Правовые последствия незаконного строительства

Последствия самовольной постройки на основании статьи 222 ГК РФ

Самовольной признаётся постройка, выполненная без соответствующих разрешений, или на земельном участке, который не принадлежит застройщику. Здание или сооружение может относиться к любому типу — быть жилым или коммерческим, представлять собой постоянную или временную конструкцию, но это обязательно должна быть недвижимость, даже если её строительство ещё не завершено.

Правовая сущность и правила, устанавливаемые ст. 222 ГК РФ

Первый тип оставляет застройщикам надежду на то, что разрешения всё же удастся получить. В общем случае права собственности на недвижимость, возведённую без наличия надлежащих разрешений, возникнуть не может. Однако п. 3 указывает на условия его возможного появления, и не только в судебном порядке:

При принятии решений о признании прав собственника на незаконную постройку суд руководствуется принципами:

Из этого невозможно сделать вывод о том, что самовольная постройка останется на своём месте в любом случае. Она подлежит сносу, если не будет приведена в соответствие с существующими нормами землепользования. Право принимать об этом решение отдано органам местного самоуправления. При этом они должны убедиться в том, что у застройщика отсутствуют документы, подтверждающее его право проводить строительство, а необходимость их наличия установлена законом. Снос проводится за счёт лица, совершившего застройку.

Нужно иметь в виду, что содержание ст. 222 ГК РФ неоднократно менялось, и ещё в 2006 году был принят ФЗ № 93-ФЗ, который исключил возможность предоставления участка под строительство в будущем.

Таким образом ГК был скорректирован с ЗК, ст. 30 которого предусматривает, что из государственной или муниципальной собственности в частную земельные участки могут переходить только на открытых торгах, которые не должны учитывать наличие на земле каких-либо объектов, возведённых самовольно, в обход закона и отдельных положений.

Эти же изменения существенно упростили процедуру признания права собственности во внесудебном порядке в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. В первую очередь это коснулось тех, кто обладает участками земли, находящимися в бессрочном и наследуемом пользовании.

Из общей судебной практики высших судов следует, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на ситуации:

Отражение ст. 222 в определениях и других документах высших судов РФ

Вывод сделан на основании определение судов апелляционной и кассационной инстанций, которые отменили постановление суда первой инстанции по делу о сносе ангара, постройку которого кооперативом сочла самовольной администрация муниципального образования. Своим распоряжением орган местного самоуправления требовал сноса объекта, но руководители кооператива обратились с исковым заявлением в суд, который принял сторону администрации. Истец добивался того, чтобы дело рассматривалось в суде, но не решалось исключительно в административном порядке.

Определение апелляционного суда было не в пользу кооператива, но лишь подтвердило правомочность его стремления рассматривать дело в ходе слушания в судебных инстанциях. В результате оно было возвращено в суд начальной инстанции с указанием того, что нужно провести полноценное рассмотрение, учитывающее состязательность сторон.

В ст. 52 АПК РФ имеется в виду ограничение, которое касается лишь частных построек индивидуального использования. Точно такой же смысл имеет и третий вывод этого информационного письма, согласно которому такие же права имеет ещё и орган, осуществляющий строительный надзор, и тоже в том случае, если речь идёт о защите публичных интересов.

Следует обратить внимание и на разъяснение того, что право обращаться в суд с исковым заявлением имеют ещё и третьи лица, чьи интересы нарушает незаконная самовольная постройка.

Источник

Какое строительство считается незаконным и что грозит за него

Еще в прошлом веке правила строительства были не такими жесткими, как сейчас, и многие постройки можно было узаконить уже после строительства. Сейчас все совсем не так, и получить штраф за незаконное строительство может любой – и тот, кто построил дом на своем участке, и тот, кто вырубил парк для строительства очередного торгового центра. Мы разберем, что именно считается незаконным строительством и что за него грозит.

Что считается незаконным строительством?

Согласно 222 ст. ГК РФ под самовольным строительством подразумевается строительство любого сооружения (здания) на территории, не предназначенной для этого, без получения на то законных прав, с нарушением общепринятых правил градостроения.

