Возмещение затрат на коммунальные услуги при строительстве

Возмещение затрат на коммунальные услуги при строительстве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Бюджетное учреждение заключает со строительной компанией (подрядчик, осуществляет строительство на территории учреждения, для которого выделен отдельный счетчик) договор о возмещении расходов по оплате электроэнергии.
По каким кодам бюджетной классификации следует отражать возмещение расходов по оплате электроэнергии?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Возмещении расходов по оплате электроэнергии со строительной компанией — подрядчиком, осуществляющей строительство на территории учреждения, следует отражать по подстатье 134 «Доходы от компенсации затрат» КОСГУ и статье 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ), компенсаций затрат» аналитической группы подвида доходов бюджетов.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 2 ст. 747 ГК РФ заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, обеспечивать подрядчика временной подводкой сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги. При этом оплата предоставленных заказчиком услуг осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда (п. 3 ст. 747 ГК РФ).
Статья 747 ГК РФ устанавливает, что обязанность подрядчика компенсировать расходы по электроэнергии, понесенные заказчиком, возникает только в случаях, предусмотренных договором. При этом в случае, если условиями договора предусмотрена обязанность подрядчика компенсировать расходы заказчика на оплату потребленной в ходе проведения работ электроэнергии, в договоре должны быть согласованы порядок и условия такой компенсации.
Соглашение о возмещении подрядчиком расходов заказчика на оплату электроэнергии суды квалифицируют как составную часть договора строительного подряда. В связи с этим признается невозможным применение к отношениям сторон в этой части норм параграфа 6 главы 30 ГК РФ об энергоснабжении (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009 N 09АП-23221/2009). В частности, лицо, потребляющее электроэнергию в связи с исполнением гражданско-правового договора, не является субабонентом.
То есть договор на услуги о возмещении расходов по оплате электроэнергии со строительной компанией не может быть квалифицирован:
— ни как договор на оказание услуг, доходы по которому отражаются по подстатье 131 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» КОСГУ(пп. 9.3.1 Порядка N 209н),
— ни как договор о возмещения затрат (расходов), понесенных в связи с содержанием имущества, находящегося в аренде, в безвозмездном пользовании в соответствии с договором аренды (имущественного найма) или договором безвозмездного пользования, признаваемого в целях бухгалтерского учета объектом учета аренды, доходы по которому отражаются по подстатье 135 «Доходы по условным арендным платежам» КОСГУ (пп. 9.3.5 Порядка N 209н).
Доходы от компенсации затрат, в том числе возмещение затрат по содержанию имущества, находящегося в пользовании, вне договора аренды (безвозмездного пользования) и прочие доходы от компенсации затрат, относятся на подстатью 134 «Доходы от компенсации затрат» КОСГУ (пп. 9.3.4 Порядка N 209н).
При этом доходы от компенсации затрат относятся на статью 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ), компенсаций затрат» аналитической группы подвида доходов бюджетов (п. 12.1.3 Порядка N 85н).
Таким образом, возмещение расходов по оплате электроэнергии со строительной компанией — подрядчиком, осуществляющей строительство на территории учреждения, следует отражать по подстатье 134 «Доходы от компенсации затрат» КОСГУ и статье 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ), компенсаций затрат» аналитической группы подвида доходов бюджетов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Определитель КОСГУ для сложных ситуаций (раздел «Доходы от оказания платных услуг, компенсаций затрат, реализации готовой продукции и товаров») (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
советник государственной гражданской службы 1 класса Левина Ольга

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Компенсация коммунальных расходов: руководство для арендодателя

В условиях, когда организация сдает в аренду часть своих площадей, она же (вместо арендатора) производит расчеты с поставщиками коммунальных и других услуг, необходимых для обеспечения деятельности учреждения. Как правило, порядок возмещения арендаторами части ком­мунальных платежей оговаривают отдельно. О том, как арендода­телю правильно оформить, учесть суммы возмещения коммуналь­ных платежей и какие налоги заплатить, читайте далее.

Компенсацию арендатором комму­нальных платежей, платы за услуги свя­зи можно оформить одним из следующи­х способов:

1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фикси­рованной и переменной частей, что со­ответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы мо­жет включать платежи, величина кото­рых основывается на расходах, поне­сенных арендодателем в связи с имуще­ством, сданным в аренду. В такой фор­ме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуще­ству. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.

2. Предусмотреть компенсацию в от­дельном договоре сверх фиксирован­ной суммы арендной платы, установ­ленной договором аренды.

