепользования, или Где нельзя строить жилье

Краткое содержание:

С 4 августа 2018 г. в земельном и градостроительном законодательстве произошли революционные изменения в сфере регулирования особых территорий, в границах которых существуют специальные градостроительные правила. Речь идет о зонах с особыми условиями использования территорий – ЗОУИТ. До внесения изменений, о которых речь пойдет дальше, регулирование таких зон осуществлялось разрозненно, единых требований не существовало.

Что говорит закон

Если земельный участок находится в такой зоне, то к его использованию применяются определенные ограничения, самое неприятное из которых – запрет на строительство.

Очевидно, что о таком существенном ограничении права собственности владелец участка либо его потенциальный покупатель должен иметь информацию.

Наиболее распространенными из ЗОУИТ являются охранные зоны ЛЭП, газо-и нефтепроводов, линий и сооружений связи, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, защитные зоны и зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, приаэродромные территории, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы (полный перечень содержится в ст. 105 Земельного кодекса РФ).

Необходимо отметить, что в указанный выше перечень не вошли такие зоны с особыми условиями землепользования, как территории объектов культурного наследия, в числе которых стоит особо выделить территорию достопримечательного места, и особо охраняемые природные территории.

Указанные зоны могут достигать площади в десятки гектар, в пределах которых действуют особо жесткие ограничения. Об указанных зонах я планирую сделать отдельную статью.

Земельный кодекс и ранее содержал нормы о необходимости регистрации ЗОУИТ в Едином государственном реестре недвижимости, но до сих пор существуют зоны, в пределах которых использование земельных участков для жилищного строительства становится невозможным, а сведений о соответствующих ограничениях в ЕГРН как не было, так и нет, застройщики же сталкиваются с вдруг появившимися препятствиями при получении необходимых разрешений на строительство, регистрации права собственности на построенный объект или, что того хуже, с исковым требованием о сносе самовольной постройки.

Как же происходит регулирование ЗОУИТ по новым правилам?

Теперь новая зона или изменение старой считаются установленными исключительно со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах такой зоны, должны быть уведомлены Росреестром о факте ее установления.

Со дня установления ЗОУИТ любое строительство или реконструкция, не соответствующие ограничениям землепользования, осуществляться не могут. В течение 3 лет со дня установления ЗОУИТ собственник объекта, возведенного до этой даты, параметры которого не соответствуют ограничениям, должен будет привести их в соответствие с разрешенным использованием путем сноса или реконструкции здания с возмещением соответствующих убытков.

Что касается ЗОУИТ, установленных до 4 августа 2018 г., то они считаются установленными, а сведения о них должны быть внесены в единый реестр недвижимости до 1 января 2022 г.

Если же такая «старая» зона налагает некие ограничения, а постройка, находящаяся в ее границах, не соответствует таким ограничениям, то обязанность у правообладателя по приведению ее в соответствие возникнет только в случае получения соответствующего уведомления (порядок направления такого уведомления еще не определен).

Происходить это будет в случаях, если ограничения ЗОУИТ были установлены в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полетов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона.

Рекомендации

Приобретая земельный участок, помимо правил землепользования и застройки и выписки из ЕГРН, обязательно ознакомьтесь с окружающей участок местностью на предмет выявления различного рода объектов, в связи с наличием которых может быть установлена та или иная особая зона.

Как согласовывать строительство жилого или садового дома в 2019 году, было описано в моей предыдущей статье, с которой можно ознакомиться по следующей ссылке.

Источник

Линия регулирования застройки земельного участка – границы места для будущего капитального строения

Содержание

От большого – к малому: от материалов планирования территорий поселений – к линиям регулирования застройки участка

Вопросы регулирования застройки территорий городских и сельских поселений – тема многих статей в Градостроительном кодексе РФ. В них установлены градостроительные требования к строительству капитальных объектов, начиная со стадии предоставления земли.