Признать постройку незаконной могут если есть хотя бы одно из нарушений:

Если будет доказано, что возведенное здание или сооружение действительно является незаконной постройкой, то на него нельзя будет получить право собственности. Это означает, что якобы собственник этого сооружения, который потратил на него собственные средства, не сможет распоряжаться им в полной мере, а тем более – осуществлять с ним любые сделки (сдать в аренду, продать и т.д.).

То есть, если строительство будет признано незаконным, эти действия также будут считаться незаконными, а любую из этих сделок – признают недействительными. Это принесет серьезные проблемы для нарушителя.

Что можно предпринять в случае незаконного строительства?

Казалось бы, вопрос простой и ответ будет однозначным – сообщить в органы надзора о правонарушениях. Но стоит учесть тот факт, что заявитель может оказаться как пострадавшим от незаконного строительства, так и виновником, поэтому одним решением не обойтись.

Незаконное строительство по инициативе третьих лиц

Совершенно не важно, что представляет собой постройка: магазин посреди сквера или соседский гараж под окнами дома, если эта постройка каким-либо образом мешает процессу жизнедеятельности, угрожает безопасности и здоровью, нарушает каким-либо образом гражданские права, то можно смело требовать, через уполномоченные органы (муниципалитет, суд), чтобы это сооружение снесли.

Если будет доказано, что постройка действительно является незаконной, тогда ее собственника обяжут ее снести и вернуть территорию в прежнее ее состояние, а также заплатить штраф. Конечно, обычно процедура расследования, судебные разбирательства и принятие решения может занимать много времени, и все это время незаконная стройка будет причинять серьезные неудобства гражданам. Тем не менее, действовать в таких ситуациях нужно жестко, так как добровольно ни один хозяин незаконного строения не согласится снести его по своей доброй воле.

Незаконное строительство по собственной инициативе

Основной причиной массового появления самостроя стало отсутствие полноценной законодательной базы в 90-х годах. Тогда людям предлагали брать участки и осваивать их по своим нуждам, им обещали, что получить права собственности можно будет уже на готовые сооружения через суд. На самом же деле, после принятия Градостроительного кодекса, где четко прописываются нормы разрешенного строительства, у граждан, которые ранее построили дома, гаражи и дачи, есть некоторые проблемы с получением права собственности на них.

Если вы собственник такой незаконной постройки, нужно как можно быстрее постараться получить на нее официальные документы, пока она не стала кому-то мешать и вас не «попросили» ее снести как можно быстрее. Тем более, что другие могут получить право собственности на участок, где обосновалась ваша постройка, и тогда будут уже обвинения в незаконном присвоении чужой территории.

Первое, чем следует заняться – это получить право на землю, где осуществилось ранее строительство, а затем узаконить постройку, которая на ней возведена.

Обратите внимание! Если ваше сооружение в действительности никому не мешает, но некоторые соседи инициируют его снос, нужно попробовать урегулировать конфликт мирным путем, и в максимально короткие сроки постараться узаконить уже построенное сооружение.

Когда не нужно разрешение на строительство?

Градостроительный кодекс РФ (статья 51) указывает на несколько случаев, когда застройщик может не получать разрешение на строительство:

Кроме того, существуют региональные программы, которые разрешают осуществлять определенное строительство без получения на то разрешительной документации.

Виды ответственности за незаконное строительство

Итак, за постройки, которые не были разрешены, но уже построены, гражданину, соорудившему их, может грозить гражданско-правовая или административная ответственность:

Постройки могут быть зарегистрированы в Росреестре, но даже это не будет основанием для опротестования по ранее вынесенному судебному решению, если ее возвели с нарушением строительных норм.

Решение о сносе может быть принято на основании заявления собственника земельного участка, на котором было возведено сооружение без его согласия. При этом стоит учесть, что право собственности не может быть оспорено и на него не распространяется поправка о сроке давности (3 года). В то же время собственник участка может подать в суд на признание права собственности на строение. Застройщик при этом может претендовать на компенсацию за объект в размере оценочной рыночной стоимости постройки.

