Бизнес план на строительство торгово офисного центра

Бизнес-план торгово развлекательного центра

Торгово-развлекательные центры как правило имеют несколько этажей и включают не только торговые площади, но и центры досуга – кинозалы, боулинги, квест-комнаты, островки для развлечения детей на время шопинга родителей, фут-зону. Бизнес-план строительства торгового центра требует от организаторов знания вопроса, четкого видения конечной цели и скрупулезного изучения опыта конкурентов.

ТРЦ – относительно новый для нашей страны формат, удачно скопированный с западных моделей, адаптированный для отечественного менталитета и образа жизни. Неудивительно, что возможность приобрести товары различных категорий в одном месте, перемежая шопинг с кофе и пирожными, пришелся по душе многим. Время, которое было бы бесцельно потрачено в пробках и перемещениях по городу, можно потратить с удовольствием. Возможность пристроить ребенка в игровой комнате под присмотром педагога становится дополнительным бонусом и склоняет чашу весов в пользу торгового центра.

За всем этим стоит хозяин комплекса, часто – не один, поскольку инвестиции на старте огромны и осилить их в одиночку чаще всего нереально.

Тщательный анализ рынка и основательно выверенный бизнес-план торгового центра – первый шаг в раскрутке прибыльного, но очень непростого бизнеса.

Особенности бизнеса

Преимущества и недостатки

• грамотная концепция позволит привлечь выгодных арендаторов, а вместе с ними – и покупателей;
• разносторонняя направленность, не замкнутая исключительно на торговле, помогает лавировать и держаться на плаву, не страшась конкуренции;
• задача девелопера – сдать объект в эксплуатацию и привлечь арендаторов, после чего центр начнет приносить доход без существенных затрат.

• огромные стартовые инвестиции, размер которых может вырасти в процессе строительства;
• большое количество всевозможной документации, как на этапе получения разрешения на застройку, так и в дальнейшем;
• низкая заполняемость, простой арендных площадей;
• рост конкуренции в данном сегменте рынка.

Риски

Главный риск строительства крупного торгового объекта заключается в отсутствии арендаторов и низкой заполняемости площадей.

Если риск срыва сроков и затягивания строительства можно предусмотреть и составить договор с подрядчиком таким образом, чтобы виновная сторона сама покрывала убытки, то привлечение арендаторов (продуманный организованный маркетинг) – первоочередная задача, которую нужно решать еще до сдачи ТЦ. Рекламная кампания потребует вложений, исчисляемых тысячами долларов, но эти затраты с лихвой окупятся.

Организационный план

Регистрация деятельности

Поскольку бизнес требует вложений, исчисляемых миллионами долларов, чаще всего в качестве совладельцев выступают несколько человек, поэтому, в качестве формы собственности отдается предпочтение ООО или ЗАО.

Чтобы все документы, связанные с приобретением или арендой земельного участка (здания), дальнейшей застройкой были в порядке, стоит обратиться к услугам специалистов. Фирмы, специализирующиеся на проектировании и комплексном сопровождении инвестиционных проектов в строительстве, обеспечат разработку всей необходимой документации и получение разрешений на всех этапах, начиная с исходно-разрешительных документов и заканчивая разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Привлечение инвесторов

Исключая (или дополняя) вариант обеспечения строительства за счет ссуды или кредита, выданного банком, организатор бизнеса сталкивается с необходимостью привлечения к делу инвесторов. Как убедить кредитоспособных людей вложить свои деньги в проект, чем их привлечь?

1. Стать докой в своем вопросе, досконально разобраться в тонкостях и наглядно продемонстрировать наличие управленческих навыков.
2. Предложить варианты входа и выхода из бизнеса для инвестора (например, продажа своей доли).
3. Выбрать место, оптимально отвечающее задачам проекта (вполне вероятно, что владелец земельного участка войдет в число инвесторов). Вход инвестора – это кредит, вложение в основные средства и оборудование, лизинг, доля в уставном фонде.

Четкий грамотный бизнес-план, разработанный под конкретный объект с учетом специфики региона, анализа рынка и расчета расходов/доходов станет отправной точкой в переговорах с «кошельками».

Расположение торгового центра

Краеугольный камень проекта – правильное расположение торгового центра. Понятие «правильное» подразумевает:

• в непосредственной близости от шоссе с высокой проходимостью;
• в спальном микрорайоне с большим количеством жителей;
• рядом с удобной автомобильной развязкой;
• подразумевающее возможность добраться иным транспортом, нежели личным автомобилем;
• располагающее собственной парковкой или предусматривающее одновременное строительство многоэтажного паркинга.

Этап строительства

«Строя» торговый центр на бумаге или мониторе компьютера, важно определиться, как будут двигаться покупательские потоки, исключить тупики и заторы, продумать и создать комфортные условия как для покупателей, так и для арендаторов.