Важно запомнить

Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.

Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, под­лежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:

·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;

·пропорционально занимаемым арендатором площадям;

·пропорционально мощности при­боров, установленных на арендо­ванных площадях.

Арендодатель перечисляет постав­щикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, воз­мещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверж­дающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.

Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмеще­нию платы за коммуналь­ные услуги и услуги связи приведен в журнале.

Операции по передаче электро­энергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей нало­гообложения НДС, поскольку арен­додатель сам не оказывает (не произ­водит) услуги.

На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей органи­зации является арендодатель, с кото­рым заключен договор энергоснабже­ния. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на ба­лансе которого числится объект, по­требляющий энергию. Кроме того, со­гласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 арен­додатель не может являться энерго-снабжающей организацией для аренда­тора, поскольку сам в качестве абонен­та получает электроэнергию для снаб­жения здания у этой организации.

Важно запомнить

Поскольку правила договора энергоснаб­жения применяются к отношениям, связан­ным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установле­но законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендода­тель не является снабжающей организацией. Поэтому операции по поставке (отпуску) любых коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг) и, как следствие, объектом налогооб­ложения НДС.

Таким образом, арендодатель факти­чески осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, ока­зывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.

Следовательно, арендодатель не дол­жен выставлять арендатору счета-фак­туры на суммы потребляемых им ком­мунальных услуг. Арендатор компенси­рует стоимость потребленных услуг с учетом НДС. При получении счетов-фактур от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вы­чету только ту сумму НДС, которая бу­дет приходиться на услуги, потреблен­ные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в пись­ме Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52.

Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации комму­нальных платежей, поступивших арен­додателю от арендатора, является неод­нозначным.

По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответ­ствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009

№ 03-03-05/47, от 27.12.2007 № 03-03­06/4/158). Расходы учреждения по опла­те коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях на­логообложения прибыли.

Анализ арбитражной практики по­зволяет сделать вывод о том, что пози­ция Минфина России не является бес­спорной (см. постановление ФАС Во­сточно-Сибирского округа от 21.03.2007 № А74-3165/06-Ф02-1481/07).

ВАС РФ в своем Определении от 29.01.2008 № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате ком­мунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арен­додателя. В данном случае компенсиру­ются расходы по содержанию и исполь­зованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расхо­дами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических вы­год, т. к. компенсируются арендатором.

По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приво­дит к увеличению доходов арендодате­ля, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и опла­та коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на при­быль, т. к. фактически является расхо­дами арендатора.

Однако если учреждение примет ре­шение не включать в состав внереали­зационных доходов суммы компенса­ции коммунальных платежей, получен­ные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникнове­ния споров с налоговым органом.

Источник

Возмещение расходов застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию с момента ввода МКД в эксплуатацию и до передачи участнику

Довольно распространенным в Договорах участия в долевом строительстве МКД является условие (сформулированное как обязанность Участника долевого строительства) о возмещении Участником Застройщику расходов последнего по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и доли в общем имуществе МКД с момента ввода МКД в эксплуатацию и до передачи квартиры Участнику. При этом, данное условие обычно сформулировано как условие о цене Договора.

Практика судов общей юрисдикции по вопросу о действительности подобного условия и, как следствие, об основательности получения Застройщиком соответствующей платы, неоднозначна. В последнее время наметилась тенденция, в соответствии с которой подобное условие договора признаётся судами действительным в силу общегражданского принципа автономии воли участников гражданских правоотношений в ее частном проявлении – свободе договора.

При этом, при вынесении подобных решений судам недостаточно исследуются вопросы (или вовсе не исследуются) как данное условие договора соотносится с:

1. положениями подпунктов 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ;
2. положениями ст.5 214-ФЗ;
3. положениями ст.16 ЗоЗПП.

Принцип свободы договора, на который ссылаются в своих решениях суды, не является абсолютным и имеет свои ограничения. Такие ограничения установлены, в частности:

• в самой статье 421 ГК РФ — согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения;
• недопустимостью злоупотребления правом, установленном в статье 10 ГК РФ;
• в отношениях с участием граждан потребителей не допускается установление условий договора, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Таким образом, представляется, что для правильного разрешения подобных споров судам надлежит разрешить следующие вопросы:

1. являются ли положения подпункта 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ императивными или диспозитивными?;
2. ущемляют ли положения Договора права Застройщика по сравнению с теми, которые установлены статьей 153 ЖК РФ?;
3. являются ли положения Договора ничтожными по смыслу статьи 16 ЗоЗПП и статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве МКД?