Можно ли обойтись без сноса и штрафа?

В судебной практике существуют случаи, когда решение принимается в пользу застройщика. Как правило, признание права собственности на незаконное строение можно получить в том случае, если:

Еще до 1 марта 2020 года действует так называемая «дачная амнистия», согласно которой на активно используемую незаконную постройку, например, дачный участок, можно получить право собственности по упрощенной процедуре. После окончания этого периода процедура легализации построек будет усложнена.

В завершение стоит сказать, что, если нужно что-то построить, лучше все-таки заранее побеспокоиться о получении на это разрешения. Гораздо проще решить вопросы касательно нарушенй в строительстве, чем проблемы с незаконностью постройки.

Если же строительство было завершено до принятия соответствующего закона, нужно в максимально сжатые сроки постараться получить судебное решение о признании законности постройки.

Источник

Правовые последствия самовольного строительства

«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2006, N 3

Возникший за последние годы ажиотаж на строительном рынке сопровождается острыми конфликтами, связанными с нарушением соответствующих норм и правил. Из телепередач и со страниц прессы мы все чаще узнаем о громких скандалах, участниками которых являются широко известные личности.

Что нужно знать, собираясь начать строительство? Как не повторить чужих ошибок и не создать себе проблем? Каким образом сократить размер последствий, в случае если незаконное строительство уже совершено? На эти и некоторые другие вопросы мы и ответим в статье.

Законодательное определение самовольной постройки и условия, при которых она признается таковой

Согласно общим положениям о праве собственности, закрепленным в ГК РФ, собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Иначе говоря, в данном случае нашел свое воплощение известный правовой принцип «разрешено все то, что прямо не запрещено». Исходя из этих основных положений и следует рассматривать отношения, возникающие в случае самовольного строительства (самовольной постройки).

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой следует считать жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного из следующих условий:

а) создание (возведение) объекта недвижимого имущества на земельном участке, выделенном для других целей, а равно и на земельном участке, находящемся в незаконной собственности лица, создавшего объект недвижимого имущества;

б) отсутствие необходимых разрешений на строительство объекта недвижимого имущества;

в) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта.

Основные последствия самовольной постройки

В связи с вышесказанным возникают вполне закономерные вопросы: какие последствия ожидают лицо, осуществившее самовольную постройку, какова судьба самой постройки и кто является лицом, осуществившим самовольную постройку?

Во-первых, лицом, осуществившим самовольную постройку, может быть как физическое, так и юридическое лицо, которое нарушило установленные для данной постройки требования и нормативы.

Во-вторых, по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ей, то есть продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Другими словами, данное строение изъято из гражданского оборота, в связи с чем право собственности на него не подлежит государственной регистрации. В случае если с таким имуществом были совершены сделки, то они в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными (см., например, Постановление ФАС СЗО от 18.08.2005 N А66-1315-2005). Кроме того, в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка должна быть снесена создавшим ее лицом либо за его счет. При этом никакие компенсации ему не выплачиваются. Так, рассматривая аналогичную ситуацию, ФАС СЗО в Постановлении от 15.09.2005 N А21-7729/03-С2 указал, что согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ расходы на возведение самовольной постройки могут быть возмещены осуществившему ее лицу только в случае признания за иным лицом права собственности на такую постройку. По смыслу указанной нормы во всех остальных случаях основания для какой-либо компенсации за самовольную постройку отсутствуют. Таким образом, расходы истца на возведение павильона не могут быть признаны убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

В исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (см., например, Постановления ФАС СЗО от 03.08.2005 N А56-6716/05, от 08.08.2005 N А56-43041/04, от 10.08.2005 N А56-23869/04, ФАС ЦО от 05.12.2005 N А08-4503/05-10). При этом суды разных округов при рассмотрении дел о признании прав на самовольную постройку неоднократно указывали, что в силу указанной нормы признание права собственности на самовольную постройку непосредственно связано с правами пользования земельным участком, на котором такая постройка находится. Следовательно, судебный акт о признании права собственности на самовольную постройку влечет изменение прав и обязанностей законного пользователя указанным земельным участком. Разрешение вопроса о праве собственности на самовольную постройку без участия законного пользователя земельным участком нарушает права этого лица (см., например, Постановление ФАС СЗО от 08.09.2005 N А56-40503/04).