Над строительством ТЦ должна работать дружная команда профессионалов: архитекторы, проектировщики, строители, экономисты и маркетологи.

Заключая договор с подрядчиком, крайне важно предусмотреть все нюансы, касательно нарушения сроков строительства (они влекут за собой дополнительные вложения, нарушают маркетинговую кампанию и дискредитируют застройщика перед общественностью, подрывая его авторитет).

Закупка оборудования

Поскольку основная прибыль ожидается от сдачи павильонов ТЦ в аренду, специальное оборудование и мебель, возможно, не понадобятся (если арендаторы предпочитают собственную). Как вариант, изучить спрос и сдавать помещения в аренду вместе с мебелью (стеллажи, шкафы, вешалки, столы, стулья).

В обязательном порядке потребуется оборудование для обеспечения электроэнергией, теплоэнергией (или электрообогрев в холодное время года), сантехника для туалетов и бытовых помещений.

Формирование штата сотрудников

Разработкой проектной документации должны заниматься специалисты, строительство передается во власть подрядчика, но готовый к сдаче комплекс не может обойтись без наемных работников. Потребуются:

• администраторы;
• бухгалтер;
• директор (управляющий);
• уборщики;
• сантехник;
• электрик;
• охранники.

Привлечение арендаторов торговых площадей

Специфика организации торгово-развлекательных центров предусматривает привлечение одного или нескольких якорных арендаторов. К ним относятся магазины раскрученных торговых брендов, продуктовые, электротехники, одежды. На долю такого арендодателя приходится более 5% торговых площадей, именно он формирует поток покупателей.

Арендаторов можно привлечь:

• гибкими условиями договора аренды;
• улучшенным сервисом;
• интенсивной маркетинговой кампанией, обеспечивающей приток посетителей.

Финансовый план

Инвестиции на старте

В зависимости от местоположения, площади, масштаба строительства колеблется сумма стартового капитала. В среднем по стране она составляет 20-40 миллионов долларов.

Зачастую приходится совмещать деньги инвесторов и банковские кредиты. Очень важно просчитать варианты и составить четкую схему, по которой деньги, взятые под проценты, будут выплачиваться банку.

Расходы и погашение кредитов

К расходам относятся оплата необходимых документов, регистрация бизнеса (или услуги специализированной компании). Львиную долю денег «съедает» строительство. В дальнейшем прибавляется заработная плата, налоги, закупка оборудования, текущие расходы, подведение и оплата воды, тепла, электроэнергии, беспроводного интернета.

На первых порах до 10 тысяч долларов ежемесячно уходит на маркетинг и рекламу.

Кредиты с процентной ставкой 12-18% банк дает на долгий срок, например, на 10 лет.

Доходы

Доход (а после – прибыль) начнет приносить только готовый, действующий торговый объект. Доход будет складываться из арендной платы, вносимой арендаторами, и сторонних услуг – рекламы, например.

Расчет прибыли

Основную прибыль приносят крупные, якорные арендаторы. При должной организации оплата коммунальных услуг полностью ложится на плечи тех, кто снимает в ТЦ площадь.

Арендная ставка за 1 м 2 составляет 850-900 рублей.

Срок окупаемости проекта и рентабельность

Чем больше загруженность арендных площадей, тем быстрее и легче окупится проект, выходя на чистую прибыль. Статистически доказано, что при должной рекламе и создании комфортных условий, арендаторы не оставляют «гуляющей» площади, сокращая срок окупаемости проекта. В среднем, речь идет о 3-4 годах.

Для строительства торгово-развлекательного центра мало одного желания. Важно поручить расчеты и составление сметной документации человеку, имеющему соответствующий опыт, все проверить и перепроверить. Стартовые вложения очень велики и именно это исключает право на ошибку.

Источник

Бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с фин. расчетами

• 15 марта 2019
• 141 страница
• русский
• ЭКЦ «Инвест-Проект»

Готовый бизнес-план строительства торгового центра (ТЦ)

Цель бизнес-плана: расчет финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства ТЦ и обоснование его инвестиционной эффективности.

Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проекта строительства современного ТЦ.

Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.

Готовый бизнес-план торгового центра разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

Мы осознаем, что любой строительный проект уникален и требует особого внимания. Для крупных заказчиков ЭКЦ «Инвест-Проект» разработал услугу по проектированию и комплексному сопровождению инвестиционных проектов в сфере строительства:

1. глубокая модификация готового бизнес-плана под конкретный проект;
2. выполнение функций Технического Заказчика;
3. разработка исходно-разрешительной документации (ИРД);
4. организация разработки и согласование градостроительной проработки (архитектурной концепции) застройки территории;
5. организация разработки проекта планировки территории (ППТ);
6. подготовка и утверждение ГПЗУ;
7. организация подготовки, оформления и получения технических условий (ТУ);
8. организация разработки проектно-сметной документации (ПСД — для банка, для экспертизы);
9. проектирование и согласование внеплощадочных инженерных сетей;
10. экспертиза проектной документации;
11. получение разрешения на строительство;
12. строительно-монтажные работы по объекту (СМР);
13. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
14. обновление бизнес-плана на каждом этапе.