1. Представляется, что нормы подпункта 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ являются императивными.

Нормы подпунктов 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ являются императивными и не позволяют сторонам устанавливать иной порядок регулирования. Данный вывод объясняется следующим:

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования (Пленум ВАС РФ «О свободе договора и ее пределах»).

В соответствии со статьей 210 ГК РФ, статьей 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Возложение бремени содержания имущества на собственника является общим принципом, из которого законом или договором могут быть сделаны исключения.

Подпункты 6 и 7 пункта 2 статья 153 ЖК РФ, ввиду отсутствия у имущества собственника, устанавливают в этом смысле иной порядок возложения бремени содержания такого имущества, связывая это бремя с личностью владельца. Норма гласит, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Таким образом, положения статьи 153 ЖК РФ являются специальными по отношению к общему правилу распределения бремени содержания вещи, установленному ст.210 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ, и в этом смысле по своей сути не могут являться диспозитивными, так как уже устанавливает отличный от общего правила порядок регулирования соответствующих отношений.

Кроме того, установление в Договоре с Застройщиком иного порядка возложения бремени содержания имущества противоречит существу законодательного регулирования соответствующих отношений. Бремя содержания имущества должно быть связано либо с собственником этого имущества, либо с его владельцем, когда последний в силу закона или договора осуществляет пользование данным имуществом, то есть извлекает от этого какую-то пользу. Помещения до передачи их Участнику долевого строительства таким участником не используются, помещения не передаются ему во владение, и отсутствует реальная возможность пользования данными помещениями.

Установление обязанности Участника по возмещению расходов Застройщика на содержание МКД тождественно ничем необусловленной (абстрактной) обязанности одного лица содержать имущество другого, не получая за это никакого встречного предоставления. Например, вряд ли у суда возникнут сомнения в недействительности соглашения одного соседа оплачивать коммунальные расходы другого соседа «просто так».

В случае же, если условие о возмещении расходов Застройщика по содержанию МКД является производным от встречной обязанности Застройщика построить дом и передать помещение в нем Участнику строительства, то такое условие является ничем иным, как платой за Договор (в принципе, именно такого подхода и придерживаются Застройщики). Между тем, такая плата не направлена на возмещение расходов застройщика на строительство дома и не является возмещением услуг застройщика по строительству, о чем будет сказано ниже.

2. Положения Договора ущемляют права Участника по сравнению с теми, которые установлены статьей 153 ЖК РФ.

Не может вызывать сомнения тот факт, что обязанность возмещения Застройщику затрат на содержание дома с момента ввода в эксплуатацию и до передачи Участнику, нарушает права последнего по сравнению с теми, которые установлены статьей 153 ЖК РФ. Установление такой обязанности безусловно негативно сказывается на имущественной сфере Участника долевого строительства, так как он вынужден нести дополнительные расходы не получая за это никакого встречного предоставления.

Между тем, одним из основополагающих принципов гражданского права является возмездно-эквивалентный характер отношений участников гражданского оборота.

3. Положения Договора являются ничтожными по смыслу положений статьи 16 ЗоЗПП и статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве МКД.

Статьей 16 Закона о защите прав потребителей установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Очевидным является тот факт, что положения договора вступают в противоречие с положениями пп.6 и 7 п.2 ст. 153 ЖК РФ, независимо от признания нормы диспозитивной или императивной.

Так же очевидным является то обстоятельство, что положения Договора ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными в 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 5 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Законом определено, что цена договора может быть определена как:

1. возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства;
2. денежные средств на оплату услуг застройщика.

Уплата денежных средств на возмещение расходов застройщика по содержанию дома с момента ввода в эксплуатацию и до момента передачи участнику долевого строительства по своей сути является ценой договора, так как предусматривает выплату денежных средств участником застройщику и не является мерой ответственности либо платой за пользование кредитом.

В этом смысле установление дополнительной цены договора нарушает условия о цене, сформулированные в с.5 214-ФЗ, так как такая плата:

1. не является возмещением затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, так как связана с содержанием уже построенного дома, и;
2. не является оплатой услуг застройщика, так как потребитель (участник долевого строительства) не получает никакой имеющей самостоятельной ценности услуги.

В соответствии с пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей»).

Источник