На основе положений Кодекса разрабатывается градостроительная документация поселений, определяющая перспективы их развития, текущие задачи по использованию и застройке территорий:

Сведения и материалы этих документов сублимируются в «главном навигаторе» застройки земельных участков – ГПЗУ, содержащем необходимую информацию для собственников, планирующих застройку участка или реконструкцию ранее возведённого объекта:

Линии градостроительных ограничений – «инструменты управления» строительством

Застройщикам ЗУ, готовящимся к строительству, приходится учитывать многие требования, главная суть которых изложена в ГПЗУ. Можно, конечно, изучать, делать соответствующие выводы, знакомясь со строительными нормами и правилами. Это очень полезное занятие, но долгое и трудоёмкое.

Совершенным источником информации был и остаётся ГПЗУ. В нём, кроме правовых сведений об участке, координатах поворотных точек, его территориальной зоне, установленном градостроительном регламенте, параметрах строительства, есть данные о линиях градостроительных ограничений. Они изображаются в чертеже ГПЗУ – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка. Эти линии можно образно назвать «инструментами управления» строительством:

б) линии регулирования застройки (ЛРЗ).

Разъяснение роли ЛРЗ дано с Своде правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2016 – пункт 3.18) и в ГрК РФ (подпункт 3 пункта 6 статьи 43)

Должны также соблюдаться требования по дистанциям между жилым домом и хозяйственными постройками, соответствующие санитарно-бытовым и противопожарным условиям (подробности здесь).

Линии регулирования застройки – вид градостроительных ограничений в застройке участков, связанный одновременно как с красными линиями, так и с отступами от них:

В чертеже ГПЗУ линия регулирования застройки земельного участка выделяет место под фундамент – как допустимое расположение будущего объекта капитального строительства (ОКС).

Различия красных линий и ЛРЗ

Красная линия и линия регулирования застройки – не одно и то же. Эти линии совпадают не всегда. Данное обстоятельство – итог, следующий из функционального назначения каждой из линий.

1. Роль красной линии

Функция КЛ – отделение в градостроительных планах поселений публичных зон и территорий, отведённых под линейные объекты, от участков, предназначенных под строительство. Если красная линия пересекает ЗУ, это значит, что она «создаёт коридор», по которому на участке проходят:

2. Роль линии регулирования застройки

ЛРЗ земельного участка, в отличие от КЛ, решает другие задачи:

«Пятно застройки» на плане изображается в виде контура той части участка, что отведена под строительство. Это место для фундамента будущего строения. Невозможно самостоятельно определить расположение и размеры пятна. Общую площадь строения (дома) собственник может выбрать сам, но учесть правила об отступе от границ и отметок межевания ему будет трудновато. Они устанавливаются органом власти и фиксируются в соответствующих документах, в том числе в чертеже ГПЗУ.

линия отступа строений от границ ЗУ совмещается с линией регулирования застройки участка.

В ситуациях, противоположных перечисленным выше, ЛРЗ обрисует контур «пятна застройки»

Ответственность за пересечение ЛРЗ

Пересечение установленной линии регулирования застройки земельного участка (выступы построек за её пределы, то есть за границы той территории, что была отведена под «пятно застройки») классифицируется как нарушение «пятна застройки», выделенного на участке в соответствии с градостроительным регламентом. В регистрации строения, возведённого с нарушением ЛРЗ, будет оказано, ведь для его постановки на кадастровый учёт требуется технический план, который продемонстрирует допущенные огрехи.

Установлена ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности:

Кроме этого, административная ответственность за нарушение требований законодательства РФ при градостроительной деятельности предусмотрена и законами субъектов Российской Федерации.

Нарушение строительных норм и правил при пересечении ЛРЗ всегда влечёт за собой негативные последствия:

Наказание устанавливается только судом.

Пример ГПЗУ с красной линией и местом допустимого размещения объекта капитального строительства

Резюме

Уточнение расположения «пятна постройки», заключённого внутри ЛРЗ, – один из главных моментов, на который застройщику нужно обратить внимание при подготовке к строительству. Пятно означает не только место, но и площадь участка под фундаментом строения – с учётом красных линий, с возможностью определить расстояние отступа, с гарантией соблюдения строительных норм и правил.

Источник