Услуга предоставляется совместно с одной из рекомендуемых нами проектной организацией или с проектантом по выбору заказчика.

Дата расчетов: 15.03.2019.

Валюта расчетов: рубль.

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, авторские методики ЭКЦ «Инвест-Проект».

Концепция ТЦ

По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта «с нуля», включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.

После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.

Структура площадей ТЦ:

• «якорные» арендаторы – *** тыс. кв.м.;
• прочие арендаторы – *** тыс. кв.м.;
• общественное пространство – *** тыс. кв.м.;
• административно-технические площади – *** тыс. кв.м.

Площадь земельного участка: 80 000 кв. м. в аренде по *** млн. руб. / участок / месяц.

Наполнение площадей:

• «якорные» арендаторы (продуктовый ритейл, магазин электроники, гипермаркет спортивных товаров);
• торговая галерея;
• развлекательный комплекс (кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр, фитнес-клуб, бар / ресторан);
• фуд-корт;
• офисные помещения;
• общественное пространство.

Площадь паркинга: *** тыс. кв. м на *** тыс. машиномест.

Итого общая площадь торгового центра 40 000 кв. м, из них площадь для сдачи в аренду: *** тыс. кв.м.

Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях

Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет 1 101 000 000 руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:

1. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
2. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
3. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.

Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).

Маркетинговый обзор отрасли

По предварительным итогам, общий прирост новых торговых площадей в России в 2018 году составил *** тыс. кв.м. Несмотря на значительный объем строительства, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – около *** кв. м на 1 тыс. жителей.

В 2018 году в Москве было введено в эксплуатацию *** тыс. кв.м (GLA – *** тыс. кв.м), что на ***% ниже показателя 2017 года – это рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Средняя площадь большинства новых объектов находится в диапазоне *** тыс. – *** тыс. кв.м.

На территории города Москвы по данным ЕГАС СИОПР расположено *** торговых комплексов общей площадью более *** тыс. кв.м., *** торговых центров имеют общую площадь от *** тыс. до *** тыс. кв.м. Всего в городе функционирует *** ТЦ и ТК.

Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями в целом по городу на сегодняшний день составляет *** кв.м на 1000 жителей.

По предварительным итогам 2018 года, сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет ***%, что на *** п.п. меньше показателей 2017 года.

В 2018 году с использованием частных инвестиций в Московской области введено более *** тыс. кв. м. новых торговых площадей.

Ключевые параметры проекта:

1. площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
2. общая площадь помещений: 40 000 кв. м;
3. площадь земельного участка: 80 000 кв. м;
4. бюджет проекта: 1 101 000 000 руб.;
5. инвестиции в строительство: *** тыс. руб. / кв. м «под ключ»;
6. планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
7. планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год;
8. система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 20%);
9. сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
10. чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
11. рентабельность по прибыли – **%;
12. точка безубыточности: ** % занятых площадей;
13. IRR проекта: ***%;
14. PI проекта: *** б/р;
15. NPV проекта: *** млн. руб.;
16. период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
17. остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
18. доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.

• По бизнес-плану ЭКЦ «Инвест-Проект» построен ЖК «Северное Сияние» в Дмитровском районе Московской области
• По бизнес-плану ЭКЦ «Инвест-Проект» построен коттеджный поселок «Ново-Луговая» в Московской области
• По бизнес-плану ЭКЦ «Инвест-Проект» открыт отель «Атола» в г. Уфе в 2015 г.
• Бизнес-план таунхаусов (с фин.расчетами)
• Бизнес-план строительства жилого комплекса (с фин. расчетами)

Сведения о других реализованных по нашим бизнес-планам объектам строительства являются конфиденциальными.

Бизнес-план торгового центра содержит 141 страницу, 44 таблицы, 24 графика, 15 диаграмм и 8 рисунков.

Не подходит готовый сценарий? ЭКЦ «Инвест-Проект» оказывает услугу по глубокой модификации бизнес-плана под Ваш проект:

1. по площади (10 — 200 тыс. кв. м),
2. по концепции (ТРЦ / ТЦ / ТК / ТРК / гипермаркет / складской комплекс),
3. по стоимости СМР и инженерии,
4. по ставкам аренды площадей,
5. по стратегии бизнеса (сдача в аренду / аренда + продажа / продажа),
6. по городу размещения центра (Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Екатеринбург, Краснодар и др).

Источник