Также право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где расположена постройка. Но в этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрены только два случая, когда суд может решить вопрос о признании собственности на самовольную постройку. В то же время следует учитывать, что право собственности на нее может быть признано судом только при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также если соблюдены градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы (см., например, Постановления ФАС ЦО от 25.11.2005 N А68-ГП-203/7-04-142/7-05, от 01.11.2005 N А08-3354/04-22). В случае несоблюдения указанных требований к самовольной постройке применяются меры, предусмотренные п. 2 ст. 222 ГК РФ, то есть запрет распоряжаться строением и его снос.

Пробелы законодательства и возможные пути их решения

В ст. 222 ГК РФ нет указания на возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, которая была возведена без получения соответствующего разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил на земельном участке, принадлежащем застройщику. Данный пробел законодательства был восполнен в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 10.08.2005. При ответе на вопрос 25 судьи отметили, что п. 3 ст. 222 ГК РФ не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее на участке, принадлежащем ему на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования), без получения на это необходимых разрешений. Если же отсутствует спор о праве, подведомственном суду, то лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Таким образом, можно сделать вывод, что судебное разбирательство необходимо далеко не во всех случаях, когда возникает вопрос о сохранении самовольной постройки, осуществленной с нарушением законодательства. В данной ситуации последствия самовольного строительства во многом зависят от вида совершенного при возведении объекта недвижимости правонарушения. Например, рассмотрим следующий случай. Собственником земельного участка была возведена самовольная постройка с нарушением целевого назначения этого участка. Статьей 222 ГК РФ не предусматривается судебное признание права собственности на эту постройку. Но это не означает, что возведенный объект недвижимого имущества будет всегда иметь статус самовольной постройки и, как следствие, подлежать сносу. Целевое назначение земельного участка может быть изменено в установленном порядке в соответствии с решением уполномоченных на то органов государственной власти или местного самоуправления. И если это произойдет и объект недвижимого имущества будет соответствовать таким изменениям, то он, соответственно, утратит статус самовольной постройки. В связи с чем отпадет необходимость для обращения в суд о признании права собственности на постройку. В случае отказа в изменении целевого назначения земельного участка лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных и муниципальных органов.

Следовательно, если нет спора о праве собственности на возведенную самовольную постройку, то и отсутствует необходимость признания права собственности на эту постройку в судебном порядке.

Ответственность за самовольную постройку

Дела о таких административных правонарушениях в соответствии со ст. 23.56 КоАП РФ имеют право рассматривать представители государственного архитектурно-строительного надзора, в частности начальник главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области строительства и архитектуры, его заместители, а также начальники инспекций государственного архитектурно-строительного надзора и их заместители. Составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, имеют право должностные лица органов государственного архитектурно-строительного надзора (ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ) и должностные лица органов внутренних дел (милиции) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). При этом в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случаях:

а) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

б) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

в) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

г) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

д) иных установленных законом случаях.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления по месту нахождения подлежащего застройке земельного участка (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, учитывая вышеизложенное, можно определить судьбу самовольно возведенной постройки.

Кроме того, лицо, осуществившее самовольную постройку, может столкнуться со следующими последствиями.

В заключение отметим, что лица, осуществившие самовольное строительство, неминуемо столкнутся еще и с налоговыми последствиями. Это связано с государственной регистрацией права на вновь созданный объект недвижимости. Таким образом, физические лица, не представив в налоговый орган свидетельство о праве собственности, не смогут получить имущественный налоговый вычет. Юридическое лицо, не располагая подтверждением факта подачи документов на государственную регистрацию, не сможет уменьшить налогооблагаемую прибыль на суммы начисленной по такому объекту амортизации.

Источник